川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

9月のコインパーキングの売上が出ました。

前年同月比12.6%のマイナス!

今月も前年割れは止まらず、これで今年3月以来7ヶ月連続に。
ただ、前月よりもマイナス幅は縮小しております。

3月:-11.4%
4月:-18.6%
5月:-25.3%
6月:-12.4%
7月:-18.4%
8月:-18.4%
9月:-12.6%


先月のブログで、私はこんな予想をしていました。

>コロナで騒ぎ始めた3月からマイナス。
>緊急事態宣言が出ていた5月に最大のマイナス。
>緩和ムードの6月にいったん持ち直すも、第2波に騒ぎ始めた7月より再び下降。
>この傾向はコインランドリーもほぼ同じ。
>まさに世相を反映した売上推移ですね。
>という事は、第2波が落ち着いた9月は、売り上げが少し戻るかな?
>勝手な希望的観測です。

まさに予想的中!
9月はマイナス幅が縮小しており、ほぼ6月と同じ水準です。

第2波が落ち着き、GoToトラベルに10月から東京が加わる事を発表。
10月からのGoToEatを予定通り開始する事の発表。
野球・サッカーなどの観客数緩和等々。
9月は緩和に向けて一気に動いた時期でした。

世の中の雰囲気が変わり、街に人が増えた事を感じた方も多かったのでは?

そして、実際にコインパーキングの売上は改善。
コインパーキングの売上は、コロナに対する世の中の雰囲気を表す指標になっているのは間違いないようです。
これはとても面白い。

さて、10月です。

このブログを書いている10/13現在、コロナの新規感染者数は落ち着いています。
観光地に人が戻りつつあり、JR・飛行機の利用率向上。
交通渋滞も増えているそうです。
長期滞在の外国人の入国許可の検討も始まり、世の中はより一層の緩和ムード。

この状況であれば、コインパーキングの売上も9月並みかそれ以上になるでしょう。

コロナ前の状態にはならないと思いますが、前年同月比10%前後のマイナスで落ち着くのではないかと予想します。

まぁ、「前年同月比マイナス10%で良かった」なんて、本当は大変な事ですよね。
「利益」ではなく「売り上げ」が10%下がっているわけですから。

事業には固定費があるので、売上の10%減は、利益ベースではそれ以上に打撃を受けます。
ヘタすると赤字転落。

実際、売上高前年同月比5%減が3か月続けば、セーフティネット保証5号に該当し、支援を受ける事ができる水準です。

逆に言えば、5%減でも大きな影響を受ける事業体が多いという事です。
まして10%減なら・・・。
かなり深刻な状態なわけです。

大なり小なりコロナの影響を受けている企業や個人事業主は沢山あるでしょう。
とても恐ろしい事です。
年を越せない企業や個人事業主も沢山いるのだろうなぁ・・・。

やはり、世の中の雰囲気は大事です。

マスコミも、GoToEat錬金術とか、GoToトラベルの予算がうまく回っていない事を報じて上げ足を取るばかりでは無く、もう少し他の事を冷静に報道できないのかな?
GoToEat錬金術けしからん!!
と言いつつ、詳しいやり方を教えてどうする?

あとは、コロナにかかった後の謝罪もやめて欲しいです。

有名人や企業が謝罪し、それをマスコミが報道するから、
「コロナにかかった=意識の低い悪い奴」
という図式になりがちです。

「気を付けても誰もがかかる可能性がある」という注意喚起はOKだと思いますが、
コロナだからといって特別な謝罪をする必要は無いと思います。

インフルエンザになって休んだら、仕事関係者には「ご迷惑をおかけしました」くらいは社交辞令として言うと思います。
でも、会見を開いたり、それをマスコミが取り上げたりしないでしょ?

コロナ対策は必要だと思います。
マスクや消毒は行った方が良いでしょう。
体調が悪ければ素直に休むことも重要です。

その上で、「コロナになっても仕方がない」「コロナにかかるのは悪いことではない」という雰囲気づくりはできないのかな?

そうすれば、度を越えた行動抑制は緩和され、もう少し世の中うまく回ると思うんですよね。

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設立した法人の4期目が終了し、10月から5期目に入りました。
時が経つのは本当に早いです。

個人所有だったコインランドリーを法人に移行する事で設立。
設立と同時に、所有物件の管理会社を兼ねました。
管理費として家賃の5%程度を支払うという、良くある初歩的な節税スキームです。
まぁ、社長の私自ら作業したりするので、管理会社としての業務もちゃんとあるのですけどね。

お陰様で創業以来毎期ニコニコ黒字決算なので、多少の実績は積んでいるのだと思います。
途中でコインランドリーの新店開業の融資を受けられましたし、アパートの融資も審査だけは通りました(物件自体は1番手に取られ購入できず)。

会社員を辞めて早6年。
プータローの私ですが、ちゃんと「社長」として融資を受けられる状態を作れているので、会社設立の目的は達せられているのかなと思います。

そんな会社に、5期目はコインパーキングが新たな事業として加わります。
まぁ、個人所有だったコインパーキングを移行するだけですが(笑)。
今頃コインパーキングを移行するのには理由があります。
それは、個人側の消費税課税事業者を外す事。

個人で行っている太陽光発電について消費税還付を受けるため、あえて消費税の課税事業者になった経緯があります。
ただ、還付が終わった後にいつまでも課税事業者になっているのはモッタイナイ。
何れ免税事業者に戻るつもりでいました。

ただ、ココで問題が・・・。
ちょこっとだけ課税売上が1000万円を超えてしまうのです。
犯人はコインパーキング。
大した黒字は出ないくせに、売り上げとしては年間100万円近くあります。
コイツのせいで課税事業者になるのは何ともモッタイナイ。
そこで、法人に移してしまい、個人の課税所得を減らす事にしました。

以前のブログでは、パーキングの売却を視野に入れ動いている旨をお話していましたが、すぐに結果を出すのは難しいと判断。
とりあえず法人に移行し、個人の課税所得を減らす事を優先しました。

これで来年から課税所得が減るので、2年我慢すれば非課税事業者に戻れます。

ちなみにコインパーキングの移行については、簿価で行うので譲渡所得は無し。
法人にとって新事業ですが、定款にはすでに記載があるので変更登記の必要も無し。
税理士費用の発生も無し。
移行費用は一切発生しませんでした。

しかも、法人側から見れば、借り入れが増えないのに収益はUPするので、業績としてプラスに働きます。
個人側としても収入が下がるので少し節税になります。

まさにWIN-WIN。
なんでもっと早くやらなかったのだろう?

法人という入れ物があると、色々な活用方法がありますね。
保険や出張手当などお約束の節税対策もそうですが、今回のコロナ禍で法人を対象とした施策がいろいろとありました。
有事の際、国は個人よりも法人にやさしい事を今回初めて知りました。

銀行では「社長!」と呼ばれ少し気持ちが上がりますし、子供たちにも「パパは社長だよ」と自慢できます(笑)
妻が会社員を退職した後は、会計係として雇う事もできます。
2社作って、それぞれ子供たちに継がせるのも面白いかなと思います。
相続税対策にもなりますし。

折角設立した法人なので、今後も活用していきたいと思っています。

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またしても私のコインランドリーにライバル店の登場です。
出店時期は未定ですが「コインランドリーオープン!」というセンスの悪いPOPが店頭に貼ってありました。
今年だけで既に2件目。
はぁ~。

まぁこればかりは仕方がありません。
出店を止める方法は無いのですから。

コインランドリーの出店ラッシュはまだまだ続いているようです。
ランドリービジネスマガジンという業界紙があるのですが、こちらの調査によると
2017年から2019年の2年間に約1500店が増えているそうです。

実際には銭湯併設等、昔ながらの古いタイプのコインランドリーの廃業もかなりあるはずで、それを差し引いてのプラス成長。
大型洗濯乾燥機をそろえたイマドキのお店の出店数は、もっと多いものと想像できます。
まだまだ(業者にとっては)熱い市場のようです。

さて、話を元に戻します。
今回のライバル店の物件、実は半年ほど前にフランチャイズから出店オファーがあった物件でした。
その時は、「立地がイマイチ」、「その割に家賃が高い」という見立てで、私とフランチャイズ本部の見解が一致。

イケイケでとにかく出店したがり屋さんのフランチャイズなので、通常なら他のオーナを見つけて強引に出店する事も辞さないのですが、それでも出店見合わせ。
本部としてもかなり弱気の見通しだったと思われます。

そんな物件にもかかわらず、今回別のフランチャイズが出店。
一体どんな試算で出店を決定したのやら・・・。

もしかしたら、私たちが検討した半年前に比べ、賃料が大幅に安くなっているのかもしれません。

コロナ禍により店舗物件は厳しい戦いを強いられているようです。
一流立地でも厳しいのに、二流立地ではなおさらでしょう。
この物件も既に1年近く空室が続いていますので、家賃を大幅に下げた可能性はあります。
その結果採算ラインに乗ってしまったとか。
あくまでも私の勝手な想像ですが。

今後沢山の空き店舗物件が供給されるでしょうから、中には好立地の掘り出し物も増えるかもしれませんね。
チャンスでもありますが、他の皆にとってもチャンスです。
強力なライバルが現れない事を祈るばかりです。

今回のライバル店は前回の店よりも距離は離れているので、影響は小さいと思っています。
もちろんゼロではないでしょう。
売上に対し5%~10%の影響と予測しています。

私の予想通り売上に苦戦して、早期に撤退して頂く事を願うばかりです。
間違っても、無茶な値下げでこの地域の相場を乱すような事はしないでいただきたい。

それにしても、いったいどんな人がこの店のオーナーになるのかなぁ?
フランチャイズは機械を売っておしまいですが、オーナーは違いますからね。
どういう見立てで出店に踏み切ったのか詳しくお話を聞いてみたいです。

まぁ、決してお友達にはなれないと思いますが(笑)。


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