川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

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1号物件管理会社選定

購入の話はトントン拍子に進んでいましたので、次は管理会社さん
を決めることにしました。

といっても、ど田舎なので管理会社さんの選択肢はあまりありません。

下記の観点から検討をしましたが、地域のほかの不動産屋さんからの
評判もよかった、前オーナーの管理会社さんにそのまま委託をする事に
しました。

・物件に近い
・地域の大手
・担当者の印象

早速管理会社さんに電話。
しかし、愛想がとても悪いです。

聞けば、この物件の管理をやめようと思っていた矢先の私からの電話
だったとのこと。
また、物件が売りに出ている事も最近仲介業者さんからの電話で知った
そうでご立腹です。

どうやら前オーナーとうまく行っていなかったようです。

ここで、地域の有力管理会社さんにソッポを向かれては大打撃です。
とりあえず事情を説明し、ご挨拶のスケジュールを取って電話を切りました。

そして約束の日、手土産と経営方針書(といっても大したものではありません)を持参して訪問。

店長さんが対応をしてくださいましたが、坊主頭の色黒でちょっとコワモテ。
初めての経験もあいまって緊張してしまいました。

それでも、今後の方針と私の思いを熱く語り、管理会社さんには「ただの管理委託業者」ではなく「パートナー」として対等な関係になって欲しい事を伝えます。

すると、私の熱意を感じて頂けたのか、「話の出来る大家さんとお見受けしました」というありがたいお言葉を頂戴し、管理業務の継続を快諾して頂きました。

今では物件に対するご提案を頂いたり、空室のドレスアップツールの配置/撤去/保管など、管理業務から雑用まで色々と対応をして頂き、良好な関係を築けております。

後で分かったのですが、実は店長さんは私と同じ年。
あの時はビビッて損しました。

1号物件との出会い(その2:調査)

その1の続きです

おばあさんと別れ近隣の調査です。

・周囲のアパートの入居率確認

⇒比較対象となるアパートなし
⇒そもそも近隣にアパートが殆どなし

・物件近くの施設確認

⇒小さな個人商店あり
⇒地図に記載されていたコンビニは廃業
⇒スーパーはあるようだが場所不明(地図を忘れた)
⇒郵便局、軽食屋はあり

・近隣道路状況

⇒主要道路へのアクセス良し

折からの雨もあいまって、なんだか冴えない気分になってきました。

最後に近隣不動産屋さんに聞き込みをしようと思いましたが、肝心の
不動産屋さんすら見つかりません。

トラックがビュンビュン通る幹線道路を雨の中当ても無く歩くこと25分。

「やっぱり縁がない物件かな」と心が折れそうになった時、ようやく一軒の不動産屋さんを発見。
早速聞き込み開始です。

・家賃相場
事前の私の想定通り、現況もほぼ適正家賃
4万前後ならいける

・賃貸需要
はっきり言って少ないが、大学病院の需要は見込めるエリア

・地域のアパート動向
大○建託等が建っているが、そもそもグレードが違うので競合にならない。
需要は少ないが、競合するアパートも少ない。

・管理をお願いできるか?
個人経営の小さな店なので出来ない

・現在の管理会社の評判(当時の管理会社)
地域大手で評判はとても良い。
あそこなら大丈夫では。


突然の訪問にも暖かく対応をして頂いたことを、今でも感謝しています。
お陰で貴重な情報を頂く事ができ、購入判断の助けとなりました。

お礼を言って不動産屋さんを後にします。

雨の中、もう私の結論は決まっていました。
「よし、買おう」

決断した理由は以下の通りです。

・建物自体は悪くない
・うまくいけば5年で投下資本を回収
・現金買いが可能
・現状トラブルは少ない様子
・需給は決して楽観できないものの、絶対にムリなエリアではない
・万が一うまくいかなくても、無借金で680万ならば泣ける金額

なによりも、「経験を積む」には最適な物件であると思いました。
失敗しても倒れることはありません。

その夜、現金買いで指値なしの買い付け証明を提出。

見事買い付けが通り、購入へと踏み出すことになりました。

1号物件との出会い(その1:対面)

あれは2009年8月30日のことでした。
育児休職も残り3ヶ月となり焦りを感じていた私は、ついに運命の物件と巡りあいます。
(実は1年間育児休職を取得していました、この件は機会があればまた詳しく書きたいと思います)

「埼玉県入間郡 680万円 2K×4戸 築19年木造」

横浜近辺の18平米のワンルーム価格ですね。
あまりの安さに目を奪われ、すぐにgoogleマップで現地を確認しました。

残念ながら想像以上のど田舎。
しかし、東武越生線の駅が近く、大学病院もあります。
現状家賃も適正でしかも満室、それなのに利回り30%弱!!

何か心に引っかかったので、すぐに電話で詳細情報を確認し、雨の中2時間かけて埼玉県入間郡へと向かいました。

最寄駅の改札を出ても、コンビニ一軒ありません。

「雨の降る中俺は何をしに来たのか?」

若干の後悔がありますが、とりあえず物件に向かいます。

よく言えば閑静な、本当の所は寂しい場所に物件は建っていました。
初めて対面する物件、雨に濡れていますが建物は思ったよりも明るい印象です。
目の前が月極め駐車場で空きは多数、そして確かに現状満室。

建物と駐車場については合格ですが、この田舎の需要が読めません。

雨の中しばらく周囲を確認します。
すると一匹のマルチーズが、尻尾を振りながら私に近づいてきました。

隣の戸建にお住まいの方の飼い犬のようです。
犬と一緒に出てきたおばあさんが私に話しかけます。

「あんた不動産屋さんかい?」

予想外のチャンス到来、早速物件について聞き込みです。
すると、貴重な情報を得ることができました。

・現在の入居者に特に変な人はいない(近所とのトラブルは無い)
(何故かとても詳しく、現入居者の仕事まで教えてくれました)
・これまでもいつも部屋が埋まっている
・賃借人の出入りは激しくない(入居期間長め)
・このあたりは徒歩でも十分生活可能

思っていたよりも過去の実績がある物件のようです。

おばあさんと話をするうち、私の心はほぼ決まりました。
「この物件で勝負してみよう」と。

このあとさらに周辺の調査を進めますが・・・、長くなりそうなので本日はここまで。
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