川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2012年12月

有名なのに以外に穴場なサイト

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at homeをご存知でしょうか?

当然知っていますよね。


at homeといえば、スーモ等と並ぶ、賃貸住宅検索の超有名サイトですね。

賃貸物件を紹介する時に、レインズよりも一般のat homeサイトを見る

業者さんも多いくらいです。


業者さん向け対応としては、スーモ以上に掲載必須のポータルサイト

です。


at home


で、このat homeですが、投資物件情報も豊富な事をご存知でしょうか?


全国の投資物件が掲載されており、物件数も多いです。

表面利回りの表示もあり、先日お話した、不動産ジャパンよりも見やすい

サイトになっています。


at homeの特徴は以下の通りです。


【at homeの特徴】

・元付け業者の掲載が多い

・物件数が多く、全国規模

・表面利回りの表示があり、スクリーニングをし易い

・独自物件有り


何より、元付け業者さんが、直接物件の掲載を行っている事が、

一番の強みです。



これは、前回の不動産ジャパン、前々回の大手不動産業者自主サイトと

同様、物件検索には欠かせない強みです。


物件情報の鮮度、指値交渉のし易さの点で、「元付け」の力は圧倒的

ですね。



ただ、at home自体が超有名サイトであるため、投資物件情報のページ

についても、見ている方が比較的多いようです。

建美家ほどではありませんが、物件の競争率は高い印象です。



また、情報の更新が遅い物件が目立ちます。

売り切れ物件が、何時までも残っていたりしますね。



at homeはサイト上のフォームから、業者さんへの照会を行う事が

できますが、物件照会は電話で行う事をお勧めします。


個人的な感想ですが、どうもネット照会での回答率が悪い印象です。


以前、仲介業者さんに聞いた事があるのですが、at homeに物件情報を

出していても、フォーム経由の問い合わせを殆ど見ないそうです。


「はぁ?」


って感じですが、普通の街の不動産屋さんが中心のat homeでは

そんなものです。

まだまだ電話&FAX中心なんですよね。


物件照会は、電話がお勧めです。



at homeも、時々ポロッとお宝物件が出てきます。

是非とも毎日チェックをしておきましょう。



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ツウだけが知ってる物件サイト

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次は、「ツウ」が知ってる物件情報サイトのご紹介です。

私の尊敬する、ある有名不動産投資家さんに教えて頂いたサイトです。

もちろん、私もチェックをしています。


そのサイトとは?


不動産ジャパン


このサイトの特徴を一言で言えば「使いにくい」です。


・表面利回りの表示なし

・間取り図/写真が少ない

・スクリーニング機能が貧弱



でも、そこが良いのです!!

使いにくいからこそ、見ている人が少ないのです!!



もちろん、良い点も沢山あります。


・すべて元付け物件

・情報が早い

・希少物件あり



前回の、大手不動産会社のポータルサイトと同じ特徴ですね。

しかし、大手ポータルサイトには無い大きな特徴があります。

それは・・・。


・規模の小さな業者さんの情報が多い



営業力のあまり無い業者さんの情報が多いのです。

収益物件に不慣れ(値付けが下手)な業者さんも見受けられます。

尚且つ、サイトは使いにくく、チェックしている人が少ない。


だからこそ、お宝物件を発掘できる可能性が高いのです。




もちろん私は毎日チェックしています。

以前は、「新着順」に並べることができず、さらに見にくかったのですが・・・。

リニューアル後は、これでもかなり見やすくなっています。



不動産ジャパンの唯一の欠点といえば、「物件数が少ない」事でしょうか。

新着物件が、一週間無いこともあります。

GW明けから9月くらいまでは、本当に物件が枯れます。



不動産ジャパンは、私のイチオシサイトです。


見にくいからこそ、見えてくる事もあります。

使いにくい事は、大きなプラスになることもあります。

物件情報など、慣れれば「文字」だけで十分です。


毎日チェックをすることを、お勧めします。



最後に、不動産ジャパンのもう一つの使い方を。

建美家等、他のサイトに掲載されている物件の、元付け業者を探す事ができます。

元付け業者がわかれば、直接そちらと交渉したほうが有利ですね。


同じ物件を、不動産ジャパンで探してみるのです。

場所、価格、構造、築年数などを頼りに探せばわかります。

結構ヒットすることがありますよ。



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お宝が埋もれる大手不動産サイト

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前回は、建美家等、有名所の収益物件情報サイトの特徴について書いて

みました。

今回は、大手不動産業者のサイトです。

大手不動産業者といえば住宅メインで、あまり収益物件を扱わない

イメージがあるかもしれませんが、そんなことはありません。


三井のリハウスも、ちゃんと収益物件を扱っています。


私がチェックしている、大手不動産業者のサイトは以下の通りです。


【チェックサイト】


三井のリハウス


住友不動産販売


みずほ信不動産販売



これらのサイトの特徴は、下記3点です。


・情報が早い

・元付け物件

・希少物件がある



掲載されている物件は、基本的に自社の元付け物件です。

元付け物件ですから、情報の掲載が早いです。

当然のことながら物件情報は、まずは自社サイトに載せるものです。

建美家等に比べ、数日早いことがよくあります。



また、元付け物件なので、指値交渉がしやすいです。

仲介業者が間に入ると、どうしてもワンクッションおかれてしまうので、

スムーズな交渉ができない事があります。


元付け物件ですから、業者さんは手数料が両手になりますね。

彼らは、可能な限り自分で売りたいのです。

そのあたりも、指値交渉がしやすい所以かもしれません。

買い付け優先順位も高くなります。



最後の特徴として、希少物件があります。

例えば、建美家にも三井のリハウスは掲載を行っておりますが、すべての物件を

掲載しているわけではありません。

中には、自社サイトにしか掲載していない物件もあります。



実は、私の1棟目の物件も、三井のリハウスの自社サイトで見つけたものです。

建美家等、他のサイトには掲載されていませんでした。



このように、大手不動産業者のサイトは以外に穴場です。

大手の業者さんですから、社員のモラルも高く、ハズレ担当も少ない印象です。

融資先についても、いろいろと当たってもらえる事が多かったです。



是非とも、毎日チェックすることを、お勧めします。




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大手物件情報サイトの特徴知ってますか?

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複数回シリーズとして、物件情報ポータルサイトについて

私なりの考えを書きたいと思います。


第一回目は、「誰もが知ってる有名ポータルサイト」です。



不動産投資を行うためには、物件情報を集める必要があります。

しかし、初心者がいきなり裏情報を集められるわけも無く、まずは

有名サイトから情報を集めようとします。


もちろん、私もそうです。


不動産投資用物件が多く掲載されている、有名サイトとしては、

下記のようなものがあります。



建美家

HOME’S

不動産投資★連合隊

楽待



これらの有名サイトには、共通の特徴があります。


-物件数が多い

-価格、利回り、エリアなど、スクリーニングが簡単

-写真等の物件情報が豊富


要するに、「使いやすい」のです。


だからこそ、多くの方が見ており、有名サイトとなったわけです。



しかし・・・。

「多くの人が見ている=ライバルが多い」

とも言えます。


従って、「思わず目にとまる優良物件」は、あっという間になくなります。

掲載後、数時間でなくなることもザラです。


それどころか、「掲載された時点で、既に買主が決まっている」なんて物件

もよくあります。


なぜこんな事が起きるのか?



実は、建美家などの有名ポータルに物件情報を載せている業者さんは、

「収益物件メインの仲介業者」が多いのです。


そのため、元付け業者に比べ、情報が遅いです。


元付け業者、或いは元付けに近い業者がある程度営業活動を行い、

しばらく時間が経った物件を、収益専門業者が見つけ建美家に掲載。


こんな物件が多い印象です。

要するに、「売れ残り物件」なんですよね。


実際、某マイナーサイトで見つけた物件が、しばらく経ってから建美家に

掲載されるのを何度も見ています。



有名ポータルサイトの特徴を一言で言えば、

「売れ残り物件が多く、良い物件は瞬殺」

だと思います。



では、使えないサイトなのか?

そんなことはありません。


相場観を養う上では、非常に優れたサイトです。


例えば、「表面利回り15%」といっても、千葉県旭市では良く

ある物件ですが、神奈川県川崎市では、ほぼありえない水準です。


このエリアでこの利回りは、高いか低いか?

最近の物件価格の動向。

etc。


このような情報をつかむには、もってこいのサイトです。



もう一つの使い方は、「業者さんの開拓」です。

スクリーニング機能を使えば、自分が希望するエリアに、物件紹介を

行ってくれる業者さんを探す事ができます。


直接問い合わせを行えば、未掲載の情報を、掲載前に教えてくれる事が

あります。



もちろん、本来の「物件探し」目的での使用も無駄ではありません。

本当に時々ですが、良い物件も出てきます。

でも、本当に時々ですよ。


「どうせ使えないだろ?」

と馬鹿にし、端から探すのをやめてしまうか。


「もしかしたら?」

と、毎日チェックを行うか。


選択するのは貴方です。


個人的には、いつか努力は報われると思っています。




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売買内訳の覚書を作りましょう

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「減価償却」という言葉はご存知ですよね?

減価償却とは、年月と共に劣化する資産を、ある一定の割合で、

資産から償却する事です。


不動産の場合には、土地は償却対象外ですが、建物は償却の対象ですね。

償却額は、その年の収入から差し引く事ができます。


例えば、不動産収入が1000万円あったとしても、減価償却の額が、

500万円あったとします。


すると、1000万円-500万円=500万円が、その年の

収益となります。

所得税が20%とすれば、税額は500万円×20%=10万円です。

もし、償却額が100万円しかなければ、税額は18万円に上がります。


しかも、減価償却はあくまでも帳簿上のお話で、実際に支出を行うわけでは

ありません。


だから、「減価償却が大きく取れるよう、建物比率を大きくしましょう」

なんて話を良く聞きますね。



しかし、中古物件を売買する際に、土地/建物の比率が書いてある事は

殆どありません。

売買契約書にも記載はされません。


じゃぁ、申告時に自分で勝手に決めてよいのか?


YESでありNOです。


「1000万円の中古物件だから、土地が1円で、残りは建物価格だ」


と勝手に決めたら、それはNGです。

どう見てもおかしいですよね?


「何となく説明が付いていて、第三者が提示している」と証拠として

ベストです。


そのために、物件売買の際は、仲介業者さんに、土地/建物価格比率の覚書

を作成してもらいましょう。


「なるべく建物比率を多めに」


と言えば、幾つかの査定方法から、ベストなものを考えてくれます。



・固定資産税評価比率を元に売買価格を按分

・建物新築価格から築年数で減価して建物価格とする

等々


結構変わりますよ。



ただし、注意点があります。


売主が、業者さん等、消費税の納税義務のある場合です。

消費税は建物価格にかかるので、建物比率を高くすると、売主の税負担

が大きくなってしまいます。

彼らとすれば、建物価格は低くしたいのです。


売主と買主の利益相反ですね。



売主が個人の場合には、関係ないので大丈夫です。



私は、10月に決済した3号物件について、うっかり、土地/建物比率の

覚書をもらい忘れていました。

現在は、仲介業者さんに発行を依頼中・・・。

売主さん側の了承も必要なので、発行までに少々時間がかかっております。


決済の席上で頂けるよう、契約時にお願いする事を、お勧めします。



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