川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

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売り時の難しさ

先日見に行ったボロ物件。

全空、雨漏り、シロアリ、ゴキブリ沢山。

物件が泣いている、かわいそうな状態
でした。


心優しい私は、売値の半値で鬼の指値。

残念ながら売主様は首を縦に振りません
でしたが、38%の指値まではOKとの事。

それでは合わないので、この物件は
見送りました。



実はこの物件、売りに出されてから1年
以上たっており、売値を切り下げ現在に
至ります。

価格は若干変えていますが、大よそこんな
感じの経過をたどったそうです。



当初は2500万円で売り出し、
2000万円の指値が入る。

売主は合意せずこの話は流れました。


その後売買の話は進まず、売値はいつしか
1800万円に。

そこに私が900万で如何と指値をしたが、
1100万円は切れないとのお返事。



1年以上現金化できず。
固定資産を払い続け。
建物はますます傷み。
その上売価は大きく値下がり。


最初の2000万円で売っていれば・・・。

というのは後の祭りですが、改めて
売り時の難しさを感じました。
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ちなみにこの物件、壊して土地で売る
方向でも検討をされるようです。


1100万円でOKなんでしょ?

どうせ解体費で100万円以上
かかるでしょ?

解体やら何やらも面倒でしょ?

だったら、あと200万円さげて、
俺の指値を飲んだ方が楽じゃね?


まぁ、更地にすればもう少し高く売れる
とは思いますが・・・。



将来売主さんの気が変わったら連絡して
もらう事にして放置プレイを実施します。


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二股のススメ

先日、これまでお世話になっていた
イケイケの火災保険代理店から
突如代理店閉鎖のお知らせが届きました。


しかも、閉鎖は一週間後。

申請中の保険があったので、進捗状況を
問い合わせるも音沙汰無し。

残念ながら、もう会社として末期状態
なのかもしれませんね。



保険代理店が閉鎖しても、本来大きな
問題はありません。

火災保険事体は保険会社との直接契約の形
になりますが、契約は有効です。



でもね・・・。
申請などで助けを頂く事は多い訳で、
やっぱり代理店がいないのは心細いですね。



幸い私は、もう一社別の代理店との付き合
いがありましたので、そちらに保険を移管
して事なきを得ました。



今回のケースで学んだ事。
それは・・・

「集中、特定の人への依存は危ない」

という事。


その人、会社がなくなると大きな影響がで
ます。



元のイケイケ代理店も、優秀な営業マン
がいたからこそお願いをしていました。

実際かなりお世話になりました。


しかし時は流れ、その方は独立。
イケイケ代理店も徐々に傾き・・・。


世の中変わらない物はありません。

まして、小さな会社ならなおさらです。
あっという間に状況は変わります。

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保険代理店に限らず、職人、管理会社
にも同じことが言えます。


・管理会社の担当が変わったら空室激増
・職人が体調を崩し作業できない


あるあるですね。



優秀な会社、優秀な担当者は心強いですが、
いつまでも同じ状況が続くとは限りません。

零細企業が特定の取引先に集中した結果
連鎖倒産に巻き込まれるのは良くある
話です。


やはり、複数の会社。
出来れば2社以上とお付き合いをするのが
必要ですね。

2社を見ていれば、片方の異変にも気が付き
やすいかもしれません。


・保険代理店
・リフォーム職人
・ガス会社
・銀行
etc


複数の会社と付き合っていますか?


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出口戦略なき物件

物件は買って終わりではありません。
いつか売る時が来ます。

出口戦略というやつですね。



先日、横須賀市某所にある高利回り物件
を見に行ってきました。

築50年近くですが、現況で利回り15%。
満室想定は20%超え!!

最寄駅から徒歩10分以内。



ハッキリ言ってボロでしたが、手直しすれ
ば十分に住めるでしょう。

少々時間はかかるかもしれませんが、
うめられない物件では無い印象でした。


しかも、売主様はやる気無しで
現金化を望んでいらっしゃるそうです。

おまけに、仲介業者さんも早く売って
しまいたいご様子。


これは鬼の指値チャ~ンス!!

ガッツリ指して30%以上も狙えそうな
雰囲気です。



でも、私は指値をする事無く
お断りをしました。

なぜか?


出口戦略がまったく描けなかったのです。

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横須賀の超高利回りとくれば、ピンと来る
方も多いかもしれませんね。

はい、横須賀名物
「アクセスが階段物件」
です。

物件まで車が入って行かれないんですね。



ウグイスが鳴く静かな場所でしたが、
逆に言えば寂れ放題の場所。

空き家が多く、近隣はお年寄りばかり。
新築の家など見当たりません。


失礼ながら「死につつある土地」です。



確かに、安く買って5年以内に回収するの
もアリかもしれません。

でも、回収後どうするのか?


持ち続けても、築55年になった物件を
この先何年使えるか?

そのタイミングで購入する次の投資家も
いるのかどうか疑問です。

更地にして売るのも厳しい場所です。



回収したその先が私には全く見込めません。



それでも築30年の物件なら、
買い付けを入れたかもしれません。

5年経っても使えますし、次の投資家も
まだいると思います。


都内の再建築不可ならば、賃貸需要が
旺盛ですから、柱一本残して新築
そっくりさん作戦もアリです。


田舎のボロ戸建でも、「住める場所」
であれば何とか売る方法もあるでしょう。
駐車場さえ確保できるなら、救いが
あるはずです。


たとえ市街化調整区域に建つ物件でも、
再建築可能ならばなんとかなるでしょう。




でも、横須賀の階段の奥はどうにも
つぶしが効きません。


横須賀はあちこち見ていますが、車が入れ
ない場所で新築が建っている試しがない。

たとえ急坂でも、車さえ入れれば意外と新
築は建っており、何とかなりますが・・・。


横浜でも同じかもしれませんね。




築古の出口戦略として、最後の手は
「更地にして売却」だと思っています。


だから、物件を見に行くとき、周囲に新築
があるか否かを必ずチェックしています。


新築があるという事は、少なくても戸建需
要はあるという事であり、更地なら売れる
証明になります。



カッチカチの出口戦略は必要ないと思いま
すが、ざっくり「最悪更地で売れるかな」
という目星はつける必要があるでしょう。

適当すぎますかね?



今回の物件を見て、一つ思い出したこと
があります。


それは、「太陽光発電の土地」。


20年後、固定買取が終わった田舎の土地
はどうなるのか?

それこそ「出口戦略なき物件」なのでは?



横須賀の物件を出口戦略が描けないと
怖がるくせに、一方で私は太陽光発電を
やっている。


大いなる自己矛盾かもしれませんね。


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