川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

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よろしければ、お試しください。

空室対策は現状分析から

空室が決まらない時、まずは現状分析が
必要ですね。


【1.家賃、募集条件は適切?】

これはスーモやホームズ等、賃貸ポータル
サイトを見ればわかります。

似た物件を検索し、家賃、敷金礼金、設備、
掲載されている写真をチェック。


私の物件は問題無し(と思う)。



【2.管理会社の募集は適切?】

これには二つ意味があると考えています。


<A.やる気になっているか?>

来店客への勧誘、地場企業等の需要先への
紹介等、募集活動にやる気を出して頂けれ
ば空室は早くうまります。

どうすればやる気になるか?

・物件の状態。
・お金(広告費)。
・コミュニケーション。


私の部屋は、これまで内見すれば打率は
高かったそうなので、物件状態はOK。

広告費は相場の倍出しているのでOK。

コミュニケーションはやや不足していたの
で、メールや来店を増やす事が必要かと
感じました。

実際、来店回数を増やしたら、募集に対
する提案が増えてきました。

提案に対しては即対応し、大家のやる気も
見せて行きます。
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<B.他社に情報を出しているか?>

正直言ってここは弱いですし、求めても
改善されないポイントです。

やる業者さんは最初からやりますし、
やらない所はやらない。


ただ、大家自ら資料を持って営業回りする
事と、毎週のFAX送付である程度補完可
能な部分です。

という訳で、管理会社来店を兼ねて
地場業者さん営業回りも鋭意実施中です。



私の場合、物件が少々遠いので、行くだけ
でもアピールになるようです。


「暑いのにわざわざ遠くから大変ね」
「オーナーさん自分でやるの?」

こんな感じで、お茶の一杯も頂きながら
イロイロとお話をさせて頂いています。

お茶が出て、10分以上話が出来た所は
サポーターになってもらえる事が多いです
ね。


まぁ、殆どの業者さんは事務的にあしらわ
れて終わりなんですが・・・。
体験的には打率2割程度でしょうかね。



写真を見せ、物件を紹介すると

「安いじゃない」
「部屋も綺麗じゃない」
「広告費もこんなに出すの?」
「なんで決まらないの?」

なんて言われます。


毎週FAXが来ている事はわかっていても、
実際にオーナーが来店して話をしないと
物件の印象は殆ど残っていません。

逆に、一度でも来店すると、意外な程
覚えて頂けたりもします。


自分で営業するオーナーは少数派なので
珍しいのかもしれませんね。

私は平日日中に動ける身分なので、ここは
しっかりやって行きたい所です。


本当はこんな泥臭い営業しなくても良い
「優良物件」を見つける事が重要なんだと
思いますけどね(笑)。



【3.地域ニーズに応えているか?】

地域のニーズと自分の物件を比較し
何処を強化しアピールするか?


購入時に確認している事ですが、時間が経
てばニーズが変わる可能性もあります。

管理会社、地場の業者さん等に
改めて聞き込みをするのが良いでしょう。

幸い(というか仕方なく)、地場業者さん
への営業活動を行っているので、自然と
情報は集まります。


私の物件の場合、駐輪場が少々不足気味の
ようです。

敷地にスペースはあるので、なんとなく空
き地に停めている人もいましたが、案内の
際にわかり難く整備が必要かと思います。

また、路面が砂利なため、バイクなど重い
物は停めにくくなっていました。


オートマットという簡易路面を敷く事で
駐輪場としてわかりやすくアピール
する事にしました。



長くなりそうなので次回に続きます。


最後に少し告知を、

6月22日(木)14時より、
不動産の無料セミナーを行います。

初心者向けの不動産の始め方を、
私の経験談を交えてお話します。

本に書かれた美しい話ではないですが
生の大家の声をお聞きください。

フリー質問コーナーもありますので
疑問点、お悩みなどお気軽にご相談
頂ければ幸いです。

開演前に捕まえて頂いても結構ですよ。


日にち:6月22日(木)
時間:14時~16時半(13:30開場)
会場:東京金融取引所 金融取プラザ
住所:東京都千代田区丸の内1丁目8番2号 
   鉄鋼ビルディング 8階

主催:サンワード貿易株式会社


詳しくはコチラをご覧ください。





今回のお話が少しでも
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入居が苦戦するのは何故?

どうにも苦戦している物件がありまして、
久しぶりに地場の仲介さんに営業回り
をしています。

この物件、1月末に退去してから早5か月。

途中繁忙期があったにも関わらず、
未だ決まっておりません。


ここまで空室が長くなったのには、
理由があります。


この物件、そもそも入居付けが強い
物件ではありません。

そのため、早々にFAXを関係先に流し
地場業者さんへの募集アピールを開始
しました。


すると翌週、早速1件の内見が入りました。

残念ながら成約には至らなかったものの、
理由は室内に自転車が置けない事であり、
仕方がないものでした。
(自転車マニアだったそうです)



でも、早々に入ったこの1件の内見が、
私の判断を甘くしてしまいました。


「繁忙期だし何とかなるでしょ」

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その後、毎週のFAX営業は続けていたも
ののなんとなくダラダラ。

気が付けば4月になっていました。



この時点で内見は最初の1件のみ。

繁忙期なのにゼロ。
管理会社に確認したところ、
ポータルサイトの検索数も減少。


「結構ヤバいかも?」


ここで初めて焦り始めます。



この物件、ライバルに比べキレイで
価格競争力もそこそこ。
目立つリフォームはありませんが、
競争上不利は無いはず。

これは、管理会社を始め、どの仲介業者
に行っても言われます。


広告費も相場が1ヶ月の場所で2か月出し。
悪くない額のはずです。


う~ん、今までになく苦戦している・・・。
何故だ?


特定の工場や学校に依存した物件でもない
ため、移転が理由でもないし・・・。

ちょっとわからない。


危機感を持った私は、遅ればせながら
4月半ばより仲介さん営業等、本格的
な入居付け活動を開始しました。


仲介さんをまわるなかで、各社共通する
ご意見が
「なぜか今年は動きが悪い」
という事。


そう、苦戦しているのは私だけじゃ
無かったようなんです。


今まで決まっていたものが決まらない。
生活保護ばかり増えている。
安い戸建売買は良く動いている。


こんな声をよく聞きました。



理由はわかりませんが、このエリアの動き
が少し変わってしまったようです。

賃貸需要そのものが細ってしまい、
賃料や設備云々ではどうにもならなく
なっているのかもしれません。


住みたい人はいるが、中古を安く購入し
リフォームして住んでしまう。

賃貸してまで住む様な人は、より利便性の
高いエリアに移っている。

住居エリアとして死んでいないが、
賃貸エリアとしてマズい状況。

こんな感じでしょう。



いつか改善するのか?
あるいはそのままなのか?
生き残るすべはあるのか?



今後数回に分けて、私が行っている
施策について書いていきたいと思います。


最後に少し告知を、

6月22日(木)14時より、
不動産の無料セミナーを行います。

初心者向けの不動産の始め方を、
私の経験談を交えてお話します。

本に書かれた美しい話ではないですが
生の大家の声をお聞きください。

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疑問点、お悩みなどお気軽にご相談
頂ければ幸いです。

開演前に捕まえて頂いても結構ですよ。


日にち:6月22日(木)
時間:14時~16時半(13:30開場)
会場:東京金融取引所 金融取プラザ
住所:東京都千代田区丸の内1丁目8番2号 
   鉄鋼ビルディング 8階

主催:サンワード貿易株式会社


詳しくはコチラをご覧ください。




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横須賀築40年戸建は是か非か?

築43年戸建 400万円。


横須賀あたりでも、時々このような物件が
出てきます。

少々傷みはありますが、リフォームすれば
十分使えそうな家。

リフォーム費用はざっくり
150~200万円と言った
ところでしょうか。

賃貸に出せば6万円程度は取れるので、
リフォーム代込みでも利回り12%。

現金で購入する分には、悪くない投資かも
しれませんね。



私も戸建賃貸をやりたいと思っており、
実際に物件を漁っています。



ただ、問題なのは「築40年」。

横須賀とは言え、住める家が400万円で
売りに出されるにはそれ相応の理由があり
ます。

何か?


「階段物件」

はい、これが多いです。


主要道路から前面道路までの間に
階段を通らなければならない物件です。

車が入れないのです。

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築40年戸建は、表層リフォームで頑張っ
ても寿命はあと10年程度でしょう。

もちろん、お金をかけて新築そっくり
リフォームをすれば大きく延命できますが、
投資の観点からは見合いません。


そのままでも住める人か、あるいは更地に
して売却が現実的でしょう。



では、階段物件の土地を購入する
次の人がいるのか?


これ、かなり問題です。



横須賀は空き家が問題になっていますが、
その多くは階段物件です。


実際、坂の上でも車が入れる場所は
新築が立ち、所有者の新陳代謝が
続いています。



しかし、上町など、横須賀中央駅から
徒歩圏にも関わらず階段しかないような
場所は朽ち果てた家が目立ちます。

ほんと、極端です。

擁壁の上は車が入れるので新築が並び、
すぐ下は階段アクセスで廃墟が並ぶ。

こんな感じ。



賃貸目線のエリアとしては全く一緒でも、
土地の価値は大きく異なります。




階段物件の築40年でも駅から徒歩圏で
あれば、今なら何とか客付けできると
思います。

でも、建物はいつか朽ち、売却をすべき
時が来ます。



その時その土地は売れるのか?
価値はあるのか?

残念ながら厳しい想像しか
私にはできません。


「安けりゃ売れる」


なら、あんなに廃墟が残っているわけ
ないと思います。




「築40年だからダメ」

とは言いません。

実際私も買い付け出してます。


でも、築古を購入するなら、せめて
車が入る道路に面した物件でなければ
購入したくありません。


現況駐車場がなくてもOKです。
更地にすれば後から駐車場は作れます。


でも、道路は後から作れません。



たかが12%程度の利回りで、
目先賃貸が回るからと言って、
安易に始めてしまうのは怖いと
思っています。


3年で資金回収できるほどの高利回り
なら、また話は別ですが・・・。




利回りはリスクの裏返しとも言われます。
でも、その利回りとて、どんなリスクを
反映しているのかは考える必要があります。


対処可能なリスクか否か?

土地は変えられませんからね。



客付けを行う際の「立地」は重要ですが、
資産価値、将来性としての立地も重要だな
と最近思っています。


当たり前ですが、
「今後いくらで売れるのか?」
という観点は必要ですね。



横須賀なんて、階段物件以外にも
住むところ沢山ありますし、
坂道がブランド化されていませんからね。


これが、尾道とか神戸とか長崎なら
また話は別なのかもしれませんね。



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