川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2011年08月

不気味な空中庭園

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■本文

東側擁壁の上部に目をやると、こちらの敷地上空にむかって1辺が2~3

メートル程度の三角形が飛び出しており、端にはブロック塀が見えていま

す。


物件の屋根より高い位置ですから、7~8メートル上空でしょうか。


「えっ、マジ???」


なんとそれは、隣家の空中庭園でした。


空中庭園の三角形の頂点から鉄柱が3本、擁壁の下のほうに突き刺さっており
これで全体を支えている構造です。


鉄柱の太さは街灯の鉄柱位であり、見た目には貧弱なイメージ。


そして、突き刺さっている擁壁には亀裂やいびつに崩れた跡が・・・。


素人目にはとても不安を抱かせるような状態です。


もし大きな地震でも来たら・・・、大丈夫なのか??



まぁ、最悪崩れて入居者が損害を受けても、私の瑕疵ではありませんので

私に責任が及ぶことは無いと思いますが、それでも気持ちの良い物ではあり

ません。


物件のマイナスポイントとなりました。



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任意売却物件はやや荒れ気味

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■本文

物件の第一印象は「若干荒れてるな」と言った感じです。


・入居者の私物が敷地内に不法投棄。

・洗濯機も不法投棄

・草ボーボー

・北側と東側が擁壁で風通しが悪く壁にコケが目立つ

・東側に隣家の空中庭園



任意売却物件は大概汚い家が多いです。

そもそも、借入金が払えなくて手放すような状態ですから、とても建物の

管理まで手が回りません。

ただ、見た目の問題だけですから、便利屋さんにでも頼めば直ぐに綺麗に

なります。


問題は入居者の私物です。

私物を大量に敷地内に置いている人は、マナーが悪い人です。

しかも、誰かが始めると他の人にも伝播します。

「あの人がやっているなら、私がやっても良いだろう」という具合

に。


家賃水準は周辺の物件に比べて高いにも関わらず、ガスを止めて生活

をしている部屋がありました。

このお部屋は、私物をもっとも多く放置している部屋でもあります。


ガスを止められたのか、まったくガスを使わないから止めたのか?

たとえ料理はしなくても、シャワーくらいは浴びますから不自然ですね。


怪しげな部屋です。

滞納の香りもしますね。



物件の状態ですが、建物の北側と東側が擁壁になっているため風通しが悪

く、壁にコケが目立ちます。

屋根の塗装も若干痛み気味です。


物件にとって「湿気」は大敵。


風通しが悪いと風水学的に良くありませんが、実際に湿気が溜まるので

物件の老化を早めることとなります。


築12年の割には何となくたびれた感じでした。



その、東側の擁壁には更なる問題があるのですが・・・。


次回に続きます。



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任意売却物件の調査in横須賀

■お薦め有料商材


日本政策金融公庫で融資を引きたい人はいませんか?

無担保、低利での融資が可能です。

物件購入はもちろん、大規模修繕の際の融資としても利用度大!!

私も過去に独学でチャレンジしたのですが・・・、挫折しました。

あぁ、この商材をもっと早く買っていればよかったです。

「日本政策金融公庫 完全攻略レポート」

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おまけについてくる、事業計画シミュレーションSWも利用度大でした。


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■本文

仲介さんからご紹介を受けた物件の調査をしてきました。

物件のスペックは以下の通りです。


【物件】

場所:横須賀市 主要駅から徒歩10分以内

築年数:12年 木造

間取り:2DK×4+1テラス

※任意売却物件


「任意売却物件」とは、所有者が債務の支払いが出来なくなったたために、

破産管財人によって早期に売却を行い債務の返還に充てる事を目的として

います。。


「競売になる手前で少しでも高く売ってしまおう」という事ですね。

そのため、通常の取引に比べ安く購入できるチャンスがあります。


普段は、築20年Overの「熟女」ばかりを相手にしている私にとって、

築12年はとても魅力的です。


しかも立地はgood、横須賀市では貴重な平地です。

既存入居者は半分以上埋まっており、スルガ銀行ならば確実に融資も付きま

す。

また、築12年程度であれば、直近の修繕費用についてそれほど気にしなく

ても良いかもしれません。


これが築20年Overだと、表面利回り15%程度から、さらに修繕費分

の指値が必要になり、結果として大幅な指値になり購入のチャンスが遠くなり
ます。



「少々高くても買っちゃおうかな」とウキウキしながら物件に向かいまし

た。


イザ物件についてみると・・・。


続きます。



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銀行とのお付き合いを深める

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■本文

借換えを行ってから早3ヶ月。


第二ステップとして、借換え先の銀行とのお付き合いを深めて行きたいと


考えています。



「銀行とのお付き合いの深め方」については、いろいろなブログやメルマガ


で書かれており勉強になります。



皆さんが実践されている方法は、概ね以下の物でした。


■給与振込み


■公共料金の引き落とし


■積み立て定期(月5万以上がベター)


■高額(100万円単位できれば1000万)の定期預金を行う


■投資信託の積み立て


■保険の購入


■銀行のクレジットカードを作成



上記のうち、もっとも効果があるのは「高額な定期預金」です。


まとまった現金が目に見えれば、当然銀行も安心しますよね。


給与振込みや、積み立て定期も似たようなものです。


預金担保の融資を行うわけではないので、本当はまったく意味が無いはず


ですが・・・。



次が、公共料金支払、投資信託購入など手数料収入に貢献するもの。


物件の電気代や固定資産税の支払いも、できれば融資先銀行の口座引き落と


しにした方が良いでしょう。


そして、意外と多いのが「銀行のクレジットカード」作成。


新規にクレジットカードなんて作ったら、かえって信用情報としてはマイナ


スになりそうなものですが、そうでもありません。



話がそれますが「消費者金融のカードは持っているだけでマイナス」です。


たとえ借り入れが無くてもすぐに処分しましょう。



本題に戻ります。



銀行提携のクレジットカードの作成ですが、ブログやメルマガを見ている


と、「銀行からのお願いで作成した」という方が目立ちます。



先回りして個人で作るよりも、「お願いされたら作成する」というスタンス


でいた方が、よいのかもしれませんね。



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雷の多い物件

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1号物件のある埼玉県入間郡は関東平野の奥地にあり、目の前に山地が迫っ

ています。


そのような地形のためか、夏は雷雨が非常に多く発生します。

落雷による停電もしばしば起こり、7月末の時点で物件で既に3回の停電が

発生しているそうです。


落雷による停電が発生する都度、管理会社さんは物件の状態を見てまわり、

必要に応じてブレーカーを上げる等の作業を行うそうです。


いや~、大変だ。


ど田舎なので高い建物が少なく、物件の直接雷が落ちる可能性もゼロでは

ありません。


直撃で火災なんてことになったら・・・。


恐ろしいですね。


管理会社さんの話を聞いて、物件というものは思いもよらない事象に対して

も、管理が必要なのだなと改めて感じました。


落雷の停電なんて、なかなか考えませんよねぇ・・・。


遠隔地の物件については、やはり管理会社さんが心強いですね。


遠隔地であっても、自主管理を行っている方は沢山いらっしゃいますが、

本当にいろいろな事を想定して、物件周辺での体制作りを行う必要があり

そうです。


ある程度の経験を得た後でも、自主管理への移行は遅くないと思います。




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