川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2011年01月

融資をしたくなる人

金融機関はなるべく「信用できそうな人」の融資をしたいものです。

では、どのような人が「信用できそう」なのでしょうか?

1過去に融資をしてきちんと返済をしてくれた人
2事業経験の長い人(万年黒字経営)
3誰かの紹介
4資産家

皆さんも、知り合いにお金を貸す場合、相手によって貸せる金額は違いますね。
まして、初めて会った人に大金を貸すことはしませんよね?

融資を受けようとしてふらりと金融機関の窓口やって来た貴方は、お客様ではなく単なる「見知らぬ人」なのです。

貴方は見知らぬ人に大切なお金をポンと貸しますか?

私なら貸さないですね。

 

では、どうすれば「信用できそうな人」になれるのでしょう。

例えばこちらの条件は如何でしょうか?

>1過去に融資をしてきちんと返済をしてくれた人

「初めて融資を受けるのに、こんな条件は矛盾しているだろう」と
言われてしまいそうですね。
はい、仰るとおり、初めての人は絶対にムリな条件です。

しかし、例えば「アパート購入融資は初めてだが、住宅ローンの融資は既に受けている」といった、別の目的の融資をその金融機関から受けた実績がある場合には、ポイントになる事もあります。

まぁ、その融資で問題を起こしている場合には論外ですが・・・。


次回から、条件2~4について書きたいと思います。

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融資の用途3 借り換え

融資の用途、最後は「借り換え」です。


これは、既に受けている融資を、別の金融機関に借り換える事です。

例えば現在年利4%で残債が1000万の融資があるとします。
これを、別の金融機関で年利3%の融資に借り換えができれば、支払いの負担が減少します。

一般の住宅ローンでも行われていますね。

融資の開始から一度の遅延も無く支払いが行われて居ることが前提ですが、借り換えは、融資を受ける難しさから言えば、最も簡単な部類にあたります。

理由は「既に融資実績と返済実績がある」ためです。


現在融資を受けているということは、少なくて何処かの金融機関が「融資を行っても安全である」と判断をしたわけです。

それは、他の金融機関から見てもプラスの査定になります。

また、既にある返済実績も大きなプラス査定になります。

みなさんも、初めてお金を貸す人よりも、前に一度貸してしっかりと返して
もらった人の方が安心感がありますよね?

金融機関もそれと同じです。
借り換えはおいしいお客様なのです。


物件購入時に融資を断られた金融機関でも、借り換えの場合はOKとなる事も多くあるそうなので、積極的に探して見るのもよいでしょう。

ただし、2つ注意点があります。

1.諸経費
2.借り換え後の融資期間


借り換えは、期間の途中で融資先を変えるわけですから、当然ペナルティがあります。
例えば残債の2%といってもバカにならない金額なので、諸経費はしっかりと確認をしましょう。


また、借り換え後の融資期間を短くすると、返済の総額は減りますが、毎月のキャッシュフローは借り換え前よりも厳しくなる事があります。

入居率がちょっと下がっただけで、一気に持ち出しになってしまっては、
何のための借り換えだか分かりません。

融資期間については良く考えておきましょう。

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融資の用途2 修繕費用を融資

融資を受けるのは、何も「物件の購入」の時だけではありません。

購入後の修繕費用についても、融資の検討対象となります。

4戸の2階建て木造アパートでも、外壁と屋根を塗れば100万かかります。
5F建てRCのエレベータの修繕を行えば1000万近くかかります。

どんなに安定経営をしている物件であっても、これは避けられない出費ですね。

また、入居者の入替が集中する年があると、その年のリフォーム代が跳ね上がりキャッシュフローがマイナスになる可能性もあります。

そんな時、融資が使えればどうでしょう?


手元資金の変動が緩和され、安定した経営に繋がるでしょう。

次の物件購入のための資金も早く貯まりますね。


また、修繕費用の融資であれば、比較的小額の融資になると思います。

小額な融資であってもしっかりと返済を行うことにより、金融機関
から見た場合の融資実績としてプラス査定の対象となります。

すると、今後物件購入の際の大きな融資を受ける際に有利に働く事が
あります。

まさに一石二鳥ですね。


ちなみに、私の場合は昨年まさに「リフォームの集中」となりましたが、
全て自己資金で支払いをしていたので、年間のキャッシュフローが大きく
マイナスになってしまいました。

正直なところ、ココまで集中する予定ではなかったのですが、幾つかの
案件については、融資を使う事を考えてもよかったのかなと反省してります。

特に、私はまだ金融機関との付き合いが浅いので、実績作りの点からも
行っておくべきだったかもしれません。

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融資の用途1 なぜ借りるのか

そもそもなぜ融資を受けるのでしょうか?

理由は下記のどちらかだと思います。

1.目的を実行するための資金が手元に無い
2.目的を実行する資金はあるが、融資を受けた方が手元の資金を有利に運用できる

例を挙げましょう。

1については単純ですね。

「2000万の物件が欲しいが手元には500万しか無い」

そのような時に融資を受けます。


2についてはどうでしょう?

2000万の物件があり手元に3000万ある。
でも、物件の予想利回りは20%である。

この物件が年利4%で2500万の融資が受けられる物件である場合はどうでしょう?

もちろん100%自己資金で購入すれば、毎月の返済の心配も無く、
賃料も全て入り安定した経営が出来そうです。
これも一つの戦略だと思います。

逆に、全て融資で購入した場合には、自己資金を一切使わずに済みます。
手元の資金は次の物件の購入費用に回す事ができますね。

毎月の返済リスクは高まりますが、事業拡大のスピードは格段に上がります。
これも立派な戦略ですね。


ちなみに私の場合は、一棟目を100%自己資金で購入しております。

諸経費を加えても1000万以下という価格のせいもありますが、初の物件購入ということで、なるべくリスクを取りたくなかったためです。

借金が無ければ、仮に入居者が居なくなってもかかる費用は税金程度です。
極端な事を言えば火災保険に入る義務もありません。
抵当も付いていませんから売却も簡単です。

「いざ不動産賃貸業を始めたら自分には合わなかった」なんて可能性もあるので、半分「練習用」と割り切って物件を購入しました。

当時の私にとっては正しい判断ですが、事業の拡大という観点からみれば間違いです。


融資を受ける際に、「自分はなぜ融資を受けるのか?」という事を良く考えておくことが重要だと思います。

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融資について考える

今年の不動産賃貸業の目標の一つとして「新規物件の購入」という
ものを挙げております。

物件購入のために一番必要なものは何か分かりますか?

はい、それは「資金」です。

お金が無ければ買えませんよね。

じゃあ、そのお金はどこで用意するか?

自己資金でポンと買えればよいのですが、残念ながら私はサラリーマン。
一棟程度は購入できるかも知れませんが、100%自己資金ではその後
が続きません。

かと言って何千マンも貯まるまで待っていては、おじいさんになってしまいます。
私にとってはスピードが遅すぎます。

やはり、どこからか「融資」を行って頂き、購入する事が現実的でしょう。

そこで、今回から数回に渡り、融資についてまとめておきたいと思います。

下記の内容につい書いていきますのでお楽しみに。


・融資の用途
・融資基準
・融資先
・融資を受けやすい物件、受けにくい物件
・私の考える融資戦略
・融資にまつわる都市伝説

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