川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2012年01月

なぜ?不動産投資なのか7

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さて、すっかり前置きが長くなりましたね。


なぜ、私が不動産投資を行うのか?

それは、これまで、株、FXなど色々な投資に手を出した結果、最も

成功の可能性が高いと思ったからです。


不動産が株やFXよりも勝てる可能性が高いと考える理由。


第一は「他人のノウハウの再現性が高い」事です。



不動産はどうすれば収益が生まれるかご存知ですか?

もちろん「安定して入居者が入る」ことですね。


では、どうすれば安定して入居者は入るのか?

「建物のレベルに応じた適正な賃料」であれば良いのです。


賃料を下げるか、修繕してレベルを上げるか。

戦略は色々あると思います。


で、ココまでにあげた入居付けについて、下記の知識が必要となります。


・賃貸需要の考え方

・適正家賃の調査方法

・建物の維持管理の方法

・管理会社の探し方

etc


これらの知識は、多くの書籍、ブログ、メルマガに書かれています。


そして、時間や場所が変わっても、あまり陳腐化しません。



ガス栓を頼りに近所の類似アパートの入居率を確認する。

homes等ポータルサイトと地場の業者さんに確認する。

修繕の業者さんの探し方。

安くて効果的なリフォームの方法、人気アイテム。



こういう事は、どこでも同じですよね?

再現性もありますよね?



ところが、株の「チャートの見方」とか「注目指標」などは、書籍化される

頃には既に陳腐化している事が多いです。


市場の状態により再現性が見られない事もあります。



この、「他人のノウハウが使える」というところは、不動産投資の大きな

メリットと考えています。

勉強さえすれば、ある一定レベルまで行かれるわけですから。



株やFXは、勉強しても勝てる保証はありません。

(だからと言って、勉強しなければ勝てないと思いますが)


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「本屋では手に入らない」石原博光の不動産投資最新ノウハウ集


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私の中では昨年No1の商材であったためご紹介をさせて頂きます。


この商材の良さを一言で言えば、以下の通りです。


※本当の高利回り物件の購入&運営方法を具体的に説明している※


この「具体的に」という部分がミソであり、不動産投資を行う上で、非常に

再現性が高い商材であると思います。



石原さんの投資法は、「地方高利回り物件を高稼働で運用」です。


「2億の物件をフルローンで購入し来月からアーリーリタイア」といった

派手さはありませんが、債務を高速返済しながら、一歩ずつ心とお金の安定

化を図る亀のような投資方法です。


よろしければ如何でしょうか。

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なぜ?不動産投資なのか6

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結局北海道には2回ほど遠征をしました。


その中で、ある物件に目がとまります。


地下鉄南北線 澄川駅徒歩6分の1DKマンション。

価格は300万円台で、表面利回りで14%程度だったと思います。


今なら絶対に購入しませんね(笑)。



手付け金10万円を振り込み、イザ正式契約へと思いましたが・・・。


ココで冷静さを取り戻しました。

正確には「ビビッた」だけかもしれません。



マンション管理費と管理会社への支払いを考えても、毎月数万のキャッシュ

が出るはずです。

現金購入なので、支払いのリスクはありません。



それでも、当時の私にはなんだか心に引っかかるものがありました。


第一に将来的な需要がなんとなく心配でした。


今にして思えば、需要予測が殆ど出来ていなかったですね。

近隣の業者さんを回ることも、類似物件の入居率を見ることもして

いませんでした。


「駅近だから何とかなるだろう」程度の浅はかな考えでしたね。



第二に運営が心配でした。


管理会社と入居付けは?

修繕は管理会社に丸投げ?

入居率が悪くなったら?


神奈川県在住の私が、たった一部屋のためにそうそう北海道まで行くことは

できません。

メールや電話ではやはり限度があると思います。


第三に自己資金がほぼ無くなる事が心配でした。

この物件に全てをつぎ込んでよいのか??


契約を前にこのような「不安」が大きくなり、結局購入はあきらめました。



まだ私には早すぎたのかもしれませんね。

今にして思えば、自己資金は十分だと思いますが、戦略が間違っていました。



その後、前回までに述べた株式投資に舵を切り、不動産からは5年以上遠ざか

ります。


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なぜ?不動産投資なのか5

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前回まで私のお恥ずかしい投資履歴をご紹介してきました。


「こんなセンスの無い奴は、不動産でも駄目なのでは?」

と思われてしまうかもしれませんね(笑)。

このブログの信憑性も落ちてしまうかも・・・。



では、なぜ私が不動産に目を向けるようになったのか?

それは、名著「金持ち父さん貧乏父さん」の影響です。

この本を読んだ私は、すっかりその気になりました。


でも、不動産投資に参入するためには多額のお金が必要です。

借金はなんとなく怖いです。

当時の私にとって不動産投資は、夢の世界でしかありませんでした。



その後、藤山勇司さんの著書「サラリーマンでも「大家さん」になれる

46の秘訣」に出会いました。



この本は、それまでに無いくらい具体的な記述が多く、なんだか私にも実践

できそうな気がしてきます。

中でも「北海道の中古区分所有」への投資についてはまさに当時の私に

ピッタリ。


300万円程度で参入が可能で、表面利回りも15%程度。

しかも、3点ユニットでは無い、駅近1DK程度の物件も購入可能。


「これなら将来的にも大丈夫かも?」当時の私にはそう見えました。


決断をすれば走り出すのが私の良いところ。

不動産関連の著書を読み漁り、札幌市内の業者さんに片っ端から資料請求。

実際に北海道へ物件調査にも行ってきました。


その後ある物件の購入一歩手前まで行くのですが・・・。


来週に続く。



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なぜ?不動産投資なのか4

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株式投資以外にも色々と手を出した事があります。


FXも少しだけかじりました。

書籍やセミナーではとても簡単そうに見えますが現実は・・・。

甘く無かったです。


書籍では「いかにもパターン通り」のチャートが示されています。

著者は美しく買い/売りをして儲けます。


でも、実際の売買で同じような場面に出くわしても、まったく違う動き

をしてしまいます。



何故でしょう??

色々とやってみましたが、結局わかりません。



文書では伝えられない「感覚」的な何かがあるのだと思っています。

単に私のスキル不足かもしれませんが・・・。



それでも、低レバレッジのスワップ狙いでしたが、南アランドで少し儲け

ることができました。


ただ、FXも安定的に収益を得ることは、私には難しいと思い撤退しました。



その後、ロシア株の私募ファンドを購入して玉砕。

何だか雰囲気だけで購入してしまいまった、私の黒歴史です。



安愚楽牧場も一度だけ購入したことがあります。

5年ほど前なので、破綻する前に逃げ切ることができました。


当時の安愚楽牧場は、初回購入者のために特典付きのコースがありました。

牧場で生産された肉とか、野菜、果物等が特典としてつくのですが・・・、

これが意外と量が多くお得感満載でした。


でも、「たかが数十万で何故こんなにおまけが付くのか?」怪しさも若干感じて

いました。


そのため、購入は一度きりで止めておきました。



また、ラブホテルファンドも一度購入したことがあります。

想定利回り8%で5年間運用と魅力的な反面、怪しさも満載の商品でした。

でも、何だか惹かれるんですよねぇ・・・、こういう怪しいものに・・・。


そこで、「泣ける金額」で試しに購入。

繰上げ償還されてしまったので、1年ちょっとの運用に留まりましたが、

収益を上げることができました。



ただ、先行して販売されていたファンドも次々に繰り上げ償還をされ、

長期的な運用実績が見えてきません。


「これはおかしい」と思い、以降は購入を行っておりません。



最近どうしているかなぁとgoogleで探したら。


http://noload.558110.info/LoveHotel.html


破綻していました(笑)。



私には投資の才能はあまり無さそうですが、危険は何となく察知できるようです。



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なぜ?不動産投資なのか3

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次に多くの資金を使ったのは「中国株」です。


はっきり言って、これは儲かりました。

1999年頃から始め、数年で倍以上になりました。


たまたま購入した時期が良かっただけですが・・・。


1990年代後半の時点では、次々に日本の企業が中国に進出し、

まさに「これから」という空気が非常に色濃かったです。


私は、その「雰囲気」を買っただけです。


あんなに勉強をしても駄目だった日本株に比べ、本を2~3冊読んだ

程度の中国株の方が成果をあげる事ができたのは、なんとも皮肉な結果

です。


結局株は、「市場次第」という事を強く感じました。

市場の大きな流れに逆らうのは、非常に難しいです。


私には、株で安定的に利益を上げることは出来そうもありません。




ちなみに、私は今も株式投資自体は行っています。

TOPIX等のインデックスに連動する投資信託の積立購入です。


「株はインフレ率に対応しうる資産」といわれていますし

(少なくとも今までは)、いつかまた株にカムバックして勝てるように

なるかもしれません。


完全に関係を断ち切ってしまうのは悔しいですしね。




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