川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

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未入居のまま退去で大赤字

ご契約後一度も入居がないまま退去に
なってしまいました(涙)。


この方、鍵の引渡し前に入院。

その後入居の意志を示されるも
再び入院。

結局一度も入室しないまま退去と
なりました。



この間、2か月分の家賃を頂いたのですが、
ハッキリ言って大赤字です。


何故かって?

・敷金礼金ゼロ
・鍵交換費ゼロ
・火災保険ゼロ
・広告費2か月


という出血大サービスキャンペーン
のお客様だったからです。

家賃2ヶ月もらうのに、4か月分くらいの
出費があるってどうよ?

おまけに3末退去なので、繁忙期を
丸ごと取り逃がす事になりました。


まさに踏んだり蹴ったり・・・。


退去するならもう少し早く言ってよ!!
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ちなみにこの物件、「早期退去違約金」
を特約につけておりました。

これを盾に違約金を頂くのもアリですが、
私は心優しい大家さんなので、今回は
止めておきます。


一度も入居せず、且つ入院している方に
向かって
「金出せや!!」
とは言えないでしょ。


まぁ経営者としては、それでも頂くのが
正解なのかもしれませんが・・・。

甘ちゃんなので私には言えません。

まずは病気を治して頂きたいですね。



管理会社さんも変わったので心機一転。

今度は大出血キャンペーンをせずに、
入居付けをしたいと思っています。

「全部大家持ち」じゃないとうまらないと
言うくせに、結局自社じゃ客付けできない
会社さんとはおさらばしたので。



さて、気を取り直して次行ってみよう!!



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水道管破損

「外の水道管から漏水しています」

ある寒い冬の日の事です。
突然清掃の会社から電話がありました。


場所は給湯器からキッチンに出ている
露出の給水管。

幸い派手に水が噴出しているわけではなく、
水がポタリ、ポタリと落ちている感じ。


該当の部屋の契約はあるものの、退去を数
日後に控え実質住んでいないような状況。

でも、勝手に水道元栓を止める訳にも
いきません。


仕方がないので退去までの数日放置・・・。




そして退去立会いの日。

行ってみると漏水していない。


あれ?
業者さんの勘違い?



ここで、元栓が閉まっている事を発見。

開けてみるがやっぱり漏れてこない。
なんでだ?


待つ事10分程度。

ポタリポタリと垂れてきた。

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「やった~、漏水発見!!」


ってちっともうれしくないが、とりあえず
漏水の発生を確認できました。


原因はおそらく凍結。



・寒い日が続いた。
・日当たりの悪い露出配管。
・入居者不在で日中の水の流れ無し。


これらが重なり、関東の温暖な地域にも
関わらず凍結破損が起きたようです。

首都圏でも冬を舐めてはいけませんね。


ちなみに修理費用は、1.8万円也。

今回は「凍結」による建物外部水道管破損
なので、水道管以外に被害なし。


これが室内漏水で、壁紙などに被害があれ
ば「水濡れ」名目でガッツリ火災保険が使
えたのですが・・・。



さて、今回はどうしたものか。

「偶発的な事故」で申請できるかもしれま
せんが、たかが1.8万円の為に一回申請を
するのもどうだろう?

でも、やっぱりお金は惜しい。

とりあえず代理店と相談かな。



実は今回の漏水事件、ちょっとした
後日談があります。


水道元栓を開けて漏水の確認をした私。
そのまま閉めずに帰ってしまいました。

おかげで水がぽたぽた、ぽたぽた。

水道検針の際に使用を指摘され、
水道料金を請求されてしまいました(涙)。


私アホですな。



皆さんも、空室の戸締り、ブレーカ切断、
水道元栓閉めを忘れずにしてくださいね。



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融資の3回転ジャンプ

先日、同じ物件で3回目の借り換え
を行いました。

ノンバンク⇒ス○ガ⇒信金への
華麗な3回転ジャンプ。

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同一物件で、3回も融資先を変える人は
中々いないと思います。

都度登記費用やら手数料やらかかるので
はっきり言って効率が悪い。


デキる投資家なら一発で決めるのかも
知れませんが、私には知識もスキルも実績
も乏しかったので、少々遠回りをしました。



思い起こせば最初はノンバンク。
共同担保まで入れて金利4.3%。
それでも私は購入することを優先しました。
おかげで今日の私があると思います。


次はス○ガ銀行に借り換え。
主な目的は共同担保を外す事。
しかし金利は4.5%に上昇。

借り換えて金利が上がるなんてアホかと
思われますが、当時ス○ガさんは一年程度
で金利交渉ができる事で有名。

実際1年後には金利3.8%に
下がりました。


そして今回。
ス○ガ銀行での借入から5年が過ぎ、
繰り上げ返済への2%ペナルティが
無くなりました。

このタイミングで信金への借り換えを実行。

もちろん金利引き下げが目的ですが、
新規融資先開拓という事も同じくらい
大きな目的でした。


サラリーマンを卒業した私にとって
ス○ガさんは相性がイマイチ。
おまけに、築古木造にも相性イマイチ。

これ以上お付き合いを深めても、お互い
良い事はあまりないのかなと考えました。


まぁ、融資姿勢は随時変わるので、
今回のス○ガさんとの「別れ」が
吉と出るか凶と出るかはわかりません。


ただ、零細社長の味方は
やっぱり信金さんだと思います。

じっくり付き合えば、数年後不動産向け
融資がしぼみ、ブームがひと段落した頃に
実績を見て融資してくれないかなぁ
と皮算用をしています。



3回も借り換えを行い、都度手数料が
かかってきましたが、支払い総額を考えれ
ば十分得をしています。


ただ、借り換えは「離婚」にも例えられ、
借り換えを行った銀行とは今後の付き合い
は出来ないと考えた方が良いです。

目先のちょっとした金利差に踊らされず、
よく考えてから行うべきですね。


なお、ノンバンクの場合はまったく
関係ないので、積極的に借り換えを
行った方が良いでしょう。


借り換えで一旦離れても、いつでも暖かく
迎え入れてくれます。



最後に少し告知を、

3月12日(日)14時より、
私が登壇するセミナーがあります。

今回は、経験事例を中心にお話を
する予定です。

私の他、自衛隊大家さん、楽待コラムニスト
としてご活躍の、不惑のラガーマン仙台の
良さんも登壇します。


詳しくはコチラをご覧ください。


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