川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

最近ランドリーがイマイチです。


一つは「短すぎた梅雨」。

関東地方は史上最速の梅雨明けで、
連続した雨は殆どなし。

そして梅雨明けと同時にやってきた夏。


お陰様で、利用者は例年になく低迷してお
ります(涙)。

天候に左右される宿命ですね。



そこに追い打ちをかけるのが・・・。


「ライバル店登場!!」


ついに恐れていたものが目の前に姿を現し
ました。

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友人たちの店の状況を聞いていれば、
ここ2~3年で爆発的にコインランドリー
が増えている事はわかっていました。

いつか自分の店にもライバル店が来るだろ
うと覚悟はしていたつもりです。


でも、イザとなるとやはり戦慄が走ります。

友人達の情報を見る限り、店から1キロ以内
にライバル店が出来た場合、売上は10~
20%程度減るようです。
(徒歩中心の都市型店舗の場合)


売上に影響の出る時間は、ライバル店の立
地により異なりますが、1年程度をかけて
ジワジワと減るようです。

やはり、ライバル店も認知されるまでに時
間がかかるため、出来た途端に売り上げが
減るわけではありませんが、気が付くと毎
月の売上が前年割れしているような状況だ
とか。


真綿で首を絞められるような怖さですね。




でも、ライバル店の出店は止める事ができ
ません。
できてしまった以上は仕方がありません。

こうなったら戦うまでですが・・・。



残念ながら、コインランドリーに有効な
ライバル店対策は無いと思っています。



そもそもコインランドリーは、洗濯機器の
時間貸しであり、自動販売機みたいなもの
です。

「洗濯と乾燥」という提供サービス自体に、
他店との明確な差はつけられません。

差別化が非常に難しいんですね。




そもそも、お客様はどのような店を選ぶの
か?


1.自宅から近い
2.安い
3.キレイ
4.車が停めやすい
5.空いている(いつでも機器が使える)


おそらくこんな所でしょう。
そして、この中で圧倒的一番の理由は
「1.自宅から近い」です。

私の店は徒歩・自転車のお客様中心の都市
型店ですから、「近さ」という点はさらに
大きなウェートを占めるはずです。

距離の問題は如何ともし難く、商圏の内ラ
イバル店に近いエリアは取られてしまうで
しょう。


また、「4.車が停めやすい」というもの
も後から変える事はできませんね。

幸い私の店の方が停めやすいですが・・・。



「5.空いている」というのも実は重要で、
同じ距離なら機器が多く待ち時間が短い店
の方が良いでしょう。

お陰様で当店は繁盛しており、雨の日や休
日は待ち時間が発生しております。

その点ライバル店は機器数が少々多く、ま
だお客様が少ないので空いており、ある程
度のお客様は流れてしまうでしょう。



この中で、後からできたライバル店に対し、
差別化を図るとしたら、「2.安い」と
「3.キレイ」くらいです。



ただ、安易な安売り路線は収益悪化を招き
ますし、そもそも価格を下げてもあまり効
果が無かったりします。

乾燥機が10分100円と12分100円
の店があったとして、遠くてもわざわざ安
い店に行きますか?
60分使っても100円の差です。

2割の価格差と見れば大きいですが、金額
で見ればたった100円。
そこに魅力を感じるお客様がどの程度居る
のか疑問です。


まぁ、やらないよりはマシかもしれません
が、劇的な効果をあげる方策ではありませ
ん。


「洗濯機ALL100円!!」

など過激な安さなら効果はあるかもしれま
せんが、それでは収益が悪化し過ぎてしま
い、現実的ではありません。


ライバル店と同等レベルに価格帯に留めて
おく方が、地域の相場を壊さないためにも
良いと思っています。



差別化として「3.キレイ」は意外と侮れ
ません。
特に女性はよく見ていますし、綺麗さを重
視します。

店を綺麗に保つのは基本中の基本ですが、
せめてここだけはライバルに負けないよう
に注意したいと思っています。



・ライバル店と商圏が被ったエリアはあき
らめる

・キレイを保ち自店に近いエリアのお客様
は逃がさない

・こちらから安値勝負はしない(価格は相
手に合わせる)



まぁ、こんな所でしょうか。

取られた領地はあきらめ、おひざ元を固め
る感じですね。



そして、可能であれば商圏内のランドリー
需要を掘り起こす。

ネットの露出を増やすとか、需要を喚起す
るようなチラシをポスティングするとか。

ライバル店と反対側のエリアや、より自店
に近いエリアの新規需要を掘り起こせない
かと考えています。



友人のランドリーオーナー達の間で、ライ
バル店問題が出始めたのは2~3年前。

そこから少し遅れて私の店に対して初めて
のライバルが出店してきました。



現在、友人達の店のライバルは、2~3店
に増えており益々環境は厳しくなっていま
す。

友人達の店舗で起きた事は、いつかかなら
ず私の店でも起こるでしょう。

来年にはさらにライバル店が増えているか
もしれません。



まぁ、これはコインランドリーの宿命です
ね。

ライバル店の出店有無は「運」でしかあり
ません。



せめて、開業前のシミュレーションから、
3~4割売り上げが下がっても黒字が
キープできるような水準でなければ、
出店は見合わせた方が良いかもしれません
ね。


アパートだって入居率80%くらいで収益
予測をしますよね?

それと同じです。


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先日保険金をゲットしました。
火災保険?

いえいえ、医療保険です(涙)。


4月に受けた人間ドックで便潜血陽性。

精密検査の為に大腸カメラを挿入!

そしたらあったんです。
大きさ8mm、結腸ポリープ発見!!

その場で切除となり、ポリープさんは病理
検査に出されました。

検査結果がわかるまでの一週間。
最悪の事も頭をよぎり落ち着かなかったで
すね。

結果はセーフ。
ガン細胞は発見されず、一件落着となりま
した

いや~、ホッとしましたよ。

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実はこの時点で、私は個人・法人二つの医
療保険に加入していました。



遡る事一年前。

それまで個人で加入していた医療保険の内
容を見直し、そのタイミングで加入を法人
に変更する事にしました。

法人で加入する事で保険料は全額経費にな
りますし、払い込み期間終了直前に個人に
移せば、その後の保障は個人として使えま
す。

節税+保証をゲットできるオイシイ方法で
あり、法人をお持ちの方であれば、お約束
かもしれませんね。



法人での加入を済ませ、個人の古い医療保
険を解約しようとして気が付きました。


「あ、2か月前に年払いしたばっかりだ」


そう、個人の医療保険を年払いにしていた
のです。
しかもたった2か月前に。

年払いの場合、途中で解約しても保険料は
一切戻ってきません。


まったくアホなタイミングで保険の見直し
をしてしまいました。


「あ~、保険料無駄にした~」


己のバカさ加減に情けなくなりましたね。


仕方がないので翌年の支払いのタイミング
まで解約を待ち、保険契約を継続する事に
しました。




そんな中で突然発生した内視鏡によるポリ
ープ摘出。

ほんの10分で終わる施術ですが、立派な
「手術」にあたります。

医療保険の対象になるんですね。

保険申請を行ったところ、1年分の保険料
どころか数万おつりが来るほどでした。


絶妙なタイミングでポリープが発見される
とは流石俺。

やっぱり持ってるなぁ(笑)。


ちなみに、法人側の医療保険からも保険金
が支払われましたが、こちらは全額

「お見舞金」

として個人に支払いました。


お見舞金は5~10万円程度であれば、社会
通念上アリですが、それ以上になるとマズイ
ようです。

今回のように少額ならば良いですが、入院を
伴う手術など保険金高額になる場合は全額を
個人に移す方法が難しくなります。

税負担が発生してしまいます。

医療保険を法人→個人に移すスキームは、
先にお話しした通り、節税等多くのメリット
がある方法です。

しかし、本当に医療保険が必要な場合は、や
はり個人でも加入をしておくことをお勧めし
ます。

病気は突然やってきますからね。



また、ポリープ発見が医療保険の見直し後
で良かったです。

医療保険では病歴により、一定期間保障の
対象から外される事が良くあります。

例えば今回の場合なら、今私が医療保険に
加入しようとすると、大腸に関する疾患は
5年間免責とされるでしょう。


当たり前ですが、医療保険は健康なうちに
加入した方が良いですね。




医療保険なんて、年寄りが使う物だと思っ
ていました。

40代になったら大腸検査をすべしという
話は聞いた事がありましたが、我が事とは
思っていませんでした。

最近、近くからいきなり遠くをみると、目
の焦点が合いにくくなります。
老眼の始まりですね。

白髪も増えてきました。

わが身も確実に「老化」が進んでいます。
抗う事はできません。


お金儲けは重要ですが、もっと大事なもの
は健康です。

運動・食事・睡眠。

今まで以上に意識を向けるお年頃になった
ようですね。



各種検診については・・・。

費用、被爆のリスク、過度な病気発見等、
賛否両論あると思います。

ただ、私は年に一度くらい自分の状態をチ
ェックするのも悪くないかなと思い、毎年
人間ドックを受けています。


また、胃カメラや大腸カメラなど、体への
負担が少なく、且つ一目瞭然で病気の診断
ができるものについては、積極的に受けて
も良いかなと思っています。

特に近年増えている大腸がんに対しては、
大腸カメラによる検診が有効です。

40代を過ぎている貴方。

まだカメラを体験していないなら、一度や
ってみる事をお勧めします。

思わぬものが隠れているかもしれませんよ。


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先日大阪で大きな地震がありましたね。
被害に遭われた方には心よりお見舞い申し
上げます。


私が住む関東地方でも地震は他人事では無
く、いつか必ずやって来る物と思っていま
す。


不動産賃貸業にとって地震は大きなリスク
であり何らかの対策が必要です。


耐震補強や免振化を行い、被害を減らす事
も一つですが、やはり地震保険への加入が
オーソドックスな方法かと思っています。


「頻度は少ないが発生したら被害が甚大」


このようなリスクに対しては、保険で備え
るのがセオリーです。

もちろん私も地震保険に加入しています。

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当然皆さん入っているかと思いきや、そう
でもないようですね。


6年時点の地震保険世帯加入数および火災
保険の付帯率を確認してみました。

すると、私の住む神奈川県の地震保険加入
率は35.1%。
火災保険への付帯率は59.3%でした。


ちなみに、火災保険への付帯率とは、火災
保険に入っている人が特約で地震保険を付
けた割合です。

上記の付帯率59.3%とは、火災保険に
入っている人の約6割が地震保険も付けて
いるという意味になります。


逆に言えば、火災保険に加入しているが地
震保険を付けていない人が4割程度いて、
そもそも火災保険にも入っていない人が4
割程度いる計算になります。



全く保険に加入していない人が4割以上も
いるという事実に私はビックリしました。



確かに火災保険の保険料は高いです。
地震保険はさらに高額です。


そもそも地震保険は、火災保険金額の半分
までしか加入できず、被害の完全復旧とい
うよりは、高額な御見舞金という目的の商
品になります。


だからアホらしくて入らない人も多いのだ
と思います。



借入が全くなく、自己資金が豊富な方であ
れば、それも良いかもしれません。
リスクを受容できる下地があれば、保険は
不要でしょう。


でも、私を含め殆どの方は「借入」を抱え
ているはずです。

地震で建物に損害があれば、復旧までの間
家賃収入は止まる可能性が高いでしょう。
3か月か、半年か?
建て替えになれば、それこそ1年スパンに
なります。


その間も借り入れの返済は続きます。
おまけに建物の復旧費用がのしかかります。
耐えられますか?


そのような、当座の緊急事態に対して対応
するのが地震保険の役割です。


本来なら、地震も対象となるような、休業
補償保険にも入った方が良いのかもしれま
せんね。

これであれば、復旧までの家賃収入減をヘ
ッジできますし、地震保険を復旧の原資と
して丸々使う事が出来ます。



でも、何でもかんでも保険で対応すると、
今度は保険料の支払いでキャッシュフロー
が悪化してしまいます。


実際私の場合、地震保険に加入しています
が、休業補償までは加入しておりません。



ではどのようにリスクヘッジを行うか?


建物を小口にして、地域を分散しています。
一棟、二棟壊滅しても、他の物件でガンバ
ロー作戦です。



このブログでも常々申し上げておりますが、
一棟大きな物件を持っている状態は極めて
危険だと思っています。


「RCなら地震なんて大丈夫」


と言う人がいますが、直下に活断層が無い
と言いきれますか?

震源の真上に当たったら、RCであっても
無事では済まないと思います。

万に一つの確率かもしれませんが、決して
非現実的な話では無いでしょう。



私は保険会社の回し者ではありませんが、
地震保険は維持管理料だと考えてしっかり
入っておいた方が良いと思います。

特に、首都圏にお住いの方はなおさら。



そして、できれば物件を複数持つ。


頑張ってギリギリ一杯の融資で一棟買った
けど・・・。
という状態は、色々な意味で大変危険です。


今後も不動産賃貸業を行うのであれば、早
いうちに複数物件体制を築く事は、収益増
大だけではなく、地震などの大きな天災へ
のリスクヘッジの観点からも極めて重要と
考えています。



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