川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

マイホーム探しで複数の不動産屋さんを回っていると、いろいろな見解の違いを聞くことになります。

先日のブログで配信した「4LDKマンションは是か非か」もそうですし、「融資先はどこが良いか」とか「建売vs土地仕入れ」とか。

それぞれ不動産仲介業というプロの立場からのお言葉なので重みがあります。
もちろん根拠に納得できる部分もあります。

業者さんは顧客のことを第一に考え最適なものを提案する。
良心的な方々であると思っています(思いたい)。

ただ、どうしても「最適なもの」は「業者さんが考える最適なもの」であり、本当に最適がどうかはわかりません。
業者さん毎に、情報量、知識量には差があり、好き嫌いもあります。
業者さんに悪気はなくても、顧客の求める最適と微妙にズレる可能性はあるでしょう。

それでも顧客から見れば相手はプロです。
プロの言葉は神の言葉、重みが違います。
ましてや不動産は超高額な買い物ですから、より言葉の重みが増すでしょう。
たまたま接点ができたある1社の言葉を、「すべての真理」と思ってしまっても仕方がないことです。

ただ、いろいろな業者さんを回り話を聞くことで、業者さんの間でも見解の違いがあることがわかります。

「本当に自分に最適なもの、譲れない点は何なのか」

ネット上の怪しげな情報ではなく、業者さんのリアルな話を聞くことで、もう一段深く考えられるようにもなるでしょう。

マイホームを買う際、他の人は何社くらいから話を聞いているのかな?
私のように、最寄り駅の業者さんを全部まわるような人は恐らく少数派でしょう。

まわれば回るほど情報はあつまり、最適なものを考えられ、チャンスも広がる。
そう思っています。

この思考は、不動産投資をはじめ、これまでのいろいろな投資機会から実地で得たものです。

・プロといってもレベルは様々
・仮にレベルが高くても自分との相性も様々

初めて声をかけた相手が、自分にピッタリで信頼できそうか否かを判断するのは難しいですね。

これは不動産業者さんだけでなく、リフォーム屋さんも弁護士も、結婚相手だって同じでしょう。
結婚相手の場合は、最適なものを知るために複数というのは難しいかもしれませんが・・・。

今回は「マイホーム探し」ですが、もう少し年を取ったら、今度はより深刻な場面でプロと付き合うことになるのでしょう。
それはお医者様。
生死をゆだねるプロです。

なかなか症状が改善しないのにいつまでも同じ医者に通う人、多いのではないでしょうか。
親を見ていても不思議に思うことがあります。
それって意味なくね?

ただの肩こりと命に係わる病気を一緒にできないかもしれませんが、悩んでいることは多くのプロに当たって納得できる答えを探した方が良いと思っています。
年を取ると億劫になったり、医師との関係を考えるとセカンドオピニオンを取りにくかったり、行動に移さない理由はいろいろあるのでしょう。

私は年をとっても行動力を枯らさずにしていきたいですね。
多くのプロの意見を集め、自分で納得できる答えを出していきたい。

では、年をとっても行動力を枯らさないためにはどうすればよいのか?

それは、いまから多くの行動を行い習慣化する事。
年を取ってから急に行動力を高めるのは難しいでしょう。
今のうちから行動力レベルを100にしておけば、年を取って少々下がってもまだレベル70くらいで動けるかも。

「年を取るってのはそんなに甘いもんじゃないよ」

と言われるかもしれませんが、まぁ、血気盛んな40代の考えですのでご容赦ください。


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今の自宅は3LDKのマンションですが、子供たちが大きくなってきたので少々手狭。
そのため4LDKの物件を探しています。
対象は戸建て、マンション問わずで探しているのですが、4LDKマンションは売りにくいという話を聞きます。

私がまわった不動産屋さんの中にも、「4LDKマンションは絶対に勧めない」と力説される方が何人かいらっしゃいました。
理由は大体共通しており、下記のような感じです。

・価格が高い
・修繕積立金等ランニングコストが高い
・部屋数を求める人が少ない
・ニーズが少ない
・貸せないから資産性が悪い

おっしゃることは御もっとも。
現場のプロのご意見ですから正しいのでしょう。

ただ、実際はどうか?
現時点では、近所にたまに出てくる4LDKマンションは瞬間蒸発していきます。
ニーズは低いのかもしれませんが、供給量が圧倒的に少ないのです。
希少性ですね。

ただ、この現状についても、前段の不動産屋さん達は否定的な意見です。

・今は確かに売れているが古くなったら厳しいよ

部屋が広ければリフォーム代もその分高くなります。
また、修繕積立金は築年数が古くなるほど高くなるので、面積の広い4LDKは将来的にますますランニングコストがかかります。
それらのマイナスは売り出し価格に転嫁されるので、3LDKより値下げ幅が激しくなる。

確かにおっしゃることは御もっともかもしれません。

でも、ちょっと待った!
本当にそうか?

昨今の新築マンションでも、4LDKはほとんど作られません。
供給は相変わらずほとんどないわけです。
つまり、将来にわたって希少性という点で変化はないでしょう。

また、少子化で子供の数は減るので、多数の部屋を持つ物件のニーズも減るのかもしれませんが、あくまでもそれはマクロで見た話。
子供を持つ家庭は相変わらず複数の子供を持つことが多いでしょうし、子供を持たない家庭や個人が増えるだけだと思っています。
むしろ、供給の多い3LDKの方が差別化しにくくてだぶつくのではないかとさえ思っています。

マンションの場合、窓の位置やエアコンの穴を変えることはほぼ不可能であり、独立した部屋数を増やすリフォームは苦手です。
3LDKを2LDKにリフォームはできますが、3LDKを4LDKにするのは難しいですからね。

4LDKマンションの希少性は今後も揺るがないでしょう。

売却には少々時間がかかるかもしれませんが、ものすごく不利になることはないと個人的には考えています。
少なくても、「4LDK否定派」の業者さんに仲介を依頼しなければよいかと。

結局のところ4LDKが悪いのではなく、対象のマンションそのものの将来性が問題なのだと思っています。
要は立地がすべてかと。

次に買おうとしているマイホームが、私の終の棲家になるとは思っていません。
子供たちが独立した後の老夫婦に、4LDKは広すぎます。
住むのは長くても25年程度?
その後は売却し、適当な物件(もしくは施設?)に引っ越すでしょう。

その頃の世の中はどうなっているのか?
誰にもわかりません。

・3階建ての戸建て
・4LDKのマンション

どっちが良いか?

本当は平屋の戸建てが最強だと思っていますが、予算の都合でそれはムリ。
せめて2階建て戸建てが良いですが、現実はなかなか厳しい。
タワマンは絶対嫌。
低層マンションか3階建て戸建が現実ラインです。

戸建てなら土地が使えるので、将来は更地で売るなり建てるなり自由に使えます。
やはり「土地」は強いです。
上階の騒音に悩むことや、下階に気を遣うこともありません。
でも、3階建て住宅は階段の上り下りがあるので、年を取ったら住みにくくなるでしょう。
その前に震災で燃えてしまうかもしれませんね。

一方、マンションは段差がなくフラットなので、年をとっても住みやすいです。
オートロックで居留守も使いやすいし、変なセールスが玄関先まで来ることもありません。
ごみは24時間出せますし、集積場の掃除当番もありません。
その代わり管理組合の役員がまわってきます。
4LDKが嫌なら、スケルトンリフォームで豪華な2LDKにするのだってアリです。
そんな余裕があるかはわかりませんが・・・。
鉄筋コンクリートだから地震にも強い。
ただ、土地はない。

数字だけで単純に判断できない分、収益物件を購入するよりマイホームを購入する方が難しいかも。
投資家の性なのか、どうしても「資産性」にばかり目が行きがちです。
将来にわたり値下がりしない物件に住むことが正義なのか?

でも、最も重要なのは

「その物件で家族が日々気持ちよく生活できるか?」

という事ですよね。

メイン資産が「持ち家」になる人が多いから、売れるか売れないかを気にするのであって、他に資産がたくさんあれば、気に入った家を買えばよいだけの話です。
そうなれるように頑張りたいと思います。

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ここ2週間ほど時間を見つけては近隣の不動産屋さんに戸別訪問しています。
1000本ノックとはいきませんが、20社程まわっています。

目的はマイホーム物件探し。
必要条件をA4にまとめ、一軒一軒突撃しています。
はたして、投資用物件でもここまでまめに行動したことがあっただろうか・・・。

以前ブログでも書いた、買い付け1番手を取られた一件からやる気に火が付きました。
「買い逃したのはより良い物件に出会うための運命」
そう信じて活動しています。

残念ながらまだ成果は出ておりませんが、面白い話はいくつか聞けました。
中でも地場の不動産屋さんが口をそろえておっしゃるのが、OPに対する厳しいご意見。

OPとはギャラが高そうな座敷童のCMでおなじみの、あの戸建屋さんです。

古いアパートや駐車場が更地になり、どんな物件が建つのかな~と思っていると、まるでテトリスのようにギチギチに配置されたOPの戸建てが建った。

ここ数年こんな光景をよく目にします。
なんで更地になったそばから、OPばかりボコボコ建つのか?

地場の業者さんの言葉で納得しました。

「彼ら、相場の3割、時には5割以上高く買うから」

そう、圧倒的な仕入れ力のたまものだったのです。
高く仕入れた土地は細切れにし、ギリギリいっぱいの家を建てて売り飛ばします。

民法では、敷地境界から50cm以上空けて建物を建てるよう定められていますが、OPの家はそんなに空いているようには見えません。
この条項には例外があり、双方で納得すれば敷地境界からの距離は狭めてもOKです。

当然、OPがまとめて建てている物件なので隣の家もOPです。
双方納得するので間隔は狭めてもOK。
その結果、「足場どうやって建てるの?」という外壁塗装が厳しそうな家が建つのです。

私には12~3坪程度の土地に建つペラペラの3階建てを買う勇気はありません。
新築ならともかく、20年後が恐ろしいです。
60代になってあんな急こう配の階段のある家は嫌ですし。

では、そんなOP物件を誰が買っているのか?
これは地元民ではなく、東京から流れ着いた人々が多数だそうです。

多摩川を渡り川崎市に入ると、家の値段は下がります。
都内で戸建てを探している人から見ると、割安に映るのだとか。

・狭いとはいえ立地はまぁまぁ
・川崎市なら都内へも近い
・営業マンの押しが強い

というわけで、建てたそばからOP物件が売れていくのです。
なんだかなぁ・・・。

地場の不動産屋さんにしてみれば、土地の仕入れは競合するし、仲介はほぼできないし(OP自社で建設&販売)で良い事が殆どない。
むしろ相場を荒らされるだけマイナス。
不動産相談員を行っている業者さんは、OPがらみの相談をよく受けるともおっしゃっていました。
OPは出禁と明言している業者さんも何社かありました。

まぁ、不動産とは言えそこは需給で値段は決まるもの。
欲しい人がいて、その人にあったものを売るのは正しい商習慣です。
OPだってリスクを負って、他社より高い金額で土地を仕入れているのです。

でもねぇ・・・、あんまり買い漁らないでほしいなぁ。
街並みが壊れちゃうよ。
もう少し土地をゆったり使った家を建てようよ。
そうしたら僕が買うからさ(1戸だけですが)。

マイホームを探している、一地元民から戯言でした。


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