川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2012年11月

ネットで稼ぐの経験談

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今回は、不動産とは関係の無い話です。


私は、稼ぐ系のお話が大好きです。

株、FXなどの投資も、これまでやって来ました。

残念ながらセンスはまったくありません。

詳しくは、ブログの「過去の投資履歴」のアーカイブをご覧ください。



「ネットで稼ぐ」系にも手を出したことがあります。



【カメラレンズの輸入転売】

私は、「カメラ1本輸入転売」という商材を購入し、実践しました。

今は売っていないようですね。


転売系のビジネスは、割と簡単に収益が出ます。

おそらく、DVDセドリ等他のノウハウでも、結果は出るでしょう。


有料商材を購入すれば、商品の仕入れ、価格のノウハウを得る事が出来るの

で、言われたとおりに行えば、失敗する事は少ないです。


しかし、「仕入れ」と「発送」がどうも私にはメンドクサイ。

商品写真の撮影や、ヤフオクへのアップロードもメンドクサイ。

そして、「売れ筋」をある程度追い続ける「継続した学習」も必要です。


やってみた感想は「私には向いてないな」です。


カメラ転売の場合には、1商品当たりの儲けは3千円~1万円程度です。

時には買値に届かず、損切りすることもあります。


私にとっては、「手間の割りに、儲けが少ない」と感じてしまうのです。



もちろん、物販系を否定するつもりはありません。


ちゃんとやれば、必ず結果が付いてくる、手堅いビジネスです。

スキルが付けば、効率的に収益を伸ばす事も出来るでしょう。

ただ、比較的時間がある方に向いているビジネスだと思います。


奥様の副業にはかなりお勧めです。

時給850円のレジ打バイトには、絶対に勝てます。



【スリーミニッツキャッシュ】

スリーミニッツキャッシュも確かに儲かります。

中卒大家さんのブログでは、毎月の収支を発表されていますが、

嘘では無いと思います。



でも、22時~1時頃の中で、1時間程度PCに張り付く事が出来る

事が条件です。

慣れてくれば、他の作業をしながらでも可能です。

アラートが出たときだけ、画面を切り替えて、ベットすればOKです。


残念ながら、私の生活習慣が合わなくなったので、やめてしまいました。



【サイトアフィリ】

アフィリエイト用のサイトを作り、そこにアクセスを伸ばしてガンバリ

ましょうというものです。

今は売っていませんが、「1000円サイトアフィリ塾」等の商材を購入し

やってみた事があります。


しかし・・・

やっぱりメンドクサイ。


サイトアフィリは、「検索されるワード」に対して、「自分のサイトを

いかに上位に表示させるか」という、SEO対策が肝です。


だから、検索されやすく、且つ競合サイトが少ないワードを探し、

そのワードを中心にサイトを構成していきます。


何を言っているかと言うと、サイトの記事は儲けるためのもので、

自分が興味のある物では無いということです。


自分の興味が無い分野について調べ、文書を書くのはかなりストレス

がたまりました。


私は、結果が出ないままやめてしまいました。



しかし、サイトアフィリも否定するつもりはありません。

結果を出してる方は沢山いらっしゃいます。

単に私の忍耐力が無かっただけです。


軌道に乗れば、少ない労力で大きな収益がでます。

時々サイトの更新が必要ですが、「仕入れ」や「発送」など、

自分の時間を使わずとも、24時間サイトが勝手に儲けて

くれます。


これは大きなメリットですね



【メルマガアフィリ】

私のメルマガにはアフィリリンクが付いています。

こちらから、毎月多少の収入が発生しております。

実は、これが一番長続きしており、継続的な収入を頂いております。


自分の好きな「不動産ネタ」を書くだけなので、ストレスは無いです。

知り合いの大家さんが増えましたし、雑誌の取材を受ける事もできました。

残念ながら、収入はすずめの涙程度ですが・・・。


メルマガアフィリは私に向いていたようです。



と、「私のネットで稼ぐ系」履歴は、失敗の歴史です。


でも、あきらめているわけではありません。

「自分に合ったもの」を探して、今後も色々なものに手を出すでしょう。


性懲りも無く、来週はこんなセミナーにも参加してみます。


スーパーエキスパートセミナー


12/8、9に横浜で行われる、丸2日のセミナーです

参加費は3000円。

まぁ、泣ける金額かな(笑)。


何か一つ、「ネットで稼ぐ系」を新たな収益源にし、不動産投資の

スピードを上げようと画策中です。



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物件確認してますか?

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2号物件の清掃は、地元の便利屋さんにお願いしています。

隔月程度に現地写真をお送り頂けるのですが、写真の隅に気になる

物が写っています。


・ダンボール

・プラスチックボックス


もしや・・・。

不法投棄??



敷地内なので、おそらく入居者さんによるものと思われます。

まったく・・・、誰だよ!!


今はまだ、隅っこにダンボール4~5枚と、プラスチックボックス

程度ですが、ゴミはゴミを呼びます。

あっという間に増える可能性があります。



実は、2号物件には以前から『入居者さんの落し物』がありました。

室外機とエアコン本体。


いつか処理しようと思いながらも、これまで何となく放置中・・・。



ダンボールとあわせて、真面目に対応をする時が来たようです。



まずは、『不用品である事』の確認をするため、入居者さんへのアンケート

を実施します。


処理した後に、「ちょっと置いていただけ」といわれては困りますからね。

(写真を見る限り、かなり時間が経っているようですが・・・)



管理会社さん経由で、アンケートをお願いしようと思います。




やはり物件は、定期的に見に行くか、写真を送ってもらう必要がありますね。

管理会社の定期巡回では、報告がありませんでした。

タイミングの問題か、そもそも問題として認識していないか・・・。


定期巡回では、「破損の調査」に重きを置いているような気がします。

よほど目立つゴミでなければ、問題として認識されないのかも。


他人任せは駄目ですね。



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法廷耐用年数を延ばす

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法廷耐用年数のことはご存知の方が多いと思います。

建物や設備の減価償却は、法廷耐用年数に従って行う事になっています。

例えば、木造は22年、RCは47年ですね。


中古の場合は、経過年数に応じて、下記の式で法廷耐用年数を計算します。

耐用年数 = 法定耐用年数 - 経過年数 × 0.8


そして、耐用年数を超えた物については、以下の通りです。

耐用年数 = 法定耐用年数 × 0.2(但し、最低2年)



この法廷耐用年数ですが、長くする事が可能な事をご存知でしょうか?



私のように、耐用年数超えの物件を多く買ってしまうと、初めの数年で

一気に減価償却が進みます。


十分に収入が多い方であれば、「大幅赤字で税金大量還付」

となりますが、収入が少ない場合には、もったいない事になります。


収入に比べて原価償却が大きすぎると、


(給与所得+不動産収入)-(不動産経費+減価償却)


がマイナスになってしまう事があります。

経費が大きすぎて、もう引くところがありません。

マイナス分は翌年に繰り越せないので、もったいないですね。


収入をちょうど食いつぶす程度の経費にすれば、無駄がありません。


では、どうすれば良いか?


実は、法廷耐用年数を延ばす事ができるのです。


下記リンクは法人税についてのものですが、所得税についても同様です。

http://www.mof.go.jp/pri/publication/zaikin_geppo/hyou/g712/712_32.pdf


(抜粋)

財務省令により,資産の種類別にすべて法定されている。

ただし,資産の材質,製作方法等又は使用時間が異なるため耐用年数が

法定年数と著しく異なる場合には,国税局長の承認を受けて年数の短縮,

又は増加償却を行うことができる。


上記の通り、法廷耐用年数は延ばす事ができるのです。


法廷耐用年数を延ばす事により、トータルでの減価償却費用は変わりません

が、償却期間は長くなります。


「法廷耐用年数を延ばす=毎年の減価償却費用が減る」


事になります。

毎年の経費が少なくなり、適度なバランスを保つことができますね。



では、どの程度償却期間を長くする事ができるのか?

明確な基準はなく、『常識の範囲内』だそうです。



な~んて事を、最近税理士さんに教えてもらいました。

税にはグレーな部分が多いですね。



通常は償却を短く取って、先に経費を出して節税した方が有利な

場合が多いでしょう。


金利を考えれば、今日の1万円の方が、5年後の1万円より価値が

高いですからね。



しかし、場合によっては、償却期間を長く取った方が良い場合も

あります。



先を見据えて、良く考えてみる必要がありますね。


税金は難しいです。



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税理士さんの探し方

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イザ、税理士さんを探し始めたのですが、これが中々難しい。


一口に「税理士」と言っても、得意分野があるそうです。

相続だったり、特定の業種だったり。

その中でも、『不動産賃貸業』は、やや特殊な業種のようで、

誰でも精通しているわけではないそうです。


不動産賃貸業のお客さんを多く抱え、沢山の事例を知る税理士さん

にお願いをした方が、的確なアドバイスを頂けるとか。



また、「税理士」にはいろいろなバックボーンがあるそうです。


税務署出身者だったり、会計事務所だったり。

公認会計士にも税理士資格があるなんて知りませんでした。


税務署出身者は、税務署寄りの手堅い納税。

『攻めの節税』は期待できないなんて話も聞きます。


まぁ、国税出身の大物OB税理士だと、税務調査に優位なんて話も

聞きますが、零細不動産大家には関係無い話ですね。



税理士費用もバラバラ。

税理士さん一人の個人経営だと、年間顧問契約30万といわれました。

(年収1000万レベル/20戸未満程度)

一方、規模が大きくなると、半値程度のところもあります。



契約形態もバラバラ。

顧問契約で毎月払い。

申告書作成のみの契約でOKだが、質問の場合は1h/1万円。

申告書作成のみで、随時質問可能。



ホント、わけわからん。


私が税理士さんに求めるポイントは以下の通りです。


・不動産賃貸業に強い

・自宅から近い

・費用が安い

・ちょっとした税に関する質問を、気軽に随時できる

・私の味方になってくれる(攻めの節税)



これを満たす税理士さんを探す方法は・・・。



グーグルで『不動産 税理士』とかで検索すると沢山出てきます。

この中からお願いするのも、一つの方法ですね。

当初はこれをやりました。


でも、実際の所がやはり良く分からない。



そこで頼ったのが、『大家さん仲間の伝』です。

既に税理士さんにお願いをしている方から、実際にお話を聞く事が

できました。

顧客の立場からの意見ですから、これほど確実な物はありません。

やはり、持つべき物は同業者の知り合いですね。

複数の大家さん仲間から、幾つかの税理士さんを教えて頂けました。


各社に出向いて面談し、最後は自分の勘で決定。

お陰さまで、当初の希望に近い税理士さんに、めぐり合う事が出来ました。


今後は、税理士さんを活用し、より足腰の強い不動産賃貸業者へと、

レベルアップしていきたいと思います。



「大家さんの知り合いが居ない人はどうすればよいかって?」

メルマガ、ブログをやっている方に、直接聞いてしまうのも良いでしょう。

ちょっとの勇気で、意外と色々教えてくれますよ。


例えば融資が有名な石渡浩さんのブログ

彼がお願いをしている税理士さんについての記事があります。


不動産に強い税理士さんとして有名な叶温さん

事務所は大阪ですが、もしかしたら、他の地域の知り合いを紹介して

くれるかもしれませんよ。

(私が聞いた事は無いので保証はしません)



もちろん、私でも結構です。

でも、今の税理士さんとお付き合いを始めたばかりなので、

まだ良し悪しは分かりません。

しばらく経ってからの方が、参考となる助言が出来ると思います。




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税理士さんの必要性

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3号物件の購入により、所有物件が10室を超えました。

「事業的規模」への仲間入りです。


事業的規模といえば、青色申告の65万円控除。

しかし、65万円控除を受けるためには、複式簿記での記帳が必要。

自分でやるのはメンドクサイ。


かといって、税理士さんは費用が何十万円もかかります。

それに見合うほどの売り上げがあるわけでもないし・・・。


「税理士さんはまだいらないかな」。


漠然と、そう考えていました。



そんな時、読者の方からご質問を頂きました。

「事業的規模になったようですが、税理士さんはどうお考えですか?」



正直、痛いところをつかれました。

と同時に、税理士さんについて真面目に考える、キッカケとなりました。


その結果、私は税理士さんをチームに引き入れることになりました。



今となっては、質問を頂いた方に感謝です。

この場を借りてお礼を言いたいと思います。



で、なぜ税理士さんを入れたか。

「節税」や「申告の手間を省く」といった、短期的な事が第一の理由です。


その他、「法人化のタイミング」や「資産の健全化」といった、長期的な

視野に立ったアドバイザーが欲しいというのが、第二の理由です。



不動産事業の拡大を図るためには、融資が必要不可欠です。

融資審査では、持ち込んだ物件の評価が第一ですが、その他資産背景も

考慮されます。


その時、大幅な債務超過であったらどうでしょう。


ノンバンク等で、勢いに任せて多くの物件を買ってしまった後では、

資産の健全化を図るのが大変です。

逆に、資産性の高い物件の売却により、債務超過になる事もありますね。


現状を把握し、購入/売却前にシミュレーションをする必要があります。


これを自分でやるか?



知識とそれを学習する時間、そして実作業時間があれば良いですが・・・。

そんな時間があれば、自分にしか出来ない事をやるべきかと。


法人化の検討や、毎年の納税、節税方法についても然りです。



私は、アウトソースできる事は、金を払っても専門家に任せた方が良いかな

と考えています。



というわけで、早速税理士さんを探し始めたのですが・・・。

次回に続きます。



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