川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2010年07月

2号物件との出会い(その4:買い付け突破、しかし・・・)

前回の続きです。

http://kengyo-ooya.doorblog.jp/archives/437129.html

買い付け証明書を出してから2日後、買い付けが1番手で通ったとの連絡がきました。
しかし、「ローン条項あり」のため、完全に物件を押さえることは出来ないとの事です。

つまり、「現金買い」もしくは「ローン確定者」からの買い付けが入れば終わりという状況です。

ここから融資獲得競争が始まります。
とにかく早く融資の内諾を取る必要があります。

仲介業者さんと作戦会議の結果、以下の方針で探す事になりました。

・仲介業者さんと私で手分けして融資できる銀行を探す
・現金買いした入間郡の物件があるので、共同担保としてライフ住宅ローンの審査を通しておく(滑り止め)

【ライフ住宅ローンとは?】

ライフ住宅ローンはSMBC系のノンバンク。
金利が高く、共同担保を求められますが、融資基準は甘く、審査結果も数日でるため、滑り止めとして使われる事も多い。
法定耐用年数を超える物件であっても柔軟に融資をして頂き、融資期間も30年程度まで引くことができます。

ただ、貸し出し金利が高く(当時で団信加入の場合4.2%)、ローン手数料、繰上げ返済時の手数料も高いため、出来れば使用を避けたい金融機関。


同時に、不動産屋さんと私で手分けして、めぼしい金融機関に声をかけてみます。
しかし、築20年以上の木造という法定耐用年数を超える物件では、殆どの金融機関で門前払い。
頼みのスルガ銀行でさえ門前払いでした。

【スルガ銀行とは?】

静岡県を本部とする地銀。
不動産融資に積極的な地銀であり、当時は借主の属性を重視した貸し出しを展開していた。
借金のない、勤続5年以上のサラリーマンであれば、1000万程度の融資は問題ないはずであったが、丁度融資を絞り始めた時期だったため、門前払いとなった。
あと3ヶ月早ければ、確実に融資は出ていたであろう・・・。


そんな中、物件エリア内の信金さんから詳しい話を聞きたいとの回答をいただきます。

次回へ続く・・・。

2号物件との出会い(その3:調査)

前回の続きです。

http://kengyo-ooya.doorblog.jp/archives/432102.html

早速周辺住民の方に聞き込みを開始しますが、あまり有力な情報を得ることができませんでした。
それというのも、物件が私道の奥にあるため、詳しい状況を知る人が少ないようです。
隣近所の方も残念ながら留守のようで、しばらく粘りましたがあきらめます。

その後、最寄り駅の不動産屋さんで周辺の賃貸動向について聞き込みです。

・私が想定した家賃はほぼ平均値と考えて問題ない
・物件エリアは主要ターミナル駅へのバスが頻繁に走っており、他のエリアよりも賃貸需要は高くエリア指定で探す人もいる
・2DKは多少だぶ付き気味だが、物件のエリアであれば何とかなるだろう
・物件は洗面所が独立しており、エリア内の他物件と比較して間取りは優位
・駐車場が無いのはマイナスだが、車必須のエリアではないためリカバリー可能

以上の結果、何とか経営は出来そうな物件であると判断しました。


不動産屋さんにお礼を言って帰ろうとすると、なんと同じマイソクを持ったおじさんが聞き込みのため入店してきました。

物件周辺で見た人に続き2人目です。
他の人も気になる物件ということは、それだけ良い物件である証拠でしょう。


私は購入を決意し、その場で仲介業者さんに買い付けを入れる連絡をしました。

今ならまだ、今日中に売主側の不動産屋さんに買い付けを出せるかもしれません。
逆に言えば、ライバル達がすぐに買い付けを出してしまうかもしれません。

メールで買い付け証明書を送ってもらうように依頼し、祈る思いで家路を急ぎます。
あ~、帰りの1時間がもどかしい。


帰宅後、早速仲介業者さんに電話をし、必要事項を確認しながら買い付け証明書を作成。
そしてすぐにFAX。

受けた仲介業者さんは、すかさず売主側の不動産屋さんへFAX。
後で知りましたが、このときの連携があったため、1番手で買い付けを出すことができました。


そして2日後、吉報が届きます。


次回に続く。

2号物件との出会い(その2:対面)

昨日の続きです。

http://kengyo-ooya.doorblog.jp/archives/425353.html



自宅から1時間ちょっとで最寄り駅に到着。
地図を片手に物件へと歩を進めます。

すると、物件近くで明らかにマイソクを持った人を発見。
早くもライバル出現のようです。

その人をやり過ごし、いよいよ物件とのご対面。
車の入れない私道の奥に佇む物件。
こりゃ資産評価は厳しそう・・・、ちょっと凹みます。

しかし、日当たりは抜群。
建物外壁の塗装は色落ちし、北側は黒ずみが目立つものの、モルタル自体にクラック一つありません。
敷地を一周し、基礎部分にクラックがない事を確認。
雨戸、ベランダは最近アルミ製に交換したようで問題なし。
階段は塗り直したばかりのようで綺麗です。
軒下、破風に雨漏りらしき染みは確認できません。
塗りなおしている形跡も無いことから、おそらく問題ないのでしょう。
隣の路地から屋根を見ますが塗装はやや禿げ気味。
そのほか、大きな問題は無いようです。

建物の評価としては、外壁および屋根の塗装は必要なものの、作り自体はしっかりしていると判断。
ザックリ、屋根&外壁塗装で100万円コースでしょう。

築年数の割りにまともな部類です。

その後は、恒例の聞き込み調査ですが・・・。

その話はまた明日。

2号物件との出会い(その1:情報入手)

あれは、1号物件の決済が終わってから3日後のことでした。
またしても運命の物件に出会ってしまいます。

1号物件の決済が滞りなく終了したため、その夜、決済のお礼を兼ねて、探している物件の条件を書いたメールを仲介業者さんに送付しました。

もちろん、「そのうち条件に近い物件が出たらよろしくね」程度の軽い気持ちでした。

そのメールから2日後、業者さんから返信がありました。
期待をせずに中を見ると・・・。

「横須賀市、築21年、2DK×4戸、1500万、4/3戸入居、満室時表面利回り19%」

思わず目がとまりました。

しかし、「どうせ崖の下とかろくな物じゃないだろう」と思いながら住所を確かめると、最寄り駅から徒歩圏内です。

ただ、現状の家賃は相場よりも高いため、4戸とも相場家賃となった場合には利回りが低下しますが、それでも16%程度にはなりそうです。

「これは行かねば!!」と思い、早速仲介業者さんへ電話。
詳細情報を聞き、すぐに現場へと向かいました。

続きは次回。

プロパンガス屋さんの探し方(番外編)

そういえば、大事な事を書き忘れていました。

プロパンガス屋さんを変える際には、ある条件を満たしていないと問題になることがあります。

突然ですが、ガスボンベは誰のものだと思いますか?

そう、当然プロパンガス屋さんのものですね。

では、ガスボンベ~台所までのガス管は?

プロパンガス屋さんの物だったり、自前の施設だったりします。

給湯器は如何ですか?

これも、プロパンガス屋さんからの借り物だったり、自前の施設だったります。

全て自前の施設であれば、プロパンガス屋さんを変えても問題ありませんが、施設が借り物の時にガス屋さんを変えたらどうなるでしょう?

契約がなくなるので、その設備は返さなければなりませんね。

実際には、プロパンガス屋さんから借りている設備は、ある期間で減価償却されており、その期間は概ね10年程度だと思います(中には20年なんてところもあるようです)。

償却期間残っている設備がある場合にプロパンガス屋さんを変更すると、残りの償却期間に応じた料金を請求される可能性があります。

これでは、折角良いガス屋さんを見つけても意味がありませんね。


しかしこれにも例外があります、オーナーチェンジで購入した場合には関係ありません。

既存のガス業者との設備に関する契約は、あくまでも前オーナーの物なので、新オーナーに責任が及ぶことはありません。

もちろん、設備が自前であれば何の問題もありません。


まとめると、以下の何れかの条件を満たす場合には、問題なくガス業者さんを変更できます。

・オーナーチェンジで購入した物件
・ガス設備設置後10年以上の物件(償却期間のチェックは必要です)
・ボンベ以外の設備が、全て自分の持ち物になっている物件


如何だったでしょうか。
参考にしていただければ幸いです。

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