川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2013年01月

騒音問題の対応方法まとめ

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今回の私の経験と、他の大家さんに伺ったお話を踏まえ、

騒音問題の対応方法についてまとめてみたいと思います。



【騒音問題対応方法まとめ】


1.通報者の状況を確認

 ・どのような種類の騒音が気になるか

 ・場所

 ・騒音発生時間

 ・直接クレームの有無

 ・ご希望(退去/留まる)


まずは、騒音を受けている側のお話をお聞きし、状況を確認する事が重要です。

ペットの鳴き声?

夫婦喧嘩?

子供の足音?

夜中に掃除機をかける?

騒音の原因はいろいろあり、対処法もそれぞれです。


相手は「怒っている」ので、まずは「吐き出してもらう」という意味もあります。



2.騒音元の確認

 ・騒音問題があるが知っているか

 ・騒音に気がついているか
 
 ・何らかの騒音対策をとっているか(具体的に)


次は、騒音を出している側への状況確認です。

「騒音についてお話があり、状況を調べているのですが・・・」と、

軽い感じでお話をするのが良いそうです。


騒音の出し手は、自分で気が付いていない事が多いです。


通報者から聞いた、騒音の具体的な話をして、認識の有無を確認しましょう。

生活習慣など、気を付ければ済む問題であれば、騒音の認識をしてもらうだけで

ある程度解決するそうです。


騒音元であることが分かれば、騒音に関して何か具体的な対策を取っているか

確認を行います。



注意点が一つあります。

それは、通報者を知らせない事。


私の事例では、明らかに上下の部屋間での問題でしたが、

いつでも上の階や横の部屋が問題なわけではありません。

音の伝わりの問題で、斜め上だったりすることもあるそうです。


「アイツががうるさいと言っている」と、入居者間の関係がギクシャクして

しまう恐れもあるので、騒音問題の全体像がハッキリするまで、

通報者は明らかにしないほうがよいそうです。



3、1,2より対応策を検討

騒音の受け側と発生源の状況、原因がわかって、初めて対策が取れます。

床騒音にはマット、カーペット。

音の場合にはカーテン、雨戸。

生活習慣の考慮をお願い等々。



4、具体的な騒音対策を報告者に伝え、こちらが動いていることを印象付ける

報告者に、ここまでの現状報告を行います。

「解決に向けて動いてくれている」という印象を持って頂く事が重要です。

実際に対策を実施するまで時間がかかることもありますが、その間の我慢を

して頂けるようになります。



5、対応策の実施

 
 ・施工者の選定(大家or入居者or業者)

 ・物品搬入と施工のスケジュール調整
  
 ・物品購入

 ・物品搬入と施工
  

物理的な物による対策を行う場合には、いつ、だれが、何を行うか、

決める必要があります。


入居者さんに、分厚いカーペットを送り付け「敷いてください」といっても、

無理な場合もあります。

管理会社さん等の業者を入れて、施工を行う事も必要です。



6、報告者への完了報告

対応策が終わったら、お詫びを兼ねて報告者に完了報告を行います。



騒音問題は、結局は当事者同士の「主観のズレ」の問題です。

同じ音でも、騒音と感じるか否かは本人次第。


「無音」にすることはできないので、対策を行っても、解決しない場合もあります。

生活上、どうしても夜間にしか洗濯ができない人もいます。


共同住宅ですから、ある程度の音は仕方がありません。

騒音の受け手がいつでも被害者とは限らないのです。

度を越えたクレームは、単なるクレーマーです。



問題が解決せず、クレームが減らない場合。

残念ながら退去しかありません。


騒音の出し手と受け手、どちらに退去を迫るか?


それは、クレームの内容と、対策状況、今後の影響、

そして大家の都合から総合的に判断し、大家が決める事です。


大家の考えを管理会社にも伝え、腹をくくって対応を行いましょう。



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騒音問題の顛末

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騒音問題のその後についてご報告します。


静床ライト60枚を購入し、4.5帖と6帖の2部屋に敷き詰めました。

(家具等があるので、空きスペースのみ)


分厚いマットなので、切ったりするのも面倒です。

管理会社さんに出張設置サービスをお願いしました。


防音カーペット+施工手間賃=5万円ちょっと

一か月分の家賃を超える出費はちょっと痛い(涙)。

でも、退去をされればもっと痛い(涙×2)。



設置は無事に完了。

やるべき事はやったつもりです。

「人事を尽くして天命を待つ」



しかし・・・。

設置作業の終了後に・・・。

な、な、なんと・・・。


「再びクレームが!!」

ガックリ(涙×3)


「子供の足音がうるさい」だそうな・・・。

静床ライト作戦は、あっけなく敗れ去りました。


静床ライトは、スプーンを落とす等の「軽騒音」には非常に効果があります。

一方で、「足を踏み鳴らす」のような、ドシンとした「重騒音」への効果は

限定的です。

過大な期待を持ってはいけません。


まぁ、安アパートに何を敷こうが、それで足音が無くなるほど甘くはありません。

仕方がありませんね。



なお、微力ながらソフト面の対応も同時に行いました。

「菓子折り持ってお詫び」作戦。

1Fと2Fの方の、人間関係で何とか解決できないかという作戦です。


菓子折りを大家が支給し、2Fの方が1Fの方へお詫びに行くよう、

管理会社さんにお願いをしました。

管理会社さん立ち合いのもと、お詫びをして頂きました。



これまでも2Fの方は1Fの方に、お詫びをしたことがあるようです。

また、会えば普通に話をするとか。

最低限の人間関係はできている様子です。


また、やり取りの中から、騒音元であるの2Fの方は、

「お話のできる常識的な人」であることもわかりました。

決して、子供を放っているわけではない事が想像できます。



もう、これで打つ手はありません。

何とか仲良くやって頂けないかなぁ・・・。


「嫌なら退去」のスタンスで、これ以上手をかける気はありません。

私が気にかけ続けても仕方がありません。


どこかでスパッと線を引き、あとは成り行きに任せます。





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騒音の原因は何だ?

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騒音を受けている1Fの方の状況は確認できました。

気になる騒音は子供の足音との事。


では、2Fの状況は??


既に、万全の騒音対策を行っていたとしたら、これ以上の打つ手無しです。


管理会社さんに、2Fの方の対応状況について確認してみました。


これまで騒音については口頭での注意のみ。

具体的な対応策の実施有無については確認をしていないそうです。


はぁ~、まぁそんなもんですよねぇ~。


大家の立場としては、現状確認をして欲しい所ですが・・・。

管理会社さんにそこまでの対応を求める事は難しいですね。


早速、2Fの防音対策について、現況確認を依頼しました。

すると・・・。


CFの上に、薄いカーペットを敷いているとのこと。

物理的な防音対策としては、ほぼ無意味ですね。


小学3年生以上なら兎も角、保育園児にいくら躾をしても、騒音問題は

解決しません。

物理的な対策がどうしても必要です。



では、物理的な防音対策とは??


・防音マットを敷く

・コルクマットを敷く

・防音カーペットを敷く

・上記のあわせ技


リフォームの必要の無い範囲での対策は、このあたりです。

後は、費用対効果で考えるしかありません。



防音マットは、発泡性のビニール的な素材のもので安価です。

ただ、見た目が悪すぎです。

子供の遊び場にちょっと敷くのはよいですが、室内全面に敷き詰める

のはかっこ悪いです。

入居者さんに敷いてもらうには気が引けます。


コルクマットは見た目は良いですが、防音効果は若干低め。

既存のカーペットとの2枚重ねをすれば効果があるかもしれませんが・・・。

やや未知数。


防音カーペットは見た目もよく、防音対策としても効果が高いです。

中でも、「静床ライト」という商品の評判が高いようです。

50cm×50cmが10枚で8千円程度。

6帖に敷き詰めようとすると、4~50枚必要となり、4万程度かかります。

ちょっと高いですね。



ただ、あれこれ試して、何度も対応するよりは、最も効果が高そうな物を使って、

一度で対応してしまいたい。

ちょっと値段が張りますが、今回は静床ライトを採用することとしました。


効果があればよいですね。



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騒音問題話し合い

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前回お知らせした、2Fの子供の騒音問題。

管理会社さんには、下記のスタンスで、クレームをあげた1Fの方と

話し合いをして頂きました。


・2Fに防音マットを敷いてもらうので、様子を見てほしい

・引越し費用云々は受け入れられない

・気に入らないなら退去して頂いて結構


その結果は・・・?


1Fの方のお気持ちや、騒音の種類、現状について把握をすることが

できました。



・できれば引越しはしたくない

・気になる騒音は子供の足音、特に地団駄を踏む音

・防音マット設置については承知した



少しお怒りが収まったようです(笑)。

フェイス トウ フェイスで話をしたせいかもしれませんね。

「防音マットを設置する」という、具体的な対応策を提示できた事も

プラスに働いたかもしれません。


相手の立場にたってみれば、「解決に向けて動いている」という姿勢を

感じるか否かというのは、大きな違いですよね。



また、具体的な騒音についてお聞きできたので、こちらの対応策も

取り易くなります。


騒音の2大要素は「声と足音」です。


声の場合は、防音カーテンをつける、雨戸を閉めるなどの対応になります。

足音であれば、床に何らかの防音マットを敷く事になります。



しかし、今回は「足音」が気になるとの事。

対策は防音マットだけでよくなります。



そして、何より救いなのは

「できれば住み続けたい」と仰っている事。

まだ交渉の余地はあるかもしれませんね。



騒音被害を受けている方との話し合いにより、いろいろと情報を

得ることができました。

次は騒音を出す当事者側の状況を詳しく知る必要があります。

そうしなければ、有効な対策をとれませんからね。


次回に続きます。



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2階がウルセェ!!

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お正月気分も終わり、世の中が動き出した1月7日。

私の物件も動き出してしまいました(涙)。


管理会社さんから入電!!

満室時の入電は、100%不幸の電話です。

「新年早々どんな問題かなぁ・・・」

ビクビクしながら電話にでると、騒音問題を伝えるものでした。



昨年、お子さんがいらっしゃる方が、2Fにご入居頂きました。

お子様は保育園に通っている男の子2人。

うちにも同じような歳の子供がいるので、様子は想像が付きます。

その子の個性にもよりますが、まぁ、少々うるさいかもしれません。


なのに・・・。

長期空室の呪縛に負けて、入居を許可しておりました。


しばらくクレームが無く安心しておりましたが、やはり来て

しまいました。


1.2Fの子供がうるさい

2.夜もうるさくて勘弁してほしい

3.ストレスで病気になった

4.退去するから引越し代出せ


既に話がコジレテいます(涙)。

1、2はともかく、3、4はちょっとねぇ・・・。


管理会社さんに話を聞くと、騒音のクレームはこれまでも

何度かあったそうです。


その都度、2Fの方に注意する等の対応をして頂いたようです。

しかし、状態は改善せず・・・。


そして、1Fの方の堪忍袋の緒が切れて、過激なクレームに発展した

所で、大家に連絡となったようです。


う~ん、もうちょっと前に言ってくれれば・・・。

話が大きくなる前に消火できたかもしれないのに・・・。

面倒を掛けまいと気を使ってくれたのかな?


まぁ、過ぎたことは仕方がありません。


聞けば、その日の午後から、クレームをあげた1Fの方と話し合い

があるそうです。


大家側のスタンスについて認識あわせをし、話し合いに臨んで

頂く事としました。


・2Fに防音マットを敷いてもらうので、様子を見てほしい

・引越し費用云々は受け入れられない

・気に入らないなら退去して頂いて結構



基本的には「気に入らないなら退去でOK」というスタンスで

お願いをしておきました。


「子供お断り」を明記しているわけでもありませんし、少なくても

契約上の落ち度はありません。


まぁ、騒音の可能性を予見した上で、入居を許可した大家にも

多少の問題があるとも思いますが・・・。


さて、話し合いの結果は如何に?

次回に続きます。



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