川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

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パーキング赤字報告

久々ですがパーキング赤字のご報告を。



【2017年5月実績】

2060円の赤字(涙)


5月も微妙な赤字を垂れ流しております。



「減価償却を考えればプラス」

なんていわれる事もありますが、
違いますよね。


「設備費用」として実際に前払いした分を、
毎月課税所得から引いているだけです。


実際のキャッシュアウトを伴わない、
アパート建物の減価償却とは分けが
違います。


出したお金は戻らない・・・。



ちなみに、2017年5月までの
実績はこんな感じ。


1月:-4960円
2月:-1860円
3月:+9140円
4月:-60円
5月:-2060円


中学生のおこずかいみたいな
金額が並んでいますね(笑)。



開業からはや22ヶ月。

その間の単月黒字は5回だけ。

累積赤字は47.6万円。


無策だった最初の4ヶ月(-20万円)、
起死回生を狙った電柱広告(-20万円)
これが大きく影響しています。



ホント電柱広告は無意味だった。

ろくに効果測定もしないで1年契約
にしたのは甘かったですね。

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電柱広告の経費をご存じでしょうか?

看板作成費1枚2万円弱で、
毎月の広告費は1枚2千円程度です。


私は5枚作成したので、看板初期費用が
10万円弱。

1年間広告を出したので費用は
10万円程度。

広告は1ヶ月単位の契約で、
1年前払いをしたからと言って
割引の特典はありません。


ならば、毎月様子を見ながら慎重に
考えるべきでした。



コインパーキングの場合、施策を
するとその反応は早く、見極めに
時間がかからない印象です。


価格変更をした場合は、1~2か月で
稼働率に差が出ます。

Webの露出を増やした時は、翌月から
売上が大幅にUPしました。



一年も電柱看板の様子を見る意味など
無かったわけですね。

いい経験になりました。



さて、次はどうしよう?

土日は回転率が低く、一日中停めて
いる人が多いのではないかと思っています。

ならば、土日だけ一日最大の料金を
100円上げてみようかな?


月に1000円程度しか変わらないかも
しれませんが、やれる事は少しでも
やって行きたいと思います。


最後に少し告知を、

6月22日(木)14時より、
不動産の無料セミナーを行います。

初心者向けの不動産の始め方を、
私の経験談を交えてお話します。

本に書かれた美しい話ではないですが
生の大家の声をお聞きください。

フリー質問コーナーもありますので
疑問点、お悩みなどお気軽にご相談
頂ければ幸いです。

開演前に捕まえて頂いても結構ですよ。


日にち:6月22日(木)
時間:14時~16時半(13:30開場)
会場:東京金融取引所 金融取プラザ
住所:東京都千代田区丸の内1丁目8番2号 
   鉄鋼ビルディング 8階

主催:サンワード貿易株式会社


詳しくはコチラをご覧ください。



今回のお話が少しでも
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募集はネットかアナログか

部屋を探す際には、インターネットを
使う人が圧倒的だと思います。

スーモ、アットホーム、ホームズ。

御三家への掲載は必須でしょう。


インターネット掲載の場合、家賃や設備な
どでスクリーニングができるので、如何に
スクリーニングで残るか、上位表示される
かは重要です。

たった千円の家賃差が、閲覧数に大きな
影響を与えたりするわけですね。


一覧画面で生き残ったら、次は詳細画面で
如何にアピールできるかです。

ココでのポイントはズバリ写真でしょう。


・写真の数
・明るい写真
・広く見える写真


「実物を見てみたい」


と思わせる事が重要で、反応の良い業者さ
んの写真にはいくつかの特徴があります。


・晴天
・写真は広角(9mm以下)
・枚数は沢山

例えばスーモなら、1画面に12枚のサム
ネイル表示がされます。
2DKの場合、写真の撮り方はこんな感じ。

(1ページ目)
外観、間取り図、洋室、洋室収納開放、
キッチン、和室、和室収納開放、
キッチンから和室/洋室の抜け、
風呂、トイレ、玄関、ベランダ

(2ページ目)
採光部、玄関からの抜け、駐輪場、
周辺設備(スーパー、コンビニ、病院等)



では、私の物件はどうだったか?


枚数、撮影場所はそれなりにツボを
押さえていまいたが、少々狭く感じました。
そしてちょっと暗い。


広角レンズを使ってデフォルメすれば、
もっと部屋が広く魅力的に見えます。
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さらに、家具やカーテンを置いて部屋を
デコレーションすれば、より一層効果は
高まるでしょう。


ポータルサイトの閲覧数を確認したところ、
毎日1~2名の反響はありました。

この人達を写真の力で引っ張り込めないか?



という訳で、IKEAとニトリで購入した家具
を持ち込み、部屋をデコレーションして
みました。

そして9mm広角レンズで撮影。
わざわざ購入してしまいました(笑)。



所用時間3日、金額3万弱(レンズ代別)
をかけ自分で写真を撮りました。

さて、反応は如何に??




一方でアナログな募集もあります。


ポータルサイトに情報も載せない地場業者
さんが何故賃貸できるかわかりますか?

実はいろいろなツテがあるのです。


会社、病院、議員さん。
地場に根ざした業者さんには、ネットに
頼らなくても本当にいろいろなツテが
あります。


私の管理会社は、ネットに強いがアナログ
には弱い。

サイトに情報を出して待ってるだけじゃ、
なかなか物件はうまらないでしょう。

部屋をデコレーションして写真を変えた所
で、1~2名/日の閲覧数では効果な
ど怪しいものです。
(やらないよりはるかにマシですが)



今回の場合、アナログ側を強くした方が
効果は高いように感じています。


具体的な方法は「地場業者さん訪問営業」。
やはりこれに尽きます。

しかも、なるべく頻度を多く。

二度三度と顔を合わせて話をすると、
段々打ち解けてきます。

ザイオンス効果ですね。


遠いので毎週はキツイですが、隔週くらい
で突撃しようかと思っています。




一応専業大家なわけで、これが私の本業。

本業なら本業なりの努力が必要であり、
兼業大家には負けていられません。



絶対うまるまで頑張るぞ!!


最後に少し告知を、

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空室対策は現状分析から

空室が決まらない時、まずは現状分析が
必要ですね。


【1.家賃、募集条件は適切?】

これはスーモやホームズ等、賃貸ポータル
サイトを見ればわかります。

似た物件を検索し、家賃、敷金礼金、設備、
掲載されている写真をチェック。


私の物件は問題無し(と思う)。



【2.管理会社の募集は適切?】

これには二つ意味があると考えています。


<A.やる気になっているか?>

来店客への勧誘、地場企業等の需要先への
紹介等、募集活動にやる気を出して頂けれ
ば空室は早くうまります。

どうすればやる気になるか?

・物件の状態。
・お金(広告費)。
・コミュニケーション。


私の部屋は、これまで内見すれば打率は
高かったそうなので、物件状態はOK。

広告費は相場の倍出しているのでOK。

コミュニケーションはやや不足していたの
で、メールや来店を増やす事が必要かと
感じました。

実際、来店回数を増やしたら、募集に対
する提案が増えてきました。

提案に対しては即対応し、大家のやる気も
見せて行きます。
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<B.他社に情報を出しているか?>

正直言ってここは弱いですし、求めても
改善されないポイントです。

やる業者さんは最初からやりますし、
やらない所はやらない。


ただ、大家自ら資料を持って営業回りする
事と、毎週のFAX送付である程度補完可
能な部分です。

という訳で、管理会社来店を兼ねて
地場業者さん営業回りも鋭意実施中です。



私の場合、物件が少々遠いので、行くだけ
でもアピールになるようです。


「暑いのにわざわざ遠くから大変ね」
「オーナーさん自分でやるの?」

こんな感じで、お茶の一杯も頂きながら
イロイロとお話をさせて頂いています。

お茶が出て、10分以上話が出来た所は
サポーターになってもらえる事が多いです
ね。


まぁ、殆どの業者さんは事務的にあしらわ
れて終わりなんですが・・・。
体験的には打率2割程度でしょうかね。



写真を見せ、物件を紹介すると

「安いじゃない」
「部屋も綺麗じゃない」
「広告費もこんなに出すの?」
「なんで決まらないの?」

なんて言われます。


毎週FAXが来ている事はわかっていても、
実際にオーナーが来店して話をしないと
物件の印象は殆ど残っていません。

逆に、一度でも来店すると、意外な程
覚えて頂けたりもします。


自分で営業するオーナーは少数派なので
珍しいのかもしれませんね。

私は平日日中に動ける身分なので、ここは
しっかりやって行きたい所です。


本当はこんな泥臭い営業しなくても良い
「優良物件」を見つける事が重要なんだと
思いますけどね(笑)。



【3.地域ニーズに応えているか?】

地域のニーズと自分の物件を比較し
何処を強化しアピールするか?


購入時に確認している事ですが、時間が経
てばニーズが変わる可能性もあります。

管理会社、地場の業者さん等に
改めて聞き込みをするのが良いでしょう。

幸い(というか仕方なく)、地場業者さん
への営業活動を行っているので、自然と
情報は集まります。


私の物件の場合、駐輪場が少々不足気味の
ようです。

敷地にスペースはあるので、なんとなく空
き地に停めている人もいましたが、案内の
際にわかり難く整備が必要かと思います。

また、路面が砂利なため、バイクなど重い
物は停めにくくなっていました。


オートマットという簡易路面を敷く事で
駐輪場としてわかりやすくアピール
する事にしました。



長くなりそうなので次回に続きます。


最後に少し告知を、

6月22日(木)14時より、
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私の経験談を交えてお話します。

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