川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2011年06月

借換えの諸費用

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■本文

さて、借換え先はスルガ銀行に決めました。


ところで、借換えの費用はどの程度かかるのかご存知でしょうか?

前回までの効果分析では、「50万円」と仮置きしていましたが、実際

にはいくら掛かったと思いますか?


【諸費用内訳】

(1.住信L&Fへの繰上げ返済手数料)


借換えをする際には、元の金融機関に対しての繰り上げ返済となるため、手

数料が発生します。

住信L&Fは残債の2%となるため、今回は約18万円でした。

ちなみに、スルガ銀行も5年以内の返済の場合、残債の2%となります。

貸し出しがゆるいところは、出口が厳しいのです。


ただ、これは非常にレアな金融機関であり、通常の銀行や信金であれば残債

に関係なく数万円程度だと思います。


(2.ローン手数料)


これは、借換え先に支払う手数料です。

借換えに限らず、新規融資の時にも支払いますね。

ちなみに今回は約15万円かかりました。


(3.登記費用)


借換えを行うと言うことは、物件に対する抵当権の移動が発生するため、登

記が必要となります。

これがまた高いんだなぁ・・・。

今回は、約14万円かかりました。


(4.印紙代)

融資の契約書に添付する印紙代金。

今回は1万円です。


(5.住民票、印鑑登録証)


委任状やら、金融機関用やらで2通程度。

合計1000円程度です。


以上、今回の借換えに掛かった諸費用の総額は約48万円。

結構かかりましたね。


小額の借換えでは意味が無いことが良くわかります。


その他、融資担当者との面談3回、融資審査資料の取りまとめ、家賃振込み

先の変更と言った、「時間と手間」も掛かっています。


借換えといえども、新規融資と手間はそれほどかわりません。


まぁ、その分のメリットも十分にあるのですけどね。



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借換えの効果を分析 その2

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■本文

スルガ銀行は、1年程度まじめに返済実績を積むと、金利の引き下げ交渉に

応じる事が多いと聞きます。


仮に、1年後に現行の4.5%から神奈川銀行と同じ金利3.95%へ引き

下げられた場合には、どのような結果になるでしょうか?



960万円を金利4.5%、返済期間20年で借り入れ、1年後に金利が

3.95%に引き下げられた場合の、総支払額と月の支払額の想定は以下

の通りです。


・総支払額:約1371万円(1年間4.5%、2年後から3.95%)

・毎月の支払い:62714円 → 60035円


借換え諸費用を50万円と想定すると、総支払額は現状に比べ約16万円高

くなります。


また、神奈川銀行から提示されている条件と比べると、総支払額は86万円

高くなります。



あくまでも金利引下げを前提とした仮定ですが、総支払額ベースで現状から

16万円の負担で共同担保が外れるならば、選択としては悪く無いと思いま

す。

しかも、スルガ銀行は連帯保証人なし。

連帯保証人の価値は16万円では済まないですよねぇ・・・。


今回の借換えの当初の目的であった「共同担保を外す」事を考えれば、十分

な条件です。



一方、神奈川銀行の条件と比べると、やはり総支払額の負担は高いですね。


結局のところ、自分にとって(妻にとって)「連帯保証」をどの程度の意味

に捕らえるかが、選択の決め手になりそうです。



いくら妻が協力的だからとは言え、私は可能な限り「自分の責任範囲」で不

動産賃貸業を行って行きたいと考えています。


将来、万が一「離婚」なんて可能性も、ゼロではないはずですし・・・。



読者の皆さんならば、この場合どう考えますか?


おそらく正解は人それぞれだと思います。



ただ、今回はやはり「連帯保証人」という条件を考慮して、スルガ銀行さん

のお世話になることに決めました。



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借換えの効果を分析 その1

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■本文

借換えについて2行から内諾を頂きました。


借換え後の19年間の総支払額や、毎月の返済額をシミュレートし、借換え

先の検討を行うことにしました。


【1.借換えを行わない場合】

元の融資は1000万円を金利4,3%、融資期間は20年です。

仮に残りの融資期間(19年弱)に金利の変更が無かったとすると、総支払

額および毎月の支払額は以下の通りです。


・総支払額:約1405万円

・毎月の支払い:62191円


これが基準となります。



【2.神奈川銀行の条件】

融資金額950万円、金利3.95%、融資期間16年という条件です。

なお、借換え時点の残債は約951万円ですから、ほぼ残債を100%借換

えできています。

仮に融資期間中の金利が変わらなかったとすると、総支払額および毎月の

支払額は以下の通りです。


・総支払額:約1283万円

・毎月の支払い:66830円



この場合、支払い総額は約120万円程度下がりますが、毎月の支払いは6

000円程度上がることがわかります。


借換え時の諸費用を50万円と想定しても、総支払額が約70万円下がり、

金額面のメリットはありそうです。



【3.スルガ銀行の条件】

融資金額960万円、金利4.5%、融資期間19年という条件です。

現在よりも高い金利なので、計算するまでも無く金額面のメリットはありま

せん。


・総支払額:約1430万円

・毎月の支払い:62714円


借換え諸費用を約50万円と見積もると、総支払額は現状から約75万円も

高くなってしまいます。


これならば、迷わず神奈川銀行の借換えですね。


しかし、もしスルガ銀行が1年後に金利引下げに応じたらどうなるでしょう

か?

次回に続きます。



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神奈川銀行で借換え内定

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スルガ銀行から遅れること約一ヶ月。

ようやく神奈川銀行からも吉報が届きました。


提示された融資の条件は以下の通りです。


【融資条件】

■融資額:950万円(ほぼ残債の満額)

■融資期間:16年(残期間-3年)

■金利:3.95%

■共同担保:なし(入間郡の物件の担保が外れます)

■連帯保証人:あり


共同担保を外す事と、金利の引き下げをメインに、担当者がかなりがんばっ

てくれたようで、4%をギリギリ切った3.95%という数字にも苦心の跡が
見られます。


金利は現行から0.35%の低下し、融資期間も3年圧縮されたため、融資

満了までの総支払額は100万円以上下がります。


毎月の支払いは現行から6千円程度上昇しますが、その程度であれば特に問

題はありません。



ただ、ネックなのは「連帯保証人」です。


幸いな事に、我が家は妻も不動産投資について公認しており、連帯保証人と

なる事も承諾をしています(感謝)。



「これは」と思える物件の時に、連帯保証人になってもらおうと考えており

ますが、果たしてたった950万円の借換えに連帯保証人として立っても良

いものか?


今のところ債務の無い「きれいな体」の妻は、来るべき時のために温存をし

ておいた方が良いのでは無いかと考えます。


ライフラインは一つでも多く残しておくべきでしょう。


一方、この借換えは地元地銀との関係を作る絶好の機会でもあります。

一度融資を受ければ、一見さんではなく立派な「お客様」であり、返済実績

を積むことで「信頼できるお客様」へとステップアップする事ができるで

しょう。


そうすれば、次回以降の融資にも繋がります。



それに引き換えスルガ銀行であれば、過去のお付き合いが無くても現在の

個人属性を維持し、稼働率の高い物件を持込めば今後も融資は可能なはずで

す。


どちらの銀行に借換えを行うか、私は少し時間をとって考えました。


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スルガ銀行で借換え内定

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■本文

資料を送付してから約一週間、最初吉報がスルガ銀行からありました。


銀)「事前審査を通過しましたので、お話を進めてもよろしいでしょうか」

私)「はい、ガンガン進めちゃってください(笑)」


やりました、事実上の融資内定です。


提示された融資の条件は以下の通りです。


【融資条件】

■融資額:960万円(残債の満額)

■融資期間:19年(残期間の満期)

■金利:4.5%

■共同担保:なし(入間郡の物件の担保が外れます)

■連帯保証人:なし


ほぼ希望通りの融資条件です。

これで、当初の目的としていた「共同担保を外す事」の目処が立ちました。


ただ、残念なのは金利です。


スルガ銀行のアパートローンは4.5%(2011年6月現在)でスタート

する事は知っていましたが、やはり借換えであっても同じ金利なのですね。


これでは現行の貸し出し金利の4.3%から0.2%上昇です。


わざわざ高い金利に借換えをするなんて・・・、普通はやりませんよね。


ただ、これには私なりの考えがあります。

この点については、後日詳しくお話します。



また、スルガ銀行はスタートの金利が4.5%と高いものの、実際には1年

程度の返済実績を積むことにより、柔軟に金利見直しに応じる事が多いよう

です。

その間、「口座の金に手をつけない」事が大原則ですが・・・。


ちなみに、金利の変更を行うと、デフォルト扱いとなり、次回融資の際にマ

イナスになるとの話もありますが、担当者に確認するとそんな事は無いそう

です。


あくまでも、「当行が判断するリスクに見合った金利」と言うことで、1年

間の返済実績や預金の状況から「リスクが下がった」と判断し、「適正な金利

に変更」という扱いになるそうです。


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