川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

私には今悩みがあります。
それは「物件が買えない」という事。
2014年以来5年間物件を購入できておりません。

購入できない理由は融資ではありません。
事実、融資審査OKをもらうも、2番手のため撃沈した物件もありました。
会社員を辞め、ランドリーや太陽光の無担保債務にまみれた私でも、一応融資はちゃんと出ます。

そもそも、「購入したいな」という物件が無いのです。
今の私のざっくりとした条件はこんな感じです。


・表面利回り13%以上
・厚木市、平塚市、横須賀市より東側の神奈川県


遠くは面倒なのと、信用金庫の融資を使いたいので、近場メインにしています。


私は2009年~2014年にかけて物件を購入してきました。
今にして思えば「物件価格が安かった」時期ですね。

購入した物件は、お陰様で運営は順調です。
今売却すれば、少々の売却益も得る事が出来るでしょう。

ただ、この成功体験が足かせとなり、良くも悪くも物件の基準を引き下げられないでいます。

無理して変な物件を購入するのは本末転倒。
自分なりの「成功の形」があるなら、そこにハマらない物件を無理して買う必要はありません。


でも、物件の仕入れができなければ、いずれ手持ちの物件は古くなりジリ貧。
やはり新しい物件を入れながら、適度に回していく必要があるでしょう。

利回りの低い物件でもうまくやれる手法を身に着け(売却益重視)、違う土俵に立つべきか?

さて、どうしたものか・・・。



色々な大家さんを捕まえては、こんな私の悩みについて相談をしてきました。

すると、大概の回答は「無理をするな」でした。

まぁ、私が顔を出す大家の会が、イケイケ系(資産規模10億目指しますみたいな)ではなく、地味目の所が多いので多少回答に偏りはあるかもしれません。


でも、やはり築古木造(軽鉄も可)で、土地値に近いやつを高利回り高稼働系は、安全性が高いと。

折角の「自分の形」があるなら無理すべきではないと言われます。

はい、その通りだと思います。



また、もう少し希望利回りを下げ、その分土地の資産性が高い物件にシフトしたらどうかというご意見を頂く事も多かったです。


例えば、「利回り10%だけど、路線価より低いから買い」みたいな物件です。
これまでの私なら、利回りの絶対値が低いので購入を避けてきた部類です。


でも、今ならこういう物件もありかもしれません。

私は投資の初期段階を過ぎ、不動産からのキャッシュフローに以前ほど重きを置かなくても良いからです。

たとえキャッシュフローは少なくても、債務の返済を行うという事はその分積立貯金をしているのと同じです。

債務が減ればその分を「共同担保」という形で活用できますし、売却時には返済の分だけお金が戻ってきます。

これまでの私の手法から大きく外れる事は無く、何とかなりそうな気がします。
私の投資エリア的にも、この方法の方が合っているようにも思えます。
路線価10万円~20万円のイメージです。


問題は、土地の値下がりリスクと、売却価格の見立てがよりシビアになる事でしょうか。

よく「この物件は土地値以下なので安泰です」と言う人がいますよね。


買った時はそうかもしれませんが、果たしていつまでその状況が続くのか?
そもそも「土地値」自体、本当にその値段で売却できる価格なのか?
路線価が実売買価格より高いエリアだったりしないか?
実際は土地の形や大きさでも変わるよね?
更地にして初めてその価格でしょ、うまく追い出して解体できるの?


「土地値以下」は一定の目安にはなるかもしれませんが、実際には売却してみなければわかりません。
もちろん、一定の歯止めにはなると思っていますが。


とは言え、対象物件の間口を広げるという意味でも、今後積極的に取っていきたい手法の一つとして考えています。



もう一つ、重要なご指摘も受けました。
それは私自身の「圧倒的な行動力の低下」です。


以前は、インターネットをまめに探せば時々良い物件が出てきました。
アットホームや不動産ジャパンで十分で、エリアを絞った地場業者のHPまで見れば十分でした。

私はこれを「行動力」だと思っていました。
ただ、今は違います。
そんな物は誰もが知る当たり前のノウハウで当たり前の事。
他者との差別化にはなりません。


お話を聞いたある大家さんは、「飛びこみ営業ローラー作戦」を実施しているそうです。「今日もセミナー前に、この辺の業者20件回りました」なんてサラリとおっしいます。
しかも、その方は会社員との兼業にも関わらず、休みの日にはすごい数の業者さんローラー作戦を実施されています。

飛び込み営業ですぐに物件が出る程甘くはありませんが、数年前に訪問した業者さんから、ある日突然お宝情報が来ることもあるとの事でした。

そして、実際に最近もお宝物件をゲットしていました。


この熱意、執念、折れない心。
完全に「負けた」と思いましたね。


兼業の方がここまでやっていて、専業の俺が家でネットをポチポチ見ててどうする?
お前、最近甘いんじゃね?


というわけで、早速飛び込み営業用名刺を100枚発注しました。
この名刺がなくなるまで、まずは100社営業をしたいと思います。


なんだか、ブラック企業の新人研修みたいですね(笑)。


次なる行動指針ができると少しワクワクしてきます。
成果が出るか出ないかはわかりませんが、少なくてもブログのネタにはなるでしょう。
やる気も新たに、また出直したいと思っています。


やっぱり、自分一人でウジウジしてちゃダメですね。

外に出ていろいろな人と話し、刺激を受けてこそ次の行動にもつながります。
そんな事を最近身に染みて感じさせられています。


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以前からこのブログをご覧いただいている方は覚えているかと思いますが、私はコインパーキングも運営しております。

開業から3か月間、業者さんシミュレーションに比べ僅か1割程度の売上という大誤算。その後、価格見直し、ネット対応、電柱広告等、色々と手を尽くしたものの、2年3か月にも渡り赤字を垂れ流し続けたという伝説の失敗案件です。
詳しくは過去の記事(コインパーキングのカテゴリー)をご覧ください。


そんなパーキングですが、前回記事(2018/5/24)で奇跡の大復活としてお知らせしておりました。

今回はその続きです。


ありがたい事に、その後も黒字を継続しております。
単月赤字になった月は一つも無く、安定稼働継続中。
毎月2万円ちょっとの利益を稼ぎ続けております。

開業から3年が経過したため借り土地の更新がありましたが、賃料変わらず無事更新をして頂けました。


残念ながら累積赤字はいまだ解消しておらず、残り約7.8万円。
ただ、あと3か月程度でこちらも解消の見込みです。


開業資金250万円で2015年8月にオープンしてから早4年4か月。
時代は平成から令和へと変わりましたが、ようやく私のコインパーキングはスタート地点に立とうとしております。
本当に効率悪すぎですね(涙)。


ちなみに現在のペースで開業資金を取り返すためには、およそ125ヶ月が必要です。
10年半か・・・、俺はいくつになってるの?

まぁ、2年程安定した黒字の実績ができたので、ある程度の所でFCに売却できないかと考えております。
EXITまで10年半も待っていられません。



前回ご報告した2018年5月から今までに、コインパーキングでもいくつかの事件がありました。

やはり一番の事件は2018年9月に関西地方を襲った台風21号でしょうか。
お陰様で、私のパーキングも被害を受け、パーキングサインが破損。
飛来物の影響か看板の真ん中をぶち抜かれてしまいました。

FCに経営委託という形になっているため、個人で火災保険には入っておらず、残念ながら修理費用5万円を負担する羽目に。
2ヶ月半分の黒字額が、一瞬で飛んでいきました。

ちなみに、5万円は初回特別価格だそうで、次回は10万円だとか。

どうせFCの管理費に保険分も含まれているのでしょうし、だったら個人で火災保険に入った方が効率的な気がしますが・・・。

仕方がありませんね。

台風が来ない事を祈るばかりです。



もう一つの事件が2019年3月にありました。

なんと、約一ヶ月に渡る長期駐車問題が発生。
幸いナンバーが付いており事件性の無い車でしたが、意図的な長期駐車という事で対応を行いました。

まずは出庫を促す警告ラミネート添付を行いましたが効果なし。

同時に警察に連絡し、事件性の有無について車の照会をしてもらいます。
事件性がない場合「民事不介入」のため警察は何もしてくれません。
以降の対応は自分達で行うしかないのです。

その後、警告ラミネートの再添付を行うも効果なし。
次に法的手段に出る旨の内容証明を車の所有者宛に送付。
ここでようやく出庫となりました。
期間中の駐車料金もお支払い頂き、ようやく無事解決。


この時の一連の対応はすべてFCに行って頂き、大変頼りになりました。
結果的に超長期のご利用となり、それなりに売上への貢献にもなりましたので、まぁ良かったかと。

ただ残念ながら、内容証明郵便の代金および所有者特定にかかる経費として、合計6000円(税別)を徴収されております。

毎月2万円程度しか黒字が無いパーキングに対して、6000円の追加費用は地味に痛かったです。


管理が楽なコインパーキングですが、多少の事件は起きるものですね。
特に、「放置車両」は怖いです。
今回は内容証明で出ていったから良いものの、訴訟に発展すれば時間もお金もかかります。
そもそも、名義変更しないまま転売されていたり、夜逃げなどで所有者自体が行方不明の場合、相手すらわかず最後は泣き寝入りでしょう。

撤去と廃車にかかる費用はわかりませんが、コインパーキングのリスクの一つですね。

毎月の黒字額も低いので、せめて平穏無事に運営させて頂きたいものです。


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久しぶりに入居者様よりお叱りを頂いてしまいました。


とある入居者様のお話です。
この方からは入居当時より、お部屋について度々ご指摘を頂戴しておりました。


・隙間風が入る
・洗面ボウルの裏がさびている
・床鳴りがする
etc

入居当初は私も真面目に対応を行っておりました。
可能な限り不具合は解消し、気持ち良く一日でも長く住んで頂きたいのは当然の事です。ただ、ご指摘は一度で終わらず、しばらくするとまた始まるのです。

その都度業者さんに見に行って頂き、不具合箇所の確認。
お見積もり&施工を行って頂く事になるのですが、まぁ数万円の仕事です。

そのうち業者さんも目に見えて「メンドクサイ」感を醸し出すように・・・。

そりゃそうです。
わざわざ遠くまで行って見積もりをとっても、数万円の仕事ではわりに合いません。

しかも、現場ではもれなく入居者様との問答付き。
コストのかかる作業は避けるよう「穏便な解決」の矢面に立って頂いておりました。


例えば、「床鳴り」など本気で解消しようと思ったら、床を剥がして原因解消して、CF貼りなおして・・・、と10万円コースの大仕事になってしまいます。

そもそもこの物件は、地域最安値レベルの賃料の築古物件です。
大家から言わせてもらえば「それなり」の物件であり、あまり完璧を求められても困ります。
高級デザイナーズマンションじゃないんだから、多少の床鳴りは我慢してくれよと。

実際、床鳴りと言っても大した事は無く(業者さん談)、階下の方からのクレームも出ておらず、許容範囲かと思われます。


こんな事が続き、次第に面倒になって来た私が取った行動は・・・。



「放置」




はい、最低の大家さんですね。



私だってこんな事は普通しません。
イケナイ事だとわかっています。
でもあまりに面倒だったんです。


するとどうでしょう。
半年が過ぎ、1年が過ぎてもクレーム無し。
おぉ、時が解決してくれたのか?
放置作戦成功!



しかし、現実は甘くありませんでした。


すっかりクレームの事など忘れていたある日、管理会社さんより「やや怒気」を帯びた一本の電話が入ります。


「大家さん、○○さんの修繕どうなってます?」
「修理しないくせに更新だけするのかとお怒りです!」
「いったいどうなっているんですか!!」


時は何も解決などしていませんでした(涙)


クレーム対応は私が引き取り業者さん手配を行っていたので、管理会社さんに責任はありません。
ましてや、大家の私が放置していたなど知る由もありません。
そんな状態で管理会社さんが更新手続きを始めたところ、入居者様ご立腹。
管理会社さんもにしてもクレーム未対応は寝耳に水。
「大家が対応するって言ったよな?」とご立腹なわけです。



はい、悪いのはすべて私でございます。

入居者様はもとより、管理会社さんにまでご迷惑をおかけしてしまいました。


その後速攻で地元業者さんに連絡し、対応を行ったのは言うまでもありません。
お陰様で無事更新もして頂けました。
もちろん床鳴り対応は今回も無しですが。



大家は入居者様の言いなりになる必要はありません。
設備の故障や明らかな不具合を除き、不要と思える修繕はしなくて良いでしょう。
その結果退去につながっても、それは仕方がない事です。


ただ、「放置」はやっぱり良くなかった。
「それはやりません」と言うのも対応であったと反省しています。

私に対する管理会社さんからの信用にも大きく傷がついた事も、今後の運営を考えるとマイナスですね。


今回の一件で、もう二度と「放置」だけはしないよう心に刻みました。


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