川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

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出口戦略なき物件

物件は買って終わりではありません。
いつか売る時が来ます。

出口戦略というやつですね。



先日、横須賀市某所にある高利回り物件
を見に行ってきました。

築50年近くですが、現況で利回り15%。
満室想定は20%超え!!

最寄駅から徒歩10分以内。



ハッキリ言ってボロでしたが、手直しすれ
ば十分に住めるでしょう。

少々時間はかかるかもしれませんが、
うめられない物件では無い印象でした。


しかも、売主様はやる気無しで
現金化を望んでいらっしゃるそうです。

おまけに、仲介業者さんも早く売って
しまいたいご様子。


これは鬼の指値チャ~ンス!!

ガッツリ指して30%以上も狙えそうな
雰囲気です。



でも、私は指値をする事無く
お断りをしました。

なぜか?


出口戦略がまったく描けなかったのです。

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横須賀の超高利回りとくれば、ピンと来る
方も多いかもしれませんね。

はい、横須賀名物
「アクセスが階段物件」
です。

物件まで車が入って行かれないんですね。



ウグイスが鳴く静かな場所でしたが、
逆に言えば寂れ放題の場所。

空き家が多く、近隣はお年寄りばかり。
新築の家など見当たりません。


失礼ながら「死につつある土地」です。



確かに、安く買って5年以内に回収するの
もアリかもしれません。

でも、回収後どうするのか?


持ち続けても、築55年になった物件を
この先何年使えるか?

そのタイミングで購入する次の投資家も
いるのかどうか疑問です。

更地にして売るのも厳しい場所です。



回収したその先が私には全く見込めません。



それでも築30年の物件なら、
買い付けを入れたかもしれません。

5年経っても使えますし、次の投資家も
まだいると思います。


都内の再建築不可ならば、賃貸需要が
旺盛ですから、柱一本残して新築
そっくりさん作戦もアリです。


田舎のボロ戸建でも、「住める場所」
であれば何とか売る方法もあるでしょう。
駐車場さえ確保できるなら、救いが
あるはずです。


たとえ市街化調整区域に建つ物件でも、
再建築可能ならばなんとかなるでしょう。




でも、横須賀の階段の奥はどうにも
つぶしが効きません。


横須賀はあちこち見ていますが、車が入れ
ない場所で新築が建っている試しがない。

たとえ急坂でも、車さえ入れれば意外と新
築は建っており、何とかなりますが・・・。


横浜でも同じかもしれませんね。




築古の出口戦略として、最後の手は
「更地にして売却」だと思っています。


だから、物件を見に行くとき、周囲に新築
があるか否かを必ずチェックしています。


新築があるという事は、少なくても戸建需
要はあるという事であり、更地なら売れる
証明になります。



カッチカチの出口戦略は必要ないと思いま
すが、ざっくり「最悪更地で売れるかな」
という目星はつける必要があるでしょう。

適当すぎますかね?



今回の物件を見て、一つ思い出したこと
があります。


それは、「太陽光発電の土地」。


20年後、固定買取が終わった田舎の土地
はどうなるのか?

それこそ「出口戦略なき物件」なのでは?



横須賀の物件を出口戦略が描けないと
怖がるくせに、一方で私は太陽光発電を
やっている。


大いなる自己矛盾かもしれませんね。


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パーキング赤字報告

久々ですがパーキング赤字のご報告を。



【2017年5月実績】

2060円の赤字(涙)


5月も微妙な赤字を垂れ流しております。



「減価償却を考えればプラス」

なんていわれる事もありますが、
違いますよね。


「設備費用」として実際に前払いした分を、
毎月課税所得から引いているだけです。


実際のキャッシュアウトを伴わない、
アパート建物の減価償却とは分けが
違います。


出したお金は戻らない・・・。



ちなみに、2017年5月までの
実績はこんな感じ。


1月:-4960円
2月:-1860円
3月:+9140円
4月:-60円
5月:-2060円


中学生のおこずかいみたいな
金額が並んでいますね(笑)。



開業からはや22ヶ月。

その間の単月黒字は5回だけ。

累積赤字は47.6万円。


無策だった最初の4ヶ月(-20万円)、
起死回生を狙った電柱広告(-20万円)
これが大きく影響しています。



ホント電柱広告は無意味だった。

ろくに効果測定もしないで1年契約
にしたのは甘かったですね。

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電柱広告の経費をご存じでしょうか?

看板作成費1枚2万円弱で、
毎月の広告費は1枚2千円程度です。


私は5枚作成したので、看板初期費用が
10万円弱。

1年間広告を出したので費用は
10万円程度。

広告は1ヶ月単位の契約で、
1年前払いをしたからと言って
割引の特典はありません。


ならば、毎月様子を見ながら慎重に
考えるべきでした。



コインパーキングの場合、施策を
するとその反応は早く、見極めに
時間がかからない印象です。


価格変更をした場合は、1~2か月で
稼働率に差が出ます。

Webの露出を増やした時は、翌月から
売上が大幅にUPしました。



一年も電柱看板の様子を見る意味など
無かったわけですね。

いい経験になりました。



さて、次はどうしよう?

土日は回転率が低く、一日中停めて
いる人が多いのではないかと思っています。

ならば、土日だけ一日最大の料金を
100円上げてみようかな?


月に1000円程度しか変わらないかも
しれませんが、やれる事は少しでも
やって行きたいと思います。


最後に少し告知を、

6月22日(木)14時より、
不動産の無料セミナーを行います。

初心者向けの不動産の始め方を、
私の経験談を交えてお話します。

本に書かれた美しい話ではないですが
生の大家の声をお聞きください。

フリー質問コーナーもありますので
疑問点、お悩みなどお気軽にご相談
頂ければ幸いです。

開演前に捕まえて頂いても結構ですよ。


日にち:6月22日(木)
時間:14時~16時半(13:30開場)
会場:東京金融取引所 金融取プラザ
住所:東京都千代田区丸の内1丁目8番2号 
   鉄鋼ビルディング 8階

主催:サンワード貿易株式会社


詳しくはコチラをご覧ください。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
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募集はネットかアナログか

部屋を探す際には、インターネットを
使う人が圧倒的だと思います。

スーモ、アットホーム、ホームズ。

御三家への掲載は必須でしょう。


インターネット掲載の場合、家賃や設備な
どでスクリーニングができるので、如何に
スクリーニングで残るか、上位表示される
かは重要です。

たった千円の家賃差が、閲覧数に大きな
影響を与えたりするわけですね。


一覧画面で生き残ったら、次は詳細画面で
如何にアピールできるかです。

ココでのポイントはズバリ写真でしょう。


・写真の数
・明るい写真
・広く見える写真


「実物を見てみたい」


と思わせる事が重要で、反応の良い業者さ
んの写真にはいくつかの特徴があります。


・晴天
・写真は広角(9mm以下)
・枚数は沢山

例えばスーモなら、1画面に12枚のサム
ネイル表示がされます。
2DKの場合、写真の撮り方はこんな感じ。

(1ページ目)
外観、間取り図、洋室、洋室収納開放、
キッチン、和室、和室収納開放、
キッチンから和室/洋室の抜け、
風呂、トイレ、玄関、ベランダ

(2ページ目)
採光部、玄関からの抜け、駐輪場、
周辺設備(スーパー、コンビニ、病院等)



では、私の物件はどうだったか?


枚数、撮影場所はそれなりにツボを
押さえていまいたが、少々狭く感じました。
そしてちょっと暗い。


広角レンズを使ってデフォルメすれば、
もっと部屋が広く魅力的に見えます。
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さらに、家具やカーテンを置いて部屋を
デコレーションすれば、より一層効果は
高まるでしょう。


ポータルサイトの閲覧数を確認したところ、
毎日1~2名の反響はありました。

この人達を写真の力で引っ張り込めないか?



という訳で、IKEAとニトリで購入した家具
を持ち込み、部屋をデコレーションして
みました。

そして9mm広角レンズで撮影。
わざわざ購入してしまいました(笑)。



所用時間3日、金額3万弱(レンズ代別)
をかけ自分で写真を撮りました。

さて、反応は如何に??




一方でアナログな募集もあります。


ポータルサイトに情報も載せない地場業者
さんが何故賃貸できるかわかりますか?

実はいろいろなツテがあるのです。


会社、病院、議員さん。
地場に根ざした業者さんには、ネットに
頼らなくても本当にいろいろなツテが
あります。


私の管理会社は、ネットに強いがアナログ
には弱い。

サイトに情報を出して待ってるだけじゃ、
なかなか物件はうまらないでしょう。

部屋をデコレーションして写真を変えた所
で、1~2名/日の閲覧数では効果な
ど怪しいものです。
(やらないよりはるかにマシですが)



今回の場合、アナログ側を強くした方が
効果は高いように感じています。


具体的な方法は「地場業者さん訪問営業」。
やはりこれに尽きます。

しかも、なるべく頻度を多く。

二度三度と顔を合わせて話をすると、
段々打ち解けてきます。

ザイオンス効果ですね。


遠いので毎週はキツイですが、隔週くらい
で突撃しようかと思っています。




一応専業大家なわけで、これが私の本業。

本業なら本業なりの努力が必要であり、
兼業大家には負けていられません。



絶対うまるまで頑張るぞ!!


最後に少し告知を、

6月22日(木)14時より、
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初心者向けの不動産の始め方を、
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本に書かれた美しい話ではないですが
生の大家の声をお聞きください。

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開演前に捕まえて頂いても結構ですよ。


日にち:6月22日(木)
時間:14時~16時半(13:30開場)
会場:東京金融取引所 金融取プラザ
住所:東京都千代田区丸の内1丁目8番2号 
   鉄鋼ビルディング 8階

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