川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

7月に退去があり空室だった部屋が無事決まりました。

8月に入り2件の内覧も決定に至らず。
その後お盆休みに入りしばし休戦。
お盆明け後に内覧申し込みがあり無事決定。
3件目の内覧で決まったのでまぁこんなものかといった感じですね。
空室期間は2か月弱。
この時期にしては良かったと思っています。

このアパートは、立地2流の築古2DK。
昭和の建物です。
その分家賃はリーズナブルで、地域最低よりちょい上レベル。

それでも、同じくらいの家賃価格帯の中では小奇麗で設備もまぁまぁ。
頭一つとは言いませんが、半歩くらい前に出ていると思っています。
この「半歩」の重要性は、身に染みて感じています。

それでもこのアパート、一時期かなり苦戦した時期がありました。
購入後の立ち上げ時はあっさり決まっていったのに、数年たったら急に決まらなくなったのです。

・家賃は相場通り
・敷礼ゼロ+フリーレントで初期費用激安
・内外装共に綺麗
・競争力のある広告費

地域の家賃水準も変わっていないようですし、急にライバル物件ができたわけでもありません。
いったいなぜ?
理由がわからず悩みましたね。
地場の他の不動産屋さんに私が営業して、何とかほそぼそ決めていくような有様になっていました。

原因ですが、後から考えれば担当者に問題があったように感じます。
立ち上げ当時の担当から変わったとたん、内見数・成約率ともにがた落ち。
物件との相性が悪かったようです。

その後担当の交代とともに内件数・成約率ともに上昇しました。
今回の空室期間においても内見案内を頂いており、今では頼りになる業者さんに戻っています。

結局、どんなに優秀な不動産屋さんでも、担当者次第で入居率に大きな影響が出てしまうものです。
逆に、エースに当たればこんなに楽なことはありません。

最近では大家が直接客付けするような仕組みも整いつつありますが、まだまだ現場の営業マンが客付けの主力です。
圧倒的な物件力があれば担当者の力量は関係ないかもしれませんが、「半歩出てる」レベルの物件力ではそれを覆すことは難しいでしょう。
地域最安値レベルの物件に圧倒的な物件力を求められても、それは酷というものですし・・・。

どうしても人依存になってしまう点は、不動産の怖いところかなと思っています。

そんな暗黒時代に行った私の地道な営業活動は、今頃になって花開いています。
少し離れたターミナル駅の業者さんが、最近よく決めてくれます。

物件の立ち上げ当初は「遠すぎる」と判断して全く声をかけていなかったのですが、入居率が苦しい時期に営業の範囲を広げた結果お付き合いができました。
一度その業者さんに決めて頂いたことがあり、それからは時々空室の照会を頂くようになったのです。

業者さんとしても、まったく付き合いのない大家より、一度でも部屋を決めたことのある大家の方が付き合い安いのでしょう。

私は、家賃や入居条件、支払いについて柔軟に対応します。
広告費も地域水準よりちょっと高くしています。
部屋はちゃんと仕上げていますので、内見さえすれば物件の印象も悪くないはずです。

付き合い安い大家&物件と見てくれているならうれしいですね。
実は今回決めてくれたのも、こちらの業者さんでした。

頼りになる業者さんが増えることは、本当にありがたいことです。

これで所有物件は再び完全満室。
よかった、よかった。

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久々に物件に買い付けを出しました。

7月末の暑い昼下がり。
人間ドックの帰り道、何の気なしに近所の不動産屋さんの店頭広告を確認すると、気になる物件情報がありました。
しかし店主は不在のようで店内はもぬけの殻。
仕方なくスマホで写真撮影をしたのち帰宅しました。

帰宅後すぐに妻に相談。
実はこの物件、投資用ではなくマイホーム用です。

現在の住まいが手狭になったので、もう1年近く物件を探しています。
ただ、子供の学区の制約などからエリアが限られ、なかなか希望に合う物件に巡り合えずにおりました。

そんな中で見つけたこの物件。
まさにドンピシャ。
我が家のためにあるような物件でした。

妻と相談した結果、買い付けに向けて動くことで一致。
まずは不動産屋さんにアポを取らなければならないのですが・・・。

何度訪ねてもタイミング悪く店主不在。
結局当日中にアポを取ることができませんでした。

この時点でものすごく嫌な予感。

不動産は「縁」とよく言った物で、購入できる時には驚くほどトントン拍子に事が進みます。

サイトに掲載された5分後に見つけ、たまたま一番で電話したのが私だったとか。
キャンセルされた直後に私が連絡したとか。

そんな奇跡のタイミングで見つけた物件に限って光速で融資が付き、購入に至ったりしたものです。

だからこそ、見つけた当日にアポが取れなかったところに、今回の物件との縁の無さを感じており、嫌な予感がしていました。


翌日、不動産屋さんを訪ねると店主がいました。
やっとアポが取れたと安心したのもつかの間、今まで接客していたであろうテーブルに目をやると例の物件資料が広げられていました。
この時まさに一組目が現地確認をしている最中で、たまたま店主が店内にいたところ、接客の途中だったのです。

直ぐに一組目の方々が戻ってくるとの事で、店頭で立ち話。

この時点で買い付けはまだ入っていない。
物件は非公開で、店頭広告が唯一の情報。
我が家にすれば、まさに非公開のお宝物件情報だったわけです。

そんな話をしていると、数分で一組目の方々が戻ってきました。
商談の途中だったので、私は簡単な資料だけをもらって一旦帰宅するしかありませんでした。

帰宅後もらった資料を妻に見せ、改めて検討。

「わ~、ここに引っ越すの?」
「私のお部屋はここ!」

テンション爆上がりの娘。
夢が広がります。
もう、新たなマイホームは目前かのような気分。

その時、不意に私のスマホが震えます。
不動産屋さんからのメッセージを着信。
宛名を見た瞬間「ヤバい」と思いました。

このタイミングで不動産屋さんからのお知らせといえば、もうあれしかないですよね。

「買い付け1番手が入りました」

スマホのメッセンジャーに表示される文字を見たとたん、力が抜け落ちました。
我が家のテンションダダ下がりです。

残念ながら一組目の方々が、そのまま買い付けを入れたようです。

「融資のスピード勝負」や「買いあがり」なども提案してみましたが、今回はそういう荒っぽい真似はダメ。
穏便に順番通りとの事で、仕方なく2番手買い付けとなりました。

投資物件と違い住宅ローンなので、融資が通らない可能性は低いでしょう。
1番手のキャンセルはなかなか無いと思われます。

まぁ、本当に我が家に縁がある物件なら、ここから怒涛の巻き返しがあるかもしれませんがどうでしょう?
今回の物件を逃したことが、より良い物件と出会う布石であると信じたいですね。

「買い付けは素早く」

改めて感じさせられました。

そしてもう一つ。

「物件情報はネットじゃない、現場に落ちているんだ!!」

今回の物件は店頭広告で見つけた非公開物件情報でした。
事前に一声かけていれば、もっと前から我が家に声がかかったかもしれません。
スーモを毎日見て、物件が無いと嘆いている場合ではなかったのです。

希望物件の情報をまとめ、近所の不動産屋さんに営業して回ることにします。
SMBCの住宅ローン審査申し込みアプリで、どの程度借りられるかの事前審査も行ってみました。
買える人、本気で買う気がある人をアピールするための補足資料です。

って、こんな事、投資物件では当たり前でとっくに知ってるはずです。
なんで今までやってなかったんだ。
アホすぎるぞ俺!

投資物件も、実需物件も基本は同じ。
本気で買う人・買える人をアピールしつつ、地道な営業活動が必要ですね。


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7月に退去したお部屋の確認に行ってきました。

退去したのは60代男性。
一人暮らし。
4年ちょっと住んで頂きました。

この方、入居当時から少し神経質な方で、細かいクレームをいろいろと頂戴しておりました。

・洗面ボールの裏がさびている
・床なりがする
・隙間風が入る
・襖の建付けが悪い
・玄関ドアの建付けが悪い
・毎週末に下に住む住民が焼肉して臭い
 etc

地域最安値レベルの築古木造アパートなので、少々の床なりや隙間風は仕方がない面もあります。
可能な限り対応はしましたが、無理なものは無理とあるレベルで線を引かせてもらいました。

また、下にお住いの方の焼肉についてはなかなかに難しい問題でした。
普通の焼肉ではなく、とてもエスニックで刺激的な臭いがして耐えられないとの事でした。
階下にお住いの方はインドネシア人の方で、焼肉もインドネシア風だったようです。

ただ、他の部屋や周囲の家からのクレームはありませんでしたので、管理会社経由でなだめすかして具体的な対応は行いませんでした。

アパート共有部でバーベキューをしているならまだしも、自室で行う焼肉を禁止するのは難しいですよね。

臭いは人により感じ方もかなり違います。
他の方は我慢できても、この方にとっては耐え難い臭いだったのかもしれません。

幸いなことに、途中で階下の方が引っ越しをされたので、臭い問題は自然解消しました。


そんな方がお住まいだった今回のお部屋。
一体どうなっているのか?

60代男性の一人暮らしであれば、通常はあまり期待できない状態です。
入居期間4年とは言えそれなりに荒れている可能性があります。
年代的に喫煙率も高いですから、もしかしたらクロスが真っ黄色の燻製部屋かもしれません。

一方、神経質であった性格を考えれば、ものすごくきれい好きな可能性もあります。

さて今回はどっちだ?
いざオープン。

「あれ?クリーニング終わってるの?」

というくらいきれいな部屋が目の前に広がっていました。
本当にきれいで、ホコリ一つ落ちてない。
流石に水回りは素人掃除レベルで多少水垢は残っていますが、それでもきれい。

10年以上の大家業の中でも、1,2を争うきれいな部屋。
「ここで生活していなかったのか?」
と思わせるきれいさでした。

部屋がものすごくきれいだったからこそ、キッチンに唯一の残置物として残された1本の包丁が、なんだかとても不気味でした。

部屋をきれいに使って頂きありがとうございます。
神経質とか言ってごめんなさい。

感謝感謝です。

部屋の状態がよく、修繕個所は無し。
きれいですが念のためルームクリーニングを入れ、すぐに募集開始です。

まぁ、真夏ですからすぐには決まらないでしょうけど・・・。
秋に向けて気長にやっていきたいと思います。


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