川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2012年04月

物件取得よりも嬉しいこと

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最近、物件取得よりも嬉しいことがありました。


それは・・・。



第二子誕生!!



先日、私の長女となる、可愛い女の子が産まれました。

いや~、めでたい。



物件が増えるのも嬉ですが、やはり、家族が増える方が何十倍も嬉しいですね。



それにしても、女の子か・・・。


小学生くらいになったら、「パパ臭い」とか「洗濯物別にして」とか言われるのかなぁ・・・。

そのうち彼氏ができて、いつかは嫁に行き・・・。
(行かないのも困りますが)

寂しいですねぇ。



私は決意しました。

彼氏が結婚の挨拶に来たときには、必ずこう言ってやります。


「貴様に大事な娘はやれん!!」



もちろん、口だけの冗談ですが、相手を一瞬びっくりさせてやりたいのです。

それが、親父のせめてもの抵抗かな。

管理委託物件を一般媒介する方法1

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越生の管理会社見直しですが、もう一歩進めて、募集について根本から考え

るきっかけにもなります。



現在の私の課題は「募集がイマイチ」であるということです。


募集を強化したいのであれば、管理会社を変えなくても対応は可能です。

自分で沢山の仲介業者に、物件を紹介すればよいのです。



でも、これは管理会社がとても嫌がります。

理由は以下の通りです。


1.他社が決めた場合、自社の手数料収入が減る

2.責任範囲が不明確になりいろいろ面倒。


実は、越生の管理会社に対して、大家による仲介業者営業を提案した事があ

りますが、「2」を理由に頑なに拒否されてしまいました。

このような面倒な点があるそうです。



・入居者審査の責任範囲の取り決め


内見と契約を仲介業者が行います。

入居者について仲介業者が問題なしと判断しても、入居後の問題については、

管理会社が責められます。



・賃貸契約書の取り決め

業者により契約書のフォーマットが異なります。

入居者への説明内容が、仲介業者と管理会社で異なる場合、問題となります。


・内見スケジュールのブッキング

複数の仲介業者が勝手に内見をしてしまうと、鉢合わせや、既に決まった部屋

の案内をしてしまいます。

スケジュール管理が面倒です。


・悪徳仲介業者

勝手に募集条件を変えてしまう悪徳仲介業者がいて、後でトラブルになるそ

うです。




このような面倒があるので、あらかじめ信頼のある、顔見知りの業者間でに、

限り他社からの仲介を受けているとの事でした。



半分納得できる内容ですが、半分は単に面倒なだけですよね。

まぁ、ギリギリの人数でやっているので仕方がない面もありますが・・・。



逆に言えば、これらの面倒をクリアーできれば、大家による営業活動も可能

なはずです。


ではどうすればよいか?


次回に続きます。





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■お薦め有料商材


競売王


競売に興味はありませんか?


競売は、市価の2~3割引きで物件の取得が出来る可能性を秘めています。

とても魅力的ですよね?


しかも、入札で一番高い金額を提示した人の勝ち。

不動産のプロと素人が、まったく同じ土俵で戦うことが出来ます。



でも、やり方がまったく分からない・・・。


裁判所? 債務者? 占有屋?

何だか物騒なキーワードも沢山出てきて何だか怖そう・・・。



そんな、競売素人の方にも分かりやすく、「競売の極意」を伝授してくれる

教材です。


現在、私もこの教材を参考に、競売に向けて準備を行っております。



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管理会社の探し方3

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今回、私も下記の基準で管理会社をピックアップしてみました。



スーモ、アットホーム、ホームズの何れかに、自分の物件と同じグレードの

物件情報を掲載している業者。



すると、物件の近隣と、物件から離れたターミナル駅の数社の業者に絞られ

ます。



近隣の業者は、いわゆる町の不動産屋さん。

規模は小さいです。



一方、ターミナル駅の業者は、有名なチェーン店の業者さんで規模はやや大

きめ。



現在の業者は前者です。

それで、この有様。

もう少し客付けに強そうなところを希望です。



また、地方では業者同士の「横のつながり」も気になるところです。

近隣の業者に乗り換えた場合、果たして募集への影響はどの程度なのか?

よくわかりません。


聞いても教えてくれるのかなぁ?



一方、ターミナル駅の業者さんは、物件まで車で20分程度かかります。

わざわざこんな田舎まで、お客さんを案内してくれるのか?

そもそも、商圏が異なり、対象とするお客さん自体が異なっているかもしれ

ません。



でも、近隣の物件をポータルに掲載しているので、客付け需要はあるはず。




う~ん。

困った。



あとは、直接店を訪ね自分の直感かな。

管理メニューの確認と、現在の業者の評判も質問したいと思います。



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管理会社の探し方2

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「管理も募集も丸投げしたいけど、大きな修繕は自分で発注したい」

こんな私は、どのような管理会社さんを探せば良いのでしょうか?


そもそも、「管理」と「募集」のどちらに力点を置きたいのか?


越生の物件については、これまでの実績から、募集に苦戦しています。

なので、現時点では「募集」にもう少し力点を置きたいと考えています。



では、募集に強い業者はどこか?

一つの目安として、「不動産ポータルサイトへの取り組み」について、判断

ができます。


今時、ポータルサイトへの募集情報の掲載は基本ですよね?



国内の、一番の有力サイトは「スーモ」だそうです。

動画や写真も沢山掲載でき、テレビCMによる知名度も高いことから、最も

反響が高いそうです。


しかし、掲載料も一番高いとか・・・。


ちなみに、スーモに掲載されると、自動的にyahoo不動産にも掲載され

ます。



次が、アットホーム、ホームズです。



自分が所有している地域の物件について、上記3つのサイトを検索し、掲載

を行っている業者を探します。

可能な限り、同じグレードの物件で検索を行うのが良いでしょう。



ピックアップされた業者は、ポータルサイトに積極的に取り組んでいる

「やる気のある」業者のはずです。



次に、その業者のホームページがあれば確認しましょう。


まめに更新されていればGood。


更新がされていなかったり、センスの悪いページであれば、ちょっと考えた

方がよいでしょう。



ホームページをまめに更新するような業者であれば、管理委託後にメール

でのやり取りもスムーズに行うことが出来るでしょう。



ここまでピックアップされた業者について、物件からの距離を確認します。

物件までの距離が近い方が良いです。



店舗から近い物件の方が、お客さんを紹介してもらえる確立が高まります。


物件に何かあった時にも、すぐに駆けつけてもらえます。


また、自分が物件に行ったついでに、お店に立ち寄る際にも便利です。



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管理会社の探し方1

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1号物件の管理会社変更を本格的に考え始めました。


とは言え、管理会社なんて何の基準で探せば良いのか?


そもそも、「管理会社に何を求めるか」によって、選ぶ基準も変わると思い

ます。



管理会社の仕事は、「管理業務」と「募集業務」の大きく2つに分かれると

考えています。


【管理業務】

 ・家賃集金、振込み、督促

 ・入居者対応(クレーム、緊急対応窓口)

 ・物件巡回

 ・大家へのアドバイス

 ・退去確認


【募集業務】

 ・募集、賃貸契約、更新契約




管理業務は、物件の管理に関する業務を、大家に代わって行うものであり、

狭い意味での管理会社の仕事です。


自主管理の場合は、大家が行いますね。



募集業務は、管理を依頼すると、必然的に行われる業務です。



理想は、管理業務と募集業務の両方に強い業者さんですね。


しかし、なかなかそうはいきません。



管理については、物件近くの小さな業者さんの方が、小回りが効いて良い事

が多いです。



実際、越生の管理会社さんは、まめに巡回をしてくれたり、無料で電球の交

換をしてくれたりと、非常に小回りが効きます。


ちょっとした修繕であれば、ホームセンターで物品を購入してもらい、実費

程度で作業を行ってくれたりもします。


物件が遠隔地にある場合には、現地エージェントとして大変助かります。




一方、募集については、規模の大きな業者さんの方が、募集力は高いことが

多いです。



掲載費用が高くて有名な、スーモ等の有名ポータルにもバンバン物件を出し

ますし、自社の営業マンも多いので機会損失も少ないです。

お店にも多くのお客さんが来るので、紹介される確立も上がります。


ただ、お客さんを入れる事が中心となっているため、妙なお客さんを付けら

れてしまう事もあるようです。




そもそも、募集は自分で業者を回って行おうとしている場合には、募集業務

は不要ですね。



で、私のスタンスは・・・。


「管理も募集も丸投げしたいけど、大きな修繕は自分で発注したい」


です。


では、どの様に探せばよいのでしょうか?

次回に続きます。



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