川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

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コインランドリーの波

4月になったので、最新の確定申告書を
持って銀行さん挨拶まわりをしています。

申告書をネタに、融資動向から近所の話ま
で小一時間雑談をするのですが、今年は
なぜかコインランドリーの話を聞かれます。

しかも、全く違うエリアの違う銀行で。


銀行さんにとって、コインランドリー
オーナーはまだまだ珍しい存在のようです。

しかし最近のコインランドリーブームで、
地主や地場の社長さんから、話が来るので
しょう。


そんな時、知り合いにランドリーオーナー
を探すと・・・。

私の事が頭に浮かぶようです。


不動産ではなく「ランドリーの川崎大家」
という妙な状況になっているのかもしれま
せんね。



3行挨拶周りをして、3行ともランドリー
開業希望者の話を聞くのは、単なる偶然とは
思えません。

それほどまでにランドリーは今「祭り」
なんですね。

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ただ一つ感じたのは、ランドリー向け融資
は保守的な印象であった事です。

銀行さんはランドリーに関する経験や知識
があまり無さそうな感じで、新規開業に対す
る融資はハードルが高いようですね。

純粋な「事業性融資」なので、事業計画で
判断をされるのですが、おそらく前例や
類似事例が少ないのでしょう。

融資経験のある支店もあるはずなので、
そこにあたれば話は違うでしょうが・・・。


融資をうけるなら、公庫の方がハードルは
低いのかもしれませんね。

もしくは、保証協会付融資とか?



銀行さんでランドリーの話をすると、
「新規店舗はお考えですか?」
と良く聞かれます。

答えはNOです。


これ以上新規に開店させるつもりは
今の所ありません。

よほどの立地が見つかれば別ですが、
私は一店でいいかなぁ。



よく、「せっかくなら複数店舗持ちたい」
なんて話をする人がいますがピンときませ
ん。

複数店舗を持つ事で、一店の成績が悪くて
も他の店でカバーできますよなんて提案も
されますが・・・。

私にとってのカバー先は、不動産であり
太陽光です。

ランドリーのカバーをランドリーで行うつ
もりはありませんね。

やっぱ怖いですよ、ランドリーは。



そういえば、コインパーキングも同じ提案
をされるなぁ。
決まり文句なんですかね。

失敗は一カ所でもう沢山です!!



幸いなことに、私の店の周辺には
新たなライバル店はできておりません。

でも、他のランドリーオーナー達の周辺で
はライバル店登場の話を良く聞きます。

私が不動産セミナーを行えば、決まって
ランドリーの話を質問されます。

銀行に行けば、希望者の話を聞きます。


皆さんランドリーに興味アリアリの
ようですね。

ライバル登場もそう遠くないのかも
しれません。



真綿で首を絞められているような、
ジリジリとした恐怖を感じます。


いや~、ブームになると怖いですね。


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改めて空室対策を考る

繁忙期が終わりましたが
空室うまってますか?

先日おこがましくも「空室対策」について
セミナー講師をさせて頂きました。

これまでの経験を踏まえ、自分なりに
効果があったものについてお話しましたが、
改めて考えさせられる事もありました。


大家さんを始めた頃は、先輩方のノウハウを
片っ端から試しました。

地道に業者さんに営業したり、まめに電話
したり。
部屋に説明POPもよく張っていましたね。


でも、今は・・・。

「広告費UPでスパッと解決」

という、一番安易な方法が
多くなりました(笑)。


正直な所「メンドクセー」なんですね。
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ウブだった私も、すっかりスレた大家に
なり下がってしまいました。



部屋にPOPとか大家の手紙。
一時期流行りました。
私もやっていました。

手法自体否定はしませんし、やらないより
やった方が良いでしょう。

でもね・・・。

結局あれは、「内見が無いと意味がない」
方策なんですよね。

かける労力の割に効果が少ないと
感じております。



悪くても、内見が3件あれば部屋は
決まります。

逆に言えば、内見数を増やしさえすれば
部屋は決まるわけで、そこに注力が必要で
す。


その点POPはどうなのかな・・・。
「大家頑張ってます」
と管理会社さんが感じてくれれば、
間接的に意味があるかもしれませんね。



では、どうすれば内見数は増えるのか?


綺麗な部屋、適正家賃は当然で、
「仲介さんが連れてきたい」
と思うか否かです。



では、どうすれば連れてきたいと思うか?


オーナーとの人間関係。
決めやすい部屋。
金銭的メリット。
等‥。

これらの総得点が高い部屋でしょう。



管理会社さんと飲んで人間関係構築
をする方もいらっしゃいますね。
一緒に遊びに行くとか。

でも、これができるのは限られた
方々でしょう。

そもそも酒に弱く、人見知りな私には
ハードルが高過ぎます。



では、決まりやすい部屋とは?

部屋のグレードに対し、家賃が安い部屋
という事です。

ここはやらなきゃダメですね。
というか、運営の肝になる所なので
当たり前の部分です。

当然みんなやってますよね?



となると、残されたのは
「金銭的メリット」


広告費を上乗せして・・・。


と、ここに行きつきます。



一番確実で、目に見えて、すぐにできる
方策。
安易と言われればそれまでですが、
部屋がうまればそれでよいのです。

金をかけずに工夫をする、
大家が駆けずり回るのが
エライわけではありません。



とは言え、入居付けが弱い物件は、
私も業者さん訪問営業をやります。

資料をFAXで流すだけでは、
業者さんは見てくれません。


FAXした後でオーナーが訪問し、
広告費のメリット等について説明すると
初めて理解してくれる事が多いですね。


金・金言いましたが、やっぱり「人」が
ちゃんと会って話をしないと、
金も生きないわけです。



まぁ最近は、仲介訪問営業のついでに、
売り物件情報の収集や、ラーメン食べ歩き
を行ったりするので、どちらが目的か
わからなくなっていますが(笑)。


一応専業大家なので、泥臭い事も
やらないとダメですね。



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台所が焦げちゃった

無知とは怖い物です。
私の経験不足により、台所を焦がしてしま
いました。


120cmのシンクと60cmのガス台。
良くある古い賃貸のキッチンです。

60cmのガス台の上に、入居者さんが
ガスコンロを置いて使用します。

ガスコンロの幅は通常56cmの2口。
皆様の家にもありますよね。

そうなると、ガスコンロの縁から壁までの
距離は10cmもありません。



一方、底が広い鍋などを強火で使用すると、
鍋の底面に沿って炎は広がります。


広がった炎。
10cmも無い距離の壁。


どうなるか・・・。



「壁が焦げます」



当たり前ですね。
 
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そもそも本来ガスコンロと壁の間には、
15cmの距離が必要だそうです。


しかし、60cmのガス台に2口コンロを設置
する場合、そんな距離は不可能です。

「2口ガスコンロ禁止」にもできません。

難しいですね。



そもそも、ガスコンロの設置及び使用は
入居者の判断です。

「コンロ付き」として募集したなら兎も角、
入居者が設置したコンロで壁を焦がしたら、
それは入居者の過失である。

責任は入居者にアリ!!



こんな理屈で修繕費を請求する方もいるよ
うですが、それもどうなんでしょう?


私はそこまでやりたくないかな(笑)。



現実的な対策として、ステンレスの放熱板
を予め壁に張っておくとか、ガス台を少し
大きな物にする等、大家側の対策が必要
なのでしょう。

今後のリフォーム時の参考にしたいと
思っています。



さしあたり、今回は焦げたキッチンパネル
の上からステンレスの放熱板を張りました。

現場写真を忘れてしまいましたが、ちょう
こんな感じ(イメージ)です。




管理会社さんに丸投げしましたが、
1.8万円程度でした。


少々不格好かもしれませんが、
「安全第一」という事で。



実は、ガス台の壁が焦げたのは今回が
初めてです。


キッチンパネルに限らず、タイルでも
ステンレスでも、火が当たれば焦げます。

60cmガス台は良く使っていますので、
これまで焦げなかったのは、単に運が
よかっただけですね。


表面に焦げが無くても、下地が炭化して
火事の原因になる事もあるそうです。

通常は下地に耐火ボードを使っているので
心配ありませんが、中には木に直接張って
いる、粗悪な施工ももあるとか。


怖いですね。



ダメなリフォーム屋さんにハマると
粗悪な施工をされてしまいます。

「安かろう悪かろう」はもちろん、
「高かろう悪かろう」もあるので
怖い世界です。


私の物件は大丈夫かなぁ?

少し心配になってきました。



大家さんになって、9年目に入りましたが
まだまだ経験不足の事が沢山あります。

日々勉強ですね。




さて、同タイプの他の部屋はどうするか?

退去のタイミングで施工?
今すぐ施工?



結局退去時に考えるんだろうなぁ・・・。



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