川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2011年12月

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早いもので12月30日。

本業(会社員)も今日で仕事収めです。



今日は今年を振り返って見たいと思います。


2月には、野田市の物件購入に邁進しておりました。

大きな指値が効いて、融資も付いて、「イザ契約」と思った矢先の大震災。


その直後に売主様の気持ちが急変。

結局お話は流れてしまいました。


タラレバになりますが、大震災があと一週間遅ければ、3号物件が買えていましたね。



まぁ、これも運命。

縁が無かったですね。



その後も幾つかの物件調査を行い、結局今年は4件の買い付けを出しました。

内3件は玉砕、1件は越年です。


おかげで頭金がたまって来ましたので、来年はもう少し積極的に物件を探し、
1棟増やしたいなぁと思っています。



既存物件の方は、大きな動きも無く・・・。


と思っていたら、年末にかけてバタバタとトラブル発生。

こちらも越年ですね。



築20年Overの物件は、なかなか一筋縄ではいかないようです。

書籍にも書いてはありましたが、実際に体験しなければ身にしみて分かりませんね。



でも、次の物件も、きっと築古木造でしょう(笑)。

もう少し、築古物件でがんばってみます。



来年はドンナ素敵な物件が私を待っているのでしょう?

楽しみだわぁ。



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コーナンで12/31までシングルレバー水栓の安売りをしています。


型番:PT79RND


こちらがなんと4980円


ハンドルと、蛇口先端がプラスチックの安物ですが、4980円は安いです。

送料を考えたら、ヤフオクで購入するより安いですね。



ちなみに、eショップコーナンでも同じ価格で売っています。


購入代金が5250円以上で送料無料になるので、2個以上購入すれば送料無料ですね。



リフォームに備えて、ちょっと大人買いしようかなぁ。






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業者さんと別れた後は、お約束の「地元業者さんインタビュー」です。



早速最寄り駅前の業者さんに突撃です。

「物件の管理と、近隣の賃貸動向についてお教え頂きたいのですが~」

と、いつもの調子でトーク開始。


30代半ばと思われる、ギラギラした感じの店長さんが相手をしてくれまし

た。



物件の場所を見るなり

「あぁ、あそこですか」

と物件を知っているご様子。


しかし・・・


「この物件は、価格しか勝負ができないネェ」

とのお言葉を頂きました。



家賃を下げれば入るようで、以前は店長さんもこの物件にお客さんを

付けていたそうです。



相場が3万円ならば、2.5万円なら入ると言った感じだそうです。


う~ん、やっぱり立地が悪すぎだなぁ・・・。



駐車場が戸数分無いことは、大きなマイナスポイントではあるが、結局

それも家賃次第だそうです。



「佐倉市最低価格を目指さないと厳しいですね」


との見解でした。



ちなみに、ライバル(1K)物件の傾向としてはこんな感じだそうです。



 ・平均家賃は3万台前半

 ・駐車場は1台5千円程度

 ・駐車場が無い物件は苦戦(大きく家賃を下げる必要あり)

 ・敷金0、礼金1程度が多い

 ・広告費は1カ月

 ・工業団地に勤める人はJR佐倉周辺にしか住まない


なお、管理費は5%でした。


やっぱり東松山よりはましな地域のようですね。




いよいよ最終判断です。


「佐倉市最低価格でも利益が出る」価格で指値を入れて、業者さんに

買い付けを出しました。


結果は・・・?



玉砕



そりゃそうでしょう。

そこまで買いたい物件でもなかったですし納得の結果です。

 

後日、担当の業者さんにお会いする機会があり、この物件が売れたとの

お話をお聞きしました。



私の指値よりも450万円も高い金額で・・・。


佐倉市最低価格を目指すと、表面利回り12%程度何だけどなぁ・・・。


路線化ベースの土地値も、はるかに下なんだけどなぁ・・・。



私はその値段では買えません。



きっと、私なんかよりも大家力のある方なのでしょう。


がんばってほしいですね。




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イザ物件に到着!!



鉄部のさび、経年劣化でまだらになった外壁、コケのある屋根。

築18年相応の「何も手入れしてません」物件でした。


外周を見てみましたが、基礎の亀裂、外壁の亀裂など、重大な問題はなさそ

うです。



次に室内の確認ですが・・・。


これが思ったよりもまともでした。

とりあえず内見は出来るレベルです。


まぁ、何のとりえも無いつまらない部屋でしたが・・・。


床OK、雨漏りあと無し、水OK、建具OK、照明センス悪


残念ながらエアコンはビンテージ物なので、交換した方が良さそうです。

電気コンロも汚いなぁ・・・。


トイレはコンセントありなので、ウォシュレットの設置は簡単ですね。



しかし、高さ1m程のところに、壁を横に走る亀裂を発見!!


よく見ると、反対側の壁にもほぼ同じ場所に亀裂が走っています。


これは何だ??


壁をたたいて確認をすると、亀裂の部分には下地の裏に木がありました。

そこを境に下地が反ってしまったため、クロスに亀裂が入ったようです。


一番日当たりの良い角部屋だったので、そのせいかもしれませんね。



空き室を全部確認しましたが、他に亀裂が出ている部屋はありませんでし

た。




もう一度建物の外から眺めます。



ん?? LPガス物件なのにボンベが無いぞ??



確かに給湯器はLPガス仕様ですが、何処を探しても敷地内にボンベは

ありません。




どうやら初遭遇の、「簡易ガス」供給エリアのようです。


簡易ガスとは、エリア内にガスの貯蔵施設を作り、そこから導管で各戸に

ガスを送るもので、団地や古い造成地で見られるものです。



いつものように、「ガス業者を変えて給湯器無料GET作戦」を考えていま

したが、果たして使えるのかどうか怪しくなってきました。


マイナスポイントですね。



さらに、近隣駐車場も確保できない事が分かりました。



う~ん、厳しい・・・。




とりあえず、現況から25%引きの指値を提示し、買い付けを出さずに

業者さんと別れました。



続く





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今日は有給休暇を取得して、年賀状作りに励んでいました。

子供が出来てからというもの、年賀状の題材はもちろん「我が最愛の息子」。


3歳の男の子ならまだまだかわいいので絵になります(親バカ)。


昨年までは、息子の写真だけの年賀状にしていましたが・・・。



今年の私は少し冷静になって考えました。


「他人の子供を見て相手は喜ぶのか?」




年賀状の相手からすれば、知り合いはもちろん「親」の方です。

だったら、中々会えない「親」の方の写真が見たいのではないでしょうか?



そりゃ、18歳くらいの美人の娘さんが水着でも着ていれば、子供Onlyの写真でも嬉しいですが・・・。

幼稚園児や、小学生を見せられても、「ふ~ん、それで?」ってな感じです。



というわけで、今年は家族の集合写真を使うことにしました。

これなら、「かわいい子供」と、「だんだん劣化している親」の両方を楽しむ事ができるでしょう。



さて、後は大掃除かなぁ・・・。





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