川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2011年04月

幻の3棟目(今回の学び4)

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スリーミニッツキャッシュ

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「必ず利益のでる投資方法」って知りたくありませんか?


こちらの商材は、私も購入し11月から実際に運用を行っています。

海外のブックメーカーを利用した投資方法なのですが、そのノウハウがすごい。

作者の北側さんは「月利20%、1日の作業時間10分」という凄まじい結果

を出されています。

私はと言うと、始めたばかりですが利益は確実に積み上がっています。

不動産投資のタネ銭作りにはもってこいの投資法だと思いますので、よろしければ

如何でしょうか?


スリーミニッツキャッシュ

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■本文

本日は最後の学びです。


【学びその4】


「金融機関の内規だって絶対ではない」



今回の物件は、購入時の入居率が50%でした。

一方、スルガ銀行さんの融資基準は、入居率70%以上と言われています。


基準を満たしていませんから、門前払いをされてもおかしくありませんね?

でも、実際には融資の内諾まで進む事ができました。


いったい何故でしょうか?


・年度末だったので少々審査が甘くなっていた

・融資担当者がたまたま実力者だった

・支店のノルマが厳しかった

・融資拡大強化月間だった


まぁ理由はわかりませんが、内諾まで進めたという事は事実です。


「内規を満たさないから相談してもムダ」と初めから諦めずに、とりあえず

行動をしてから判断をしても遅くは無いと言うことがよく分かりました。


一つの支店がダメでも次があります。

スルガ銀行で考えても、大宮、柏、新宿、渋谷、横浜・・・。

支店は沢山あります。

支店をあたるうちに、力のある担当者に出会えるかもしれません。


とにかく、世間で言われている情報を信じて、行動をしないのはもったいな

いです。


この世に絶対はありません。


幻の3棟目(今回の学び3)

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■本文


本日は学びその3です。


【学びその3】

「一気に畳掛けろ!!」



買い付けが通り、融資の内諾を伝え、仮測量を行い、契約日の相談までして

いても、今回は売主さんの都合により流れてしまいました。


不動産は高い買い物ですから、誰でも多少は不安になって、気持ちが揺れ動

いてしまうものです。


やはり、買い付けが通ってから契約までに時間がかかると、売主さんも色々

と考えてしまうのでしょう。


仲介さんはいつも契約を急ぎます。


もちろん、早く自分の成績をあげたいという事もありますが、売主

(場合によっては買主の)気持ちが変わり、流れてしまう事を多く経験して

いるからでしょう。


実は今回の一件でも、契約が出来るチャンスがありました。


それは、買い付けが通ってから数日後、住信L&Fの融資内諾が取れた時で

す。

仲介さんは契約を勧めましたが、私は、1号、2号両方を共担に出す融資条

件に悩み、契約をスルガ銀行の融資回答まで待ってもらいました。


ローン条項有で契約をする方法も考えましたが、なぜか仲介さんは受けてく

れませんでした。


もし、この時契約まで進んでいれば・・・。



購入するつもりのある物件ならば、チャンスがあれば一気に畳掛ける事が重

要ですね。




幻の3棟目(今回の学び2)

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■本文

本日は学びその2です。


【学びその2】

「築古木造に対する県外融資の壁は想像以上に高い」



今回は神奈川在住の私が、千葉県の物件を購入しようとしました。

融資の相談をした物件近隣の10の地銀は、エリア外を理由に全てアウト。

しかも、「過去3年の事業実績」などを聞かれるまでも無く、全くの門前払

い。


これでは、たとえ今後不動産業の実績を積み重ねても、融資までの道のりは

遠そうですね。


「高利回りの築古木造を居住エリア外に購入」という私の作戦は、やはり厳

しいということを、改めて気づかされました。



今後の私の物件探しにおいては、「先ずは融資が引けるのか」という事を考

え、下記の事に注視して行きたいと考えています。



・スルガ銀行で融資の出そうな物件

⇒積算がある程度取れる物件

⇒既存入居率70%以上の物件(融資の内規があるらしい)


・住信L&Fで融資の出そうな物件

⇒まずは、共担に出せる物件を確保することが先決

⇒積算がある程度取れる物件


・1500万円以下の超高利回りなら日本政策金融公庫の10年融資

⇒積算は出ないが25%を超える超高利回りならこれもあり



・神奈川県内の物件探しを強化

⇒スルガ、住信L&Fの他、地銀、信金など選択肢が増える

⇒今後実績を積めば、地域の金融機関でも可能性は広がります



上記の内容は、既に多くの書籍に書かれている事であり、私も頭では

分かっているつもりでした。


実体験が無いとなかなか身になりませんね。



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■本文

残念な結果となった幻の3棟目ですが、今後のためになる学びも幾つかあり

ました。


自らの備忘を兼ねて、まとめたいと思います。


【学びその1】

「住信L&Fに出す共担は収益物件の2番抵当でも良い場合がある」



融資を住信L&Fに打診したところ、1号、2号両方を共担として差し出す

事を条件として内諾を頂いておりました。


2号物件は同じ住信L&Fの融資で購入した物件であり、1号物件はその共

担になっています。


住信L&Fで融資を受けるときに、自宅を2番抵当として差し出す話は良く

聞きますが、担保が収益物件であっても良い場合があるのですね。


2番抵当ですから評価は下がり、2棟とも差し出すことを求められてしまい

ましたが、イザというときは今後も使えそうです。


まぁ、今回の物件はそこまでムリをして買わなかったわけですが・・・。



今後の拡大を考えるならば、やはり1号物件を2号物件の共担から外し、

「キレイな体」にしておく事が望ましいでしょう。


そうすれば、金融機関からは純資産として評価されるだけではなく、心置き

なく他の物件の共担として使うこともできます。


さて、早速共担が外れるような借り換え先を探さねば。

幻の3棟目(GAME OVER)

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パソコンをしながら、隙間時間で出来る安全確実な投資です。


胡散臭いと思った貴方、だまされたと思って下記のサイトを見てください。

大丈夫、健全・安全なサイトですよ。

私が保証します。


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■本文

3月19日の夕方、仲介業者さんから電話がありました。

ドキドキしながら出てみると・・・。

業)「ごめんなさい、今回のお話はキャンセルということに・・・」

私)「はぁ、やっぱりそうですか」



売主さん、親戚の方、仲介業者さんによる3者面談が行われたそうですが、売主さんの決意は固く、やはり親戚の方に売りたいそうです。


仲介業者さんの交渉も虚しく、売主さんの心は変わりませんでした。


連絡を受けた私は、不思議と悔しい気持ちは無く、何となくスッキリとした

気持ちになりました。


「売主さんの心が揺れている」という一報を受けた時から、何となく覚悟を

しており、その時から物件に対する心が離れてしまったようです。


すぐに結論が出たので、むしろ良かったとさえ思いました。

これで次の一歩に進む事ができますから。


今回の一件は、誰が悪いわけでもありません。


結局は売主さんが売りたい人に、物件を売却するのが一番です。

それが身近な人で見つかったのですから仕方がありません。



ただ、仲介さん、買主(私)、融資先を巻き込み、ここまで引っ張ってしま

った売主さんには、もう少し早く言って欲しかったですね・・・。


仁義に反します。



最後に電話口で謝る仲介業者さんにこう言って電話を切りました。


「印紙と頭金と融資は準備できているので、また新しい物件を紹介してね」


いつか、素晴らしい物件を紹介してくれれば良いのですが・・・。

期待をしないで待ちたいと思います(笑)。



不動産は本当に「縁」が重要ですね。


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