川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2012年04月

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越生の1号物件ですが、管理会社が本格的にヤバイかもしれません。


昨日、某ポータルサイトの物件情報を確認したところ、私の物件が見当たり

ません。


???


他のサイトも確認します。

???


やっぱり無い。



空室の募集情報が、ポータルから消えています。

もちろん、入居者が決まったわけではありません。



これじゃ、絶対に空室は埋まらないよ・・・(泣)。



そういえば、今月の家賃明細が郵送されていないなぁ・・・。


あわてて、銀行の口座を確認します。

幸い、家賃はちゃんと振り込まれていました。



でも、明らかに何かが悪い方に変わりつつあるような気がします。

相変わらず店長の後任は入らず、店舗の営業マンは1名のみ。



こりゃ、本格的に管理会社変更かな。



今は都合により現地に行かれませんが、近々に直接交渉に行こうと

考えています。



どうなっちゃうのかなぁ。



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先日の横須賀物件の退去部屋は、最も日当たりの良いお部屋です。

ほぼ一日中日があたり、真冬でも日中は暖房要らず。

正真正銘の「日当たり良好」部屋です。



退去立会いの時に、部屋の感想について実際に聞いてみました。



確かに、日当たり良好で良かったそうですが、夏はエアコンも効かないくら

い熱かったそうです。

2.2KWのエアコンでは力不足だったようです。



そういえばこの方、昼間でも雨戸を閉めていました。

怪しい人だなぁと思っていましたが、夏は暑いので雨戸を閉めていたそうで

す。



幸い退去の理由にはなりませんでしたが、日当たりが良すぎる部屋と言うの

も考え物ですね。



何か対策は無いものだろうか・・・。



断熱塗料というもがもありますが、高すぎますね。


現実的にはこのあたりの対応でしょうか。


・扇風機をサービスする

・遮光カーテンをサービスする

・エアコンをパワーUPする



まずは数千円の扇風機をプレゼントし、エアコンが壊れたら一回り大きなも

のに交換しようかなぁ。


エアコンを大きくすると電気代が上がりますが、入居者さんにとってはどち

らが良いのでしょうね?



しかしこの日当たり、何かに利用できないものだろうか?

太陽光パネルを屋根に置いたら、かなり効率的に発電できるはず。

全て売電すれば意外と早く元が取れるのでは?


ちょっと考えてみようかな。




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横須賀の退去部屋には、6畳の和室があります。

畳は、2年前に新しくしたものなので、表面のほつれ等の傷みはありません

が、すっかり日焼けして黄色くなっています。


次の入居時には当然表替えをし、新品の畳を用意するものだと思っていまし

たが、そうでもないようです。



退去立会いを行った際に、同行した管理会社さんの方に、こういわれました。


新品の畳で入居した場合には、退去時に畳の表替え費用が発生する。


そのため、わざと古い畳の状態で入居して、その費用を浮かせたい方も多く

いる。



なるほど、そうなんですね。

畳の部屋の人気が無い理由の一端は、退去時の費用負担にもあるようです。



でも、あの新品の畳の匂いは、内見時の大きなプラスポイントのはずです。

良い匂いですよね。

あの匂いを嗅ぐと「あぁ~、新生活が始まるなぁ」と感じるものです。


これって、私だけの感覚でしょうか?



6畳の畳表替えの料金は、1.8万円程度です。


2年間住んで頂く事を考えれば、1カ月700円程度の計算。

それほど大きな負担とも思えません。


新品の畳を入れて、退去時の表替え負担を無しにすれば、入居者にとって

プラスのはずですよね。



ちなみに、私はいつもこちらの業者さんに願いをしています。

http://www.yutakatatami.co.jp/



さて、今回はどうしようかなぁ・・・。


わざわざ畳を新品にしなくても、入居者が決まるような気もするし・・・。


今のところ、内見者の希望を聞いて、新品を入れるか、あるいはそのままに

するか対応を行うことにしています。




ちなみに、我が家の畳と嫁はどちらも7年もの。

表面のほつれが出てきたので、そろそろ交換したいです。

(もちろん畳の方です)



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先日の嵐で、横須賀物件の隣の廃墟の軒先が崩れかけました。

腐っていた軒先が暴風で外れ、現在は立ち木に引っかかっている状態です
(写真参照)。


arashi_0403



写真左側が、私の物件です。



放置するのは危ないので、対策を取ることに。

しかし、ここで問題が・・・。


「連絡先がわからん」



そうです、対象のお宅は築うん十年の廃墟、誰も住んでいません。

表札もありません。



かといって、私が勝手に軒先を壊すわけにもいきません。

私が撤去費用を負担するのは嫌ですし・・・。



そこで、廃墟所有者の連絡先探しから始めました。


まずはネットで登記簿を取り寄せ、所有者と住所を確認。

http://www1.touki.or.jp/



次に、104に電話をして、所有者の電話番号を確認します。


もし、電話帳への登録が無ければ、この時点でアウト。

手紙を送るしかありません。

ドキドキしながら問い合わせると、運良く電話番号が分かりました。



廃墟の所有者に電話をして状況を説明、早期の対応を依頼しました。

ふぅ、これで一安心。


不動産賃貸業は、本当にいろいろなことがありますね。



今回の一件で、一つ課題も見つかりました。


「隣家の問題は誰も教えてくれない」


という事です。



嵐の後、管理会社の方が巡回をしてくれました。

その際に、私の物件の門が壊れていたので、報告を頂きました。


しかし、隣家の軒先が崩れかかっている件の報告はありませんでした。



巡回の後に崩れた可能性もありますが、まだ私の敷地への被害が無いため

報告が無かったのかもしれません。


また、隔週で便利屋さんに清掃の依頼をしていますが、その方からも報告は

ありませんでした。



入居者の方も、まだ問題があるとは思わないレベルなのかもしれません。



やはり、「何か具体的な問題」が起こらなければ、誰も教えてくれないので

しょうか。



それでは遅いような気もしますが・・・。



やはり、自宅近くに物件を購入し、時々大家が見に行くのが王道なのでしょう
ね。


難しい問題です。




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横須賀物件から更新のご連絡がきました。

やった~!!

更新料Getです。



4戸のアパートで、2部屋空きは精神的にも悪いので、ホッと一安心。


まぁ、横須賀物件は入居率50%でも、ローン持ち出しは発生しないので大

丈夫ですが・・・。



思えば2年前。

その時2部屋が空いていました。


4月に入り1部屋が決まり、その方の紹介でもう1部屋も決まりそうになり

ましたが、家賃の1割引き下げを求められました。



当時の私は大家業に参入したばかりで、2部屋空きに少々焦りを感じていま

した。

また、初めてレバレジをかけて購入したのが、この横須賀の物件であり、

余計に焦っていたのかもしれません。



私は家賃の1割引き下げを飲み、入居をして頂きました。

家賃1割減よりも、とにかく空室を埋める事を優先したわけです。



そして、2年後。

先に決まった部屋は退去となり、家賃を1割下げた部屋だけが更新されまし

た。

逆が良かったなぁ・・・。



その後の経験で、元の家賃でも入居者は確実に付く事が分かっています。

この部屋の家賃は安すぎるのです。

適正家賃に戻せば、収益が上向きます。

ちょっと惜しいなぁ・・・。



でも、家賃が安いから更新をして頂けたのかもしれませんね。



家賃を下げてとにかく埋めるか。

家賃は維持して時間をかけて埋めるか。



安易に値下げをすると、長期間にわたって収益は下がります。

でも、下がったなりに物件は安定するのかもしれません。


不動産賃貸業は奥が深いです。



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どちらが勝っても、必ず利益が出ています。



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