川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2010年09月

募集についての考え

今回は、入居者募集について、書いて見たいと思います。

空いている部屋を、すぐに埋めるためにはどうすればよいでしょうか?
そんなことは簡単です。

「内見者をとにかく増やす」

一般的に成約率はおよそ20%と聞いた事があります。
つまり、5人内見者を連れてくれば決まる計算です。

では、どうすれば内見者が増えるか?

これも簡単なことです。

「沢山の仲介業者さんに興味をもってもらう」

では、どうすれば興味を持ってもらえるか?
またまた簡単なことです。

「手っ取り早くお金になりそうな物件」

結局、連れて行けば決まりそうで、且つ自分のお金にもなりそうな物件で
あれば、興味を持って頂けます。


「そんなことは当たり前だ」という声が聞こえてきそうですが、私自身は意外とわかっていませんでした。


「手っ取り早く」という部分は、言い換えれば「連れて行けば決まる」という意味です。

つまり「入居者にとって魅力的な物件にする」という事になります。


そのために大家は、リフォームをしたり、設備を整えたり、家賃を適正に
したりしてアピールを行うわけです。

POPをつける、部屋のデコレーションを行うといった行動も、内見時の成約率を上げるための努力ですね。


確かに、内見があれば決まる物件なのかもしれませんが、そもそも内見が無ければ何の意味もありません。


この点が、分かっているようで私がわかっていないポイントでした。


募集において「入居者にとって魅力的な物件」という観点は、例えるなら車の片輪なんだと思います。

もう一つ、「仲介業者さんのお金になりそう」という観点が揃って、初めて
両輪になります。


では、どうすれば良いのか?

続きは次回に・・・。

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この夏の入居者リテンション2

この夏の話題をもう一つ。

横須賀の物件は、敷地内が全てコンクリートで覆われており、雑草の心配はありません。

夏が来るまでそう思っていました。

しかし・・・、敵は意外なところにいました。


物件は私道の奥にあるのですが、その私道に面した廃墟から大量の雑草とアジサイが道路に向けて進出を開始したのです。

続いて物件隣の廃墟からも魔の手が・・・。

そして、ついて私の物件の居住者から「通りにくいですネェ」という声が。

「Oh NO~!!」

まずい、何とかしなければ。


私道は周囲数軒の共有持分です。

本来ならば、雑草の処理は各戸で責任を持って対処すべきですが、残念ながら相手は廃墟。

住民もおらず持ち主も分かりません。

登記簿を見て連絡をしても良いのですがそれも面倒です。

仕方が無いので、私が対処することにしました(涙)。


他人の敷地から生えているものなので、本来は手をつけてはいけない
物ですが、知ったことではありません。

後で文句を言われたら、除草前に撮った写真を見せて、仕方が無かった
事をアピールするつもりです。


除草は物件の清掃をお願いしている便利屋さんに依頼しました。

雑草は根こそぎ引っこ抜き、飛び出していたアジサイは邪魔にならない
程度にカット。

お陰ですっかり綺麗になりました。

金額は4000円也。


はぁ~、来年は茂り始める前に手を打たなければ。

物件の周りの環境は重要ですね。

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この夏の入居者リテンション1

今日はちょっと話題を変えて、この夏のお話を。

この夏は観測史上最高の猛暑だったようですね。
いや~、本当に毎日暑かった。

エアコンが無くて熱中症で亡くなる方のニュースも、連日のように報道されていましたね。

「今時エアコンが無いなんて、信じられないなぁ」
と他人事のように考えていましが・・・。

んん・・・?

そんな信じられない家は身近な所にありました。

そう、それは私の物件。

実は、横須賀の物件の4戸中2戸にエアコンがついていませんでした。

早速入居者さんに確認すると、自腹でも良いので設置したいとのこと。

以前、前オーナーに相談したことがあったそうですが、壁に穴を空けることを禁じられ、結局エアコンをつける事が出来なかったとか。

まったくひどい話です。

早速近くの量販店でエアコンを購入し、1台ずつ無償で設置させて頂きました。

しかし、設置されたのは8月半ば、もう少し早く設置をしてあげられれば・・・。

それでも入居者さんからは感謝されてしまいました。
なんだか申し訳ないです・・・。

どうやら入居者さんというのは、大家が思っている以上に遠慮深い方が多いようです。

「何も言ってこないからいいや」と思っていると、入居者さんの不満のマグマはドンドンと溜まり、やがて「退去」として爆発するのかもしれませんね。

入居者さんの要求を全て飲むつもりはありませんが、大家側は常に住環境に気を配るべきだと思います。


ちなみに、エアコンを設置した部屋の方から、昨日退去のお知らせが・・・。
理由は転勤との事で仕方がありません。

リテンションをしても、退去になるときはこんな物ですね。

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物件調査最後に

これまで、私なりの物件調査方法について書いてみましたが、一切内見をせずに買い付けを出そうとしている事にお気づきでしょうか?

本来ならば、内見もした上で買い付けを出すことが望ましいと思います。

床がぶよぶよかも知れませんし、シロアリがいるかもしれません。
内側だけボロボロかもしれませんし・・・。

でも、あえてスピード重視で、内見無しの買い付けを行っています。

これは、私が対象としている購入物件が一都三県で3000万以下の木造低価格、高利回り物件だからです。

この価格帯はライバルが多く、良い物件はあっという間に消えて行きます。

・現金買い(買い付けを出されたら、一発で負けます)
・節税目的買い(節税をするくらいですから、融資は通りやすい方です)
・初心者(価格が低いのでエントリーレベルの参加者が多い)

私の経験からもそれは感じています。

以前1年間育児休職を取っていた時は平日の日中も出撃可能でした。

平日の日中に物件を見つけ、すぐに駆けつけた事も何度かありますが、
それでも買い付けの時点で負けてしまいます。

下調べをして2時間後に現場に着くと、既にマイソクを持った人が数人いたりします。

噂には聞いていましたが、ココまでスピードが速いとは思っていませんでした。

一棟も持っていないような初心者では情報源も限られており、有名サイトや投資専門の業者さんからの、いわゆる普通の情報だけが頼りです。

そんな、世の中に広く出回ってしまった物件に対して、業者さんとスケジュールをあわせて、内見して・・・、とやっていてはとても買えそうにありません。


重大な瑕疵は契約後の確認でも何とかなるハズですし、少々の不備は
高利回りでリスクヘッジできます。

物件価格も低いので、最悪ひどい状態でも破産することはありません。

それよりも買い付けを通すのが先。
通らなければ話にもなりません。

そう考えて、私はスピードにこだわってきました。

少々危険な買い方かもしれませんが、今の私にはこの方法しか思いつきません。


そのうち怪我をするか、未公開の優良情報が舞い込むようなステータスに上るのが先か。

出来れば後者であって欲しいですね。


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現地調査その12:不動産屋さんへの聞き込み

前回の続きです。


・募集条件の相場確認(敷/礼/広告料/その他)

募集条件の相場を確認します。
札幌のワンルームは、敷/礼ゼロ、広告費3ヶ月が相場と聞きます。
物件エリアでの相場を確認しておきましょう。


・大規模施設の移転/転入情報

-大型ショッピングセンターが出来る
-○○大学が5年後に移転するらしい

など、地域のニュースがあるかどうか聞いてみましょう。


・物件管理(管理業務の有無、管理手数料、管理内容)

始めに「管理会社を探している」と言った手前、一応聞きます。

私の場合は、物件が購入できた後の管理会社探しの手間を省くため、ここでさらっと聞いてしまいます。

手数料は大概5%ですが、地域や店により3%~8%程度まで幅があるようです。

大手は24時間/365日対応の管理ですが、小さなところは夜間/休日の対応が出来ないところもあります。


・他の不動産業者の評判

これは、既に管理会社さんのめぼしが付いている時に有効です。

例えば、前オーナーが契約している管理会社さんの評判を聞いたりするのが良いでしょう。

ちなみに、私の一棟目のアパートは、前オーナーから管理会社さんを変えていません。
その管理会社さんの評判が、他の不動産業者さんでも良かったためです。


最後に注意点を一つ。


他にも色々と聞きたい事はあると思いますが、くれぐれも長居は禁物です。
相手は仕事として応対をしてくれますが、フィーは発生しません。

いわば、タダ働きをさせているわけです。

今後お世話になる可能性もありますので、手短に済ませましょう。

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不動産投資をされる方、

またはこれから不動産投資を始めようという方に、

豆知識として知っておいてほしい、


『光速建物計算法』です♪

 

使い慣れると、間取り図をパッと見ただけで、

何坪の建物かが瞬時にわかるようになります。

とても簡単な計算方法なので、

どなたでもすぐに覚えることができます♪


この計算方法を知っていると、

不動産業者さんと収益物件のお話をしているときとか、

建築業者さんとのリフォームの打ち合わせの時とか、


『この大家さん、なかなかヤルなぁ!』

と思わせることも可能です♪


ぜひ、不動産投資の豆知識として、

使ってみてください。

 

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