川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2012年10月

家賃保障と設備賠償保険

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新規取得の3号物件は、火災保険、地震保険の他、施設賠償保険と、

家賃保障の特約をつけました。


施設賠償は、物件の設備を起因とする問題によって、危害を加えてしまった

際に支払われる保険です。


例えば、「物件の看板が落ちて、人にぶつかり怪我をさせた」等です。



尚、リフォームなどの工事を起因とする問題の場合は、保険対象外です。

「外壁塗装の足場が崩れて怪我」の場合には、工事業者の保険から賄われる

はずです。



小さな木造のアパートですが、何が起こるかわかりません。

「瓦が緩んでいて、何かの拍子に落ちて・・・」。

なんて事が、あるかもしれません。


毎朝、物件の状況を、指差し確認して回るわけにも行かないので、リスクは

保険に転嫁してしまうのが無難です。


ちなみに、施設賠償保険の保険金額は安いです。

19年間一括でも、3.2万円程度。

限度額は1億です。



もう一つ、今回は初めて家賃保障の特約をつけました。


物件が全焼した場合でも、保険金が出るのは数ヶ月先になります。

その間も、債務の返済は待った無しです。


そんな時、家賃保障の特約があれば、契約している保険料の支払いが

すぐに行われます。



私のこれまでの月間の債務支払いは、6万円以下でした。

物件からの収入がなくても、数ヶ月であれば給与所得で賄う事が可能です。


しかし、今回の3号物件の債務により、月間の支払いが約15万円増えて

しまいます。


もし、横須賀市で地震があり、2号、3号共に被災した場合。

2つの物件の月間支払い分は、合計21万円。


給与所得からの補填ではちょっと厳しいですね。

まぁ、埼玉県の1号物件が稼動していれば、問題はありませんが・・・。



最悪の事態を考え、念のため家賃保障の特約を追加しました。


今回は、月間36万円を3ヶ月間支払うもので、19年間一括の保険金額は

約3.4万円。

それほど高くは無い印象です。



保険は何処まで入るべきなのか?

考え出すと、あれも、これもと怖くなり、特約を追加してしまいます。


保険に頼る事も必要ですが、「物件を複数持つ」とか、

「エリアを分散させる」といった、全体としてリスクを軽減させる事も、

不動産賃貸業を行う上では、とても重要な事だと思います。



複数棟を所有するようになり、改めて強く感じるようになりました。



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地震保険にも入りました

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先日、新規取得する3号物件の火災保険について、お話をしました。

3号物件では、地震保険にももちろん加入しております。



横須賀市は、活断層があることで有名です。

横須賀市ホームページ


まぁ、公式発表が無い地域であっても、地震保険は入っていたほうが無難で

あると思います。

火災保険では、地震の被害にお金は出ませんからねぇ・・・



ただ、今回はちょっとした問題があります。

それは、地震保険の保険金額です。


地震保険の限度額は、火災保険金額の半額です(最大5000万円)。



現在所有している2物件は、築古ボロ物件であったため、新価で保険

金額を見積もると、買値を大きく超えておりました。


なぜか?

それは、ほぼ土地値のアパートだからです。



そのため、地震保険であっても、債務を全て返済する事が可能でした。


例えば、2号物件は、債務が1000万円以下です。

しかし、地震保険自体が1000万円であるため、仮に地震で建物が全壊し

ても、債務はチャラにする事ができます。


売値がほぼ土地値の物件であれば、このような事が可能ですね。



ところが、今回の物件は新しいため、建物の価値が高いです。

当然、火災保険での建物評価額と売値の差は少なくなります。


その結果、火災保険の半額が上限の地震保険では、債務の返済は出来なく

なってしまいました。



そもそも、地震保険は、『地震発生後の生活再建』の意味合いが強いもの

であり、物件の再調達が目的ではありません。

あくまでも、『お見舞金』程度として考えなければなりませんね。



じゃぁ、無駄なのか?

いいえ、そんな事はありません。


今回の場合でも、2000万円近い保険金が支払われます。

2000万円とゼロ円。


これは大きな違いですね。

地震保険は保険金が高いですが、もしもの事を考えれば、決して無駄では

ありません。


5年間で23万円も支払うのは、痛いですが必要経費だと思っています。

地震保険には、加入する事をお勧めします。



そういえば、最近のニュースで、2014年4月を目処に、地震保険の

保険料を15%~30%値上げなんて話がありますね。


朝日新聞デジタル



今回は、5年一括払いの地震保険に入りました。

地震保険は、なぜか5年以上の長期一括保険が無いんですよね。


大震災が起きると、都度見直しが必要となるため、長期一括保険は、

保険屋さんにはリスクが高すぎるのかもしれませんね。



5年後に地震保険に再加入する際には、さらに保険料が高くなっている

可能性がありますね。

5年間の保険料、23万円が3割上がったら・・・。


考えたくもありません。

まぁ、それでも入っておいた方が良いでしょう。



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富士火災に決めた

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新規購入する3棟目の火災保険を決めました。


一口に火災保険と言っても、沢山の損害保険会社があり、迷ってしまいます。
まずは、必要な条件を考え、複数の損保会社を扱うところに見積もりを依頼

するのが良いでしょう。


例えば、こんなところから。


価格.com




今回は、物件立地の特性から『水害』の保障については除こうと考えていま

した。


山の上ですから、浸水の心配はありません。

周囲に崖も無いので、崖崩れの心配もありません。

一応、横須賀市のハザードマップも確認してみました。

横須賀市土砂災害ハザードマップ


で、水害の保障だけを外せる火災保険は・・・。

意外と少ないですね。

条件にぴったり合ったのが、「富士火災の未来住まいる」でした。

富士火災 未来住まいる



こちらは、水害の保障だけを外す事ができます。


また、「水害+不足且つ突発的事故」の2つを外す事も可能です。



この「不測且つ突発的な事故」というものが中々厄介です。

対象が分かり難いですよね。

「破損・汚染の等の不測かつ突発的な事故」だそうです。


具体的には、「子供が遊んで壁に穴を開けた」とか「家具をぶつけて扉を

壊した」等の事故だとか。


他には何があるのでしょう?

やっぱり分かりづらい。



別の保険会社のパンフレットでは、1年間に発生した事故の内、

不測且つ突発的な事故によるものは全体の2割以下との事でした。

これを、多いとみるか、少ないと見るか・・・。


ただ、不測且つ突発的な事故に起因する問題は、被害額自体は少ないのかな

とも考えられます。

ちょっと壁を壊した程度であれば、修繕費用はたかが知れているはず。


この保障も不要かなぁ・・・。

とも思いましたが、念のためつけておきました。



ちなみに、「水害+不測且つ突発的事故」の両方を保障対象から外すプラン

であれば、三井住友海上の「GKすまいの保険」でも可能でした。

ただ、三井住友海上の場合は、車の飛び込みも、不測の事故扱いになります。

富士火災の場合は、「建物外部からの物体の落下・飛来・衝突等」という別

カテゴリになっています。


同じ文言であっても、保険会社によって保障内容が異なるので、説明書を

よく読まなければなりませんね。


はぁ~、保険って難しい。


保険会社間で、保障対象の文言と内容を統一して欲しいものです。



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金消完了

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3棟目の融資先が決まりましたので、早速金消(金銭消費貸借契約)

に行ってきました。



金消は3回目ですが、提出書類は金融機関によって異なりますね。


・印鑑登録

・住民票

・納税証明書(国税)

・市税/県税の納税証明書



まぁ、このあたりは何処でも同じです。

しかし、今回は、所有する2棟の物件の、固定資産税納税証明書の提出も

求められました。



物件は、横須賀市と越生町。

横須賀市は当日、金消前に取りに行くとして、問題は越生町。

片道2時間は遠いなぁ・・・。



何か良い方法はないかと調べたら、郵送にて取得が可能との事。

郵便為替と返信用封筒を同封すれば、発行してくれるそうです。

ちなみに、横須賀市も郵送可能。

何処の自治体でも可能なようですね。


常識でしたかね?

私は今回初めて知りました。



必要書類を携え、イザM信金へ。

仲介の業者さんも同席です。


・必要書類の引渡し

・決済用口座開設

・出資金のご説明と払い込み

・金銭消費貸借契約


等々、1時間半程度かかりました。


「あぁ、これで融資が受けられる、物件が増えるんだ!!」

という喜び半分。


「こんなに借金して大丈夫か俺?」

という不安半分。


契約書の実印を押す手が、心なしか震えていたかもしれません。


3回目ですが、慣れないものですね。



そうそう、火災保険は金消の前に決めた方が良いですね。


融資の場合は、銀行が火災保険の質権設定をします。

質権設定をする旨の書類に、銀行と火災保険の被保険者のサインを

行い、火災保険の代理店に送付する必要があります。


金消の時に火災保険が決まっていないと、銀行のサインをもらうため、

もう一度銀行に行かなければならず面倒です。


今回は、こちらの銀行サインももらっておきました。



これにて、自身3回目の金消が無事終了。

あとは決済を待つのみですね。


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融資先決定

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新規購入の3棟目物件、融資先が決定しました。


融資の希望条件は、2700万円の20年融資。

この条件で6行に打診し、4行から回答アリ。

そして、条件面から以下2行に絞られました。


O銀行:2500万円/融資期間21年/金利2.6%(5年固定)

M信金:2700万円/融資期間16年/金利3.0%(5年固定)


『帯に短し襷に流し』と言った感じですね。

どちらにするか、色々と考えました。

資金繰り、返済比率、今後のお付き合い等々・・・。



結果、今回はO銀行にお願いする事にしました。

200万円ほど余計に自己資金を持ち出す事になりますが、毎月の

キャッシュフローを考えた場合の安全度を取りました。

せめて、M信金の融資期間が、もう少し長ければ・・・。



その旨を伝え、M信金にお断りの連絡をしました。



すると・・・。

ドラマはココから始まりました。


M信金)「ちょっと待った~!!」


お~っと、ここでまさかのちょっと待ったコール!!


条件を見直すのでもう少し待って欲しいとの事でした。


「本審査が終わったので条件は確定です」と仰っていたにも関わらず、

あまりのやる気にビックリです。


待つこと数日。

新しい条件が提示されました。



・融資金額:2700万円 ⇒ 2700万円

・融資期間:16年 ⇒ 19年 

・金利:3.0%(5年固定) ⇒ 2.6%(3年固定)


おぉ、すばらしい!!

当初希望していた条件にほぼぴったり!!



遠く離れた信金さんですが、なぜかやる気を出して頂いたようです。

というわけで、今回の融資はM信金に決めました。



その旨を伝え、O銀行にお断りの連絡をすると・・・。

「ちょっと待った~」

なんと、またしてもちょっと待ったコール!!


金利を0.3%程度引き下げ可能の様です。



この条件をもう一回M信金に持って行き・・・。

と、そこまで私は強欲ではありません。



O銀行さんには、その場で丁重にお断りをしておきました。



これまで、私は融資付けに大変苦労してきました。

しかし、持ち込む物件によって、なんと対応の違う事か?


M信金さん、あなたいつも「住まいがエリア外」って仰っていましたよね??
それが今回のやる気ときたら・・・。



今回の物件では、『融資姿勢』について色々と学ばせて頂きました。


「エリア」はあって無いような物。

お断りのための常套句だったのですね。


融資がでる物件を持ち込めば、少々離れた銀行でも融資は出る。


それを体感できたので、今後のモチベーションになりました。

スルガ銀行が無くても、今の「やや古木造スタイル」を継続できるかも。



M信金さん、これからは仲良くしましょうね。



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