川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2011年11月

空室のテコ入れ策

■お勧め有料商材

「本屋では手に入らない」石原博光の不動産投資最新ノウハウ集


http://www.infotop.jp/click.php?aid=181756&iid=45174


先日私が購入した商材です。

私の中で、今年No1だったので是非ともご紹介をさせて頂きます。


この商材の良さを一言で言えば、以下の通りです。


※本当の高利回り物件の購入&運営方法を具体的に説明している※


この「具体的に」という部分がミソであり、不動産投資を行う上で、非常に

再現性が高い商材であると思います。



石原さんの投資法は、「地方高利回り物件を高稼働で運用」です。


「2億の物件をフルローンで購入し来月からアーリーリタイア」といった

派手さはありませんが、債務を高速返済しながら、一歩ずつ心とお金の安定

化を図る亀のような投資方法です。


よろしければ如何でしょうか。

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教材についての私の感想が聞きたい方は、ご質問をお待ちしております。

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■本文

空室期間が2ヶ月を超えた1号物件。

先週テコ入れに行ってきました。

テコ入れ策はこんな感じです。

【テコ入れ策】

 ■POP張り

 ■ウェルカムバスケット設置

 ■芳香剤設置

 ■モデルルーム化



POPとウェルカムバスケットは、先週の2号物件とほぼ同じです。

今回はこんなものを入れてみました。


・入浴剤1袋(自宅から持ち出し)

・ポケットティッシュ2個(自宅から持ち出し)

・トイレットペーパー1個(自宅から持ち出し)

・バスタオル(100円ショップ)

・フェイスタオル(100円ショップ)

・ボディーソープ(100円ショップ)

・ハンドジェル(100円ショップ)

・歯ブラシセット2個(100円ショップ)

・ボディソープ(薬局)

・シャンプーとコンディショナーセット(薬局)


ボディソープとシャンプー&コンディショナーは、奮発してス薬局で

スーパーマイルドを購入。



これらを100円ショップで購入した籠に入れ、これまた100円ショップ

で購入したセロファンとリボンでラッピングしておきました。


ちょっと気合が入っています。




芳香剤も奮発して「消臭元香るstick(イングリッシュガーデン)」を

置きました。


http://www.kobayashi.co.jp/seihin/sf/index.html


これは3ヶ月程度香りが持続するので、空室期間が長くなっても安心です。

香りも100円ショップのものより上品です。


その他モデルルーム化については・・・。


長くなるので次回に続きます。




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入居申し込みアリ

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■本文

POP張りとウェルカムバスケットの設置から一週間、なんと2号物件に

入居申し込みが入りました(拍手)。


読者の方から見ると、何だか嘘臭い展開ですが事実です。

ちょっとタイミングが良すぎですね。


実は、ボックス設置の2週間前に、募集家賃を1000円下げています。

そのため、若干問い合わせが増えたそうですが、内見するも決まらずとい

う状態が数件続きました。



そして、ボックス設置後のお客様で見事に申し込み。


ボックス効果なのか?

単なる確率論なのか?


効果を測定することは出来ませんが、私の行動が無駄では無かったと信じた

いです。



ボックスの設置連絡を管理会社さんにすると、よく言われる事があります。


「わざわざお休みの所ありがとうございます」


オーナーが自分の物件に手を掛けるのは当然の事なので、管理会社さんか

らお礼を言われる筋合いはありません。


逆に言えば、物件に手を掛ける大家はとても少ないようですね。



「手は掛けない、金も掛けない、でも何とかしろ!!」


こんな人がまだまだ多いそうです。

いつまでも多数派でいて欲しいものですね。



担当者が変わって始めての客付けが成功しました。

「大家は言うことを聞くし、物件は決めやすい」との認識を持ってもらえれ

ば、今後につながるのですが・・・。


とりあえず一安心です。


さて、次は1号物件だ!!




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暴力団排除条例

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■本文

全国的に暴力団排除条例が施行されていますね。

この条例を簡単に説明すると、「暴力団関係者との密接な交友を禁止する」

というものです。


「会食をする機会もありませんし、私には関係ないかなぁ・・・。」


と思っていましたが、この条例は大家にも大いに関係があります。


条例では、「不動産の譲渡および賃貸契約」についても、禁止事項になって

いるのです。


私は管理会社さんからお話を聞いて、初めて知りました。


管理会社さんによると、


「暴力団関係者と分かっていて、賃貸契約をした場合はアウト」

「契約後に発覚した場合は(多分)セーフ」


だそうです。



でも、契約前に関係者か否かの判断をすることは、非常に難しいそうです。


契約条件として「家賃保障会社」を入れている方は多いと思います。

第三者が借り手の属性を審査するため安心感がありますが、借り手の収入面

を中心に審査を行うだけなので、歯止めにはなりません。


結局は、客付け担当者が面談で判断するしかないのが実情だそうです。


そして、何となく怪しい場合は大家の最終判断に委ねられます。


私も管理会社さんにこう言われました。


「借り手には、いろいろな事を根掘り葉掘り聞いてしまうので、心象を悪く

してしまう事もたまに有りますが、ご了承ください」


「判断が付かない場合には、最終判断をお願いします」



管理会社さんは条例に関する研修に参加され、それなりに対策を取っている

との事でした。

管理会社さんも大変だなぁ。



妙な人が入らないように、面談は厳しく行って頂きたいですね。



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ウェルカムバスケットに入れたもの

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先週末、空室期間2ヶ月目が近づく2号物件に行ってきました。

サボっていた、POP張りとウェルカムバスケットの設置が目的

です。


ウェルカムバスケットの設置については、書籍等でも紹介されており、実践

している大家さんも多いようです。

インターネットで探せば、事例も多くヒットしますね。


大家さんによって入れるものへのこだわりがあり、参考になります。


・100円ショップ/非100円ショップ

・食べ物を入れる/入れない

etc



で、私の考えは?


「ウェルカムバスケットは、有るか無いかが重要」


だと思います。


書籍やネットに事例があると書きましたが、実際にウェルカムバスケットを

設置している物件は殆どありません。

私の管理会社さんに聞いても、私くらいなものだそうです。


だから、「有る」だけでものすごいインパクトなのです。



というわけで、私はもっぱら「100円ショップ派」です。


今回入れたものは以下の通りです。

全て100円ショップで購入しました。


・バスケット

・フェイスタオル2枚

・歯磨きセット

・ハンドジェル

・シャンプー、ボディソープセット

・ティッシュ1箱

・トイレットペーパー4ロール

・入浴剤1袋


合計9点で945円(税込み)。



本当はバスタオルとフェイスタオルを1枚づつにしたかったのですが、

バスタオルが売り切れで、仕方なくフェイスタオル2枚としました。


その他に、これまた100円ショップで調達した、造花2個と芳香剤1個を

設置。



総額はたったの1260円也。



さて、効果の程は如何に??




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買い付け上位を守る方法

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前回は買い付け下位からの逆転方法を書きましたが、今回は逆の立場です。


見事、買い付け1位で買い付けが通ったとします。

かなり優位な状況ですが、この時点での購入確率は2割程度だと思います。

買い付けが通っても、逆転されることが良くあるからです。

こんな敵が貴方に襲い掛かってくるのです。


・現金購入者

・上乗せ購入者

・融資内諾者

・ローン条項なしの購入者


一番怖いのは、「現金+上乗せ」の人。


特に、指値の買い付けが通った時には、「満額現金購入者」ほど怖いものは

ありません。


一度は快諾した売主の気持ちが変わることも良くあります(経験者)。


だから、とにかく一秒でも早く契約に持っていかなければなりません。



まずは融資内諾を取ること。

次に契約金を直ぐに準備できること。

そして、仲介業者さんと密に連絡を取ること


この3点が非常に重要です。



仲介業者さんは唯一の交渉人です。

融資状況など密に連絡し、相手方を繋ぎとめてもらう様にがんばってもらい

ましょう。


契約金として使う100万円程度の現金は、いつでも用意できるように準備

をしておくこともお勧めします。

「明日契約」となってもあわてないように。


契約日も、売主の都合に合わせた直近の日にしましょう。

たとえ平日でも、物件のためなら半日くらい会社なんて・・・、ねぇ。



後は、売主側の業者さんがどこまで順位を尊重するかを祈ります。


順位を尊重し、仁義を守る業者さんがいる一方、金になるなら早いもの勝ち

の業者さんもいらっしゃいます。



買主が出来ること、それは「スピード」だけですね。


一秒でも早く契約を!!




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