川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2012年08月

スーモにはこんな動画が載せられる

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スーモの賃貸物件の紹介ページには、動画を載せる事ができます。


条件検索画面の、こだわり条件の中に、「物件動画付き」という選択肢

があります。

そこにチェックを入れると、動画がある物件が出てきます。

どんなものか、一度ご覧になる事をお勧めします。


この動画は、仲介業者さんにお願いをしても、中々作ってくれません。

写真の掲載と異なり、作成に時間がかかりますし、ある程度のPCスキル

も必要です。


どうするか?


簡単です、「大家が作ってしまいましょう」


大家が動画を作成し、ファイルを保存したCDを担当者に渡せば、

嫌とは言えないでしょう。



とは言え、掲載できる動画の仕様が分からなければ、作成できませんね。


管理会社さんに、動画の仕様を教えて頂きましたので、皆様にシェアしたい

と思います。


【スーモ動画の仕様】

ファイルサイズ:300MB以下

ファイル形式:WMV・MOV・MPG・MPEG・AVI・MP4・FLV・RM・MTS・M2TS

動画の再生時間については、特に規制は無いようです。


動画の内容としては、公序良俗に反しないもの、嘘の無いものであれば

良いようです。



上記のファイル形式のスライドショーを作成するための、フリーソフト

もあります。



また、AVIやMPEGが使えますので、撮った動画そのままでもOKです。

最近のデジカメは、動画機能が付いていますよね。



ご興味のある方、チャレンジしてみては如何でしょうか?




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入居者アンケートの反応

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越生物件は、ペット可に向けて、入居者さんにアンケートを行って

いました。


アンケート自体は、管理会社さんの名前で作成し、投函まで行って

頂きました。


選択肢も、シンプルにしたつもりです。


【質問:ペット可になった場合如何ですか?】

□嬉しい

□どちらでもない

□嫌だ



概ね、こんな感じです。



投函から2週間。

果たしてアンケート結果は・・・?



反応ゼロ(涙)。



予想はしていましたが、ちょっとガッカリです。



以前にも、別件で、私が直接アンケートを試みた事がありました。


切手を貼った返信用封筒を同封し、返信者には薄謝をつける旨を

記載しました。


それでも、反応はゼロ。



失礼ながら、入居者さんの質を物語っていますね。

大家や管理会社からアンケートが来たら、よほど面倒で無い限り

回答すると思うのですが・・・。

私の方が非常識なのかなぁ?

皆さんはどうですか?



ペット可否アンケートについては、後日談があります。


後日、管理会社さんの担当者が、直接物件に出向き、入居者さんとお話

をする機会があったそうです。


その際に、ペットについて聞いたところ・・・

「私は犬が好きだし、特に問題ないですよ」

との事。


3戸中1戸の方ですが、ご快諾と受け取ってよさそうです。


なんだ、心配しすぎたかな?


「アンケートが返らない=ご快諾」と受け取り、ペット可に進んでも

良いかもしれませんね。



現在頂いている、内見予約の結果を待って、対応を考えたいと思います。




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大家営業の反応が出てきた

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越生物件の内見数はこの一年、月に一件あるか無いかという状況が続いてき

ました。


管理会社さん任せではイカンと思い、行動に移したのが5月末。

大家による他業者営業の解禁を勝ち取りました。


他業者には、6月にFAX営業、7月に訪問営業をかけました。

ネット掲載は増えましたが、状況は変わらず。


7~8月中旬までは、内見どころか、反響すらサッパリでした。


しかし、お盆を過ぎて、ようやく動きが出てきました。


なんと、今週は内見が2件!!

しかも、私が営業を行った2社から一件づつです。

やった~!!


自分の力で、販路を開拓した気分です。


成約に繋がるか否かはわかりませんが、確実に一歩前進している

ようです。


ダメだった場合でも、内見時のお客様の反応等を聞くことにより、

次につながりますね。


内見ゼロでは、何も手がかりがつかめず、正直かなり参ってしまいます。


「この地域は需要ゼロで、アパート経営は無理なのか?」

「私はまったく相手にされていないのか?」

「いったい次は何をすればよいのか?」


悪い事ばかり考えてしまい、凹みます。



内見から成約に繋がる確率は、2割程度といわれています。

つまり、5回程度内見を行わなければ、決まらないという事です。


あくまでも、「本命物件」としての内見の数ですが・・・。



よ~し、あと3回。



贅沢は言いません。

せめて年内に何とか決めて欲しいです。



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坂の上のダメ物件

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横須賀市は平地が少なく、とても坂が多い街です。

平成24年現在、人口が約40万人とそれなりに大きな街です。

そのため、僅かな平地だけでは住宅が間に合わず、山にへばりつくように

家が乱立しています。


長い坂道を登らなければならない家が多く、中には道が階段しかないような

家も多いです。

階段では車も入れません。



最近の横須賀市は街の勢いが失われ、人口減が続いております。

そのため、いわゆる「坂道物件」の人気が急激に下落気味です。



先日の管理会社さんとのお話でも、厳しい現実を見せてもらいました。


「駅徒歩5分の戸建賃貸 家賃6.5万円」

築は少々古いですが、なんといっても駅徒歩5分、ペット可。

広さは2LDKだか3DK程度だったはずです。

それなのに家賃は6.5万円。


安くないですか?


でも、この物件、もう1年半も空いているそうです。


なぜか?


「物件までの道が階段のみ」


ココが大きなネックで、1年半も空きが続いているそうです。


5万円程度まで家賃の値下げを検討しているようですが、それでも厳しい

かもという見立てでした。



家賃5万円って・・・。

私のアパートと家賃が変わりませんね。

戸建賃貸の家賃とは思えません。


他にも、坂の上のダメ物件がゴロゴロ・・・。

横須賀市の坂道物件は、やはり厳しい戦いを強いられますね。



横須賀市で、家賃水準を調べると良くわかります。

駅からの距離、築年数、広さが同じような物件でも、家賃の開きが

結構あります。


なぜか?


「坂道物件」か、「平地物件」かによって、家賃に差がでてしまうのです。

同じ町名でも、坂か平地かで差があります。



物件ににとって、坂道という立地は、大きなマイナスポイントになります。

子供の小さなファミリー、高齢者、女性には特に嫌われます。

まして、階段なんて最悪です。



横須賀市の場合には、よほど安くない限り、坂道物件に手を出さない方が

無難ですね。





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スーモの攻略法

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スーモ、アットホーム、ホームズあたりが、不動産賃貸のポータルサイトの

大手御三家でしょうか。


中でも、スーモが反響数ナンバーワンだそうです。

その代わり、掲載料金もナンバーワンです(笑)。


そのスーモですが、皆さんの物件はちゃんと使いこなせているでしょうか?


折角掲載されていても、検索条件漏れのため、効果が半減している事があり

ます。



スーモは物件検索のチェックリストが沢山ありますね。

物件に当てはまるチェックリストが、正しく設定されているか確認する事は

重要です。



実際に私が経験した事です。

フリーレントキャンペーンをしたにも関わらず、スーモのチェックで

「フリーレント」を選択しても、私の物件が漏れていました。


気が付いたのは、1カ月以上経ってから。

大きな機会損失ですね。


原因は管理会社の登録ミスです。

しかし、すぐにチェックをしなかった私にも責任はあります。


物件設備、条件、特典、最寄り駅(スーモは複数登録可能ですね)

のチェックは、一つずつ必ずチェックしましょう。



スーモでは、物件の動画が掲載可能ですね。

掲載が別料金で、作成が面倒な為か、実際に使っている業者さんはまだ少な

いです。


横須賀市の場合、動画がある物件はたったの16件。

横須賀市全体の物件掲載数は2627件でしたから、割合は1%以下ですね。


動画がある物件は、物件一覧のページに赤字でアイコンが表示されます。

これ、物凄く目立ちます。

すごい差別化になります。


目立つアイコンがあれば、押したくなるのが人間の性。

映像を見れば、物件のイメージが沸き、問い合わせに繋がる可能性が

高まります。



というわけで、今回の訪問の際に「物件動画のスーモ掲載」を管理会社に

依頼してみました。



結果はOK。

掲載のための追加料金も、管理会社負担で特に不要との事でした。



動画の作成は私が行います。

といっても、前回の記事でご紹介した、デジタルフォトフレームと同じ

コンテンツになるので、大した手間にはなりません。



実は、管理会社さんでも、以前動画掲載を検討した事があるとか。

やはり、動画掲載には効果があるようです。


その時は、カメラを持って、室内を歩いて回る動画だったそうです。

やってみればわかりますが、これだと画面がグラグラ動いて、見ていて気持

ちが悪くなります。


そのため、お蔵入りになり、そのままだそうです。



スーモに載せる動画は、絶対にスライドショー形式の方が無難です。



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