川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2010年12月

リフォーム部屋その後

リフォームが終了してから一週間後、なんと入居者が決まりました!!

管理会社さんに話を聞くと、実はリフォーム中から既に数件の有力な反響があり、完成を待って居たとの事でした。

リフォーム完成が11月半ばだったので、越年を覚悟していただけに嬉しい誤算です。


私なりに勝因を考えると、第一に「運が良かった」こと。

たまたま物件の近くにお住まいの方が引越し先を探しており、私の物件を見つけたそうです。

ちなみに入居者さんはシニアの女性。
これもまさにターゲット通りでした。

こう言っては元も戸もありませんが不動産は「運」が一番だと思っています。


第二に部屋のグレードと費用のバランス。

今回も毎度お馴染みの「敷金/礼金0」で募集を行いました。
ちなみに広告費は一ヶ月と地域の相場並みです。


場所にもよりますが、横須賀市で2DK程度であれば、敷金/礼金をまだ取っている物件が多く、この事からも需給はそれほど崩れていないようです。

ライバル物件が敷金/礼金を取る中で、敷礼0物件はそれだけで光ります。

また、家賃は立地と2DKという広さで考えれば相場の上目ですが、athome等のポータルサイトで設備のチェックを行って検索すると、ライバル物件は5千円以上高いものばかりです。

「とにかく安く」という人には向きませんが、「ちょっとゆったり住みたいけど
家賃は安くしたい」という人に向けた物件にしているつもりです。


これまで同じ条件で3名の入居者を獲得して来ましたが、今のところ不良入居者には当たっていません。


敷礼0に加えて、家賃まで相場下限にすると、途端に入居者のレベルが下がるのかもしれませんね。


そんな日が来ないよう、物件の競争力をキープできるようにしたいですね。

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隣の廃墟

2号物件のリフォーム後の確認を行っていると、隣の廃墟を掃除している人がいることに気がついた。

早速声をかけてみると、なんと廃墟の持ち主さんでした。

時々やってきて、草むしりなどを行っているそうである。


今は4戸の廃墟が並んでいるだけであるが、20年程度前はちゃんと人が住んでおりそれなりに活気があったとか。

しかし、一戸抜け、二戸抜け、結局誰もいなくなり廃墟だけが残った。

廃墟の持ち主は既に代替わりしているが、細い私道の奥の土地であり車も入れないため買い手が付かず売るに売れない。

その間も固定資産税だけはしっかりと取られていく・・・。

まさしく「死んだ土地」です。


そんな「死んだ土地」であるが、アパート建売業者の売込みがあり、アパートへの立替を盛んに勧められているそうです。

「近くに学校が出来るので、そこの生徒の需要が生まれる」というのが、建売業者のセールストークだとか。

しかし、この地で大家を行っている者として断言しよう。

「残念ながらこのエリアには学生の需要は殆ど生まれない!!」

学校と駅、繁華街の位置関係を考えると、学生があえてココに住む理由が無い。
また、学校までも中途半端な距離がある。

地元の不動産業者さんに聞けばすぐに分かりそうな話であるが、建売業者さんはそんなことは構わず、「売るためのネタ」になれば何でも良いのだろう。

入居付けに苦労する大家さんが増えるわけである。


廃墟の持ち主さんのお話を聞いていて、改めて怖くなってきました。
私のアパートも車が入れない点では同じです。

将来建物が老朽化しても、更地にして売るのは難しいでしょう。

高利回りアパートとして割り引いて投資家向けに売るか、あるいは自分で新築するか?


頭では分かって、それを割り引いて購入したつもりですが、実際の廃墟の持ち主の話をお聞きすると、やはり不安になってきます。

その時が来てみないと何ともいえませんね。

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嫁へのクリスマスプレゼント

息子のプレゼンに続き、嫁へのプレゼントをご購入です。

今年は「バックが欲しいわぁ」との事だったので、ケイトスペードのお店へ。

可愛いバックが並んでいますが、値段はちっとも可愛くありません。


ベビーカーを押しながら、嫁の後を金魚の糞のように付いていく私。

「息子よ、お前もあと15年もすると、クリスマスにはこんな事をするのだろうか?」

そんな感慨にふけっていると、嫁があるバックの前で立ち止まり手に取ります。

「よしっ、掛かった!!」

私は内心小躍りします。


もし、このお店にお気に入りのバックが無ければ、次々お店を回る事になりますが、ココで見つかれば一軒目で買い物は終了です。

さて、後は店員さんのトークに期待ですが・・・。

やってきたのはちょっとおネェ系の男性店員。

バックにあわせる服やシチュエーションなどを細かく聞き出し、熱心に勧めてきます。

私がお客なら、イラッと来てしまいそうなほど熱心に勧めるのでちょっと心配になってきます。

「頼むから余計な事をしないで、うまいこと嫁に最後の一押しをしてくれ・・・」


願いが通じたのか嫁はあっさりお買い上げ。

バックがイメージ通りであったようです。

よかったよかった。


この一年間、嫁には本当にお世話になりました。

ささやかですが、クリスマスプレゼントはそのお礼の気持ちです。

なんだかお歳暮みたいですね。


嫁よありがとう。

息子のクリスマスプレゼント

今日は一足早くクリスマスプレゼントを買いに、家族で出かけました。

2歳の息子にはやっぱりおもちゃです。

息子ですが、何故かおままごとが好きなので、おままごとセットを買うことにしました。

木製の包丁、まな板と、野菜や果物等の食材ががセットになったものです。

中に入っている食材の種類が色々あるので、どれが良いか息子に選ばせます。

妻)「ねぇ、どれがいい?」
息子)「トーマス!!」

妻)気を取り直して 「バナナとにんじんどっちがいい?」
息子)「トーマス!!」

息子は機関車トーマスも大好きです。

おままごとセットの向こう側に、プラレールのトーマスが陳列されていたため、息子はそちらが気になってしまったようです。

その後は何を聞いても「トーマスがいいの!」と答える息子。


本当に子供と言うのは、親の気持ちなど全く考えず本能の赴くままに生きていますね。

うらやましいくらいです。


息子よ、トーマスなら電池で動く大きなやつが既に家にあるではないか・・・。

ただ、大きくて動くから怖いのか、我が家のトーマスには全く見向きもしません(涙)。


しばし妻と相談をしましたが、やはりおままごとセットを購入する事にしました。

プラレールはまだ早いかな?

息子よ、スマンが今年はこれで遊んでくれ。


その代わり、来年は好きなものを買ってあげよう。

3歳ならばそろそろプラレールデビューをしても良いだろう。
パパも昔はプラレールで遊んだぞ。

その後Nゲージに進み、どっぷりはまってしまったが・・・。

いまプラレールを買うと、パパの方が熱くなってしまいそうですね。


息子はサンタクロースはまだよく分からないようですが、プレゼントは24日の日に枕元においておきたいとおもいます。

リフォーム後駄目押しのひと手間

リフォーム最終チェック完了!!

セルフ清掃も完了!!


最後の一手間は、内見用基本セットの配置です。


【基本セット】
・POP
・お部屋案内資料
・ウェルカムバスケット


どれも最近の不動産本でもお馴染みの対策ですね。

しかも、私は書籍で書かれているほど立派なものを作っているわけでも
ありません。

例えば、POPは名刺サイズの黄色のカードに、色々な文言をパソコンで
プリントアウトしてセロテープで張っているだけです。

「嬉しい追炊き機能付!」とか「コンビニ徒歩2分」とか、本当にシンプルに言葉だけをプリントしています。

文字の色は、黒・青・赤と特徴別に一応の分けていますがその程度です。

本当はこんな感じの可愛い物をつくって、ラミネート加工もしたいのですが・・・。

http://www.pastel-c.com/popmaking/sample.html

面倒なのでやっていません(笑)。


お部屋案内資料は、A41枚に部屋の設備を書いたものと、周辺の地図にお店の情報を追加したものを置いています。

お店は自分で歩いて写真を撮って載せています。


私はお散歩が好きなので、物件周辺の散歩のついでに写真を撮って、載せているといった感じですね。


最後のウェルカムバスケット。

これは、全て100円ショップで予算1000円以下でそろえます。

タオル2枚、ボディ&シャンプー&洗顔ソープセット、歯ブラシセット、
ティッシュ、入浴剤、その他はその時の気分で追加します。


これらの効果については、正直なところよく分かりません。

そもそも、内見がなければまったく意味の無い対策ですから・・・。


ただ、1号物件(埼玉)も2号物件(神奈川)も、管理会社さんに話を聞くと、POP等の対策を取っている大家は本当に少ないそうです。


不動産の書籍は書店にあふれているのに、実際に行動を起こす人は少数なんですね。


管理会社さんに「やる気がある大家だな」と思わせる事が、一番の効果かも知れませんね。

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