川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

本日の最新ニュース

無料レポートを作成しました。  ⇒  不動産投資家の私が実践している、自己資金を作るコツ

よろしければ、お試しください。

入居が苦戦するのは何故?

どうにも苦戦している物件がありまして、
久しぶりに地場の仲介さんに営業回り
をしています。

この物件、1月末に退去してから早5か月。

途中繁忙期があったにも関わらず、
未だ決まっておりません。


ここまで空室が長くなったのには、
理由があります。


この物件、そもそも入居付けが強い
物件ではありません。

そのため、早々にFAXを関係先に流し
地場業者さんへの募集アピールを開始
しました。


すると翌週、早速1件の内見が入りました。

残念ながら成約には至らなかったものの、
理由は室内に自転車が置けない事であり、
仕方がないものでした。
(自転車マニアだったそうです)



でも、早々に入ったこの1件の内見が、
私の判断を甘くしてしまいました。


「繁忙期だし何とかなるでしょ」

b7c90e63074ef14e1d7616b635c2b6b8_s


















その後、毎週のFAX営業は続けていたも
ののなんとなくダラダラ。

気が付けば4月になっていました。



この時点で内見は最初の1件のみ。

繁忙期なのにゼロ。
管理会社に確認したところ、
ポータルサイトの検索数も減少。


「結構ヤバいかも?」


ここで初めて焦り始めます。



この物件、ライバルに比べキレイで
価格競争力もそこそこ。
目立つリフォームはありませんが、
競争上不利は無いはず。

これは、管理会社を始め、どの仲介業者
に行っても言われます。


広告費も相場が1ヶ月の場所で2か月出し。
悪くない額のはずです。


う~ん、今までになく苦戦している・・・。
何故だ?


特定の工場や学校に依存した物件でもない
ため、移転が理由でもないし・・・。

ちょっとわからない。


危機感を持った私は、遅ればせながら
4月半ばより仲介さん営業等、本格的
な入居付け活動を開始しました。


仲介さんをまわるなかで、各社共通する
ご意見が
「なぜか今年は動きが悪い」
という事。


そう、苦戦しているのは私だけじゃ
無かったようなんです。


今まで決まっていたものが決まらない。
生活保護ばかり増えている。
安い戸建売買は良く動いている。


こんな声をよく聞きました。



理由はわかりませんが、このエリアの動き
が少し変わってしまったようです。

賃貸需要そのものが細ってしまい、
賃料や設備云々ではどうにもならなく
なっているのかもしれません。


住みたい人はいるが、中古を安く購入し
リフォームして住んでしまう。

賃貸してまで住む様な人は、より利便性の
高いエリアに移っている。

住居エリアとして死んでいないが、
賃貸エリアとしてマズい状況。

こんな感じでしょう。



いつか改善するのか?
あるいはそのままなのか?
生き残るすべはあるのか?



今後数回に分けて、私が行っている
施策について書いていきたいと思います。


最後に少し告知を、

6月22日(木)14時より、
不動産の無料セミナーを行います。

初心者向けの不動産の始め方を、
私の経験談を交えてお話します。

本に書かれた美しい話ではないですが
生の大家の声をお聞きください。

フリー質問コーナーもありますので
疑問点、お悩みなどお気軽にご相談
頂ければ幸いです。

開演前に捕まえて頂いても結構ですよ。


日にち:6月22日(木)
時間:14時~16時半(13:30開場)
会場:東京金融取引所 金融取プラザ
住所:東京都千代田区丸の内1丁目8番2号 
   鉄鋼ビルディング 8階

主催:サンワード貿易株式会社


詳しくはコチラをご覧ください。




今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ




横須賀築40年戸建は是か非か?

築43年戸建 400万円。


横須賀あたりでも、時々このような物件が
出てきます。

少々傷みはありますが、リフォームすれば
十分使えそうな家。

リフォーム費用はざっくり
150~200万円と言った
ところでしょうか。

賃貸に出せば6万円程度は取れるので、
リフォーム代込みでも利回り12%。

現金で購入する分には、悪くない投資かも
しれませんね。



私も戸建賃貸をやりたいと思っており、
実際に物件を漁っています。



ただ、問題なのは「築40年」。

横須賀とは言え、住める家が400万円で
売りに出されるにはそれ相応の理由があり
ます。

何か?


「階段物件」

はい、これが多いです。


主要道路から前面道路までの間に
階段を通らなければならない物件です。

車が入れないのです。

7fb377ee9c6e94b78c5155bc33d7cc2c_s















築40年戸建は、表層リフォームで頑張っ
ても寿命はあと10年程度でしょう。

もちろん、お金をかけて新築そっくり
リフォームをすれば大きく延命できますが、
投資の観点からは見合いません。


そのままでも住める人か、あるいは更地に
して売却が現実的でしょう。



では、階段物件の土地を購入する
次の人がいるのか?


これ、かなり問題です。



横須賀は空き家が問題になっていますが、
その多くは階段物件です。


実際、坂の上でも車が入れる場所は
新築が立ち、所有者の新陳代謝が
続いています。



しかし、上町など、横須賀中央駅から
徒歩圏にも関わらず階段しかないような
場所は朽ち果てた家が目立ちます。

ほんと、極端です。

擁壁の上は車が入れるので新築が並び、
すぐ下は階段アクセスで廃墟が並ぶ。

こんな感じ。



賃貸目線のエリアとしては全く一緒でも、
土地の価値は大きく異なります。




階段物件の築40年でも駅から徒歩圏で
あれば、今なら何とか客付けできると
思います。

でも、建物はいつか朽ち、売却をすべき
時が来ます。



その時その土地は売れるのか?
価値はあるのか?

残念ながら厳しい想像しか
私にはできません。


「安けりゃ売れる」


なら、あんなに廃墟が残っているわけ
ないと思います。




「築40年だからダメ」

とは言いません。

実際私も買い付け出してます。


でも、築古を購入するなら、せめて
車が入る道路に面した物件でなければ
購入したくありません。


現況駐車場がなくてもOKです。
更地にすれば後から駐車場は作れます。


でも、道路は後から作れません。



たかが12%程度の利回りで、
目先賃貸が回るからと言って、
安易に始めてしまうのは怖いと
思っています。


3年で資金回収できるほどの高利回り
なら、また話は別ですが・・・。




利回りはリスクの裏返しとも言われます。
でも、その利回りとて、どんなリスクを
反映しているのかは考える必要があります。


対処可能なリスクか否か?

土地は変えられませんからね。



客付けを行う際の「立地」は重要ですが、
資産価値、将来性としての立地も重要だな
と最近思っています。


当たり前ですが、
「今後いくらで売れるのか?」
という観点は必要ですね。



横須賀なんて、階段物件以外にも
住むところ沢山ありますし、
坂道がブランド化されていませんからね。


これが、尾道とか神戸とか長崎なら
また話は別なのかもしれませんね。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ




銀行様から投資信託営業

銀行様よりご融資を頂く際には、
普段の「お付き合い」も重要と
いう話は良く聞きます。


お付き合いとは具体的に何か?

例えば以下のような商品や取引を
通じて、銀行様に収益をもたらす
事です。


・預金
・定期預金
・積立預金
・各種口座引き落とし
・クレジットカード
・保険
 etc


銀行様も昨今の低金利で収益機会が
失われ経営も大変なご様子。

また、各担当レベルには厳しい
ノルマも課されている事でしょう。



「海老で鯛を釣る」


と言っては露骨ですが、普段からのご協力
を行う事で、担当の心象面にも若干の
違いもあるでしょう。

稟議書のネタにも使ってもらい
「当行の重要顧客である」
なんて書いてもらえれば・・・。

そんなスケベ心を持ってしまいます。


ちょっと前置きが長くなりましたね。


実は最近、銀行様より投資信託の
営業を受けました。

営業を受けたからには答えるのが
仁義だろうと思い、対面での
商品説明を受けてきました。



商品説明は元証券マンのおじ様。
まぁ、しゃべるしゃべる。

ドル円相場は今後●●。
原油は●●円あたりが居心地よい。
アメリカのリートは今安い。


自らの分析を織り交ぜながら、
今後の市況をポンポンぶっこんで
きます。



「だから私はこの商品をお勧めします」

という力強い言葉と共に出てきたのが

「毎月分配型のUSリート」

これを毎月一定額購入し、毎月の分配金は
そのまま再投資に回して、口数を増やす事
がお勧めだとか。



思わず椅子から落ちそうになりました(笑)。

5a24e953a72db0d5034680b5762bb2c9_s









・手数料が高い
・信託報酬も高い
・そもそも毎月分配で効率悪い


もうねぇ・・・。
複利効果で資産を増やす気ないでしょ?
毎月税金払いたいの??



そりゃね、ノーロードのインデックス型の
投信では手数料収入は微々たるものですか
ら手数料の高いアクティブ投信を売りたい
のは良くわかります。

毎月分配型が売りやすいのもわかります。



でもね・・・。

どう見ても俺向きじゃない!!




思えば、今回初めて証券マンから
商品の対面営業を受けました。

池上彰さんかと思うような明快?な
経済動向を絡めつつ、怒涛の口激を受ける
とお客さんはその気になるのかな?



そもそも投資信託は「長期的な資産形成」
が目的では無いのでしょうか?

ブル/ベアファンドとか、マニアックなも
のは別ですが、短期の上げ下げ気にする
なら、株でも債券でも、直接買った方が
イイでしょう。

せめてETFですよね。


それに対し、目先1~2年の相場動向を
語り「今安いから買いましょう」という
方向に持って行くのは違和感を感じました。


まぁ、「目先の下落」に銀行さんはすごく
敏感になっている様子は見て取れましたし、
実際顧客からのクレームも多いのでしょう。

その点は同情します。



その他にも、

定期預金では儲からない⇒だから投資

という短絡的なトークもねぇ・・・。



そもそも投資に回すべきなのか?
回すならどの程度か?
どのアセットクラスに回すべきか?



全体を考えないとダメだと思いますが、
そんな面倒な事、銀行さんも顧客も
望んじゃいないのでしょうね。


顧客のレベルに合わせた結果、
それに応じた売り方のスタイルに
なっちゃうのかもしれませんね。


やっぱり、小さなころからの
お金の教育って、ある程度必要じゃ
ないのかなぁ・・・。



少々文書が長くなりましたね。


銀行の投信販売について、イロイロと
思う所を書いてきましたが、今回の私の
目的は少し違います。

資産形成も重要ですが、主な目的は
「お・付・き・合・い」。



投資信託積み立てるから、今度は俺様ファ
ンドの「不動産賃貸業に融資してね」って
事です。



正直、お勧め頂いた投資信託は
普通なら絶対買わない代物です。

毎月3%近い売買手数料払うのは嫌ですが、
交際費と思って割り切るか?

そもそも、毎月1万円程度の積み立てでは
お付き合いとしての意味すらないのか?

でも、やらないよりやった方が
よさそうだし・・・。


気が弱いので、結局買うんだろうなぁ・・・。



今回のお話が少しでも
お役に立てたなら、
ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ





メルマガ登録
メルマガ登録

川崎大家メルマガへの登録は
こちらからお願いします

人気ブログランキング
ブログ村
お問い合わせ
問い合わせ


質問・相談
お気軽にお送りください

当サイトはリンクフリーです
twitter
不動産業者さん
info_zero
  • ライブドアブログ