川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2011年02月

住信L&Fの特徴5

■お薦め有料商材

日本政策金融公庫で融資を引きたい人はいませんか?

無担保、低利での融資が可能です。

物件購入はもちろん、大規模修繕の際の融資としても利用度大!!

私も過去に独学でチャレンジしたのですが・・・、挫折しました。

あぁ、この商材をもっと早く買っていればよかったです。

「日本政策金融公庫 完全攻略レポート」
http://www.infotop.jp/click.php?aid=181756&iid=29684

おまけについてくる、事業計画シミュレーションSWも利用度大でした。

-------------------------------

■本文

本日は、住信L&Fの融資の特徴についてまとめます。

住信L&Fの融資に対する重要な特徴は下記4点です。


1.法定耐用年数を超えた融資が可能

2.融資審査が早い(数日)

3.金利、ローン手数料、繰上げ返済手数料は高い

4.共同担保が必要


特に「1.法定耐用年数を超えた融資」については、素晴らしい点ではあ

りますが諸刃の剣となる事もあり注意が必要です。


住信L&Fで融資を受けて物件を購入した後、2棟目の購入を行う際につ

いて考えて見ましょう。


仮に積算評価で2000万円の物件に対して、住信L&Fで3000万円の

融資を受けていたとします。


2棟目の物件購入のため、銀行に融資審査をお願いすると、借主の資産

状況のチェックを行います。


審査をする銀行から見ると、積算で2000万円程度の物件に3000万円

の融資を受けているため、1棟目については「1000万円の担保不足」と

評価されます。


一方、2棟目の物件の担保評価が3000万円で、そこに2500万円の

融資依頼をしていたとすると、500万円担保価値が上回っています。


ここで、1棟目と2棟目を合わせて考えみましょう。


1棟目:1000万円担保がマイナス

2棟目;500万円担保がプラス


あわせると、500万円担保がマイナスになってしまい、融資が出来ないと

判断されてしまいます。


実際の融資判断はここまで単純なものではありませんが、今後2棟、3棟

と物件を増やす予定がある場合には、頭の隅に入れておいた方が良いで

しょう。


それでもなお、高利回りが見込める物件であえば、住信L&Fのお世話に

なってでも、購入すべきであると個人的には考えています。


もし、今回の記事があなたのお役に立てたなら。 ポチッと頂ければ幸いです。 ↓
人気ブログランキングへ

住信L&Fの特徴4

■お薦め有料商材

日本政策金融公庫で融資を引きたい人はいませんか?

無担保、低利での融資が可能です。

物件購入はもちろん、大規模修繕の際の融資としても利用度大!!

私も過去に独学でチャレンジしたのですが・・・、挫折しました。

あぁ、この商材をもっと早く買っていればよかったです。

「日本政策金融公庫 完全攻略レポート」
http://www.infotop.jp/click.php?aid=181756&iid=29684

おまけについてくる、事業計画シミュレーションSWも利用度大でした。

------------------------------

■本文

住信L&Fの厳しい特徴その2です。

「共同担保が必要」


共同担保とは、同一の債券の担保として複数の物件をあてることです。


通常、物件購入時に時に融資を受ける場合には、購入対象の物件を担保とします。


共同担保の場合には、購入対象物件に加え、別の物件を担保に入れることが必要となります。


よくあるケースが「購入物件+自宅」を担保とする場合です。

ちなみに、自宅の場合は住宅ローンが残っていても良いようです。


住信L&Fは、融資の際にこの共同担保を求められます。


そのため、「借家住まいのサラリーマンが一棟目のアパートを購入する」

場合には、残念ながら住信L&Fから融資を受ける事はできません。


私の場合は、たまたま一棟目のアパートを現金購入しておりましたので、

それを共同担保に差出し融資を受けました。


共同担保については実勢価格の75%程度の評価となるそうなので、自宅をお持ちの方は、それなりの融資金額を引き出すことが出来るでしょう。

ただし、ココで注意点があります。


共同担保の物件の実際の購入金額、が実勢価格よりも安かった場合には、その価格を元に計算をされてしまうそうです。


だから、購入価格は絶対にヒミツにしておきましょう。


また、自宅を共同担保に入れた場合には、万が一返済が滞れば、自宅もろとも競売に掛けられる可能性が出てきます。


そのリスクを十分に考えた上で、融資の検討を行いましょう。


もし、今回の記事があなたのお役に立てたなら。 ポチッと頂ければ幸いです。 ↓
人気ブログランキングへ

住信L&Fの特徴3

■お薦め有料商材

日本政策金融公庫で融資を引きたい人はいませんか?

無担保、低利での融資が可能です。

物件購入はもちろん、大規模修繕の際の融資としても利用度大!!

私も過去に独学でチャレンジしたのですが・・・、挫折しました。

あぁ、この商材をもっと早く買っていればよかったです。

「日本政策金融公庫 完全攻略レポート」
http://www.infotop.jp/click.php?aid=181756&iid=29684

おまけについてくる、事業計画シミュレーションSWも利用度大でした。

------------------------------

■本文


「法定耐用年数超え融資が可能」で「融資審査が早い」住信L&F。

これは最高の金融機関?

残念ながら世の中にそんなうまい話はありません。

住信L&Fには、他の金融機関に比べ厳しい条件もいくつかあります。

本日はそんな厳しい条件について書きたいと思います。


厳しい条件その1「金利、手数料が高い」


私が融資を受けた際の、金利と各種手数料は以下の通りでした。


・金利:4.3%(2010年借入時)

・ローン手数料:1.5%

・期限前返済:返済金額の2%


何れも他の金融機関よりも高めです。


金利は短期プライムローン金利に連動するのみで、支払い実績が良好な場合

でも金利引下げ交渉に応じることはありません。


また、1000万円の融資に対しローン手数料だけで15万もかかります。

銀行の中では高いスルガ銀行でさえ10万円なのに・・・。


そして、期限前返済(いわゆる繰上げ返済)についても、他の銀行であれば

1%以下で済むところが多い(スルガは5年以内の返済時に2%)ですが、

高いですね。


このように融資のハードルは低いですが、金利/手数料および繰り上げ返済

の手数料は他行に比べ高くなります。


銀行と比べ、まさに一長一短ですね。


もし、今回の記事があなたのお役に立てたなら。 ポチッと頂ければ幸いです。 ↓
人気ブログランキングへ

住信L&Fの特徴2

■お薦め有料商材

日本政策金融公庫で融資を引きたい人はいませんか?

無担保、低利での融資が可能です。

物件購入はもちろん、大規模修繕の際の融資としても利用度大!!

私も過去に独学でチャレンジしたのですが・・・、挫折しました。

あぁ、この商材をもっと早く買っていればよかったです。

「日本政策金融公庫 完全攻略レポート」
http://www.infotop.jp/click.php?aid=181756&iid=29684

おまけについてくる、事業計画シミュレーションSWも利用度大でした。

------------------------------

■本文

住信L&F2つ目の特徴は「素早い融資判断」です。


気に入った物件を見つけ、買い付け証明書を出した後は、如何に早く融資の確約を取るかが勝負になります。


運良く1番手の買い付けになっても、融資先探しで手間取っている間に、

先に融資審査の通った2番手にさらわれる事もよくある話です。


そんな時、どうしても購入したい物件であれば、先ずは住信L&Fで融資の審査を受けることをお薦めします。


融資の申し込みから、審査完了までの期間は概ね以下の通りです。


・一般の銀行から事業融資として融資:2~3週間

・スルガ銀行のアパートローン:1週間

・住信L&F:3日


住信L&Fは申し込みから審査完了までがとても早いので、物件を押さえるために有効な金融機関です。


融資審査が通れば契約の運びとなります。

売買契約を交わす事ができれば、まずは一安心ですね。


契約時には「ローン条項あり」として、決済までの期間を可能な限り長く取

りましょう。

そうすれば、決済までの間に他の金融機関を探す時間も生まれます。


もし、より条件の良い金融機関が見つかれば、住信L&Fを断りそちらの

金融機関から融資を受ければよし(ペナルティはありません)。


条件の良い金融機関が見つからなければ、そのまま住信L&Fから融資を受ければよし。


最悪、住信L&Fからの融資では購入したく無い場合には、ローン条項を盾に契約破棄を行うこともできます。

まぁ、これは禁じ手です(不動産業者さんとの関係が壊れます)。


このように、「融資審査が早い」と言うことは、購入時のライバルに勝つための重要なアドバンテージになります。


どうしても購入したい物件である場合は、まずは「滑り止め」として

住信L&Fの審査を受ける事もよいでしょう。


もし、今回の記事があなたのお役に立てたなら。 ポチッと頂ければ幸いです。 ↓
人気ブログランキングへ

住信L&Fの特徴1

■お薦め有料商材

日本政策金融公庫で融資を引きたい人はいませんか?

無担保、低利での融資が可能です。

物件購入はもちろん、大規模修繕の際の融資としても利用度大!!

私も過去に独学でチャレンジしたのですが・・・、挫折しました。

あぁ、この商材をもっと早く買っていればよかったです。

「日本政策金融公庫 完全攻略レポート」
http://www.infotop.jp/click.php?aid=181756&iid=29684

おまけについてくる、事業計画シミュレーションSWも利用度大でした。

------------------------------

■本文

住信L&Fの特徴その1は「幅広い融資対象」です。


ここでもう一度私の融資条件をご紹介します。

●対象物件:築21年 木造アパート

●融資金額と期間:1000万円の20年ローン(保証人無、団信有)

●金利:4.3%(変動)


もうお分かりですね、「法定耐用年数超え」の融資になっています。


これが、住信L&Fの最大の特徴です。


木造の法定耐用年数は22年でしたね。

そのため、一般の金融機関であれば、築21年の木造物件に対しての融資はよほど土地値が高く無い限り難しいでしょう。

ちなみに、私が購入した物件の、路線価ベースの土地評価は1000万以下です。


また、今回の融資金額は1000万円でしたが、実際には1200万円程度まで可能でした。

期間も25年まで可能でした。


また、保証人をつければ金利も3.8%でした。


私の融資条件でも、まだまだ余力を残したわけです。


ちなみに、一人に対する融資の限度額は1億円程度だそうです。


法定耐用年数を超えた融資。

しかも築20年Overの木造に20年もの融資をしてくれる金融機関は中々ありません。


築古物件の融資付けに苦労している方にとって、非常に有難い金融機関です。

 

次回に続きます。


もし、今回の記事があなたのお役に立てたなら。 ポチッと頂ければ幸いです。 ↓
人気ブログランキングへ
メルマガ登録
メルマガ登録

川崎大家メルマガへの登録は
こちらからお願いします

人気ブログランキング
ブログ村
お問い合わせ
問い合わせ


質問・相談
お気軽にお送りください

当サイトはリンクフリーです
twitter
不動産業者さん
info_zero
  • ライブドアブログ