川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2012年11月

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物件は土地+建物ですね。

建物は減価償却され、毎年資産価値が下がっていきます。

そして、いつかはゼロに。

木造は、22年で価値はゼロになります。


土地は?

昔は値上がりしました。

今は横ばい、下落するところも多いですね。

それでも、建物に比べれば下落率は僅かです。

少なくても、価値がゼロになる事はありません。



何でこんな話をしているのか?


不動産投資において、金融機関から融資を引き続けるためには、

資産背景が重要だからです。



建物価格が高い物件に対して融資を受けた場合、次の融資で首が絞まり

ます。

土地の狭いRCは要注意ですね。


このような物件は、資産価値としては、建物価値が中心です。

つまり、年月と共に資産価値の下落も激しくなります。


資産価値が低い=担保余力が低い

こんな物件ばかりだと、全体の債務に対して大幅な債務超過になります。


債務超過の事業者に、銀行はお金を貸しません。

不動産投資の拡大もストップです。


だから、なるべく土地値以下で物件を買い、資産価値と債務のバランスを

健全に保ちましょう。


というのが、不動産投資で拡大路線を図る際のセオリーです。


石渡浩さんの書籍でも、書かれていますね。

「たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法

借りて増やす技術」

http://kawasakiooya.daa.jp/to/ishiwata.html



でも・・・。

横須賀市で物件を探している際に、地元の不動産業者さんに

こんな事を聞いてしまいました。


「この辺り、10年前なら2割高かったけどネェ」


えぇ!!

10年で2割減ですか!!

この先10年はどうなるの??



「土地値以下で買ったぜ」

と喜んでみても、ほんの5年で下落率に追いつかれてしまう

かもしれませんね。


こりゃ、相当安く買っていかないと、下落リスクのヘッジは出来ない

なぁ。

「資産価値を増やす」なんて夢のまた夢・・・。



ちなみに、私の3号物件周辺のお話でした。


俺、大丈夫か?



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新規取得した3号物件は、「2年間の定期借家契約」としています。

期間満了後に継続して住みたい場合は、「更新」ではなく「再契約」

となります。



実はこの物件、前オーナーは管理会社さんに家賃保障をつけていました。

そのため、管理会社さんは、賃借人と定期借家契約を結んでおりました。

家賃保障をする以上、怪しい入居者には早々にお引取り頂く必要があり

ます。

そのための定期借家契約、リスクヘッジですね。



大家にとって、定期借家は魅力的です。

契約期間が満了すれば、更新をする義務はありません。

合法的に賃借人にお引取り頂く事ができます。

将来物件を取り壊す際にも有利ですね。



でも、アパートに定期借家を導入してくれる業者さんは少ないですね。

以前、所有する2物件について、相談をしたことがありますが、


・面倒くさい

・やった事が無い

・募集が不利になる(と思っている)


こんな感じで、やんわり断られました。


分譲マンションや戸建では、3~5年契約の定期借家が数多くあります。

ただ、これらの定期借家は、オーナーの都合等により、本当に更新が出来

ない可能性が高いです。


「定期借家」と聞くと、やはりこちらのイメージが強いのでしょう。

入居者さんも、仲介業者さんも・・・。



しかし、仲介業者さんからちゃんと説明ができれば、募集についても、

それほど不利にはならないそうです。



「定期借家だけど、実際は再契約が可能で問題ないです」

「妙な人は再契約できないので、優良入居者ばかりです」

「再契約といっても、入居者さんの負担は通常契約と変わりません」


という感じで。

実際、この物件の過去の入居率は悪くありません。



まぁ、急に大家の気が変わって、「再契約しない」と言うかもしれません。

だから、仲介業者さんも、『絶対再契約できます』とは言えません。

どの程度の事まで、仲介業者さんが言葉にできるか?


大家と仲介業者さんの信頼関係がないと、難しいですね。



今回の物件で言えば、大家である私との信頼関係はまだありません。

しかし、定期借家に関するノウハウと、実績が管理会社にはあります。

私としても、定期借家は望む所です。


そのため、私は定期借家を継続する事にしました。



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良い事は続くもので、2号物件より更新のご連絡を頂きました。

更新料GET!!


このお部屋は、昨年末に発生した「排水管逆流事件」の現場です。


年末~年始にかけて、一ヶ月以上も風呂が使えず、入居者さんには多大なる

ご迷惑をおかけしました。

事件発生時は大層ご立腹で、退去も考えていらっしゃいました。



また、入居直後にシンクから水漏れし、キッチンの交換を行ったのも

このお部屋です。


入居者さんにしてみれば、度重なるトラブルで、頭に来る事が多い部屋

だったと思います。



すっかり嫌われてしまったかと思っていましたが、今回の更新。

どうやらご機嫌を直して頂けたようです。



度重なるトラブルで、このお部屋の設備は、2号物件の中で最も優れた

物になりました。

キッチン、風呂を含め、まさにフルリフォーム状態。

建築当時の部分と言えば、柱と窓と台所のジプトン天井くらいでしょうか。


これだけの設備が揃っていれば、納得の家賃のはずです。


過去に色々と問題はありましたが、家賃と部屋のバランスを考えた時に、

入居者さんはバリューを見出して頂けたのだと思います。


その結果、更新につながったのでしょう。



ちなみに、昨年の排水管逆流事件の際に、「2階から水が滴る音がする」

とのクレームを頂いておりました。

確かに、ポタポタと水が滴るような音は確認できたのですが、漏水は無く、

原因は不明のまま。


一応、一部の配管を変えるなどの対策を取ってみましたが、根本解決が出来

たか否かは不明のまま。

しかし、その後のクレームは無し。


当時は『非常に気になる』とご立腹のようでしたが、更新を頂けた所を見る

と大丈夫なのかな。



いや~、よかった、よかった。




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ペット可物件への準備を進めていた越生の物件。

嬉しい事に、1年ぶりに空室が埋まりました。

やった~~!!



ペット可効果は絶大なり!!


と言いたい所ですが、決まったのはペット可解禁前。

しかも、管理会社さんにたまたま来店したお客さんでした。



入居促進のため、4月以降下記の方策を取ってきました。



・ペット可&募集条件変更

・仲介業者の開拓

・デジタルフォトフレームの導入



しかし、結局は管理会社さんに来店した人で決定。

募集条件も以前のまま。


結果だけをみれば、意味が無かった事になりますね。

まぁ、「決まるときには決まる」といったところでしょうか。



唯一つ、無駄ではなかった方策もありました。

それは『モデルルーム化』。


ラグマットやテーブルなど、ちょっとした家具を置いて、生活イメージを

持ってもらう方策です。

越生の物件では以前より取り入れておりました。



管理会社さんに、今回のお客様の様子を聞いてみました。


同時に複数の物件を見る中で、モデルルーム化されていた私の物件に

好印象を持ち、ご契約に至ったそうです。


モデルルーム化をした甲斐がありましたね。



ちなみに、店頭に置いたデジタルフォトフレームの反応も聞いて見ました。

来店した方が、待ち時間などにご覧になっていたそうです。

「この物件どの辺?」等の反応もあったとか。

意外に使えるツールかもしれませんね。



今回の長期空室で、幾つかの空室対策を行いました。

ペット可については、既に準備は出来ており、後は運用を開始する

だけでした。

開拓した仲介業者さんからも、複数の内見を頂きました。


結果には結びつきませんでしたが、種は蒔けたと思っています。


次回は、「ペット可+開拓した仲介さん+モデルルーム化」の合わせ技で、

空室期間を少しでも短くしたいですね。



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新物件引継ぎの最終作業。

共有部清掃業者さんの選定です。


結論から言いますと、これも、前オーナー時代からの業者さんに、継続で

お願いをしました。


実は、物件の決済前に、仲介業者さん経由で、現在の清掃業者さん名前、

清掃内容、料金の確認をしていました。


てっきり、前オーナーが直接清掃業者さんと契約をしていると思ったのです

が、発注は管理会社さんが行っていました。


前オーナーは家賃保障をしていたため、清掃業者さんの選定も、管理会社さん
に丸投げしていたようです。

ちなみに、清掃代金は、家賃相殺でオーナー負担で支払いをしていた模様。



地元で有力な管理会社さんが、仕事を発注する業者さんですから、間違いは

無いでしょう。

実際、物件は綺麗に保たれていましたし、電話をした感じもまぁまぁでした。
蜂の巣撤去、植栽整備、草取りなどのオプション作業にも、対応可能との

事です。


清掃作業は隔週に実施。

敷地内掃き掃除、手すり、ドアの拭き掃除、月一回の写真による報告をお願い
しました。

写真報告以外は、現行の清掃内容と同じです。


気になる料金ですが、現行の清掃料金が8400円と聞いておりました。

その旨を清掃業者さんにお伝えすると、衝撃の事実が・・・。


「実は、4棟まとめて○○万で請け負っていまして・・・」

とのお言葉。


え?

1棟あたり8400円もかかってないじゃん??

どうやら、間に入る管理会社さんが、若干の利益を載せていたようです。


「8400円でお願いできるのであれば、当社としても有りがたいです」

だそうな。



失敗した~!!

先に値段を言うんじゃなかった!!

「幾らなら可能ですか?」とか、「5000円くらいで何とか」

って言えばよかった・・・。


やっぱり私は、交渉下手ですね。



念のため、2号物件でお願いをしている業者さんにも、物件を見て頂き、

清掃の見積もりをお願いしました。

内容により、8千円~1万円程度とのの見積もりが出てきました。



月に8400円ならば、まぁ適正料金という事でしょうか。



というわけで、今回はこちらの料金にてお願いをすることにしました。



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