川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2010年12月

看板の威力

よくアパートの外部に管理会社の看板がついている物件を見かけませんか?

エイ○ルさんの緑の看板等はよく見かけますよね?

あの看板は何のためについていると思いますか?

概ね下記3つの役割だそうです。


役割1:有事の際の管理会社の連絡先知らせるため

役割2:広告効果

役割3:管理会社の縄張りの誇示


役割1は最も重要な役割です。

例えば、物件で何か起こったときに管理会社の連絡先が書いてあれば、居住者はもちろん、近所の方も連絡先が分かりますね。


役割2も重要です。

人通りが多い立地であれば多少効果があるかもしれませんね。
残念ながら私の物件は人通りが少なく、殆ど宣伝効果は期待できません。


役割3は大家にとってはどうでも良い話(むしろマイナス?)です。

看板が付いている物件には、他の不動産業者さんが営業に来ないとか。
賃貸の客付けはもちろんですが、売買の斡旋営業も少なくなるそうです。


大概の業者さんの看板は、ハッキリ言って「かっこ悪い」ですよね(笑)。
JCOMさんの看板の方がまだマシな気がします。

そのためか、あえて看板をつけない大家さんも多くいるそうです。


でも、あえて私は看板の設置を依頼しました。

そもそも築古の物件なので、デザイン云々については今更気にしても仕方がありません。

それよりも、連絡先を周囲に示し、有事に対応することの方がプラスになると判断したため、目立つ位置に看板を取り付けました。


するとどうでしょう。

なんと、看板を見た方から直接管理会社に連絡が入り、入居へとつながってしまいました。

人通りが少ない所でも、こんな事があるのですね。

どんなに小さなことでも、やってみる価値はあるようです。

管理会社さんの看板も、意外とバカにできませんね。

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ぬか喜び

2号物件の10月に空いた部屋も12月からの入居が決定。

「やれやれ、これで満室で年が越せるかな」と安心したのもつかの間、数日後に再び管理会社さんから連絡がありました。


募集をしていない時の管理会社さんからの電話、絶対にBADニュースです。


恐る恐る電話に出ると・・・。


管)○○さんから退去のご連絡がありました。


はぁ~、またですか(涙)。

今年初めに4戸中3戸入居で買った2号物件。

これまで空き部屋1戸と退去の2戸を埋めてココまでやってきましたが、
前オーナーから引き継いだ最後の1戸がついに退去となりました。

これで、1年間で全員が入れ替わる事になります。


正直言って、まさか1年で全員が入れ替わる事になるとは思っていませんでした。


これまで退去をされた方3名は何れも前オーナーから引きついだ方々です。

・入居歴5年女性
・入居歴8年男性
・入居歴17年女性

と何れも長期の入居者さんでした。

退去の理由は転勤、実家に戻る等それぞれですが、不満があっての退去ではなさそうです。


ただ、私の所有に移ってから、「物件に色々な変化」が起きた事は事実です。

ガス会社を変えて安く、外壁塗装、清掃、エアコン設置サービス・・・、と
入居者さんへのサービス向上に努めてきたつもりです。

良くも悪くも長年静かだった物件に一石を投じたため、何となく入居者さん
の心にも何となく変化が生じてしまったのかもしれませんね。


幸い空いた部屋にも次々と入居者が付いていますし、短期で出て行く方も
今のところ居ないので、「良い経験」と思ってがんばっております。

お財布の方はリフォーム費用で痛いですが・・・。


4戸中4戸が一年で入れ替わる事もあるのですね。

規模が小さな物件となめていると、運転資金が底を尽き兼ねません。

やはり、ギリギリの状態で物件を購入せず、手元にある程度の運転資金を残して購入を行うことが必要ですね。

良い経験になりました。

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募集打率の把握

今回の2号物件もそうだったのですが、「申し込みしそうなお客さん」の
情報について、管理会社さんは中々教えてくれません。

喜ばせておいて実際に入居に至らないと、怒り出す大家が多いのかもしれませんね。

私としては、たとえ入居につながらなくても「なぜダメだったのか?」という情報を知りたいので、教えて欲しいですけどね。

「駄目になっても怒らないから教えてください」と言っても、中々教えてくれません。


実際に入居につながった場合でも、そこに至るまでの内見の数についても正確なところは教えてくれない事があります。

管理会社さんとしては、「決める事が全て」であり、そこに至るプロセス(内見の数)等は、いちいち管理していないのかもしれませんね。


ただ、「実際に決まる/内見の数」という割合(打率)については、出来れば把握しておきたいです。

一般に、内見から実際の入居につながる方は2~3割という話を聞いた事があります。

それよりも高打率で決まっているようであれば、部屋の条件に対して家賃が低すぎる可能性あり。

逆に1割台の低打率の場合は、家賃又は管理会社さん(担当者)に問題ありだとか。


2号物件についてはこれまで3戸の入居付けを行っておりますが、管理会社さんの話し振りからは、どうも2~3割よりも高打率のようです。

「もう少し家賃を上げる余地があるのではないか?」とスケベ心を抱いております・・・。

もう少しお付き合いが深まれば、まめに教えてくれるようになるかな?


ただ、これまで高打率だった物件も、いつ打率が低下するかはわかりません。

あまり過去の実績に囚われ過ぎるのも良くありませんね。


その時々の相場観を管理会社さんによく相談し、謙虚にご意見を伺う事がよいのでしょうね。

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サーキュレーター

最近寒い日が続きますね。

我が家のおよそ9帖のLDKは、3帖分のホットカーペットとエアコンを装備しておりますが、どうも背中の辺りがスースーします。

エアコンの風向きは下にしているのですが、どうしても天井近くにたまってしまい、丁度腰から背中の辺りが最も寒い感じです。

そんな時に見つけたのがこちらです。

サーキュレーターをご存知ですか?

サーキュレーターとは、一見扇風機のようですが、風を直進させて空気の攪拌を行うためのものです。

送風機といった感じでしょうか。

これを真上に向けて風を送ると、天井の暖気が攪拌され部屋全体が暖かくなるとか。


で、早速購入し試してみると・・・。

エアコンの設定温度を変えていないのに、腰の高さの温度が2度程度上がり、明らかに暖かくなりました。

これはすごい!!

2000円のわりには絶大の効果です。

電気代もそれほどかかりませんし、夏の冷房や洗濯物の部屋干しにも使えるので、1年中活躍してくれるでしょう。

ただ、ちょっとモーター音がしますが、テレビを見ている分には全く気にならない程度です。


これで、今年の冬は快適に過ごせそうです。

お歳暮

メリークリスマス!!

皆さんのお家にサンタさんは来ましたか?

我が家はサンタならぬ、お歳暮祭りです。

お歳暮の贈り主は、2戸それぞれの管理会社さんとプロパンガス屋さん。
そして、2号物件で2部屋のリフォームでお世話になった工務店さん。

30代若造の我が家に、何と5つもお歳暮が届いてしまいました。

しかも、何れのお歳暮も物品がかぶっておらず、大変助かっています。

・半生うどん
・石鹸とボディーソープ詰め合わせ
・ドレッシング、ジャム詰め合わせ
・味噌、しょうゆ詰め合わせ
・かに缶詰め合わせ

ありがたや、ありがたや。


お歳暮というものは、一年間の感謝の気持ちを込めて、お世話になった
人へ送るものですよね。

管理会社さんは兎も角、ガス屋さんに私は一銭も払っておりません。
日々のガス料金を払っているのは入居者さん達です。

それなのに、私がお歳暮を受け取るのはなんだか変な気分ですね。


大家の中には、お世話になっている管理会社さんや、入居者さんに
お歳暮を贈る方もいると聞きます。

お歳暮の考えから言えば、ある意味正しい行為かもしれませんね。

私は、流石にそこまでするつもりはありませんが・・・。


ただ、管理会社さんを訪問するときには、1000円程度のものですが
お茶菓子を持っていくようにしています。


今年も残すところあとわずか。

お世話になった人へお歳暮を贈るのも良いかも知れませんね。


我が家でお世話になっている人は・・・。

あっ、両親に何か送らなきゃ。


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