川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2012年09月

3棟目測量完了

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3棟目物件の測量が完了しました。

物件の購入を行う際には、売主さんの負担で、再測量を行う事があります。

測量の費用は、一般的なアパートでも数十万円かかります。


売主さんにとっては、結構な負担ですよね。


そのため、価格交渉の際に「測量不要」として、売主さんの負担を抑え、

指値交渉の道具として使われる事もあります。



そもそも、測量をしないと何か不都合はあるのか?


現在の登記と、実測面積に大きな違いが無ければ、特に問題はありません。


登記簿に登記されている土地面積を元に、固定資産税は決まります。

銀行の融資の評価額もそうですし、もちろん売買時の評価も登記を元に

しますね。


つまり、「登記された面積=所有者の資産」なわけです。


だからこそ、売買の前に測量を行い、実測と登記の面積が正しい事を

確認し、その上で取引を行う必要があるのです。



まぁ、築20年程度の、普通の整形地に建っている物件ならば、実測値との

違いはまず無いでしょう。


それに、200平米程度の小さな土地ならば、万が一実測値と登記の面積が

違っていても、数平米でしょう。

資産評価としては、大した違いはないはずです。


測量費用分値引きできれば、「測量不要」の引渡しでも、大きな問題は無い

でしょう。



しかし、以下の場合には、測量を行った方が無難です。


・隣地との境界が曖昧

・複数の筆に分かれている

・測量の実施時期が古い(数十年前)



今回の物件の場合には、土地が3筆に分かれていました。

また、3筆の境界を一部発見することができませんでした。

そして、前回の測量が50年も前でした。


そのため、仲介さんとも協議し、測量を行って頂く事にしました。



結果としては、登記簿と実測値との差が、0.5平米。

この程度は測量の誤差の範囲であり、問題ないそうです。



ちなみに、1~2平米異なる場合には、測量の精度に問題があるそうです。

前回或いは今回、どちらかの測量に誤りがあるという事になります。



測量が完了し、売買に向けての準備は着々と進んでいます。

あとは、私の融資が通れば・・・。



銀行様の回答待ちです。



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スーモ動画掲載拒否

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以前、空室対策として用意した、デジタルフォトフレームの設置

を、仲介さんから拒否されたお話をしました。


次なる一手として、スーモ掲載用の動画を作成し、再び仲介さん

に掲載のお願いをしてみました。


しかし・・・。

またしても反応が良くない。



現場の担当営業の方は、意外に乗り気になってくれます。

しかし、イザ掲載となると、中々許可がおりません。

理由は以下の通りです。



・スーモ動画は、5件、10件とまとまった件数単位での登録が必要

・登録自体に結構なお金がかかる

・仲介物件オーナーへの、課金請求の社内フローが無い


つまり、これまでスーモ動画を使っていない業者さんでは、私が第一号

になってしまいます。

私一件のためだけに、まとまった件数分の費用が発生してしまうのです。


具体的な費用についてお教え頂けなかったのですが、数百円レベルではない

ようですね。


「費用については、当方にて負担します」と言っておきましたが、

それでもダメでした。



動画掲載費用の請求方法について、社内のフローが無い事をお断りの

理由にされた業者さんもいました。


自社の管理物件であれば、費用は毎月の管理費から相殺可能です。


しかし、仲介物件の場合はどうでしょう?


「成約時に清算」では、成約しない限り業者の持ち出しになります。


毎月大家が振り込みは?

大家の信用が無ければ、当てになりませんね。

その判断は誰ができますか?


大家から掲載料を前金でもらっては?

その場合、期間の途中で成約したら差額は返金?


そもそも、管理物件と、仲介物件で、請求額は同額でよいのか?



等々、真面目に社内フローを考えると意外と面倒なものです。



結果、「高々一室の募集のために、そんな面倒はかけていられない」

ため、掲載お断りとなったそうです。



う~ん、書籍にはお勧めの方法として書いてありましたが、実際は

うまく行きませんね。


もっと、大口の大家ならば、仲介さんも仕組みを作ってくれるのかな?



せめて、管理会社さんには、掲載のご協力をお願いしたいですね。

現在、社内確認中だそうです。



新しい事を始めれば、その会社の強みになると思うのですが・・・。

動画掲載なんて、5年以内に当たり前の事になるんじゃないかな?



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自己記録更新

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週末、マラソンの10キロレースに出てきました。

なんと自己記録更新!!

3年前の自分に追いつく事ができました。


実は、3年前に走るのを止め、今年春からカムバックしていました。

前回は1年かかって登りつめたタイムに、今回は練習期間半年で

達成できました。


何を変えたのか?

それはトレーニング方法です。


前回はまったくの自己流。

ジョギングメインの、単調な練習でした。


今回はランニング雑誌やネットを頼りに、インターバルトレーニング、

筋トレ、坂路調教(坂道トレーニング)を取り入れ、内容にメリハリを持たせ

ました。


正しいランニングフォームも意識するようになりました。


やはり、方法論を学ぶ事は重要なんですね。

こんなに結果が出るとは、正直いって驚きです。


10キロ40分切りは目前。

よ~し、この調子でがんばるぞ!!



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3棟目契約しちゃいました

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先日見に行った横須賀市の綺麗な物件。

鬼の指値が通ってしまい、先週末に契約しちゃいました(笑)。


物件の紹介をされた時は、まさか契約に至るとは思っていませんでした。


・物件紹介

  ↓

・私が不在のため一週間放置

  ↓

・一週間後に確認するも価格高くお断り

  ↓

・直後に1番手にローン付かず流れる

  ↓

・再び私にお話が

  ↓

・翌日物件確認

  ↓

・鬼の指値

  ↓

・金融機関総当り
(融資目処が付きそうな感触得る)
  ↓

・ご契約


なんというか、「ツボにはまった」という感じです。

良い物件なら、一週間放置した段階でOUTですよね。


情報が出回っていなかった。

早く売りたい売主様。

1番手の契約が流れガックリ。

そこに現れた、購入できそうな(融資が付きそうな)若者。

営業さんの強烈な押し。



うまい条件が重なって、私の元に転がり込んできました。

やはり物件は『縁』ですね。



思えば1年半前、震災の直前でした。

契約の数日前に、売主様にちゃぶ台返しをされた事があります。

あの時は、鬼の指値が通り、融資目処も立ち、イザ契約というところで、

売主様の心が変わり、契約自体が白紙に流れました。

印紙まで買っていたのに・・・。



だから、今回も契約当日までドキドキでした。

1年半前に買った印紙を、今回の契約で使うことができました。

ちょっと、感慨深かったですね。



ただ、まだ安心はできません。

融資がまだ確定していないのです。



実は一行既に回答がありました。

木造のなのに、オーバーローンの評価です。

しかし、融資期間は11年。

融資額を引き下げても、共同担保を入れても、期間だけは変えられない

との事でした。

これではキャッシュフローが厳しく、融資を受ける事はできません。



でも、これだけの評価が出たという事は、もう少し融資期間の長い評価を

出す銀行もあるはずです。


実際、担当者レベルの感触は良い銀行さんもありました。



融資の結果はそろそろ出るはずです。

来週あたりには、決着が付いているでしょう。


たのむ、誰か私にお金を貸して。



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ファミマTカード税金支払い終了

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当ブログでも度々ご紹介をしてきた、ファミマTカードによる

税金の支払いですが、2012年9月31日にて終了してしまう

そうです。


ファミマTカードクレジット払いによる税金類のお支払い終了のご案内


ガックリ。


固定資産税の支払いで、Tポイントをゲットする事が出来なくなって

しまいました。



それにしても、唐突な案内でしたね。

一応、自宅にも葉書でお知らせがきましたが、昨日の事です。


そして、締め切りは来週と言う・・・。


締め切り前に、残りの固定資産税や市税を全て払おうとしましたが、

カード限度額の関係でそれもできません。


もう少し、早く言ってくれれば、調整しながら支払いが可能だっただけに

残念です。


ファミマさん、この対応はちょっとヒドイんじゃない??


ファミマTカード。

残念ながら、短い付き合いでした。



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