川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2012年05月

1号物件の管理会社に突撃準備1

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先日、やっと時間が出来たので、空室が続く1号物件の管理会社さんに

突撃してきました。


何を目当てに突撃するか。

事前に頭の中を整理しました。


私が聞きたいことは山ほどあります。

これらの疑問をハッキリさせることが、今回のミッションとなります。



1.営業マンが減ってるけどやる気あんの?

2.最近の物件反響はどうよ?

3.募集はどうやってるの?

4.なぜ決まらないのか?

5.募集情報のおかしい所があるけど?

6.募集条件の認識あってる?

7.メール連絡できなくなったけどどうすりゃいいの?

8.最近明細届くのが遅いけどやる気あんの?



まぁ、電話でも済む話ですが・・・。


ただ、これを全て電話で担当者に聞いたら、相手はどんな気分でしょうか?

詰問されているようで、面白く無いでしょうね。



私だって、出来ればこんなお話はしたくありません。

「うるさい大家だと思われないかな?」

と相手の顔色を気にしてしまいます。


できれば「誰にも嫌われたく無い」のです。



また、お互いに顔が見えないので、微妙なニュアンスも伝わり難く、

双方ストレスが溜まります。


私は、何となく言いにくい話をする場合には、直接会ってお話をするよう

にしています。



しかも、なるべく相手が暇そうな時間を見つけて・・・。

というわけで、突撃は平日の昼頃の時間にしました。


突撃の一週間前に連絡し、アポを取りました。



って、私は何でこんなに気を使っているんだろう?


やっぱりサラリーマンの普段の癖ですかね。



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クレジットカードで固定資産税支払い

本日、1号物件の第一期分の固定資産税を支払ってきました。


もちろん、先日ご照会したファミマTカードを使って・・・。


5月に入ってからカードの申込を行いましたが、、ギリギリ5/31の支払

い期限に間に合いました。



第一期分13400円の用紙をファミリーマートの店頭に差出ます。

次に、クレジットカードを差し出し、ピッと終了。

一応、1万円以上のクレジット利用になるので、サインをします。

最後に、領収書に判子を押して、返してもらいます。


以上、納税終了。

なんだかあっけないですね。

普通の買い物とまったく同じです。


レシートを確認すると、Tポイントが67ポイント貯まりました。


うん??

何か少ないぞ??


よく確認したら、公共料金のクレジットカード払いでは、200円毎に

1ポイントしか付かないそうです。


なんだ、還元率はたったの0.5%って事か・・・。

よく読んでいなかったなぁ・・・。



気になったので、改めてカード利用ガイドを読み返します。

すると、ファミマTカードには重大な落とし穴がありました。


「初期設定ではリボ払いです」

そして、支払方法が「店頭払い」になっています。



なんだと~~!!



これでは、クレジットの支払いのために、いちいちファミマに行かなければ

なりません。


しかも、リボ払いなので、支払いに手数料までかかるおまけ付き・・・。



何だか、悪意を感じる初期設定ですね(怒)。



なお、カード発行後、支払い方法を「口座引き落とし」にする事が可能で

す。

口座引き落としに変更すれば、リボ払いをやめること(毎回一括払い)も

可能です。



ただ、ネットから書面を申請し、提出が必要だそうです。

何でネットから出来ないんだよ!!

あ~、メンドクセ~~。


早速、書面を申請しました。



と、ちょっとした落とし穴にはまってしまいましたが、確かにクレジット

カード払いは楽だと感じました。


そして、わずかながらTポイントも貯まる。



Tポイントは、1年以上ポイントの追加/消費が無いと無効になります。

つまり、4半期毎に固定資産税を払い続ける限り、無効になりません。

実質「永久不滅」という事ですね。



やっぱり、ファミマTカード。

良いかもしれない。


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金利見直しが難しいケース

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銀行はなぜ金利の見直しに応じるか?

大きく2つのケースがあります。


1.顧客のデフォルト回避

2.顧客サービス



1の顧客デフォルト回避。

これは、「返済を緩やかにしてでも、何とか完済を目指す」銀行側の苦肉の

策です。

「融資先が潰れて取りっぱぐれるよりはマシ」という事ですね。



で、私の場合はもちろん2のケース。

「多少金利を下げても、継続してお付き合いしたい」という銀行側の

サービスです。



銀行は「融資」で儲けています。

0.02%で預金を集め、それを4.5%で貸して利ざやを稼ぐ。

だから、「貸すのが仕事」です。



では、貸し出し先がいなくなったらどうでしょう?

商売上がったりですね。



まじめに返済してくれる融資先は、是が非でも離したくないもの。

他行に借換えなんてされた日には・・・。

本部から大目玉です。



と、言うわけで、融資先に逃げられたくないので、金利を見直し、サービス

してくれるわけです。



逆に言えば、逃げられる心配の無い客は、金利など見直す必要はありません。


例えば、RC一棟買いをしたサラリーマンが、1億の融資を受けていたとし

ます。


融資額が1億円と高額なので、繰上げ返済が出来るとは思えません。

また、他行への借換えも難しいでしょう。



こんなお客さんは、「逃げる心配の無い客」です。

引きとめなどしなくても、どうせ逃げられません。


多少の金利交渉は出来るかもしれませんが、あまり下がらないそうです。



一方、数千万円レベルの債務であれば、繰上げ返済の可能性がありますし、

他行への借換えも容易です。


「逃げる心配のある客」ですね。


このように、「身軽な客」は、金利交渉もし易いそうです。



なるほど、言われてみれば御もっともなお話でした。



では、数千万の融資が3本くらいで、総額億近い融資額はどうなりますか?


残念ながら、担当者に聞くのを忘れてしまいました。



でも、これまでの話の論理から行くと・・・。

1本の高額融資よりも、金利交渉はし易いのかもしれませんね。



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金利引下げ交渉4

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融資から1年で、金利の引き下げに成功しました。

とは言え、まだ金利は3.7%。

まだ、高いですよね。


スルガ銀行の場合には、金利の見直しは1年に一度だけだそうです。

もう一段の引き下げは、来年以降に持ち込しですね。



で、何をするか?

それとなく担当の方に聞いて見ました。



銀行は「融資先のリスクに応じた金利」を設定します。


「コイツのリスクは低いな」


と思って頂けるようにする事が、さらなる金利見直しへの道だそうです。



残念ながら、銀行に信用してもらうための方策に裏技はありません。

「口座にどれだけ多額の現金を積むか」

結局はこれしかありません。



・返済実績をさらに積む

・預金をさらに増やす

・定期預金の上乗せ


等を地道に続けるしかないようです。




また、親密な取引をしてくれる「優良顧客」は逃したくないそうです。

だから、「逃した魚は大きいぞ」と思わせることも必要です。



「親密な取引」とは何でしょう?



給与振込み、公共料金引き落とし?

それも、親密な取引の一つです。

特に、「給与振込み」はポイントが高いです。



有料会費のクレジットカードの作成、保険の加入、投資信託購入等?


顧客にとってハードルの高いこれらの商品は、銀行に「手数料収入」が

継続的に発生するので、より親密度の高い取引になります。



担当者さんから、それとなく勧められた場合には、協力してあげると良いで

しょう。


彼らも、「ノルマ」があっていろいろ大変そうですから・・・。




では、具体的に取っている私のアクションは何か?

まずは定期預金の増額を行いました。

その他は・・・、ナイショです。



次回金利見直しに向け、「より親密なお付き合い」したいと思います。



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金利引下げ交渉3

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初回面談から2週間後、担当者から電話が来ました。


気になる結果は???



(銀)「見直しの件、大丈夫そうです」



よっしゃ~~!!!


声には出しませんが大きくガッツポーズ。


で、金利は何処まで下がるのさ?


(銀)「つきましては、ご説明のため次回のスケジュールを・・・」



なんだ、お預けかい。

もう、焦らすんだからぁ・・・。



というわけで、数日後に第二回面談をスケジュールしました。


そして、面談の日。

いきなり、2枚の紙切れを見せられました。



1枚目は、現状の金利の返済予定表。

2枚目が見直し後の返済予定表。



金利欄を見てみると・・・。


おぉ、3.7%って書いてある!!


私の言い値の3.9%より低いじゃん。



(銀)「ふっかけたら、通っちゃいました」


だそうです。


担当者さん、がんばって頂いたみたいです。

ありがたや、ありがたや。



その後は、見直し後の月々の支払い額と、総額のご説明がありました。

月々の支払いは、3000円程度しか下がりませんが、総額では70万

近く下がります。


結構な額ですね。


新金利の適用は、本決済の後、来月を目処に適用予定となりました。



ちなみに、金利見直しについては、書類の提出等はありません。

抵当権の変更など、登記関係の変更も発生しません。


ただ、見直しの事務手数料として、6千円程度かかるそうです。



このあたりは、各金融機関によって、違いがあるかもしれません。




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