川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2013年02月

新規融資先開拓

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3棟目物件の、不動産取得税のお知らせがきました。

総額は?


約56万円!!


いや、高過ぎだから・・・(涙)。


これまでのボロ物件とは比較にならない税額です。

資産価値が高い物件は、いろいろと

お金がかかりますね。



で、この56万円ですが。

もちろんキャッシュで払う事は可能です。


でも、あえて今回は、新規融資先開拓のための

「エサ」に使いたいと考えています。


名付けて


「お友達からお願いします作戦」



融資を受けやすい人はどのような属性の方で

しょうか?


それは、

「既に融資を受けており、返済実績のある人」

です。



今回の56万円を、少額の事業資金として融資を

受けられれば、融資&返済実績を作る事が

できます。


銀行に「お友達」として認識してもらえます。


そうすれば、次に物件を購入する際の融資で、

優位に交渉を行う事ができるようになる

はずです。


今回の少額融資では、

「信用保証協会付の融資」

を狙っています。


信用保証協会とは、中小企業が融資を受ける際に、

その債務を保証してくれる機関です。

保証協会が債務を保証するため、銀行も融資に

応じる可能性が高くなります。


そのかわり、信用保証協会に対し、保証料を支払う

必要があります。



まぁ56万円ですから、融資期間も、金利も

どうでもよいです。


とにかく、

「借りて/返した」

という実績さえ作れれば、少々の金利や保証料など

安いものです。



納税期限は4月末なので、それまでが勝負です。

初めての事ですが、とにかく行動してみます。


DVDを見て、もう一度銀行へのアタック方法を

頭に叩き込んでおかなくちゃ。

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進捗については、またシェアします。



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私の不動産事業スタンス

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前回の記事でも少し触れましたが、

これまで私はRC物件について見向きもしません

でした。


ただ、これまで全く勉強をしなかったわけでは

ありません。



RC物件に関する書籍も、もちろん購入して

おります。


今田さんの有料商材を買ったこともあります。



でも、いくら知識を入れてみても、「万が一」

を考えると踏み出すことはできませんでした。


億の借金をして購入した物件で失敗したら、

自分の生活自体が傾きます。


たしかに、

「3年以内に不動産収入で独立だぜ!!」


というスピードが必要な場合は、

RCを高レバレッジで買い進める方法が、

理に適っているでしょう。



でも、私にはそこまでのスピードは必要ありません。

10年スパンで考えているつもりです。


そもそも、自分が「不動産に向いているか?」

もわかりません。


なので、「泣ける金額」で購入できる

「小さな物件で腕試し」

をしながら、少しずつ拡大する路線を選びました。



狙ったわけではありませんが、気が付けば、

購入してきた物件の金額が、

きれいに倍々になっていました。


680万円 → 1500万円 → 3170万円



棟数が増えてくると、新規物件で問題があっても、

既存物件で持ちこたえる事ができるようになります。


次の私の物件は、6000万円程度を狙っても、

良いかもしれませんね。

6000万円と言えば、RC物件も視野に入ります。



基本的には、

「小さな物件を複数持ってリスクヘッジ」

を今後も考えておりますが、すべてを木造築古で

そろえる事も、問題だと思っています。



そろそろ、RCを混ぜ始める時期かもしれませんね。

だからと言って、10%そこそこの、

築20年RCを購入するつもりは毛頭ございません。


RCとはいっても、やはり利回りは15%以上は

欲しいです。


購入金額の増加と共に、効率を落として

どうしますか?


物件所有が目的ではないので、

あくまで「儲ける」事を追及します。



そんなわけで、日々、コチラで研究しています。


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シークレットセミナー音声差し上げます

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2013年2月11日に開催した、川崎大家シークレットセミナー

音声の一部を差し上げます。


なお、会場の都合で、一部雑音が入っておりますが、

あらかじめご了承ください。



ご希望の方は、コチラをクリックしてください。






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新築RC物件はいかが?

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某、不動産物件紹介情報の配信元が、最近しきりに

新築RC物件を薦めてきます。


新築物件ですから、さすがに利回りは10%前後。

ハッキリ言って毎月のCFは少ないです。


しかし、下記の利点があるとの触れ込みです。


・10年間メンテがほぼかからない

・入居付けが楽

・10年後に売却すれば、値下がりがほぼ無い



確かに、一理あります。

RCであれば、築10年でも耐用年数の残りは

30年。

次のオーナーも、融資を引いて回収する期間が

残されています。


極端な値下がりはなさそうですね。



でも、フルローンで1億借りた、利回り10%物件

のCFはどの程度なんでしょうか?

ちょっと、シミュレーションしてみました。


【収益】

1億の10%なので、満室想定で年間1000万円

管理費が5%、清掃・共有部電気等が5%として、

900万円程度。



【ローン】

1億を、金利2%の30年ローンで借りたとして、

毎月の支払いは約37万円。

年間で約444万円。


でも、居住地から遠く離れた物件の融資は

難しいもの。

現実的にはス○ガ銀行のお世話になる人も

多いでしょう。


ス○ガ銀行で借りると金利は4.5%。

その場合は、年間607万円です。


差引、年間CFは300万円弱。

ここから、固定資産税もかかるはず。


年間の運用利回りは3%ってことですよ。

投資信託じゃないんだから・・・。



しかも、満室&新築時家賃の想定です。

家賃が10%下がったら?

入居率が10%下がったら?

新築ならメンテの可能性は低いですが、

ゼロではありませんよ?



私にはちょっと怖いかも。

悲観的過ぎるのでしょうか?



まぁ、金利を安く済ませられれば、

CFは大幅に改善するわけで、

ス○ガに頼らなくても済む人には

良いかもしれませんね。


紹介された物件が地元であれば、地場の金融機関か

らの融資可能性が高いです。



ただ、少なくてもス○ガに頼らなければならないよ

うな人の「一棟目」として買う物件ではないでしょう。


「融資とセット」で紹介されているので、

安易に飛びつく人もいるのかなぁと

心配してしまいます。



物件の紹介メールの中で、築古物件は如何に

安く買わなければならないか、について

触れられていました。



>我々がお客様に築30年の物件をご紹介するとし

>たら、>土地の更地の値段に毛が生えた程度の

>値段にまで指値の交渉を入れます。



この点については賛同できます。

まさに、これって私の買い方です。


まんざら間違ってもいなかったのかな。



個人的にはこちらの方が好きですね。


面倒で、無駄な作業は多くなりますが、

枕を高くして眠ることができます。



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脱税指南

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表題の内容を期待した方。

その考えは危険です。

心を入れ替えてください。



先日、NHKの9時のニュースを見ていたら、

「サラリーマンの脱税が増えている」

との事でした。



内容は・・・。


架空の副業を行ったフリをして、赤字を出し、

経費を計上。

確定申告を行い、経費分を給与所得から差し引き、

還付金を得るという、なんともセコイ方法です。


これを指南するコンサルタントもいるというから、

驚きです。

逮捕された「自称コンサルタント」もいましたね。

相談料は一件7万円だったとか。


当然の事ながら、上記は立派な脱税です。

犯罪です。




しかし、不動産賃貸業を行っていると、所得税の

還付金を受ける事はよくあります。


不動産賃貸業という、「リアルな事業」を行った

上での、申告ですから、もちろん何の問題も

ありません。


経費も正当に計上できます。

あっ、関係ない経費はダメですよ。


家族旅行を、「物件調査」とか、

友人との単なる飲み会を、

「大家さん親睦会」とか・・・。



エア副業の脱税サラリーマンが増えたおかげで、

税務署のチェックも厳しくなっているそうです。


個人の支出と、事業に関連する支出。

しっかり線を引いておきましょう。



そもそも、「バレたらまずいからやらない」

という考え方は・・・。

子供の発想だと思います。



「事業に関連する経費のみ申告」


大人として、当たり前の事です。



不動産賃貸業という、リアルな事業を行うと、

「思わぬ税効果」を得ることも可能です。



私は今年も還付を受けます。

赤字決算というわけです。


あっ、ほんとは黒字ですよ。

減価償却で赤字になっているだけです。



リアル赤字では、税金の還付を受けても

あまり意味がありませんからねぇ・・・。


実際、キャッシュアウトしているわけで。


新築ワンルーム投資の、宣伝文句と同じです。

「税効果」と言って、赤字物件を平気で

売りつけたりしますからね。



というわけで、不動産賃貸業は、税効果を得られる

事もあるというお話でした。



確定申告の受付が始まっています。

申告は3月15日までです。

終了間際は混んでしまい、無駄な時間を使うこと

になります。


時間節約の意味からも、申告はお早目に。


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