川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2012年08月

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横須賀の管理会社さんに、店舗でのお客様への営業方法について

聞いてみました。

下記のような流れで、物件のご紹介をするそうです。


【営業手順】

1.反響のあったもの+似たもののマイソクを用意

2.間取り部分を見えるように並べて、お客様に説明

3.お客様の関心のあったもの+αを内見

以上



って、以上かよ!!



管理会社さんは、カラーのオリジナルマイソクを作成しております。

カラーといっても、外観写真と間取り図、売り文句がカラーな程度です。


しかし、主に見せるのは間取り図+設備仕様の部分だけ。


よほどインパクトがある物件でなければ、お客様の印象に残る事はないで

しょう。



管理会社さんの担当者も、その点は認識されておりました。

折角、部屋が綺麗な物件でも、「ここは部屋が綺麗ですよ」と口で説明

するだけ。

これでは、お客様が部屋をイメージする事ができません。



室内写真があれば、説明もしやすくなるそうですが、一室ずつ資料を作る

労力が、管理会社さんにはありません。



では、どうすれば良いか?


「大家が販促グッズを作れば良いのです!!」



実際、どのような販促グッズであれば、店頭で使っていただけるか、

聞いてみました。



物件詳細資料は、A3の二つ折りパンフレットが使い易いそうです。

A3の2つ折りなので、大きさはA4サイズになりますね。

店内のお客さんの目に付くところに置いて、さっと取り出し説明が

し易いとか。



巷の書籍では、よりコンパクトな3つ折パンフレットが良いという

意見もありますね。

これは、店舗の広さに依存するのかもしれません。

あくまでも、私の管理会社さんではA3の二つ折りが使い易いとの

事でした。



デジタルフォトフレームによる、物件写真のスライドショー再生についても

聞いてみました。

物件の各部屋、周辺施設などを、スライドショーをして流します。


これは、まだ誰もやっていないそうです。

管理会社さんの担当者も乗り気でした。



私の労力とお金で試して効果があれば、他の物件でも使えるかもしれません。
いい実験台になりますね。



商談テーブルに置いてスライドショーを常時再生する事により、自然と

お客様の目に入ります。

パンフレットに比べると、よりパッシブな販促ツールになります。



「この物件なんですか?」



とお客様に関心を持って頂ければしめた物。

内見リストの一つに入れられるかもしれません。



実はこの方法、最近読んだ下記の書籍に書いてあった方法です。


金持ち大家さんがこっそり実践している 空室対策のすごい技

(著者:日本不動産コミュニティー)



管理会社訪問の帰り、フラッと横浜のビックカメラに寄り道したら、

LG製の8.4インチデジタルフォトフレームが、10台限定で

4980円で売っていました。



これは運命ですかね?

もちろん即買い(笑)。



ビックカメラに背中を押され、デジタルフォトフレーム作戦を開始すること

になりました。



さて、晴れた日を狙って、物件の写真を撮りに行かなくちゃ。



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先週末、横須賀物件の空室テコ入れのため、管理会社さんを訪問し、

打ち合わせを行ってきました。


メールでは、ちょくちょく連絡を取っていましたが、やはり顔を付きあわせ

てのお話が基本です。


9月からの需要期を控えた今、物件の印象UPのため訪問してきました。


今回の手土産は、お菓子のホームラン王、亀屋万年堂のナボナです。


打ち合わせの内容は、以下の通りです。

およそ1時間程度のお話となりました。



・これまでの反響数、内見数、お断り理由

・内見時の優先順位(当て、中、決めのどれに使った?)

・最近の需要トレンド

・類似物件成約事例

・募集条件についてのご意見

・物件についてのご意見

・ポータルサイト掲載情報についての調整

・大家準備の販促グッズのご相談

・オーナーによる他社訪問の許可

・具体的な他社向け募集依頼内容の確認(何社に、何時、どの様に?)



やはり、6末から7月、8月と、人の動きはパッタリ。

私の物件に限らず、季節柄動きは少ないそうです。


最近の賃貸トレンドは、「駐車場必要」な方の増加でした。

来店者のアンケートからは、ハッキリとその傾向が出ていました。


最近の類似物件の成約事例を見ても、駐車場付きばかりです。


う~ん、これは我が物件には逆風だ。


9月の動向を見て、反応が悪ければ、「駐車場借り上げ」を視野に入れる必

要がありそうです。




物件の家賃、設備については、適切との事。

部屋も綺麗なので、「中~決め物件」として案内する事が多いそうです。

募集条件と、建物自体には問題はなさそうです。



次に、他社への募集依頼については・・・。

やはり、手薄でした(泣)。


具体的な他社への営業活動を聞くと、


「募集開始の際に電話をする程度ですね・・・」


って、まぁ、そんな物ですよね。


個別の物件をフォローできるほど、管理会社は暇じゃありませんから。



そこで私は、「大家による営業活動の解禁」を求めました。

当然の事ながら、管理会社さんは難色を示します。


「契約は管理会社にお願いします、費用はお支払いします」


と言っても、ダメ。


「他業者に怪しげなお客さんを付けられると困る」

という理由を盾に、大家の営業活動自粛を譲りません。



「幾つかの業者さんには、客付け依頼していると仰いましたよね?」

「他社への活動が、あまりできていませんよね?」

「私の物件だけを個別説明する時間は無いでしょ?」

「私は、○○さんのお手伝いがしたいだけです」


と、交渉し、なんとか大家営業権を頂いてまいりました。


まずは、「管理会社さんの友好提携先」を中心に、8月一杯を目処に、

物件説明に回りたいと思います。




よ~し、9月に向けて準備開始じゃ~!!




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昨年の今頃、横須賀市のある物件を見に行きました。

立地がイマイチな上、大規模な修繕が必要だったので、大きく指値を

するも、結果は撃沈。



その後、半年以上売れ残っていましたが、最近意外な場所で再会しました。



なんと、週末に行った、管理会社さんの店頭パンフレットでした。


しかも、「モダンアパートメント」によるリノベーション物件として、見事

に生まれ変わっているではありませんか。




私も、実際にリノベーション前の部屋を内見していたので、その違いに

ビックリ。


流石、おしゃれに大変身しています。



この物件は、2階の廊下と階段が朽ちていて、大規模な修繕が必要でした。

実際に、知り合いの工務店さんと確認をしましたから、間違いありません。

この修繕は50~70万円くらいのはず。


外壁はおそらくそのまま。

塗り替えから日が経っていないので、まぁ大丈夫でしょう。

ただ、軒先に傷みが数箇所ありましたが、修繕したのかなぁ?



内装は、クロスと、CFの張替えをしていますが、和室は畳替えとふすまの

張替え程度。

洗濯パンを設置したようです。



キッチンは20年物のキッチンがそのままです。

洗面台も、昔ながらの水しかでない壁付けのまま交換無し。


「洗面所独立」と言われて、これではお客さんはガッカリしないかな?


テレビドアホンや、ウォシュレットは無し。

トイレのコンセント増設工事を、ついでにやれば良かったのに・・・。


エアコンは新品に変わっていました。



内装には、壁紙とCFで印象を大きく変える他は、最低限の補修に留めてい

るようですね。


修繕にいくら使ったのかなぁ・・・。

200万円前後でしょうか?

モダンアパートメントさんの費用次第ですね。



この物件は全空なので、融資も厳しかったはずです。

公庫融資か、現金か、はたまた地元の信金か?


オーナーは、いったい幾らで購入したのかなぁ・・・。



お洒落な室内を反映してか、家賃はやや強気の設定でした。



でも、この物件、一つ大きな欠点があります。


「敷地内駐車場無し」


昨年私が確認した時には、周辺に開き駐車場があったので、何とか確保

出来るかもしれませんが・・・。



横須賀市の外れの駐車場無し物件は、家賃を低くしなければ厳しい戦いを

強いられます。


部屋の充実度よりも、家賃の低さが重要視されるエリアのはず。



今の家賃で大丈夫なのかなぁ・・・?

全空で収入がありませんが、オーナーは持ちこたえられるのだろうか?


他人事ですが、余計な心配をしてしまします。



モダンアパートメントのHPでは、「空室解消率97.8%」と歌われてい

ます。


モダンアパートメントはやはり強いのか。


それとも、零細大家の私の見立てが正しいのか?



経過は、管理会社さん経由で、確認してみたいとおもいます。




なお、物件のパンフレットがカッコ良かったので、頂いてきました。

内装写真も豊富だったので、自分の物件の参考にしたいと思います。




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「ペット可物件にすると家賃が高くできる」

こう思っている大家が多いそうです。


私も、思っていました。



でもこれ、正しくないようです。



確かに、「新築でペット可」の物件であれば、希少価値があるので、

周辺の新築よりも家賃を高めに設定できるようです。


カリスマ大家のあかちゃんも、やっていますよね・・・。

赤井誠の目指せ!! 資産3億 月収300万



しかし、築20年オーバーの物件が、苦し紛れにペット可にしたような

物件では、家賃を上げる事は厳しいそうです。



そもそも、何らかの理由により、その家賃水準での入居付けが厳しいから、

ペット可にするのです。


地域で唯一のペット可物件であれば別ですが、所詮はイマイチ物件です。


ペットと住めるからと言って、家賃を2割も高く取れる事はないそうです。



逆に言うと、ペット可に変更するために、設備に過剰なお金をかけるべきで

はありません。


家賃の上乗せは期待できませんから、足洗い場、ペットが通れる扉、等々、

ペット専用施設をつける必要はありません。



リードフックや、横張りクロスなど、最低限の設備に留める事が無難です。



横張りクロスにすると、汚れやすい下半分だけを交換すれば良いので、

退去時の張替え面積が減り、安上がりです。


リードフックも、2~3千円程度なのでお手軽です。

玄関に一つ付けておきましょう。


私も犬を飼っていた事がありますが、これがあると便利ですね。




なお、家賃自体は上げない代わりに、敷金はしっかりと2ヶ月分は取る事が

無難です。


「ペットによる損耗は全て入居者負担」という契約を交わす事はもちろん

ですが、その上で敷金は2か月分取っておきましょう。



と、教材や色々なサイトで、ペット可物件について勉強したのですが・・・。

こんなサイトを見つけてしまいました。


日本敷金鑑定士協会


上記サイトによると、

「ペット飼育に関する微細な損傷は、家賃に含まれている」そうです。

だから、柱に多少引っかき傷があっても、敷金負担はなしだとか。


そんな事、誰が決めたんだよ!!



また、ペットの有無に関わらず、退去時の原状回復に関する基準は、通常の

部屋と扱いは同じだそうです。


「臭いが気になる」との大家の指摘には、「臭いを数値化し、基準を出せ」

とやり返すとよいそうです。


恐ろしいですね。



どのような会社かは知りませんが、大家には手強いです。


入居者さんも最近は勉強をしています。

こんなサイトを見て、本気でやり返されたら・・・。



厳しい世の中です。




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突然ですが問題です。


貴方の物件の住民が飼っている犬が、物件敷地内で他人に噛み付く

事件を起こしました。


被害者は、飼い主と、施設責任者である貴方に対して損害賠償を

請求しました。


貴方は賠償金を支払う必要があるでしょうか?



噛み付いた犬は、入居基準を満たした犬です。

入居を認めたのは、大家である貴方です。

貴方が、入居を認めなければ起きなかった問題かもしれません。



しかし・・・。



基本的には、貴方に事件の責任はありません。

あくまでも、犬の管理者は飼い主であり、責任も飼い主に発生します。



ちょっと安心しましたか?


だからと言って、

「じゃぁ、後は当事者同士ご勝手に」

というわけにも行きませんよね。



人に噛み付くことは無くても、犬同士の喧嘩で、相手の飼い犬に怪我をさせ

る事はあるかもしれません。



犬同士の喧嘩と言って、甘く見てはいけません。

万が一、相手の犬を殺してしまった場合、67万円もの賠償を命じる

事例も過去にあります。

(2006年 名古屋にて)




そんな時、金銭面でリスクヘッジとなるのが、「個人賠償責任保険」

です。


個人賠償責任保険は、日常生活の中で偶然の事故により発生した、他人の

物を壊す、他人に怪我をさせる等の、賠償責任をカバーする保険です。


・自転車で走行中、歩行者に怪我をさせた

・買い物をしていて、店の陳列品を壊した

・飼い犬が人を噛んだ


このような、「偶然の事故」に対して、賠償目的で保険金が支払われます。



通常は、火災保険などの特約として入るものです。

掛け金は月に数百円程度で、1億円程度まで保障されます。



比較的低額な保険金なので、ペットを飼育する住民には、火災保険とセット

で加入を義務付けると良いそうです。




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