川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

電力自由化から早2年が経ちますが、最近
値下げ合戦が激しい事をご存知ですか?


電力は2年前、ガスは今年から供給を受け
る会社を自由に選べるようになりました。


私も2016年の自由化と共に取り組み、
自宅、コインランドリー店舗共に、当時の
シミュレーションで最も安かった会社に代
えておりました。


あれから2年。


マスコミでもほとんど話題になる事がなく
なりましたが、電力会社の競争は当時より
も激化しています。

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例えば我が家の場合、電気、ガスの年間使
用量は以下の通りです。


電力:約4000kw
(11.3万円)

ガス:約700立方メートル
(10万円)



2016年当初は、東京電力から東京ガス
のセット割りに移行し、年間5000円程
の費用削減効果が出ていました。


一般家庭ですし、まぁこんなものかと思っ
ていましたが、最近改めてエネチェンジ
シミュレーションを行った所ビックリ。


電気をエルピオ電気、ガスをレモンガスへ
とそれぞれ変えると、現在に比べ、年間で
さらに5000円以上の削減効果がある事
がわかりました。

また、切り替えキャンペーンを使えば、初
年度はさらに5000円以上削減されます。

しかも、解約手数料は無し。
将来今よりも良いプランが出れば、いつで
もペナルティ無しで移行可能です。


やらない方がどうかしていますね。



また、当方のコインランドリー店舗の電気
も、今までENEOS電気を使っておりましたが、
シンエナジーに移行しました。

こちらは電力消費量が大きいため削減額も
多く、年間で5万円程度の効果が出る予定
です。

電力消費量が大きいほど、効果も大きく
なりますね。



お金を貯めるために、固定費の見直しは、
お約束のセオリーです。

年間たった1万円の削減であっても、5年、
10年、20年と毎年の事ですからバカに
できません。

しかも、固定費は一度削減の仕組みを作れ
ばその後は自動的に削減され続けるので、
生活上のストレスもかかりません。



「毎月食費を1000円切り詰める」


とか、制約を意識し続けるのは嫌でしょ?
ストレスのある節約は絶対に長続きしませ
ん。



固定費の削減は、

「何も考えな無くても自動的に行われる」

という点が素晴らしいですよね。


そして、電気料金とガス料金のお支払いは
クレジットカードにしてポイントも残らず
ゲット。



たかが1万ちょっとの為に、こんな事まで
する私はセコイですか?

でもね、こういう小さなことの積み重ねが
重要なんだと思ってます。

世の中の情報に対しアンテナを張り、
貧乏臭くならない程度に生活を見直す。

同じ結果を得るために、もっとお得な方法
は無いのか探してみる。

大事ですよね。




電力会社やガス会社の変更はネットから
簡単にできますし、多くの場合変更に
対して費用もかかりません。
(契約内容により費用がかかる場合もあり
ます)

新たに契約した電力会社が倒産しても、電
力供給が止まる事はありませんし、4年に
一度の電気の安全調査も、今まで通り送電
業者(関東は東京電力)が行います。



つまり、手間はかからず、デメリットもな
く、料金だけが下がる。

やらない理由はありません。




それにも関わらず、2018年2月時点の
経産省統計では、電力会社の見直しを行っ
た件数は全国で9.5%。

最も多い東京でも13%しか変更を行って
いないそうです。

う~ん、モッタイナイ。



まだ切り替えを行っていない人。
既に切り替えているが、1年以上最新のプ
ランを確認していない人。

エネチェンジで確認した方が良いですよ。




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最近、親や親戚から、資産運用についての
相談を受ける機会が増えてきました。

私が、FP資格を持っていたり、不動産やら
その他投資系を多くやっている事が認知さ
れてきたようです。

小さなころからお世話になった方々に、私
の知識と経験をあてにされる事は大変うれ
しい事ですし、私としてもできる限りの事
はしたいと思っています。


「あ~、俺も大人になったんだなぁ」


と感じる43歳の夏です。




相談を受けるテーマは、所有する投資信託
やアパートの運営方法、税金(節税)だっ
たり多種多様。


まぁ、私もプロの専門家ではありませんが、
それなりの知識と経験はあるつもりです。

少なくても、銀行の窓口で相談するよりは
マシな回答ができるでしょう。


実際、銀行の窓口でいいように投資商品を
買わされてたりするので、もっと前に相談
してほしかったケースも多々あったりする
のですが・・・。



相談を受ける中で、自分とは大きく違うと
感じる所は「人生の残り時間」ですね。

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今、私は43歳です。

20年ローンは余裕で組めますし、投資信託
を積立で20年買う事も可能です。

MSCIコクサイベースの投資信託を20年積立
するようなベタな方法でも、元本を下回る
可能性はかなり少ないと思っています。

単純ですが勝てるはずですよねぇ・・・。
(未来の事はわかりませんが)



40歳男性の平均余命は約41年。

また、男性の健康寿命の平均は71歳と
言われていますので、私の場合30年程
ある計算です。


多くの時間がある(と思っている)ので、
投資の選択肢も増えますし、積立のような
時間を味方にする手法もまだまだ可能です。




ところが、70代だとそうも行きません。


平均余命は男女の違いはありますが、
15~20年程度。

平均健康寿命で考えれば、既に残り時間
は僅かです。


「ローンを引いて一発投資」

は現実的ではありません。

また、時間を味方に付ける投資も難しく、
そもそも投資に回すお金もよりシビアに考
える必要があります。


「投資信託の積立は長期的には有効です」


なんて銀行のセールストークに、果たして
意味があるのだろうか?


また、「相続」という話も、現実的な問題
として出てきますね。



私のお金に対するスタンスは、増やし
そして使う。
家族が楽しく幸せに暮らせればいいじゃん
的な割と軽いノリです。



一方70代にとってのお金は、使おうにも意
外と使い道が無く、でも元気な今のうちに
何かに使いたい。

そして、お迎えが来るまで人に迷惑かけな
いような生活を行い、残りは次世代に託し
たい。

とは言えお迎えが来るのは100歳かもしれず、
それまでお金を残しながら生活をしなけれ
ばならない。


と、シビアな世界です。



段々動かなくなる体。
年々衰える体力。
認知症、寝たきりになったら?


日々いろいろな不安があるそうです。


高齢者の場合、認知機能の衰えもあります
が、このような漠然とした不安を抱えてい
るからこそ、そこを突くセールストークに
ついなびいてしまうのでしょうね。



お金に関する相談事を切り口に、色々な話
をする機会が増えました。

子供の頃には聞いたことも無かった、親の
昔話や考え方を知る貴重な機会にもなりま
した。


やはり高齢者のお金の話は、突き詰めてい
くと介護になり相続になり、死の話につな
がっていきます。

センシティブな事が多いのです。

でも、お金を入口に自然とそのような話題
が出て、今のうちから考え方を聞けるのは
良い事だと思います。



自分に、すこしでもお金に関する知識があ
って本当によかったと思っています。

そして、やっぱりお金は大事だなという事
を改めて感じさせられます。

特に、自分が動かなくてもお金が入る仕組
みは本当に大事です。



金・金・金でため込むのは賛成できません
が、若いうちからの準備は本当に重要です。

少なくても、退職金でマイホームのローン
を完済するとか、いきなり投資を始めるよ
うな事だけはしないよう、子供たちにも
しっかりと教育をしていきたいなと思いま
した。


彼らは、私以上に残り時間が長いですから。

今から、お年玉で投資信託でも買っといて
やろうかな(笑)。


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最近ランドリーがイマイチです。


一つは「短すぎた梅雨」。

関東地方は史上最速の梅雨明けで、
連続した雨は殆どなし。

そして梅雨明けと同時にやってきた夏。


お陰様で、利用者は例年になく低迷してお
ります(涙)。

天候に左右される宿命ですね。



そこに追い打ちをかけるのが・・・。


「ライバル店登場!!」


ついに恐れていたものが目の前に姿を現し
ました。

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友人たちの店の状況を聞いていれば、
ここ2~3年で爆発的にコインランドリー
が増えている事はわかっていました。

いつか自分の店にもライバル店が来るだろ
うと覚悟はしていたつもりです。


でも、イザとなるとやはり戦慄が走ります。

友人達の情報を見る限り、店から1キロ以内
にライバル店が出来た場合、売上は10~
20%程度減るようです。
(徒歩中心の都市型店舗の場合)


売上に影響の出る時間は、ライバル店の立
地により異なりますが、1年程度をかけて
ジワジワと減るようです。

やはり、ライバル店も認知されるまでに時
間がかかるため、出来た途端に売り上げが
減るわけではありませんが、気が付くと毎
月の売上が前年割れしているような状況だ
とか。


真綿で首を絞められるような怖さですね。




でも、ライバル店の出店は止める事ができ
ません。
できてしまった以上は仕方がありません。

こうなったら戦うまでですが・・・。



残念ながら、コインランドリーに有効な
ライバル店対策は無いと思っています。



そもそもコインランドリーは、洗濯機器の
時間貸しであり、自動販売機みたいなもの
です。

「洗濯と乾燥」という提供サービス自体に、
他店との明確な差はつけられません。

差別化が非常に難しいんですね。




そもそも、お客様はどのような店を選ぶの
か?


1.自宅から近い
2.安い
3.キレイ
4.車が停めやすい
5.空いている(いつでも機器が使える)


おそらくこんな所でしょう。
そして、この中で圧倒的一番の理由は
「1.自宅から近い」です。

私の店は徒歩・自転車のお客様中心の都市
型店ですから、「近さ」という点はさらに
大きなウェートを占めるはずです。

距離の問題は如何ともし難く、商圏の内ラ
イバル店に近いエリアは取られてしまうで
しょう。


また、「4.車が停めやすい」というもの
も後から変える事はできませんね。

幸い私の店の方が停めやすいですが・・・。



「5.空いている」というのも実は重要で、
同じ距離なら機器が多く待ち時間が短い店
の方が良いでしょう。

お陰様で当店は繁盛しており、雨の日や休
日は待ち時間が発生しております。

その点ライバル店は機器数が少々多く、ま
だお客様が少ないので空いており、ある程
度のお客様は流れてしまうでしょう。



この中で、後からできたライバル店に対し、
差別化を図るとしたら、「2.安い」と
「3.キレイ」くらいです。



ただ、安易な安売り路線は収益悪化を招き
ますし、そもそも価格を下げてもあまり効
果が無かったりします。

乾燥機が10分100円と12分100円
の店があったとして、遠くてもわざわざ安
い店に行きますか?
60分使っても100円の差です。

2割の価格差と見れば大きいですが、金額
で見ればたった100円。
そこに魅力を感じるお客様がどの程度居る
のか疑問です。


まぁ、やらないよりはマシかもしれません
が、劇的な効果をあげる方策ではありませ
ん。


「洗濯機ALL100円!!」

など過激な安さなら効果はあるかもしれま
せんが、それでは収益が悪化し過ぎてしま
い、現実的ではありません。


ライバル店と同等レベルに価格帯に留めて
おく方が、地域の相場を壊さないためにも
良いと思っています。



差別化として「3.キレイ」は意外と侮れ
ません。
特に女性はよく見ていますし、綺麗さを重
視します。

店を綺麗に保つのは基本中の基本ですが、
せめてここだけはライバルに負けないよう
に注意したいと思っています。



・ライバル店と商圏が被ったエリアはあき
らめる

・キレイを保ち自店に近いエリアのお客様
は逃がさない

・こちらから安値勝負はしない(価格は相
手に合わせる)



まぁ、こんな所でしょうか。

取られた領地はあきらめ、おひざ元を固め
る感じですね。



そして、可能であれば商圏内のランドリー
需要を掘り起こす。

ネットの露出を増やすとか、需要を喚起す
るようなチラシをポスティングするとか。

ライバル店と反対側のエリアや、より自店
に近いエリアの新規需要を掘り起こせない
かと考えています。



友人のランドリーオーナー達の間で、ライ
バル店問題が出始めたのは2~3年前。

そこから少し遅れて私の店に対して初めて
のライバルが出店してきました。



現在、友人達の店のライバルは、2~3店
に増えており益々環境は厳しくなっていま
す。

友人達の店舗で起きた事は、いつかかなら
ず私の店でも起こるでしょう。

来年にはさらにライバル店が増えているか
もしれません。



まぁ、これはコインランドリーの宿命です
ね。

ライバル店の出店有無は「運」でしかあり
ません。



せめて、開業前のシミュレーションから、
3~4割売り上げが下がっても黒字が
キープできるような水準でなければ、
出店は見合わせた方が良いかもしれません
ね。


アパートだって入居率80%くらいで収益
予測をしますよね?

それと同じです。


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