川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2011年09月

地方投資について考える

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「本屋では手に入らない」石原博光の不動産投資最新ノウハウ集


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先日私が購入した商材です。

私の中で、今年No1だったので是非ともご紹介をさせて頂きます。


この商材の良さを一言で言えば、以下の通りです。


※本当の高利回り物件の購入&運営方法を具体的に説明している※


この「具体的に」という部分がミソであり、不動産投資を行う上で、非常に

再現性が高い商材であると思います。



石原さんの投資法は、「地方高利回り物件を高稼働で運用」です。


「2億の物件をフルローンで購入し来月からアーリーリタイア」といった

派手さはありませんが、債務を高速返済しながら、一歩ずつ心とお金の安定

化を図る亀のような投資方法です。


よろしければ如何でしょうか。

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教材についての私の感想が聞きたい方は、ご質問をお待ちしております。

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■本文

前回旭市の物件について書きました。

自宅から物件まで2時間半以上掛かるので断念した物件です。


距離以外にもう一つ断念した理由があります。


それは「出口戦略が描けなかった」事です。


物件は旭市からバス20分のところにあります。

車社会ですから、駅からの距離はあまり関係がありません。


それを差し引いても、「将来この土地が売れるのか?」というところが

引っかかりました。


アパートのまま投資家向けに売る場合には、利回り30%程度で売り出せば

売れるのかもしれません。


一方、更地にした場合には疑問です。

住宅用地など他に幾らでもあります。

戸建を建てるには土地が大きすぎるため個人は相手にならず、分譲業者さん

が買い手になると思いますが、果たしてこんなところで戸建の分譲など

行うのでしょうか?


地方投資と一口に言っても、地方中核都市と本当の田舎では、出口まで考え

た場合にはかなり違うように思います。


地方中核都市であればそれなりに人は住んでいるので、朽ちるまで所有をし

ても、何とでもなるのかなと思います。


本当の田舎にある超高利回り物件を買った場合には、資金を早く回収して次

の投資家に売り払うのがベストなのかなと思っています。


朽ちるまで所有し、新たに新築を立て直す事もベターかもしれませんが、

今度は普通の利回りの物件になるので回収までは時間が掛かるでしょう。


なんだかババ抜きみたいですね。



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遠距離恋愛は難しい?

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■本文

久しぶりに心引かれる物件に出会いました。


「千葉県旭市からバス20分 想定利回り25% 1500万円以下」


建○家にも掲載されている物件ですから、既にご存知の方も多いと

思います。


地方の物件ですが利回りが20%以上あり、価格も1500万円以下ですか

ら、日本政策金融公庫の10年融資でも十分にまわす事ができますね。


公庫融資が使えるということは、神奈川県在住の私でも融資の壁が無いと言

うことになります。


先日購入した石原さんのノウハウ集


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と、以前購入した「日本政策金融公庫 完全攻略レポート」


http://www.infotop.jp/click.php?aid=181756&iid=29684


を活用すれば、直ぐに手が届きそうな物件です。


でも、最大のネックが・・・。

そう、それは「距離」です。


私は車を持っていないので、移動は公共交通機関を利用します。

川崎市の自宅から物件まで最短でも2時間半以上。


現地の滞在時間や、電車、バスの乗り継ぎを考えると丸一日仕事

になってしまいます。


1~2回行くのは良いですが、退去確認やら営業活動を行うために

何度も行くには少々厳しい距離です。


実際、購入後に運営が始まると、軌道に乗るまではチョコチョコ物件に行く

事になります。


毎回、往復5時間以上も掛けるのは、サラリーマンで小さな子持ちの私には

厳しいですね。

奥さんと子供を敵にまわしてしまいます(笑)。


残念ながら、今の私にはまだそこまでの気合はありません。


家庭 >>>>>> 不動産

ですね!!


独身だったら購入に向けて動いていたかもなぁ・・・。

でも、独り者だと、政策金融公庫の保証人が立てられませんね。


なかなか難しいものです。



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台風と火災保険

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■本文

台風15号はすごかったですね。

私もプチ帰宅難民になってしまいました。


自宅は特に被害はありませんでしたが、横須賀の2号物件に若干の損傷箇所

が出てしまいました。


エアコンの廃水ドレンと雨どいをつなぐ管が外れてしまい、2階でエアコン

をつけると1階の物干しに水が落ちてしまいます。


もう今シーズンはエアコンを使用しないかもしれませんが、早めの修繕が必

要となってしまいました。


台風の風水害による損害ですので、直ぐに火災保険が頭に浮かびました。


確かに、火災保険では台風などの風水害については保障の範囲になっていま

す。


「よし、これで支払いは無しだな」と思ったのも束の間、気になる文言が目

に入ります。


「20万円以内の損害については免責といたします」


ガックリ


そりゃそうですよね、こんな小規模な損害を対象にしていたら、膨大な件数

の対応になってしまいますよねぇ・・・。


約款などは読んでいたつもりですが、都合の悪いことはすぐに忘れてしまい

ますね。


ところで「20万円以内の損害」とは「時価ベース」の損害金額です。


例えば、瓦が飛んでしまった場合を考えてみます。

業者さんに修繕の見積もりを取ったら25万円であったとします。

でも、本当に25万円の修繕費用が妥当であるかは「保険会社」が決めま

す。


たとえ、自分で取った見積もりが25万円であっても、保険会社の査定額が

19万8千円であれば保険は出なくなってしまいます。


知り合いの業者さんと組んで「少しボッてやろう」と思っても、そうは問

屋がおろしません。


また、築古の家の瓦が飛んだ場合には、そもそも家がボロく瓦が緩んでい

たから飛んだのであって、25万円の修繕費用は妥当な時価とは言えないと

判断されてしまうこともあるとか。


「時価って何さ?」と言った感じですね。



今回は、幸いな事にそのほか大きな損害はありませんでした。

まぁ良しとしましょう。


仕方が無いので、修繕は自腹で行います(涙)。



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大家さん税理士が教える 不動産投資「お金の残し方」見極め法

最近私が読んだ本です。 

『大家さん税理士が教える 不動産投資「お金の残し方」見極め法』


この本は、「不動産賃貸業を行う上で、どの程度のお金が残るか?」を

教えてくれる本です。


区分マンション、戸建、アパート、RCマンションなど、住居系物件の不動産賃貸業を行った

時の、実際のキャッシュの流れについて、例をあげて説明をしています。


これを読めば「いかに不動産はお金が残りにくいか」がわかります(笑)。

実際には・・・、当たらずとも遠からずだと思います。


現在アマゾンキャンペーンを実施中です。

融資シミュレーションシートや音声がもらえます。

ご興味のある方は、下記のサイトからお申し込みください。

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表面利回り15%以上の物件情報をGETする方法3

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■本文

前回「不動産ジャパン(http://www.fudousan.or.jp/)」のサイトについて

ふれましたが、物件の豊富さの他にもう一点良いところがあります。

それは、「元付けの業者さんが分かる」ことです。


ご存知かと思いますが、不動産売買の際の手数料は物件価格の3%+6%が

一般的です。


売主から物件の仲介を直接依頼された業者さんを「元付け」と言います。

この元付け業者が買い手を見つけ売買が成立すると、売主と買い手の両方か

ら、仲介手数料が入ります。


これを「両手」と言います。


一方、自分では買い手が見つからず、別の仲介業者が買い手を見つけた場合

には、売主からの仲介手数料のみが、元付けの収入となります。

これを「片手」と言います。


例えば、5000万円の売値の物件の場合、両手ならば約300万円の収入

になる所が、片手だと半分の150万円になってしまいます。


だから、元付け業者は、少々安くしても両手を取りたいのが本音です。


ココに「指値」の余地が生まれます。



前置きが長くなりましたが、方法その3は「指値で15%水準を作る」で

す。


15%物件が無ければ自分で作ってしまえば良いのです。


「ちょっと気になるけど利回り13.5%」な物件でれば、足らない分は

ダメもとで指値をしてみましょう。


私も、2千万円代の売り物件に対して、600万円以上の指値を通した事も

あります(指値が通った後で横取りされてしまいましたが・・・)。



ただ、指値について注意点があります。


先ほど「ダメもとで」と書きましたが、「お金の目処」だけはつけておきま

しょう。


お金の目処が付いていなければ、指値交渉は非常に不利です。


「ココまでなら出せるので、何とかお願いできませんでしょうか?」

というのが、指値のポリシーです。


「安くなったら購入を考えてやっても良いぞ」ではありません。


前々回の方法1で書いたように、事前に融資先のあたりつけておくことは、

このような場面でも生きて来るのです。



もし、指値が通ったら。

想定外の瑕疵でも見つからない限り、責任を持って必ず購入しましょうね。



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