川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2012年03月

怪しい物件の調査に行ってきた2

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物件の周辺を歩くと、単身者用の物件もちらほらあります。

入居率を確認すると、8割程度は入っているので、賃貸需要はありそうです。

なぜ入らない??


ますます、物件に対する違和感が大きくなります。


と、近くの不動産屋さんに、物件の募集広告が出ているのを見つけました。

早速突撃インタビューをすることにしました。


すると、入居率低迷の原因はすぐにわかりました。



・家賃が相場より高い

・広告費ゼロ

・現在の管理会社が物件から遠い



分かってしまえば単純ですね。


家賃については、私も事前調査の段階で少々高いことは把握していました。

でも、地場の業者さんはそれ以上の値下げが必要だと仰います。

理由は現状の空室率だそうです。



貴方は、入居率2割のアパートに住みたいですか?

家賃が適正であっても、何となく気持ちが悪いですよね。


地場の業者さんが仰るには、あまりにガラガラのアパートは、それだけで

お客さんに敬遠されるそうです。


業者間でも何となく敬遠されるとか。


だから、相場より安めの募集で、とにかく半分程度埋めることが先決との

アドバイスでした。




次に問題なのが広告費。

今時ゼロって・・・。


「1室決めても4万以下じゃ、だれもお客さんつけないよ」


業者さんの仰るとおりです。


ここは東京都です。

そんな安い仕事をするほど暇な業者はいません。



おまけに管理会社が遠い・・・。

他の業者がソッポを向き、頼みの管理会社は遠すぎて客付けできない。


これでは、いくら部屋を良くしても入居率はあがりません。



逆に言えば、家賃を下げて広告費を1カ月にすれば、埋まるだろうとの事。

そんなの簡単ですよね。



折角気合の入ったリフォームをしているのに、現オーナーはなんともったい

ないことをしているのか!!


意味がわかりません。


私はお買い得な物件と判断し、若干指値を入れて買い付けを出しました。




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怪しい物件の調査に行ってきた1

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浴室問題も落ち着いた3月のある日。

いつもの業者さんから物件を紹介されました。


場所は、なんと東京都。

満室想定利回り16%以上。

ワンルーム8戸。

築25年未満。


もちろん、三宅島とかではありません。


23区ではありませんが、私鉄駅から徒歩圏の立派な都内です。



郊外(田舎?)専門の私がついに東京デビュー?


テンションを上げつつ現場に向かいます。



仲介の業者さんと落ち合い現場に到着。

目の前の物件は・・・。



「予想以上に綺麗だ!!」


外壁はちょっと汚れていますが十分に綺麗です。

基礎のクラック、物件の傾きはなさそうです。

入り口には、真新しいダイヤル錠付きの郵便受け。

敷地内も綺麗です。

各部屋の玄関ドアも新しい物に交換されています。

給湯器も新品に交換済み。


「どうせヨレヨレ物件」と思っていましたが完全に予想外。


部屋に入る前から、現オーナーが手を掛けていることが分かります。


なのに、入居率は25%(2/8)。


物件の程度の良さと、入居率のギャップに、私は違和感を覚えました。



続いて空き部屋の確認です。

外は良くても、室内はボコボコで・・・。



かと思いきや、これがリフォームしたてのピカピカでした。



クロスやフローリング交換はもちろん、扉も交換されています。

ビルトインの電気コンロ、エアコンも新品。

室内洗濯機置き場も増設され、隠れるように扉までついています。

浴槽も3点ユニットから、トイレを別の場所に移動済。

排水が詰まるなんてこともありませんでした(今回は念入りに調査)。



どうみても、5~60万円は掛かっていそうな内容です。



これが一室だけかと思えば違いました。

なんと、空いている6室に対し、全て同じリフォームが行われていました。


現オーナーは気合を入れているようです。

これでなぜ入居が無い?



なんだかとっても怪しい。



事故物件?

オーナーがその筋の方?

入居者にその筋の方がいる?

実は平日になると強烈な悪臭が漂う場所?



何れも違うそうです。



ますます気持ちが悪いです。

これは、空室の原因を確認するため、追加調査が必要ですね。


その旨を仲介業者さんに伝え、買い付けを一旦保留し物件を後にしました。




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Aが勝つオッズが1.6倍、Bが勝つオッズが3.1倍だとして、

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ビックトゥモロウの2012年5月号に掲載

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な・な・なんと!!

私、ついにメディアデビュー!!


月間ビックトゥモロウの5月号に私の記事と、後姿の写真が載りました。


BIG 201205




最初は、ライターの方から直接メールがきました。

「新手の詐欺か?」

とちょっと疑いましたが、まぁ面白そうなので取材を快諾。


後日、近くの喫茶店で一時間程度、不動産投資を始めたキッカケ、収益、

投資スタイル等についてインタビューを受けました。



インタビューの後、人気の無い路地へ連れ込まれます。

「あわゎ・・・、やっぱり新手の詐欺か?」


実はこれ、写真撮影のためです。

偶然通りかかった人は、かなり怪しかったと思います。


人気の無い路地で、オッサン(私)の後姿を、もう一方のオッサン(ライター

さん)が、一生懸命撮影しているのですから・・・。


知り合いに見られなくて良かったです(笑)。



その後、ゲラ(雑誌の下書き)が出来上がったところで私が内容を確認。



そして、本当に雑誌に私の記事が載っていました。

拍子抜けするほど小さな記事ですが、ちょっと感動。

おまけにちょっとした謝礼も頂けてさらに感動(泣)。


ちなみに、私が取材対象になったわけは、私のブログだそうです。


こんなマイナーブログまで確認するとは・・・。

ライターさんも大変なお仕事ですね。



不動産関係のブログは沢山ありますが、著者への連絡手段が書かれているも

のが少なく、取材対象を探すのは意外と大変だとか。


メールアドレスを載せていて良かったです。



ブログをやっていて、雑誌の取材を受けて見たい方。

フリーメールでよいので、メールアドレスを載せておくことをお勧めします。


ビックトゥモロウ5月号、良かったら見てやってください。

kumanomi365のハンドルネームで出ています。



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言ってはいけない

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排水問題が発生している部屋を、業者さんと訪ねた時のことでした。


既に1カ月近くお風呂が使えなくなり、怒り心頭の入居者さん。


それでも、状況についてお話をして頂けます。

業者さんが実際に来て、問題解決に向けて進んでいる事を実感して頂いた

ためかもしれません。


場の雰囲気も少し和らいできます。



そんな時、業者さんのある一言により、一瞬にして場が凍りつきます。



「お風呂に何か流しませんでしたか?」




あちゃ~、言っちゃった~。

私も少しだけ気になっていましたが、それお言っちゃぁおしまいよ。




おそらく業者さんにもまったく悪気は無かったと思います。

むしろ必要な質問かもしれません。

私も気持ちは良く分かります。



私はシステムエンジニアという仕事をしています。

システムに問題が発生したときに、ユーザーの使い方がまずいケースが多々

あります。

そして、ユーザーはよく嘘をつきます。


「特に何もしていません」と。



ちなみに入居者さんの回答も「何もしていません」でした。


その後の入居者さんは明らかに不機嫌に・・・。



後日訪れた管理会社の方、そして私にも「何なのあの人は!!」とご立腹

でしたので、よほど腹が立ったのでしょう。



そりゃそうですよね。


勝手に風呂が詰まり、一ヶ月以上なおらず、おまけに犯人扱いですから。



このような些細なところから、問題が大きく拗れてしまう危険もあります。

軽く考えられませんね。



では、どうすればよかったのか?



これは難しいです。


ただ、私なら、よほどの証拠が無い限り、疑うような質問はしないようにして
います。



ちなみに、システムの場合には、「ログ」という証拠を確認した上で確認を

するようにしています。




不動産投資は人相手。

相手を確認し、時に発言にも気を使わなければなりません。



それが面倒な場合は。

費用は高くても、プロ(管理会社さん)に丸投げするしかないですね。


ちゃんと動いてくれるかどうかの見極めは、重要ではありますが・・・。



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瑕疵担保責任

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今回の排水問題について、読者の方からご質問を頂きました。


【質問】

 排水の逆流に対して、瑕疵担保責任を問うことは出来ないのか?



瑕疵とは、「隠れた傷や欠損」のことを言います。

つまり、買主が通常の方法では知ることの出来ない問題です。


「排水が逆流している」ことは、風呂を壊さなければ分かりませんので、

この問題自体は「瑕疵」になる可能性があります。



しかし、中古物件の場合には、契約書に「瑕疵担保免責」と書かれている事

が多いです。


そもそも中古の物件には、何らかの不具合はあって当然という前提にたって

いるからです。



ちなみに、横須賀の物件も「瑕疵担保免責」となっています。



ただし、売主が瑕疵を認識していて、それを隠して売却した場合には、その

責めを売主に求める事ができます。


まぁ、「売主が瑕疵をしていた」事を、どうやって証明すればよいのかわか

りませんが・・・。

入居者や管理会社の証言を証拠にするのですかね?



以上は売主が個人の場合です。



法人が不動産業者の場合は、「瑕疵担保免責」という契約条項自体が無効で

す。


引渡し日から最低2年間は、瑕疵に関する責任が発生します。


なお、契約時に瑕疵担保期間の明記が無い場合には、「買主が瑕疵を発見し

てから1年間責任を負う」事になります。



つまり、今回のケースでは、私は個人の売主から物件を購入したため、瑕疵

担保を求める事はできません。


また、購入時には浴室は正常に使用できており、売主が逆流を知ることは難

しく、売主に責任を求めることは出来ないでしょう。




引渡し後2年以内の問題発覚であったので、もし売主が不動産業者ならば、

瑕疵として請求できたかもしれませんね。




ご質問はドシドシ受付中です。

お気軽にお申し付けください。




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