川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2010年11月

畳屋さんのお見積もり

これまでのリフォームでは、全ての作業を同じ業者さんに行って頂いて
おりましたが、初めて分離発注にチャレンジしてみました。

今回は分離発注初回と言うことで、畳と襖を別業者さんにお願いする事
にしました。

以前、大家さん仲間に教えていただいた、「ネットde畳」さんです。

http://www.netdetatami.jp/information.htm

こちらの業者さんは、全国に提携している畳屋さんが居るので、ほぼ
日本中どこでも対応可能です。

価格は今までの業者さんよりに比べ安かったです。

畳表替え:2700円
襖張替1面(雲華紙張替無):1800円

皆様が工事をされる時と比べて如何でしょうか?
悪くない金額のはずです。


今回私が発注した工事箇所と総額は以下の通りです。

・畳6枚表替え
・畳5枚廃棄(4.5畳をフローリング化するため)
・押入れ襖(雲華紙込み):3枚
・押入れ天袋襖(雲華紙込み):3枚
・仕切り襖(両面):4枚
・戸襖:1枚
・襖の持ち手交換

合計:56220円。


今回は、襖の工事箇所が多かったため削減効果も大きく、これまでの
業者さんに比べ、2~3万程度安くなりました。


見積もりの担当をされた方もとても感じがよく、その後納期や引き取り時期について何度かやり取りを行いましたが、しっかりとした対応をして頂き
ました。

納期については、搬出から概ね3日程度で搬入可能だそうです。
もちろん、搬出から搬入が数週間空いていても大丈夫です。
その間工場にて保管をしておいて頂けます。


ただ、一つだけ注意点があります。

原則として畳の搬入の際には立会いが必要で、その場で決済となります。

搬入の日にちは指定が出来ますが、時間は前日にならなければ分かりません。


遠隔地に物件をお持ちの方は、ちょっと面倒かもしれませんね。


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■お薦め有料商材

スリーミニッツキャッシュ
http://www.infotop.jp/click.php?aid=181756&iid=32252

「必ず利益のでる投資方法」って知りたくありませんか?

こちらの商材は、私も購入し11月から実際に運用を行っています。

海外のブックメーカーを利用した投資方法なのですが、そのノウハウがすごい。

作者の北側さんは「月利20%、1日の作業時間10分」という凄まじい結果を出されています。

私はと言うと、始めたばかりですが利益は確実に積み上がっています。

不動産投資のタネ銭作りにはもってこいの投資法だと思いますので、よろしければ如何でしょうか?

年賀状の写真

今日は天気が良かったので、近くの公園で年賀状用の写真撮影。

モデルはもちろん我が息子(2歳)。

自然な表情を撮りたいので、遠目から望遠で狙います。


(撮影方法)

先ずはお気に入りのボールを遠くに投げます。

息子はボールを追いかけ私から離れる。

ボールをつかむと、私に向かって走ってきます。

そこを連射モードで撮影。


なんだか、公園で犬と遊んでいるみたいですね(笑)。


日曜日の昼間と言うことで、私と同じような父子連れがたくさんいました。

皆さんカメラ片手に子供を撮影。


でも、私のような気合の入った一眼レフで、グラビアアイドルの撮影張りに
連謝音を鳴らしている方はいらっしゃいませんでした。


ちょっと場違いな感じでしたね。


で、気になる写真の出来栄えの方は??


残念ながら納得の一枚は無く、取り直しのようです。

カメラは良くても、本人の腕とセンスが悪いので、もう少し修行が必要そうです。


親父の相手で息子は走り疲れたのか、いつもより長めのお昼ね中です。


息子よスマン、来週も頼むぞ。

リフォームお見積もり

翌日、いつもの業者さんと物件の空室で落ち合いお見積もりです。

いつものように、私がリフォーム箇所をまとめた資料を作成し、それを片手に一箇所ずつ確認し、時にはアドバイスを頂ながらのお見積もり。

既に3部屋目のお見積もりなので、業者さんもなれたものです。

私も単価を知っているので、当日に概算ベースの金額を確認することができました。


ただ、誤算だったのが工期でした。

この時期は意外と忙しいのか、完成確認が11月20日頃になるだろうとの事。


これでは11月の募集期間が僅かになってしまいます。

12月は最もお客さんが動かない時期ですし、1月初めも動かないため、
実質1月中旬まで募集が停滞してしまう可能性があります。

「もう少し早めに、工務店さんに工事をお知らせすればよかった」と後悔でした。


管理会社さんからは、退去の一ヶ月前にご連絡を頂いていたのですが、私が工務店さんに見積もり日の調整だけをして、工期については事前に相談をしておりませんでした。

過去に何度か工事を行って頂いており、折角関係が出来ているのですから、もっと早めに相談をしていれば結果は変わったのかもしれませんね。

今後の反省点としたいと思います。


工務店さんの見積もりが終わり、次は畳&襖屋さんです。

実は、今回初めて「分離発注」を行ってみました。


畳屋さんと襖屋さんのお見積もりについては次回に書きたいと思います。

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http://www.muryoj.com/get.php?R=10291&M=100003641

敷金清算

空き部屋の状態を確認した帰り道、早速部材の調達のためにホームセンターへ。

お買い物をしていると、管理会社さんからの連絡がありました。


退去立会いの結果、敷金清算として6万程度頂ける事になりました。

「やった~」ちょっと嬉しい誤算です。


ガイドラインに従えば、入居期間が8年だったので壁紙や畳の傷みなど、殆どの項目については「経年劣化」扱いでお金は取れません。

ただし、「クリーニングで落ちないほどのタバコのヤニ」であれば話は別です。

汚れの主な原因が「タバコ」である場合には、借主の過失が認められるケースが多く、そうなれば全面的に費用を頂く事ができます。

 

しかし、物件はオーナーチェンジで購入してから1年しかたっておらず、私も管理会社も、この方に貸し出しを始めた時の部屋の状態を知りません。

「いや、最初からヤニだらけだったよ」

退去者さんにこう言われれば、こちら側としては返す言葉がありません。

なので、私は敷金についてほぼ諦めていました。


今回は幸いな事に、部屋の状態とそれにかかる原状回復費用についてご納得を頂き、6万円ものお金を頂戴することができました。


管理会社さんの退去対応者の腕が良かったのか。

それとも、私がエアコンを無料プレゼントを初め、物件のバリューアップをしたのが好印象だったのか・・・。


「今の大家さんには良くしてもらいました」との言葉を頂いたと、後になって
管理会社さんから聞きました。


残念ながら退去にはなりましたが、入居者リテンションもまんざらムダでは無かったのかもしれませんね。

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2号物件の空き部屋確認

10月半ばに退去となった2号物件の一室のリフォームが完了いたしました。

これから数回にわたり、今回のリフォーム内容と”気づき”について書きたいと思います。

先ずは空き室のスペックから。

【空き部屋スペック】

入居者:40代男性 喫煙者
入居期間:8年
間取り:2DK(6帖DK、4.5畳和室、6畳和室) 約40平米


このスペックを見ただけで、壁紙は死んでいそうな気がしませんか?

8年間もタバコでスモークされていれば、立派な燻製ハウスの出来上がりですね。


また、失礼ながら中年男性の一人暮らしなので部屋はそれなりのはず。
私の大嫌いな「ゴ○ブリ」の大量発生も気になるところです。

そして、退去翌日。

恐る恐る室内に足を踏み入れると・・・。

まずは立ち込めるタバコの臭い。
雨戸が閉まっているので薄暗いですが、壁、襖、電灯などがいい感じの燻製に仕上がっている事が分かります。

廊下には埃とゴミで汚れており、思わず土足で上がってしまいました。


そのまま、ゴ○ブリの出現におびえながら、恐る恐るブレーカーを探しに一番奥のDKへ。

このときほど廊下が長く感じられたことはありません。

「バチッ」

ブレーカーを上げると電気がついてちょっと安心。

幸いゴ○ブリはいないようです。


ちょっと一息つけたので、雨戸を開けようと窓を開けると。

「うぁっ!!」

でっかい蜘蛛の屍骸にビックリ、下手なお化け屋敷よりも心臓に悪いですね。

その後もビクビクしながら各部屋を見て周ります。

・DKのCFは汚れ放題。
・キッチンは汚く、油汚れ放題。
・4.5畳の畳は波打ち。
・洗面所とトイレのCF剥がれ。
・洗面台の設置位置の変更が必要。
・風呂は意外なほど綺麗。

予想通り、フルリフォーム決定です。

「ちっ、60万円コースか」

これまでの経験から、費用の予測は大体つきます。

やはり退去はお金がかかりますね。


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