川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2011年10月

武蔵野銀行に融資相談

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「本屋では手に入らない」石原博光の不動産投資最新ノウハウ集


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先日私が購入した商材です。

私の中で、今年No1だったので是非ともご紹介をさせて頂きます。


この商材の良さを一言で言えば、以下の通りです。


※本当の高利回り物件の購入&運営方法を具体的に説明している※


この「具体的に」という部分がミソであり、不動産投資を行う上で、非常に

再現性が高い商材であると思います。



石原さんの投資法は、「地方高利回り物件を高稼働で運用」です。


「2億の物件をフルローンで購入し来月からアーリーリタイア」といった

派手さはありませんが、債務を高速返済しながら、一歩ずつ心とお金の安定

化を図る亀のような投資方法です。


よろしければ如何でしょうか。

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教材についての私の感想が聞きたい方は、ご質問をお待ちしております。

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■本文


物件の購入対象エリアとして埼玉県を含めているため、かねてより

埼玉県の地方銀行を何とか開拓できないものかと考えていました。


ちょうど1号物件が埼玉県にあったので、家賃の振込みからお付き合いを

スタートさせていました。


その銀行の名前は「武蔵野銀行」です。

武蔵野銀行は埼玉県内に91店舗を構える、地域密着型の地方銀行です。

通常は、神奈川県民である私が口座を開くことさえできません。


しかし、埼玉県にある1号物件の家賃振込み口座という事で、口座はあっさ

りと開く事ができました。

同時に月5万円の積み立て定期を開始します。


そして待つこと1年以上・・・。


口座のお金には一切手をつけなかったので、口座には200万円近くのお金

が貯まりました。



これまでも武蔵野銀行には、幾つかの支店で融資のご相談をしてきました。

そのたびに、電話口で門前払いをされてきました。

まぁ、一見の怪しい県外のサラリーマンからのアパートの融資では仕方があ

りませんね。


でも、今回は違います。

取引履歴のあるお客さんです。

期は熟しました。

イザ、店舗に融資のご相談です。



口座を開いている店舗の融資担当者に、融資の可能性ついてインタビューを

して来ました。


その結果は・・・。


次回に続きます。




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放射能とアパート

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・神奈川県横浜市港北区でストロンチウムを計測

・東京都世田谷区での高濃度放射線問題

・千葉県船橋市の公園で高濃度放射線


最近、東京近郊での放射能問題が連日ニュースで取り上げられています。


そのほかにも、各地で局所的な高濃度放射線観測の報告がされております

が、「雨水の流れ込む場所」や「落ち葉」と行った、放射性物質が集まりや

すい場所がキーワードになっているようです。


我が物件の立地を考えてみると・・・。


横須賀市の物件は周囲の廃墟で落ち葉が一杯、当然清掃もなし。

埼玉県の物件は物件の直ぐ前に林があり落ち葉が一杯。


ちょっと怪しい条件ですね。



今のところ住民からの要請もありませんし、私自身も調べるつもりはありま

せんが、床下にラドンが埋まっていないことを祈ります。


もし、測定して高濃度の放射線が出てきたら、除洗等の対策費用は誰が負担

するのでしょうかね?

国あるいは自治体だと思っているのですが・・・。


放射能は目に見えないので気持ちが悪いですね。



似たように目に見えないもので、「石綿(アスベスト)」があります。

物件購入時の重要事項説明書にも、必ず石綿に関する断り書きが書かれてい

ますよね。


万が一使われていることが分かれば、処理費用にかなりのお金が掛かると

か・・・。


こちらは建築当時は合法的に使用していたものですが、処理費用は現大家の

持ち出しになります。



まぁ、築20年程度の木造住宅に石綿が使用されている事は無いと思います

が、使用を原則禁止した昭和50年よりも古いビル(RC等)では、使われ

ている可能性があります。



大家にとっては、放射能よりもこちらの方が怖いかもしれませんね。




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地震保険改定による賃貸経営への影響

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前回、地震保険の改定についてお話しました。


現在は火災保険の50%を上限となっている補償額が上乗せの方向で検討され

ているそうで、保険としては意味のある改定だと思います。


しかし、補償額の上乗せや、半損と一部損の間に新たな被害カテゴリを追加

するため、保険料自体が値上がりしてしまうようです。


特に、大規模震災の発生が予想される関東・東海などの地域では、値上が検

討されています。


保険料の値上げは、私にとってはマイナスですね。



私は、築古の木造高利回り物件を主な投資対象にしています。

物件の価格は比較的安いのですが、イザ火災保険に入ろうと建物の再調達価

格を求めると、物件購入価格よりも高くなることが多いです。



物件購入価格よりも高い再調達価格に対して50%保障である現行の地震保険

でも、私にとっては十分な補償となるのです。


仮に全損した場合、ローンの大半を地震保険の保険金で支払う事が可能にな

ります。



だから、火災保険の50%を超えるような保障は、今の私にとっては過大な保

障であり不要です。



しかし、今後は違うかもしれません。



よりレバレッジを掛けて、大型の物件を購入した場合には、地震保険で

カバーできる範囲が広がることは、リスク回避の点から見て大きなメリット

です。



保障金額の上乗せは、人によってメリットにもデメリットにもなると思いま

す。



ちなみに、耐震性の高い建物については、保険料の優遇を合わせて検討して

いるそうです。



ますます、築古物件は分が悪くなってしまいますね。


「古い建物を壊して新築を建て、景気を良くしよう!!」という国からの

メッセージなのかもしれませんね。






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地震保険の見直しか?

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先週の日本経済新聞の記事にありましたが、地震保険が見直されるようです。

地震保険は必ず火災保険とセットで加入する必要があり、保障の上限は火災

保険の50%まで。

被害の割合は3段階に分かれており、それに応じた保険金が支払われます。

建物の評価基準は以下の通りです。



【全損:全額保障】

基礎や柱などの主要構造部の損害額が時価の50%以上、または流失・焼失した
部分の床面積が70%以上の場合



【半損:半額保障】

基礎や柱などの主要構造部の損害額が時価の20%以上50%未満、または

流失・焼失した部分の床面積が20%以上70%未満の場合



【一部損:5%保障】

基礎や柱などの主要構造部の損害額が時価の3%以上20%未満、または床上

浸水の場合




ただ、今回の大震災によって被害の実態と実際の保障にギャップが指摘され、
見直しへの動きとなったそうです。



今回の見直しのポイントは下記の3点です。


1.火災保険料の50%という支払い上限の引き上げ

2.一部損と半損の間に、新たに「補償額20%~30%」のカテゴリを追加する。
3.震災危険地域の保険料値上げ



一番大きなポイントは、1の保障上限引き上げでしょうか。


そもそも地震保険は、被害にあった住宅の完全復旧が目的ではありません。

あくまでも、復旧のための補助でしかありません。


再調達価格で設定する火災保険に対して50%の保障では、当然再建築などで

きませんよね。


家を再建築する状態であれば、家財もろとも全てを失っているはずです。

それなのに、イザというとき家すら再建築できないなんて・・・。

ちょっと馬鹿らしくなりますね。


ちなみに、地震保険の世帯加入率は約23%。

火災保険の付帯加入率でみても、46.5%(平成21年)だそうです。



保険とは、「発生確率が低が発生したときの損害が非常に大きいリスク」に

対応するためのものです。



個人的には保険料上限金額の見直しは良いことのように思います。





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自転車置き場にまつわる問題の種

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■本文

2号物件の新しい賃貸担当さんとお話をする中でお聞きした話です。

私の物件について改善点をお聞きしたところ、自転車置き場について

ご意見を頂きました。


私の物件は、敷地がある程度広いので自転車やバイクを置くスペースがあり

ます。


しかし、専用の置き場があるわけでも、線が引いているわけでもなく

「適当に空いているところに置いてください」という形を取っています。



今のところ問題は起きておりませんが、ココに入居者間のいさかいの種が隠

れているそうです。



フリースペースの場合、皆さん、暗黙の了解としてなんとなく自転車の置き

場所は固定化されて行きます。


そこに事情を知らない居者、あるいは入居者の友人などが、いつもは他の人

が置いている場所にバイクを置いてしまいます。


そこが、ちょうど雨の掛からないベストポジションだったりすると、いつも

置いていた人は面白くありません。



その他にも、「邪魔な場所に置かれた」とか、「布団が干せなくなった」と

か、些細な事ですがクレームに発展する種になります。



「そんなつまらない事で」と私は思ってしまいましたが、これが意外と多い

話だそうです。



また、クレームを受けた管理会社さんにしても、置き場所が明確に決まって

いなければ対処に困ってしまうとか。



対策としては、線を引くなどして、置き場所を明確に知らせる事がベストで

すが、事前に管理会社の方に置き場所を伝えておくだけでも、入居時に説明

が出来るので助かるそうです。


入居者のしおりに自転車置き場の場所を、図示しておくのも良い対策ですね。



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