川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2011年12月

今年を振り返って

応援のために押して頂ければ幸いです  ⇒  人気ブログランキングへ



早いもので12月30日。

本業(会社員)も今日で仕事収めです。



今日は今年を振り返って見たいと思います。


2月には、野田市の物件購入に邁進しておりました。

大きな指値が効いて、融資も付いて、「イザ契約」と思った矢先の大震災。


その直後に売主様の気持ちが急変。

結局お話は流れてしまいました。


タラレバになりますが、大震災があと一週間遅ければ、3号物件が買えていましたね。



まぁ、これも運命。

縁が無かったですね。



その後も幾つかの物件調査を行い、結局今年は4件の買い付けを出しました。

内3件は玉砕、1件は越年です。


おかげで頭金がたまって来ましたので、来年はもう少し積極的に物件を探し、
1棟増やしたいなぁと思っています。



既存物件の方は、大きな動きも無く・・・。


と思っていたら、年末にかけてバタバタとトラブル発生。

こちらも越年ですね。



築20年Overの物件は、なかなか一筋縄ではいかないようです。

書籍にも書いてはありましたが、実際に体験しなければ身にしみて分かりませんね。



でも、次の物件も、きっと築古木造でしょう(笑)。

もう少し、築古物件でがんばってみます。



来年はドンナ素敵な物件が私を待っているのでしょう?

楽しみだわぁ。



今回のお話が少しでもお役に立てたなら、ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ



【著者の勝手にお勧めブログ】

僕と投資と樹海の日々


面白いので是非ご覧ください。

シングルレバー水栓が安い

応援のために押して頂ければ幸いです  ⇒  人気ブログランキングへ



コーナンで12/31までシングルレバー水栓の安売りをしています。


型番:PT79RND


こちらがなんと4980円


ハンドルと、蛇口先端がプラスチックの安物ですが、4980円は安いです。

送料を考えたら、ヤフオクで購入するより安いですね。



ちなみに、eショップコーナンでも同じ価格で売っています。


購入代金が5250円以上で送料無料になるので、2個以上購入すれば送料無料ですね。



リフォームに備えて、ちょっと大人買いしようかなぁ。






今回のお話が少しでもお役に立てたなら、ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ



【著者の勝手にお勧めブログ】

僕と投資と樹海の日々


競売の結果についての記事が書かれていました。


面白いので是非ご覧ください。



千葉県佐倉市へ物件調査3

応援のために押して頂ければ幸いです  ⇒  人気ブログランキングへ


業者さんと別れた後は、お約束の「地元業者さんインタビュー」です。



早速最寄り駅前の業者さんに突撃です。

「物件の管理と、近隣の賃貸動向についてお教え頂きたいのですが~」

と、いつもの調子でトーク開始。


30代半ばと思われる、ギラギラした感じの店長さんが相手をしてくれまし

た。



物件の場所を見るなり

「あぁ、あそこですか」

と物件を知っているご様子。


しかし・・・


「この物件は、価格しか勝負ができないネェ」

とのお言葉を頂きました。



家賃を下げれば入るようで、以前は店長さんもこの物件にお客さんを

付けていたそうです。



相場が3万円ならば、2.5万円なら入ると言った感じだそうです。


う~ん、やっぱり立地が悪すぎだなぁ・・・。



駐車場が戸数分無いことは、大きなマイナスポイントではあるが、結局

それも家賃次第だそうです。



「佐倉市最低価格を目指さないと厳しいですね」


との見解でした。



ちなみに、ライバル(1K)物件の傾向としてはこんな感じだそうです。



 ・平均家賃は3万台前半

 ・駐車場は1台5千円程度

 ・駐車場が無い物件は苦戦(大きく家賃を下げる必要あり)

 ・敷金0、礼金1程度が多い

 ・広告費は1カ月

 ・工業団地に勤める人はJR佐倉周辺にしか住まない


なお、管理費は5%でした。


やっぱり東松山よりはましな地域のようですね。




いよいよ最終判断です。


「佐倉市最低価格でも利益が出る」価格で指値を入れて、業者さんに

買い付けを出しました。


結果は・・・?



玉砕



そりゃそうでしょう。

そこまで買いたい物件でもなかったですし納得の結果です。

 

後日、担当の業者さんにお会いする機会があり、この物件が売れたとの

お話をお聞きしました。



私の指値よりも450万円も高い金額で・・・。


佐倉市最低価格を目指すと、表面利回り12%程度何だけどなぁ・・・。


路線化ベースの土地値も、はるかに下なんだけどなぁ・・・。



私はその値段では買えません。



きっと、私なんかよりも大家力のある方なのでしょう。


がんばってほしいですね。




今回のお話が少しでもお役に立てたなら、ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ



【著者の勝手にお勧めブログ】

僕と投資と樹海の日々


競売の結果についての記事が書かれていました。


面白いので是非ご覧ください。

千葉県佐倉市へ物件調査2

応援のために押して頂ければ幸いです  ⇒  人気ブログランキングへ



イザ物件に到着!!



鉄部のさび、経年劣化でまだらになった外壁、コケのある屋根。

築18年相応の「何も手入れしてません」物件でした。


外周を見てみましたが、基礎の亀裂、外壁の亀裂など、重大な問題はなさそ

うです。



次に室内の確認ですが・・・。


これが思ったよりもまともでした。

とりあえず内見は出来るレベルです。


まぁ、何のとりえも無いつまらない部屋でしたが・・・。


床OK、雨漏りあと無し、水OK、建具OK、照明センス悪


残念ながらエアコンはビンテージ物なので、交換した方が良さそうです。

電気コンロも汚いなぁ・・・。


トイレはコンセントありなので、ウォシュレットの設置は簡単ですね。



しかし、高さ1m程のところに、壁を横に走る亀裂を発見!!


よく見ると、反対側の壁にもほぼ同じ場所に亀裂が走っています。


これは何だ??


壁をたたいて確認をすると、亀裂の部分には下地の裏に木がありました。

そこを境に下地が反ってしまったため、クロスに亀裂が入ったようです。


一番日当たりの良い角部屋だったので、そのせいかもしれませんね。



空き室を全部確認しましたが、他に亀裂が出ている部屋はありませんでし

た。




もう一度建物の外から眺めます。



ん?? LPガス物件なのにボンベが無いぞ??



確かに給湯器はLPガス仕様ですが、何処を探しても敷地内にボンベは

ありません。




どうやら初遭遇の、「簡易ガス」供給エリアのようです。


簡易ガスとは、エリア内にガスの貯蔵施設を作り、そこから導管で各戸に

ガスを送るもので、団地や古い造成地で見られるものです。



いつものように、「ガス業者を変えて給湯器無料GET作戦」を考えていま

したが、果たして使えるのかどうか怪しくなってきました。


マイナスポイントですね。



さらに、近隣駐車場も確保できない事が分かりました。



う~ん、厳しい・・・。




とりあえず、現況から25%引きの指値を提示し、買い付けを出さずに

業者さんと別れました。



続く





今回のお話が少しでもお役に立てたなら、ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ



【著者の勝手にお勧めブログ】

僕と投資と樹海の日々


競売の結果についての記事が書かれていました。


面白いので是非ご覧ください。

年賀状を作りました


応援のために、ポチッと押していただければ幸いです ⇒ 人気ブログランキングへ




今日は有給休暇を取得して、年賀状作りに励んでいました。

子供が出来てからというもの、年賀状の題材はもちろん「我が最愛の息子」。


3歳の男の子ならまだまだかわいいので絵になります(親バカ)。


昨年までは、息子の写真だけの年賀状にしていましたが・・・。



今年の私は少し冷静になって考えました。


「他人の子供を見て相手は喜ぶのか?」




年賀状の相手からすれば、知り合いはもちろん「親」の方です。

だったら、中々会えない「親」の方の写真が見たいのではないでしょうか?



そりゃ、18歳くらいの美人の娘さんが水着でも着ていれば、子供Onlyの写真でも嬉しいですが・・・。

幼稚園児や、小学生を見せられても、「ふ~ん、それで?」ってな感じです。



というわけで、今年は家族の集合写真を使うことにしました。

これなら、「かわいい子供」と、「だんだん劣化している親」の両方を楽しむ事ができるでしょう。



さて、後は大掃除かなぁ・・・。





今回のお話が少しでもお役に立てたなら、ポチッとお願いします。

人気ブログランキングへ



【著者の勝手にお勧めブログ】

僕と投資と樹海の日々


面白いので是非ご覧ください。

メルマガ登録
メルマガ登録

川崎大家メルマガへの登録は
こちらからお願いします

人気ブログランキング
ブログ村
お問い合わせ
問い合わせ


質問・相談
お気軽にお送りください

当サイトはリンクフリーです
twitter
不動産業者さん
info_zero
  • ライブドアブログ