川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2012年07月

アスベスト付き木造の壊し方

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先日のメルマガにてご紹介した、近所のアスベスト付き木造物件。

今週末で取り壊しが終了しました。


「住○林業」の名前と共に、

「解体工事に伴う石綿(アスベスト)除去工事のお知らせ」

という仰々しいタイトルの、お知らせがポストに投函されたのは

1カ月程前のこと。


取り壊しの際の、アスベストの対策として下記が記載されていました。


・散水による湿潤処置

・シート養生による外部への飛散防止処置

・廃材搬出時、袋詰めまたはシート養生処置

・作業者の呼吸用保護具着用


いったい、どのような工事をするのだろうか?

興味津々で、工事の流れを見守りましたが・・・。




物件周辺に足場を組み、普通の養生シートを張ります。

その後、瓦屋根を手で外します。

普通の瓦(非スレート瓦)なので、ココにはアスベストはありません。


そして、いよいよ本体取り壊し。

飛散防止のために手壊しかと思いきや・・・。



「普通に重機でバリバリ壊しました」



一応水道ホースで、水はかけながらやっていましたが・・・。

お陰で、騒音と、ホコリ臭さに悩まされました。

このホコリにアスベストが混ざっているのでは??



また、猛暑日だったせいか、作業員もマスクをつけているようには

みえませんでした。


最後に、解体した瓦礫を袋に詰め、トラックで運んで終了。



結局、普通の建物解体と同じでしたね。

あの「袋詰め」の手間が、多少価格に乗せられるのかもしれません。

それでも、解体費用が割高になるようには見えません。



実際に請求している費用は知りませんが・・・。



「固形アスベスト」を含む建物の解体については、それほど気にしなくても

大丈夫なのかなぁ?




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小林大祐さんのセミナーに行ってきた

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7月28日に、満室経営実践会の代表、小林大祐さんのセミナーに

行って来ました。



【セミナータイトル】

「あなたはまだ無駄なコストを払い続けますか?

 部材調達価格を大幅削減する為の調達戦略セミナー

 ユニットバス、給湯器、衛生陶器編 」



参加費用は3万円以上!!

私がこれまでに出席したセミナーのなかで、最も高額なものです。



「果たしてどんなセミナーか?」と期待半分、心配半分でしたが、出席して

ビックリ、とんでもないセミナーでした。


まず、内容が実践的過ぎます。



例えば、ユニットバス業界の構造をご存知でしょうか?

メーカーがいて、代理店がいて、工務店がいて・・・。

階層構造になっていそうな事は、何となく想像できますよね?



では、それぞれの階層に、定価からどの程度の割引率で商品が卸されて

いるか分かりますか??


私は知りませんでした。


これが分かると、根拠のある指値を工務店に行う事ができ、ボラれる事が

なくなります。




ユニットバスのメーカーは、INAXとTOTOだけではありません。

誰もが知っている、ある有名メーカーも作っています。

しかも、格安、品物はGOOD!!。


でも、工務店に「一番安いユニットバスを頼む」と言っても、その製品は

絶対に出てきません。


せいぜい、「うちはTOTOを定価の半値で仕入れられます」と言われるの

がオチです。

これ、ぜんぜん安くありませんよ!!

(まぁ、TOTO製にしては、良心的な水準のようですが)



自分で、商品の指定をして、その商品で施工する工務店を見つけなければ

コストは下がりません。



等々、実践的なノウハウと、綿密な調査に裏打ちされたデータが、次々に

出てきます。


あっという間の4時間でした。


あぁ・・・、半年前にこのセミナーに出会っていれば・・・。

年初の浴室問題も、もう少しうまく出来たでしょう。



すっかり信者になってしまい、他のセミナーDVD(5万円)を、その場で

予約してしまいました。



「1室からでも出来る!見積もり330万円を60万円に!

利回り20%を達成する修繕コスト大幅削減ノウハウ公開」


という、リフォームの基礎ともいえるセミナーです。



築古物件は、修繕費用との戦いです。

ここは、しっかりと理論武装をしていきたいと思っています。


これは、物件を持ってみて、初めて分かることです。

以前なら、ポンと5万円は出せません。

しかし、今ならこの5万円が、将来何十万円もの経費削減につながる事が

よく分かります。


やはり、継続的な「知識のインプット」は必要だと思います。




最後に、セミナー中、印象に残った言葉を書きます。


『業者はトランプと同じ、当りが出るまで引きつつける事』


コスト削減のノウハウは分かりましたが、実行可能な業者を見つける事が

難しいのだと思います。



電話は面倒ですし、意外に時間もかかり、時には罵声を浴びせられ・・・。


「折角の土曜日に、俺は何をしているんだ」


と心が折れそうになる、サラリーマン大家も多いでしょう。

私も、そんな経験をした事があります。


でも、あきらめちゃダメですね。

時間を味方につけ、粘り強く探す必要があります。


そのためにも、「故障後の緊急対応」を避け、「余裕を持った故障前対応」

が重要ですね。




3万円出しても惜しくない、すばらしいセミナーでした。

懇親会に行かれなかった事が、悔やまれてなりません。




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空室の鍵管理の方法

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空室の鍵管理はどうしていますか?


鍵を管理会社に預けているそこの貴方!!

それは、最悪の方法です。


部屋の客付けは、管理会社以外の業者さんも行う事があります。

内見の都度、管理会社に鍵を取りに行くのは面倒ですよね。

しかも、内見が終われば返しに行かなければなりません。


営業さんはとても嫌がります。


「あの物件は、鍵を取りに行くのが面倒だな」と思われたら、

営業さんの「頭の中のご紹介リスト」から外されてしまいます。



鍵は、「現地に置いておく」事が鉄則です。

重要なのでもう一度言います。


「空室の鍵は現地に置いておく」



当然、私の物件は、鍵を現地に置いてあります。

しかし、その方法がちょっとマズかった。



なんと、鍵に紐を付け、玄関の郵便受けに落としておくだけ。


確かに外見上は、鍵の在り処が分かりません。

もし、誰かが玄関の郵便受けを開き、紐を引っ張りあげると・・・。

その気になれば、誰でも部屋に入れます(笑)。



どう考えても、危ないですよね!?

入室され、火でもつけられたらどうなるでしょう?

誰が責任取るの??


管理会社さん、やってくれます。


そのまま放置するわけには行かないので、早速自前のキーボックスを送り、

鍵の保管場所を変えてもらいました。



ちょっと気の利いた管理会社さんだと、自社のキーボックスをつけて

くれるのですがねぇ・・・。


困ったものです。



空室をお持ちの方、鍵の管理方法については、一度確認する事をお勧めしま

す。



なお、キーボックスは、2~3000円程度で売っています。

ちなみに私は、こんなやつを使っています。

日本ロックサービス カギの預かり箱 DS-KB-1




空室、業者さんの工事など、何かと使う機会がありますので、一つくらい

持っておくと良いと思います。


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売却から逆算思考する不動産投資

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岡田のぶゆきさんの著書

『売却から逆算思考する不動産投資』のレビューを書きたいと思います。


家賃収入で悠々自適なセミリタイヤ生活がしたい。

そんな理由で不動産投資を始める方は多いでしょう。


しかし、セミリタイヤに必要な不動産収入は、生活費+物件維持管理費が捻出

出来る程度の額が必要になります。


かなりの物件数が必要になりますね。


地道に時間をかけて物件を増やそうとすると、初期に購入した物件から古くなり、

維持管理費が増加し、物件取得のスピードが遅くなります。


結局、いつまでたってもセミリタイヤなどできません。



それよりも、ある程度「売却益で儲ける」事を想定し、「売り時」を逃さず売り切った

方が、資産増加のペースは早くなります。


この本は、そんな「売却」に焦点を当てた、物件選択方法について書かれた書籍です。



著者の岡田さんは、この考え方で6年という短期間に、20億円規模の物件を所有

するまでに資産を増加させてきました。



この本には、以下の事が実例を合わせて書かれています。


・物件の売り時

・売却時に高く売買できる物件の見極めかた

・安く買う方法(指値の方法)

・融資を引く方法

・融資先の開拓方法

・高く売る方法



本の中で、私が最も印象に残った部分は以下の一文です。


>良い物件とは「相場より安い」物件です。

>相場以下、もしくは購入後の加工によって購入時より高く売れる物件を

>購入するから、投資といえるのです。

>相場どおりの価格であれば価値の交換、消費であり、相場より高く買ってしまえば

>浪費です



仰るとおりですね、肝に銘じておきたい言葉です。



この本の残念な点をいくつか書きたいと思います。


著者の岡田のぶゆきさんは、個人投資家というよりも、業者さんです。

そのため、6億の物件の事例なども載せられておりますが、サラリーマン大家にとって

現実的ではありません。

5000万円以下程度の、身近な事例を多く載せてほしかったです。



また、「年間家賃収入2億2000万、資産22億」となっていますが、現在の借り入

れがいくらであるのか書かれておらず、毎月の手残りが不明です。


おそらく、22億以上で売れる(と想定している)物件であると思われますが、万が一

何かが起きた時に、一発で倒れてしまわないか心配です。

大阪中心のようですが、南海トラフ地震が来ても大丈夫なのでしょうか?



「融資特約なしの買い付け」を薦めるのもどうだか・・・。

銀行は、急に融資態度を変える事があり、それこそ先月はOKなのに今月はOUTな

事もありました。

潤沢な事業資金があれば、少々手付けを失っても、次の取引で取り返せますが、

貧乏サラリーマン大家には厳しいハードルだと思います。



それでも、考え方自体は非常に勉強になる書籍です。

物件の売却戦略を考えることは極めて重要です。


不動産初心者の方はもちろん、「築古物件を購入し、ずっと持っている」と寝言を

行っている人(あっ、私だ)も、一度読んでおいた方がよいと思います。



購入して、損はしないでしょう。



なお、7/24~29日までの間、アマゾンキャンペーン中です。


・物件収支明細書・物件概要総合採点表

・売却から逆算分析投資収支一覧表

・岡田のぶゆきさん音声セミナー


購入者に、上記特典があります。



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他人のキャッシュフロー知りたくありませんか?

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「2年で資産3億円!!」

「年間家賃収入1000万円突破!!」



RCで2つくらい物件を購入すると、貴方もこんなキャッチフレーズで

本が出せるかもしれませんね。


でも、本当に知りたいのはココですよね?


「実際、いくら手元に残るのさ?」



物件を所有していると、修繕などで色々なお金が出て行きます。

その金額が適切なのか、気になった事はありませんか?



物件に、年に何度も不具合が発生することがあります。

それは、多すぎるのでしょうか、築年数の割りに妥当でしょうか?

10棟くらい所有していれば、傾向がつかめるかもしれませんが、

少数だと分かりませんよね。



私も、自分の物件の事しか分かりません。

所有する前は、まったくイメージがつかめませんでした。



そこで、下記の有料レポートを購読しています。


満室経営新聞プレミアム



毎月6名の著名な大家さんの月間収支の詳細を、メールで配信してくれる

サービスです。


木造、RC,都心、地方と、配信される物件もバラエティーに富んでおり、

自分の所有物件に近い情報も知ることができます。



私は、実際に物件を購入する前から購読しておりました。



お陰で、「不動産は思ったほど儲からない」事や、「大きな修繕一発で大金

が飛ぶ」事も、実際の数字として理解することができました。


税金の痛さも良く分かります。



他人の収支を覗く機会など、中々ありませんよね。

初心者の私には、大変参考になりました。



なお、満室経営新聞プレミアムでは、収支報告の他、各投資家の月次の行動

記録、コラムなども掲載されております。


購読料は月間1980円。

ちょっと高いですね。

昔は1500円だったのになぁ・・・。



ちなみに、私もメルマガ限定で、月間収支を配信しています。

コチラはもちろん無料です(笑)。



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