川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2011年03月

幻の3棟目(業者さんへアピール)


■お薦め有料商材

スリーミニッツキャッシュ

http://www.infotop.jp/click.php?aid=181756&iid=32252

「必ず利益のでる投資方法」って知りたくありませんか?

こちらの商材は、私も購入し11月から実際に運用を行っています。

海外のブックメーカーを利用した投資方法なのですが、そのノウハウがす

ごい。

作者の北側さんは「月利20%、1日の作業時間10分」という凄まじい結

果を出されています。

不動産投資のタネ銭作りにはもってこいの投資法だと思いますので、よろ

しければ如何でしょうか?
スリーミニッツキャッシュ

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■本文

この物件は、残念ながら買い手が限られる状態になってしまっています。


1.現状の入居率50%

売却を考えた売主さんが、しばらく募集活動を行っていなかったそうです。

入居率50%では収益還元で評価を行う金融機関では融資が厳しいでしょう。

ちなみにスルガ銀行は入居率70%以上が基準です(例外もあります)。



2.物件の価格


1000万円程度の物件であれば、現金買いの投資家が大勢いるでしょう。

しかし、2500万円程度の物件を現金買いする人が何人いるのか?


現金で2500万円もあれば、レバレッジをかけてもう少し大きな物件を購

入する人も多いのではないでしょうか?


ちなみに住信L&Fを使えば融資は可能ですが、共担が必要となります。



3.築15年の木造


耐用年数まで後7年。

積算は出るので地銀から融資を引くことは出来るかもしれませんが、

融資期間10~15年程度になると思います。

売値が2500万円では表面利回りが14.4%になりますが、ある程度

の自己資金を入れなければ10年返済での購入は厳しいでしょう。



では、購入者としてどのような人が考えられるのでしょうか?


【購入対象者】

1.2500万円の現金が出せる人

2.千葉県在住あるいは在勤で地銀が使える人

3.住信L&F等そのほかの金融機関が使える人


如何でしょうか?

購入希望者は若干絞られそうですね。


以上のことを仲介の業者さんに話してみました。


そして、私であれば条件3に合致するので、購入できる可能性が高い事をアピールしておきました。


具体的な資金調達の方法と可能性を示す事で、冷やかしの客では無い事をご理解頂ければよいのですが・・・。



業者さんも融資付けに困っているようで、「中途半端で売り難い状態だ」

と仰っていました。


売却予定であるにも関わらず、入居率を下げてしまった売主さんの失敗

かもしれませんね。


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幻の3棟目(再度挑戦)


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■本文

撤退から2週間程過ぎた後、仲介さんから連絡がありました。


「1番手が資金の手当てが付かなくなり撤退しましたので如何ですか?」


なんと!!、問い合わせをした私に順番が回って来たのです。


少しでも気になった物件は、業者さんに直接電話で問い合わせを

する事の重要性を改めて感じました。


売り急ぎ気味の売主さんは、折角指値に応じた買い手に逃げられ凹んでいる

はずです。

相手が弱っている今こそ更なる指値のチャンス!!


早速物件の内見のアポを取り、現地調査に向かいました。



物件を見た第一印象は「結構金が掛かっているな」という感想でした。


屋根は洋瓦、広い駐車場、プロパンガス収納戸、広い庭・・・。

部屋はメゾネットでファミリー向けですが、風呂とバルコニーが狭い。

扉や窓には金が掛かっているだけに、若干アンバランスな印象です。


良くも悪くも典型的な「地主系アパート」という感じでした。

建物自体はやや薄汚れていますが、おそらく躯体は良いはずです。


基礎のひび割れ、蟻道、雨漏りなど、目に見える不具合は無し。


どうやら物件としての問題は特になさそうです。


次は、業者さんへの情報確認と、地域の賃貸動向の調査ですが・・・。

次回に続きます。


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幻の3棟目(一旦撤退)


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■本文

前回は、担保価値の確認までを書きました。

次は収益性の確認です。


早速homesやアットホームで、物件近隣の同タイプの募集家賃を調査します。

すると、家賃の相場は5~5.5万円程度のようです。


現在の売り出し価格である2980万円から考えると、表面利回りは

12.5%~13%と言った所です。


残念ながら今の価格では、私にとっては高すぎます。


表面利回り15%は欲しいので、家賃を5万円として2400万円以下

になるならば、購入を考える水準になります。


2980万円からは500万円以上の隔たりがあるため、指値は難しいかも

知れませんが、念のため仲介の業者さんに電話をしてみました。


聞くだけならタダですからね(笑)。


すると、いくつか面白い情報を聞くことができました。


・実は3200万円から2980万円に下げたばかりである。

・既に1番手がいて2500万円の指値が通り、現在交渉中である。

・この1番手は初回売り出し時にも手を上げたがお金が足らず断念した。

・1番手はお金の目処が付きそうな雰囲気である。


どうやら売主さんはかなり売り急いでいるようです。


一度売値を下げた後に更なる指値に応じているのいで、あと100万程度は

十分下がる見込みがあります。


ただ、1番手が既にお金の目処が立っているようであり、現金買いでも無い

限り、2番手の私が更に低い価格で購入することは難しいでしょう。


残念ながら一歩遅かったようです。


この場は一旦撤退をしました。


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■本文

2月より3棟目の物件獲得に向けて行動をしておりましたが、その結果がで

ました。

表題を見てお分かりの通り、結局は泡と消えてしまいました・・・。


今回の物件獲得に向けた行動では、幾つかの経験を積むことができました

ので、これから数回に渡り、時系列で出来事を発信して行きます。


【出会い】

あれは、2月の中ごろでした。

日課としているインターネットでの物件検索を行っていると、ちょっと気に

なる物件を見つけました。

以下が見つけた物件のスペックです。


(物件スペック)

場所:千葉野田市
価格:2890万円
構造、築年数:木造、築15年、2LDK×6戸、各戸に駐車場付
土地:500平米以上
建物:300平米以上


パッと見ただけで、土地が広いため積算評価が売値近くなるだろうという

事が判断できます。


実際、この土地の路線価は3.9万円でしたので、土地値だけで

2000万円以上になります。


また、建物の平米単価を12万円と想定し、法定耐用年数が残り7年である

ため、建物の評価は以下の通りとなります。


12×300÷22×7=約1100万円


土地、建物を合わせた評価は約3100万円と見積もる事ができます。


どうやら担保価値は十分にありそうですね。


次は収益性の確認ですが・・・。


次回に続きます。


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地震保険3

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■本文

地震保険は地震を原因とした被害に支払われる保険です。


例えば、漏電で火事になった場合には火災保険が支払われます。


一方、地震により配線がショートして火事になった場合には、火災保険の

対象とはなりません。


また、地震発生からしばらく経ってからの延焼による焼失も、火災保険の

対象とはなりません。



地震保険では、建物の損壊状態が時間の経過とともに変わる事により、

支払われる保険金額が変わる事もあります。


地震発生直後は一部損であったものの、その後の余震で倒壊し全損と

なった場合には、最終的な全損の状態に応じた保険金が支払われます。


ただし、この条件は最初の地震から72時間以内の場合に限ります。


72時間以上経過した後の余震で倒壊しても、最初の一部損の状態で保

険金は支払われます。



一方で、地震によって被害を受けているにもかかわらず、保険金が支払

われない場合もあります。



例えば、地震で隣の家が倒壊しこちらの家にもたれかかっている場合。


この時、建物の被害を受けていなければ地震保険の支払い対象とはなり

ません。


また、原因が地震であるため火災保険の対象にもなりません。


被害の状態が進み、時価の3%を超える損害が認められるようになれ

ば、一部損と認定され、地震保険の支払い対象となります。



その他、10日以上経過した後に発生した損害についても、支払いの対象

とはなりません。


このように、地震保険は支払い条件が複雑です。

これを機会に、一度約款を見直すことをお勧めします。


なお、以上は地震保険の原則であり、今回のような大規模災害では発生

後3日以内に調査を行うことは不可能であるため、実際には調査が行わ

れた時の状態で判断されるようです。


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