川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2010年08月

管理会社さん経由でリフォーム

リフォームを安く済ませる方法を検討してきましたが、考えを変えて管理会社さんに丸投げしてしまうのも一つの方法です。

確かに値段は高いです。

そりゃそうですね、職人さんと施主(大家)の間に入る業者が一社増えるわけですから。

私の経験からは、直接工務店さんにお願いするときの、およそ2割増し程度でしょうか。

この分が管理会社さんの儲けになるのでしょう。


しかし、考え方によってはメリットも多くあります。


【メリット】
・管理会社さんが工事の責任を取る

一度体験すれば分かりますがこれは大きなメリットです。

大家が直接工事を発注し、何らかの不具合が発生したとき、管理会社さんは助けてくれません。

大家が自分の時間とお金を使って、何とか解決をしなければなりません。

しかし、管理会社さん経由での工事であった場合、工事の不備は管理会社さんの責任であり、彼らが対応を行ってくれます。


・客付けの優先度が上がる

管理会社さん経由で工事を発注すると、管理会社さんは儲かります。

儲けさせてあげると、それを恩義に感じて大家の優先度があがります。
今後のお付き合いの中でもプラスですね。

「リフォームして頂いたのでがんばります」という言葉だけではなく、私の場合は客付け時の広告料無料と言った、具体的な便宜を図っていただきました。


もちろん大前提として、相見積もりを取って工事の相場は知っておくべきです。

その上で、管理会社さんからの提示価格が妥当なものであれば、お願いをしてみれば良いでしょう。

逆に法外な見積もりを出してきたら、今後の付き合いも考え直した方が良いかもしれません。

また、初めて工事を依頼した場合は、相手のクオリティーがわからないので、必ず完了確認を行いましょう。

2回、3回と繰り返すうちに、信頼できる管理会社さんであれば写真を送ってもらう程度でよいかも知れません。

こんな人は、管理会社さん経由のリフォームも、有力な選択肢の一つとして考えて見るのも良いかもしれません。

・とにかく手間をかけたくない人
・物件が遠隔地の人
・入居付けが厳しい物件

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リフォーム終了後確認

リフォームが終了すると、通常は業者さんと一緒に完成確認を行います。


・要求通りの工事が行われているか

契約時の「最終版の見積書」にあわせ、工事箇所に不足が無いか確認しましょう。


・全ての設備の稼動確認

スイッチ、水栓、ウォシュレット、モニタフォン、換気扇。
全ての設備の稼動確認を行いましょう。


・がたつきチェック

水栓、扉などがたつきはありませんか。
取り付けた全ての物について確認しましょう。

・内装チェック

網戸、襖の破れ、床、クロスの傷、汚れはありませんか?
塗料や接着剤の汚れはありませんか?

・清掃チェック

ルームクリーニングも一緒に依頼をしている場合には、
部屋の汚れを確認しましょう。

金属部分はピカピカですか?
ゴミは落ちていませんか?
窓枠に埃はありませんか?

・支払いは完成に納得してから

最も重要なところです。

どんなに業者さんにせかされても、完了確認で納得が行くまで支払いはしないことです。

お金は最後の人質です。

「不備は直しますから、まずは残金の支払いを・・・」と言われても、絶対に払わないようにしましょう。

重要なのでもう一度言います。

「支払いは完成に納得してから!!」


・完成に納得したら即支払い

これも重要なところです。

納得できる仕事をして頂いたら、翌日にでも支払いをしましょう。
「金払いの良いお客さん」はそれだけで好印象だそうです。

業者さんとは今後のお付き合いもあります。

支払いは可能な限りお早めに。


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こんなリフォーム業者は嫌だ

実際にハズレの業者さんを引くとどうなるのか?
今回は私の実体験をお話します。

アパートの外壁塗装と一部屋のリフォームを行ったときの出来事です。

業者の引き起こした事件は以下の通りです。


・網戸破り2枚
⇒他の部屋の網戸も破ったので入居者さんからクレームが出ました。

・他の部屋から水を借りた
⇒空き室の暗証番号が、現場に伝わっておらず他の居住者
⇒宅から水を借りてクレーム

・カラーテレビドアホン子機設置不備
⇒ねじ締めが行われておらず、子機がぶら~ん状態でした

・部屋の施錠忘れ
⇒一週間程度施錠されていませんでした。

・電気つけっぱなし
⇒施錠忘れとセット
⇒お陰で工事期間中の電気料金が結構高かったです

・残地物放置
⇒シンクに汚いバケツ放置
⇒建物裏手に針金放置

・ルームクリーニング後に作業
⇒お陰で部屋が汚れており、私が掃除をしなおしました。

・地デジ工事不備
⇒完成報告を受けたが映らなかった。
⇒現在抗争中。

・リフォームスケジュール遅延
⇒一週間作業遅延


「施錠忘れ」は一歩間違えば大事件です。

誰かが侵入して火でもつけたら・・・。

私が責任を問われかねません。

一つ一つは「小さいこと」かも知れませんが、これだけ重なるとかなり頭にきますし、その都度業者さんに確認やクレームの電話をするので、こちらの手間が非常にかかりました。

まったく信用できなくなったので、何度も確認に行きましたね・・・。

確認に行くたびに何らかの問題があって・・・。
正直かなり萎えました。


まぁ、今となっては「良い勉強」と思っています。

相見積もりの取り方 その3

前回の続きです。

http://kengyo-ooya.doorblog.jp/archives/657233.html

【見積もり当日】
町の工務店さんだと、「ザ・職人」という出で立ちの方がやってくる事も良くあります。
見た目が怖そうで、話し方はぶっきらぼう。

でも、そんな事で判断をしてはダメです。

私もそんな方に少々ビビッてしまいましたが、依頼をすると良い仕事をして頂けました。

見た目と仕事内容はあまり関係がありません。


見積もり当日の確認事項は、以下の通りです。


・見積もりの返信時期

必ず確認しましょう。

「出来あがり次第送ります」という業者はダメです。
日付或いは日数で大体の目処は確認しましょう。

遅れた業者はこの時点でアウト。
今後も約束を守らない事が予想されます。


・質問をする

相見積もりを取ると、各業者さんから様々な提案や見解を得る事があります。

その内容を他の業者さんにぶつけて見ましょう。

その他何でも良いので、質問をしてみましょう。

質問に対して明快な回答を頂ける業者さん、あるいは、分からないことは素直に分からないと回答を頂ける業者さんは良い業者さんです。


【見積もり後】

・見積書のフォーマット

工事費用と部材費用がしっかり分かれていますか?
また、工事箇所ごとに項目がしっかり明記されていますか?

・見積内容と金額の確認

見積書内容と金額をよく確認しましょう。

襖の枚数が間違っていたり、合計金額が間違っていることは良くあります。


・分からないことは質問

何らかの質問事項が出てくると思います。

疑問に思ったことはどんな些細な事でも必ず質問をしましょう。

その質問に対するレスポンスが遅い業者さんはアウトです。
3日以内に応答がなければやめましょう。

また、優秀な業者さんは、質問の都度、更新した見積もりを送って頂けます。


【最終判断】
費用とこれまでの対応を考慮して、ベストと思う業者さんを選びましょう。

ここまでの対応から貴方が感じた印象は、ほぼ正しいはずです。
「良い印象」を持った業者さんが、必ずしも一番安い業者さんでは無いこともあります。

値段を取るか、印象を取るか。

最終決断をするのは貴方です。

【契約時】
必ず「全ての工事が網羅された最終版の見積書」をもらいましょう。

当事者同士の口頭での約束など何の意味もありません。

支払い方法の確認もお忘れなく。

通常は、手付け半分、工事終了後半分です。
前金があまりにも多い業者さんは怪しいです。

なお、「工事完了後全額支払い」という業者さんもいらっしゃいます。
こちらの方が良心的ですね。

相見積もりの取り方 その2

前回の続きです。

http://livedoor.blogcms.jp/blog/kumanomi365/article/edit?id=629881

【見積もりの予約をする】

ある程度候補の会社が絞れたら、実際に物件を確認して頂き、
見積もりをしてもらいましょう。

業者さんに連絡をして、下記の内容を確認します。


・施主支給の可否

これが出来なかったらOUTです。
費用の圧縮は難しいでしょう。

また、今回は施主支給対象外の工事であっても、今後支給対象の
作業をお願いする可能性もあります。


・相見積もりである事を伝える

これはマナーであり、相手へのプレッシャーです。
事前にお伝えしておきましょう。


・訪問日時と確認所要時間

他の業者さんと被らないようにスケジュールをしましょう。

業者さんにとって見積もりは「タダ働き」です。

そんな業者さんを待たせて、時間を無駄に使わせることはとても
失礼なことです。

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