川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

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改めて空室対策を考る

繁忙期が終わりましたが
空室うまってますか?

先日おこがましくも「空室対策」について
セミナー講師をさせて頂きました。

これまでの経験を踏まえ、自分なりに
効果があったものについてお話しましたが、
改めて考えさせられる事もありました。


大家さんを始めた頃は、先輩方のノウハウを
片っ端から試しました。

地道に業者さんに営業したり、まめに電話
したり。
部屋に説明POPもよく張っていましたね。


でも、今は・・・。

「広告費UPでスパッと解決」

という、一番安易な方法が
多くなりました(笑)。


正直な所「メンドクセー」なんですね。
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ウブだった私も、すっかりスレた大家に
なり下がってしまいました。



部屋にPOPとか大家の手紙。
一時期流行りました。
私もやっていました。

手法自体否定はしませんし、やらないより
やった方が良いでしょう。

でもね・・・。

結局あれは、「内見が無いと意味がない」
方策なんですよね。

かける労力の割に効果が少ないと
感じております。



悪くても、内見が3件あれば部屋は
決まります。

逆に言えば、内見数を増やしさえすれば
部屋は決まるわけで、そこに注力が必要で
す。


その点POPはどうなのかな・・・。
「大家頑張ってます」
と管理会社さんが感じてくれれば、
間接的に意味があるかもしれませんね。



では、どうすれば内見数は増えるのか?


綺麗な部屋、適正家賃は当然で、
「仲介さんが連れてきたい」
と思うか否かです。



では、どうすれば連れてきたいと思うか?


オーナーとの人間関係。
決めやすい部屋。
金銭的メリット。
等‥。

これらの総得点が高い部屋でしょう。



管理会社さんと飲んで人間関係構築
をする方もいらっしゃいますね。
一緒に遊びに行くとか。

でも、これができるのは限られた
方々でしょう。

そもそも酒に弱く、人見知りな私には
ハードルが高過ぎます。



では、決まりやすい部屋とは?

部屋のグレードに対し、家賃が安い部屋
という事です。

ここはやらなきゃダメですね。
というか、運営の肝になる所なので
当たり前の部分です。

当然みんなやってますよね?



となると、残されたのは
「金銭的メリット」


広告費を上乗せして・・・。


と、ここに行きつきます。



一番確実で、目に見えて、すぐにできる
方策。
安易と言われればそれまでですが、
部屋がうまればそれでよいのです。

金をかけずに工夫をする、
大家が駆けずり回るのが
エライわけではありません。



とは言え、入居付けが弱い物件は、
私も業者さん訪問営業をやります。

資料をFAXで流すだけでは、
業者さんは見てくれません。


FAXした後でオーナーが訪問し、
広告費のメリット等について説明すると
初めて理解してくれる事が多いですね。


金・金言いましたが、やっぱり「人」が
ちゃんと会って話をしないと、
金も生きないわけです。



まぁ最近は、仲介訪問営業のついでに、
売り物件情報の収集や、ラーメン食べ歩き
を行ったりするので、どちらが目的か
わからなくなっていますが(笑)。


一応専業大家なので、泥臭い事も
やらないとダメですね。



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台所が焦げちゃった

無知とは怖い物です。
私の経験不足により、台所を焦がしてしま
いました。


120cmのシンクと60cmのガス台。
良くある古い賃貸のキッチンです。

60cmのガス台の上に、入居者さんが
ガスコンロを置いて使用します。

ガスコンロの幅は通常56cmの2口。
皆様の家にもありますよね。

そうなると、ガスコンロの縁から壁までの
距離は10cmもありません。



一方、底が広い鍋などを強火で使用すると、
鍋の底面に沿って炎は広がります。


広がった炎。
10cmも無い距離の壁。


どうなるか・・・。



「壁が焦げます」



当たり前ですね。
 
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そもそも本来ガスコンロと壁の間には、
15cmの距離が必要だそうです。


しかし、60cmのガス台に2口コンロを設置
する場合、そんな距離は不可能です。

「2口ガスコンロ禁止」にもできません。

難しいですね。



そもそも、ガスコンロの設置及び使用は
入居者の判断です。

「コンロ付き」として募集したなら兎も角、
入居者が設置したコンロで壁を焦がしたら、
それは入居者の過失である。

責任は入居者にアリ!!



こんな理屈で修繕費を請求する方もいるよ
うですが、それもどうなんでしょう?


私はそこまでやりたくないかな(笑)。



現実的な対策として、ステンレスの放熱板
を予め壁に張っておくとか、ガス台を少し
大きな物にする等、大家側の対策が必要
なのでしょう。

今後のリフォーム時の参考にしたいと
思っています。



さしあたり、今回は焦げたキッチンパネル
の上からステンレスの放熱板を張りました。

現場写真を忘れてしまいましたが、ちょう
こんな感じ(イメージ)です。




管理会社さんに丸投げしましたが、
1.8万円程度でした。


少々不格好かもしれませんが、
「安全第一」という事で。



実は、ガス台の壁が焦げたのは今回が
初めてです。


キッチンパネルに限らず、タイルでも
ステンレスでも、火が当たれば焦げます。

60cmガス台は良く使っていますので、
これまで焦げなかったのは、単に運が
よかっただけですね。


表面に焦げが無くても、下地が炭化して
火事の原因になる事もあるそうです。

通常は下地に耐火ボードを使っているので
心配ありませんが、中には木に直接張って
いる、粗悪な施工ももあるとか。


怖いですね。



ダメなリフォーム屋さんにハマると
粗悪な施工をされてしまいます。

「安かろう悪かろう」はもちろん、
「高かろう悪かろう」もあるので
怖い世界です。


私の物件は大丈夫かなぁ?

少し心配になってきました。



大家さんになって、9年目に入りましたが
まだまだ経験不足の事が沢山あります。

日々勉強ですね。




さて、同タイプの他の部屋はどうするか?

退去のタイミングで施工?
今すぐ施工?



結局退去時に考えるんだろうなぁ・・・。



パーキング久々黒字

大阪のコインパーキングが、一年ぶりに
単月黒字を記録しました。
 
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と言っても、たった6千円程度(笑)。


300万円払って、久々6千円の黒字で大喜び。
アホですな。



一体何が起こったのか?



最近やった事と言えば、一年間続けてきた
周辺の電柱広告をやめたくらい。


電柱広告はホント無意味でした。


動線を考えて広告を5カ所に設置。
一年間の売上変化を見て、徐々に場所を
絞っていこうと思っていましたが・・・。

サッパリ売り上げの変化は無し。
本当に全然変化なし。

12万円もの大金を使ったのに
本当に本当に変化なし。

もうねぇ、凹みましたよ(涙)。



パーキングに限っても、リパークやタイム
ズなど大手は結構電柱広告を出しています。

フツーに考えれば、ドライバーは電柱看板
なんぞ見ないと思っていました。

しかし、大手がやっているなら少しは意味
があるのかも?と思ったわけです。


結果はあえなく撃沈。
やはり自分の直感通り、意味がなかった。


まぁ、たまたま私の現場にはマッチしなか
っただけかもしれませんが・・・。


世の中Try&Error。

やってみないとわからないですね。



話を戻し、今月が黒字だった理由に
ついて考察してみました。

ズバリ「季節要因」のようです。


実は、昨年も3月、4月は黒字でした。
他の月より、1万円売り上げが多い感じ。

そして、平日の稼働が大きく伸びています。


・年度末は仕事で車の利用が多い?
・引っ越しが多い?
・近隣学校の卒業/入学等で利用?


おそらくこんな所かと思います。


昨年の推移と同じだとすれば、
4月も黒字のはず。
でもその先は深い暗黒が・・・。


まぁ先の事を考えても仕方がありません。
とりあえず今月の黒字を祝いましょう。




引き続き、パーキング救済サポーターを
募集しています。

大阪市鶴見区の鶴見緑地近くの我が
パーキングを、PPParkに掲載すべく
投稿のお手伝いを頂ければ幸いです。


投稿は簡単。
PPParkアプリをダウンロードしGPSをON。
現地での写真撮影と、料金等必要事項を
アプリから投稿するだけ。
(アンドロイドのみ投稿可能)

なお、PPParkに掲載された場合は
投稿をして頂いた方に、報奨金として
1万円を差し上げます。

住所など詳細については、
コチラよりお問い合わせください。


貴方の投稿で赤字パーキングが変わるのか?
これは社会実験です。



ご協力よろしくお願いします。


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