川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2011年11月

■お勧め有料商材

「本屋では手に入らない」石原博光の不動産投資最新ノウハウ集


http://www.infotop.jp/click.php?aid=181756&iid=45174


先日私が購入した商材です。

私の中で、今年No1だったので是非ともご紹介をさせて頂きます。


この商材の良さを一言で言えば、以下の通りです。


※本当の高利回り物件の購入&運営方法を具体的に説明している※


この「具体的に」という部分がミソであり、不動産投資を行う上で、非常に

再現性が高い商材であると思います。



石原さんの投資法は、「地方高利回り物件を高稼働で運用」です。


「2億の物件をフルローンで購入し来月からアーリーリタイア」といった

派手さはありませんが、債務を高速返済しながら、一歩ずつ心とお金の安定

化を図る亀のような投資方法です。


よろしければ如何でしょうか。

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教材についての私の感想が聞きたい方は、ご質問をお待ちしております。

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■本文

まずはスピード命!!

金曜日の午後に出てきた物件ならば、十分に勝機アリです。


土日は金融機関がお休みなので、融資の相談を行う事ができません。

土日に買い付けを入れた人々は、月曜朝から始まる融資選考レースに

横一線で並んでいる状態です。


買い付け順位の差はありますが、あまり問題はありません。


では、この横一線から抜け出す方法は?


融資の回答が早い金融機関に融資を申し込めば良いのです。

融資の回答がもっとも早い金融機関とは・・・?


「住信L&F」です。


なんだ!! ノンバンクかよ!!

と突込みがあるかもしれませんが、最短3日での回答は、これぞという物件

の場合には大きな武器となります。



比較的回答の早いスルガ銀行でも1週間程度、その他の銀行ならばもっと

時間が掛かります。


日本政策金融公庫など論外ですね。

面談をする頃には、もう勝負が付いているでしょう。


これぞという物件の、購入必勝パターンはこんな感じです。


 <必勝パターン>
  
  ・金曜日:物件情報GET

  ・土曜日:物件下調べ   

  ・日曜日:現地確認と買い付け
 
  ・月曜日:朝一で住信L&Fに融資審査申し込み

  ・水曜日:融資内諾

  ・土曜日:契約



「でも、住信L&Fは金利が高いのでは?」


確かに金利は高いし、共同担保は取られるし、完済まで金利交渉も出来ない

ので、出来れば避けたいと考える人も多いでしょう。


だから、住信L&Fから融資内諾が出た後も、別の融資先の交渉は続けるの

です。

住信L&Fはあくまでも「すべり止め」です。


契約締結後、決済までに1ヶ月以上時間が空くことが良くあります。

その間に他の融資先が見つかれば、そちらを使えばよいですね。


もし、見つからなかったら・・・。


あきらめて住信L&Fの融資で物件の購入をしましょう。


そもそも貴方が「これぞ」と思った物件ですよね?



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買い付けを入れたら既に3番手だった。

こんな事よくありますよね。


そもそも「買い付け」とは、「私はこの条件ならば買いますよ」という単な

る意思表示です。

その条件に売主が賛同し、初めて契約に進む事ができます。


つまり、「買い付け」自体には何の法的拘束力ありません。


また、複数の買い手が出た時の為に「買い付け順位」なる物が存在します。

建前上は、1番に買い付けを出した人から順番に、売主との交渉を行う事に

なっていますね。


当然、同じ条件であれば1番に買い付けを入れた人が優先され、見事物件の

購入となるわけです。


が、本当に1番の人から順番の交渉が行われるかと言うと・・・。


そんな業者さんは少数のようです。


では、何が購入の条件か?


「誰が一番早く、確実に金の用意が出来るか」


これだけです。


だから、たとえ買い付けが3番手であっても、他の人よりも早くお金の目処

が付いた事を証明できれば、勝てる可能性は十分にあるのです。


「明日満額で決済可能です」


なんて、現金購入が出来る人は最強ですね。


逆に言えば、自分より上位に自分より高い価格の現金購入者の買い付けが

ある場合には、購入は絶望的と言えます。

(時々キャンセルになる場合もあるので、準備だけはした方が良いですが)



では、どうすれば他の人よりも早く、購入資金を集める事ができるのか?


次回に続きます。



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空室が埋まらない理由。

二つ目は「物言わぬ大家になりすぎている?」という事です。


私は、募集開始からしばらくの間、反響や内見数についてあまり確認せず、

静観する事にしています。


毎週のように「内見数は?」、「反応は?」と大家からやられては、現場の

方には迷惑だと思うからです。


また、募集開始後の反応が悪い場合でも、しばらく様子を見なければ判断が

つかないでしょう。



これまでの募集の際には、開始から2週間程度で状況の確認を行い、

以降2~3週間毎に確認をしていました。


ですが、今回は静観期間が1ヶ月を超え少々長くなってしまいました。

私に緊張感が欠けていたようです。


そろそろ業者さんに状況を確認し、定期的に情報報告を求める時期になって

いると思います。


早速状況の確認をしたところ、家賃について助言を頂きました。

今回はやや強気の家賃設定で望んでいましたが、反応が悪いとの事。

このまま据え置くのも良いが、反応を上げるには少し引き下げが望ましい

との事でした。


そういえば、前回同じ家賃で決めたのは春でしたね。

時期が違えば反応も違うかもしれません。


家賃の引き下げを了承し、再度募集に望んで頂いております。

状況の確認をしてよかったです。


心理学的には、相手に自分の要求を了承してもらった場合には、

「恩返しをしなきゃ」とプレッシャー感じてしまうそうです。


今後の動きに期待をしたいですね。



業者さんにとって、何も言って来ない「物言わぬ大家」は楽なものです。

何も対応をしなくても怒られませんし、プレッシャーも感じずに済みます。


一方、ガミガミと「うるさい大家」は業者さんにとって厄介者です。

皆さんもあれこれうるさいお客さんには、電話するのも嫌になりますよね。



私は人に嫌われたく無いので、ついつい業者さんへの問い合わせを躊躇して

しまう事があります。


でも、「事業主」としてこれでは失格ですね。


これからは隔週くらいのペースで物件の反響や内見数について問い合わせを

行っていこうと考えています。



業者さんも、定期的に問い合わせが来れば、その都度物件の関心度が上がり

「何とかしなくちゃ」とプレッシャーを感じるようになるでしょう。


問い合わせの都度「成果なし」と報告するのも苦しいはずなので、積極的に

動いてくれるかもしれません。



業者さんは大事なパートナーですが、そこはビジネスなので、お互い適度な

緊張感を持っておきたいですね。




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9月、10月に相次いで退去になった1号、2号物件。

1室づつの空室が未だ継続中(涙)。

家賃相場はこれまでと変わらず(業者さんにも確認済)、地域の需給も

目立った変化はなし。

募集に悪い時期ではありますが、そんな言い訳をしても仕方がありません。


なぜ空室が埋まらないのか?

自分なりにいくつか思い当たる節があります。


1.私の気合が入っていない

2.物言わぬ大家になっている



まず第一は「私の気合」です。


昨年は立て続けにの退去に対し、立て続けに入居者が決まりました。

この小さな成功体験が「こんな簡単に入居者は入るのか」慢心を生んで

しまったようです。


以前は、退去後のリフォーム/クリーニングの終了後、直ぐに現場を確認

し、部屋にPOPを張りウェルカムボックスを設置していました。


ところが、今回はそれをやっておらず・・・。


設置は良いのですが、撤去に行くのがちょっと面倒なので、ついつい先延ば

しにしている内に、空室期間も延びてきてしまいました。


また、ある担当者の方が仰っていましたが、POPやウェルカムボックスを

設置する「大家がんばるの姿」を見ることで、業者さんも「何とかしてあげ

たいな」という気持ちになるそうです。



明確に効果を測定できるわけでもないので、そもそも無駄な行動なのかもし

れません


でも、「気合」とか「がんばる大家の姿を見せる」など、アナログな世界の

行動は、人対人の不動産賃貸業ではとても重要な事だと思っています。



さて、POPをもって早速物件に出発だ!!



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■本文

ここまで2回に渡りお話をしている、東松山で見つけたすごい募集条件の続

きです。


■管理費:7%
■広告費:2ヶ月
■敷金/礼金/仲介手数料:ゼロ
■別途一室当たり月に2000円徴収


で、気になるところは「この特別コースの募集成果」ですね。


業者さんによると「概ね好調」とのことです。

標準コースに比べ入居率は高くなっているそうです。


入居時の初期費用が低い事が、高入居率につながっているとの事でした。


逆にこのプランの募集家賃は、相場よりも少々高めに設定されていました。


業者さんも、大家への負担ばかりではなく、家賃を少し高くすることで努力

をされているようです。



この事から見えてくるのは、やはり「初期費用の安さは大きな武器である」

という点だと思います。


少々家賃が高くても、「初期費用」はそれ以上に重要視されるのですね。

私も自分の物件で感じていた事ですが、改めて気付かされた気がします。



また、厳しいエリアにも関わらず家賃を相場以上で決めていると言うこと

は、「営業マンの腕」によるところも大きいのでしょう。


特別コースを決めれば広告費が倍なので、他の物件よりも気合も入るのかも

しれませんね。


「家賃にもし相場価格があるとすると、上下1割程度であれば決める事が

可能」という話を聞いた事があります。


営業マンの「腕」と「気合の入れ方」次第なのでしょうね。


お客さんに対して実際に対応するのは営業マンです。


大家が現場の方といかに良い関係を作れるのか。


賃貸経営のもっとも重要なところですね。




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