川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2011年07月

蜂の巣対応

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■本文

横須賀の物件は花が増えたのは良いのですが、蜂の巣が2つ出来てしまいま

した。

入居者さんから、たまたま清掃の業者さん(便利屋さん)にクレームが入っ

たため気がつきました。


幸い、できた蜂の巣はアシナガバチのものであり、直ちに危険があるもので

はありませんでした。

あ~、スズメバチじゃなくて良かった


蜂の巣の撤去は自治体が対応してくれる事があるので、早速横須賀市の

ホームページを探してみました。

http://www.city.yokosuka.kanagawa.jp/3140/faq/964.html


残念ながら、横須賀市ではアシナガ蜂の巣についての、撤去の代行も、

補助金もありませんでした。


ちなみに、お隣の横浜市では、アシナガバチの駆除方法までHPに記載があり
「自分でやってね」というスタンスでした。

http://www.city.yokohama.lg.jp.cache.yimg.jp/konan/health/esei/e-hachi.html


そのほかの自治体のHPも見てみましたが、スズメバチとミツバチについて

は、補助の対象となっている自治体が多いようですね。


ちなみに駆除方法は以下の通りです。


【アシナガバチ駆除方法】

1.明るいうちに蜂の巣の場所と位置を確認

2.長袖、長ズボン、帽子、手袋、長靴を着用し、家庭用殺虫剤を準備

3.夕方になり周囲が暗くなった後、蜂の巣の斜め下方より薬剤を散布 

4.翌日巣を壊して完了


ポイントは「暗くなってから薬剤を散布する」事だそうです。

これは、暗くなると蜂の活動が鈍る事と、巣に戻った蜂を一網打尽にできる

ためです。


ただ、アシナガバチはおとなしいとは言え、自分で駆除するのは怖いので、

今回は清掃を依頼している便利屋さんに蜂の巣撤去を依頼しました。


費用は小さな蜂の巣2個の撤去で3000円也。


入居者に被害が出る前でよかったです。



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物件に潤いを

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■本文

先日、久しぶりに横須賀の物件の様子を見に行ってきました。


ん?

何だか様子が違うぞ?


どうも物件が明るいイメージなのです。


良く見ると、敷地内やフェンスに沢山の花の鉢が置かれています。

そればかりか、廃屋の隣地との境界部分にも花が植えられております。

明らかに越境していますが・・・(まぁいいか)。



これらの花たちは、どうやら1Fの入居者の方が育てていらっしゃるようで

す。


そういえば、以前も同じように沢山の花を育てていた入居者さんがいらっ

しゃいました。


横須賀の物件は日当たりが良く、敷地も広く風通しも良いので花を育てるに

はもってこいの場所であり、思わずガーデニングをしてみたくなってしまう

のかもしれませんね。


殺風景だった物件に花が増えるだけで、印象が大きく変わります。

いい意味の「生活感」と「明るさ」が出て、物件に潤いが感じられます。


「エントランスに花を植えたら満室になった」という話を良く聞きますが、

まんざら大げさな話ではないと思いました。


花の力は偉大です。



入居者さん、これからも綺麗な花をお願いしますね。



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キッチン交換を2割安くする方法 7

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■本文

少し話が脱線しましたが、最後に私の今回のケースについてお話します。


結局、物品については施主支給、工事についてはいつもお世話になっている

工務店さんに依頼をしました。


職人さんへの直接発注も考えましたが、既存入居者いる部屋の工事であるた

め、信頼の置けるいつもの工務店さんに依頼をしました。


そもそも入居者クレームから発生した作業なので、これ以上の失敗は起こせ

ません。


料金よりも確実性を重視しました。



今回の費用総額は以下の通りです。


【キッチン交換費用】

(部材)

・キッチン:KCT-120MF(送料込):27790円

・ガス台:KCT-60K(送料込):11690円


(工事費用)

・既存キッチン撤去、廃棄

・新規キッチン据付

・既存水栓取り外し/取り付け

・キッチン背面アルミパネル据付


工事費用合計57000円


総費用:96480円



もともと管理会社からの見積もりが、キッチンのみ交換で約10万円で

あったことを考えれば、同じ費用でガス台の交換まで行えた事になります。


ガス台の部材費用と工事費用を考えれば、約2割安い価格で工事が出来たこ

とになりますね。


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キッチン交換を2割安くする方法 6

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例えば、一部屋のフルリフォームを考えてみましょう。


クロスの張替え、襖の張替え、水栓交換、電気工事・・・、と複数の業種の

異なる職人が必要となります。


それらの職人の作業順序、スケジュール、進捗管理を個人で行う事が出来れ

ば、個別発注をしてコストを下げる事ができますが・・・、その自信はあり

ますか?


少なくても私にはありません。


一方、今回のように「キッチン交換」という単一の作業であれば、一人の職

人さんで工事が完結できる可能性が高いです。


そうすれば、作業の調整やスケジュールに頭を悩ます必要もありません。


参考として、今回のキッチン交換で行われた作業内容を記載しておきます。


【キッチン交換作業内容】

1.既存キッチン撤去

2.既存水栓取り外し/取り付け

3.新規キッチン据付

4.キッチン背面アルミパネル取り付け

5.ガス栓取り付け/取り外し


1~4については大工さん、あるいは水道工事の業者さんでも可能です。

5についてはガス屋さんにお願いをするしかありませんが、それでも登場人

物は2人で済みます。



電話帳のタウンページから、個人経営の大工さん、もしくは水道工事の業者

さんをあたれば、職人さんを見つける事ができるでしょう。



なお、上記の作業は、あくまでも今回の私のケースです。

場合によっては床面の作業が必要になったり、システムキッチンの場合には

電気関係の工事が発生する場合があるので注意が必要です。



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キッチン交換を2割安くする方法 5

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物品の調達に目処がついたら、次は作業を行う業者さんの選定です。


ところで、「キッチン交換」を行うためには、どのような業者さんをあたれ

ば良いでしょうか?



一番わかりやすいのは、「リフォーム業者」か「工務店」です。


どちらも、リフォームに関する工事であれば、クロス張替えから、塗装、

キッチンや洗面台交換など何でも行ってくれます。


ただ、リフォーム業者や工務店は、いわば「総合受付窓口」であり、受けた

仕事を必ずしも自分達で行っているわけではありません。



その代わり、作業にあわせた職人の選択、職人間の調整、スケジュール管理

入居者への連絡や調整等を施主に代わってやってくれるので、施主の作業負

担が大きく減らせます。



工事の内容と、必要な職人がわからない場合には、取り合えずリフォーム会

か工務店をあたるのが、失敗が無くて良いと思います。


これだけでも、管理会社経由で工事を行う場合に比べ、費用の圧縮につなが

る場合が多いです。



ちなみに、管理会社経由で工事を行う場合と、工務店に直接工事を発注する

場合の、発注の流れは以下の通りです。


【管理会社に工事を発注した場合】

■大家⇒管理会社⇒工務店⇒職人


【工務店に工事を発注した場合】

■大家⇒工務店⇒職人


大家から職人までの間に中間業者が入るほど、その部分で利益が上乗せされ

るためコストが掛かることが想像できると思います。



ここで、もし「職人」に直接仕事の発注が出来たらどうでしょう?

さらに工事費用が圧縮できそうですね。


次回に続きます。



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