川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2011年07月

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Aが勝てば160ドルの払い戻しで10ドルのプラス。

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■本文


今回は管理会社さんのお見積もりはちょっと高かったので、他をあたる事に

決めました。


コスト削減の第一歩は、「物品コストの削減」です。


管理会社さんの見積もりでは、キッチンとして下記の型番が記載されており

ました。

・KCT-120MF

クリナップの木製キッチン(クリンプレティ)ですね。

こちらど同タイプのガス台は「KCT-60K」になります。


ネットを利用して、こちらのガス台とキッチンの価格を調べます。

楽天とyahooオークションを見れば十分でしょう。


【yahooオークション】

http://auctions.yahoo.co.jp/

【楽天市場】

http://www.rakuten.co.jp/


すると、yahooオークションにて最安値で調達できることがわかります。


・キッチン(送料込):27790円(管理会社価格より約1.6万円安い)

・ガス台(送料込):11690円


これだけで、管理会社さんが提示したキッチンの物品価格よりも約1.6万円

安く調達ができ、その差額でガス台を購入してもおつりが来ます。


調達先がyahooオークションだと心配な面もあると思いますが、今回の出品

者は「高橋プロパン」という法人出品になりますので問題無いでしょう。


なお、個人の出品者や中古の購入を行う場合には、それなりに割りきりが必

要であり、あまり高額の物品調達は行わない方が良いと思っています。


これで調達先の目処は立ちました、次は工事業者さんの検討です。




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■本文


しばらくして、管理会社さんから見積もりが届きました。


【内容】

シンク代金:4.4万円

シンク撤去、廃棄、および交換費用:約5.5万円

合計:約10万円


う~ん、ちょっと高いかも・・・。


しかも、シンクだけ交換って・・・。

この部屋は、60cmのガス台と120cmのシンクのセットです。


既存の入居者さんの事を考えれば、シンクだけ交換できていれば良いです

が、次の入居者さんを考えれば、この際ガス台とシンクはセットで交換すべ

きだと思います。


ガス台とシンクが違っている台所って・・・、なんだか不恰好ですよね?

「なんか変」と思われたらその時点で負けです。

管理会社の立場では、そういうことは気にしないのかなぁ・・・?


このまま管理会社さんにガス台の交換も依頼したら、おそらく13万円程度

になりそうな雰囲気です。


たまには管理会社さんを儲けさせてあげることも、大家にとって重要な事だ

と思いますが、流石に今回は許容範囲外の費用になるので、他をあたる事に

決めました。



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まずは、管理会社さんから見積もりを取り寄せるところからスタートです。


なぜ、値段が高いはずの管理会社さんの見積もりをわざわざ取るのか?

理由は以下の3つです。


【理由】

■費用および作業内容の目安を知るため

⇒他社の見積もり内容の叩き台になります。


■購入すべきシンクの型番を探るため

⇒唯一現場を見ている方の判断なので、正しい物品がわかります。


■許容できる価格ならば管理会社経由で行ったほうが良い

⇒お付き合い上、管理会社さんを儲けさせてあげる事も時には必要です。



上記の内容を確認するために、見積もりの記載内容について事前に管理会社

さんにしっかりと依頼をする必要があります。

具体的には、「物品の代金と工事費用は別に記載」と「物品の型番を記載」

がポイントです。


これをめんどくさがったり、やってくれない管理会社は・・・。

お付き合いを考え直した方が良いかもしれませんね。



ちなみに、シンクの寸法については空室時に確認していたので、見積もりの

前から交換対象の物品の型番は把握しておりました。


ガス台とシンクの大きさ、シンクの向き(右、左)、水洗のタイプ(壁付、

台付)、ガス台とシンクの扉の向き(右開き、左開き)などは、空室に

なったら必ず確認をしておきましょう。


室内のその他の設備についても、機会があれば採寸と型番のチェックをして

おくことをお勧めします。



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借換えが無事に終了し、やれやれと思ったのも束の間、横須賀の2号物件

がまたやってくれました。


突然の管理会社さんからの入電、嫌な予感です。

満室時の入電は絶対に悪いニュースですから。

ドキドキしながら電話に出ると・・・


管)「キッチンの排水とラップから水漏れです」


はぁ・・・、恐れいていたキッチン周りのトラブルが来てしまいました。


【症状】

■排水トラップ付近からの水漏れ

■シンク本体にも障害ありのため全体交換も必要


築23年ともなると、そろそろシンクも寿命のようですね。

排水トラップの水漏れについては、そのままではシンクが使えないので、

管理会社さん経由で排水とラップの交換作業を依頼します。


このように、緊急を要する問題については、金額よりもスピードが命です。


おかげさまで、入居者さんからの通報があったその日のうちに、応急処置は

完了しました。


ちなみに費用は「29000円也」。

何だか高くないか?


排水トラップはホームセンターでも7千円程度で売っています。

交換作業も、職人が一人で3時間もあれば終わるでしょう。


すると、高くても費用は1.5万円程度かなぁと思っていましたが、予想

以上に高かったです。


しかも、今回の対応はあくまでも応急処置。

本対応としてキッチンの交換が必要との報告を受けています。


このまま、管理会社さんに工事を依頼したら、いったい費用はいくらになる

のやら・・・。



結論から言えば、私は管理会社さんの提示額から2割以上安い価格で、

キッチンの交換作業を終えることができました。


しかも、掛かった労力は1時間程度しかありません。

削減額を時給に換算したら、本業よりも多いかな(笑)。


次回より、私が経験したキッチン交換について書きたいと思います。



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■本文

今回の借換えは、「共同担保を外す事」を第一目標にしてきました。

なぜ、私がこんなに「共同担保外し」にこだわっているのでしょう?


それは「身軽」になって、「選択肢を増やす」ためです。

共同担保がついている物件は、下記のような制約があります。


【共同担保の制約】


1.売却できない

共同担保がついている物件をそのまま売却することはできません。


2.他の共同担保に出せない

価値が高い物件であればそんなことはありませんが、複数の共同担保になる

と後が面倒です。


3.資産評価が下がる

担保がついていない状態に比べると、銀行の評価額は下がるようです。

次の融資を受ける際の所有資産査定が下がり、影響がでるかもしれません。



逆に言えば、共同担保を外す事によって、これらの制約から逃れ「自由な物

件」となる事ができます。



例えば、私の共同担保物件だった入間郡の物件の場合、固定資産税評価額が

600万円台のボロ物件ですが、それでも共同担保の有無により、資産査定

上数百万円の価値の違いがでるはずです。



また、担保次の物件を購入する際の融資先として、再び住信L&Fを使うこ

とも出来ます。


住信L&Fは、評価額に関わらず共同担保が必要となりますが、その代わり

3日程度で融資の内諾が出ます。


このスピードは購入時の非常に強力な武器となります。


取り合えず融資の内諾を取ってすぐに契約に持込み、実際の決済までの間に

ゆっくりと他の金融機関をあたるという戦法を取ることができます。



もう一点良いことがあります。

それは、共同担保設定がなくなれば、いつでも売却が可能となる事です。

重要なポイントですね。。



以上のような、「身軽さ」を買うためならば、少々支払いが高くなっても、

借換えで共同担保を外す事には大きなメリットがあると思います。


手持ちの物件の活用の幅が広がるわけです。


その価値は金額に直すとどの程度か?


それは、個人の考え方によっても変わりますが、共同担保に出していた物件

の担保価値程度ではないかと思います。



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