川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2013年02月

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先日、突然私のPCが壊れました。

2週間程度メルマガやブログの発行が、

無かった時期がありましたよね?

原因は、PCの故障でした。


しかし、バックアップを外付けHDDに取得してい

たため、データはすべて復旧することができました。



PCは突然壊れます。

4~5年使用したHDDは、壊れても文句は言えま

せん。

現役SEの私が言うのですから、

間違いありませんよ。

実際、お客様先でも、PCはよく壊れます。



だからこそ、壊れた時の対策が必要ですね。

「バックアップを取りましょう」という事です。


不動産賃貸業をやっていると、

重要なデータが意外に多く存在しますよね。

貴方も、こんなデータを持っていませんか?


・見積もり資料

・POP、自作チラシ等の入居促進グッズ

・業者さんの過去メール

・業者さんのメールアドレス

・覚書


入居促進グッズを、また一から作り直しますか??

メールや、見積もり等々、過去の資料は、

沢山の経験とノウハウが詰まった、宝物です。


バックアップは確実に取得しておきましょう。


バックアップは、2つのメディアに取得する

方法をお勧めします。


1つは外付けのHDD。

USB接続の1TB程度で、1万円前後で

売っていますね。

私はバッファローをよく使います。



しかし、これだけでは心配です。


先ほども言いましたね。

「HDDは壊れる」と。


だから、外付けHDD以外のメディアにも、

バックアップを取得する事をお勧めします。


バックアップのバックアップです。



DVD等のメディアに取得する方法があります。

これなら、災害等の際にも、持ち出す事が

簡単ですね。

追記で書き込み、一杯になったら新しい1枚に

書き込み。

こうすれば万全です。



ポータブルの外付けHDDに取得するのも

よいでしょう。

2つのHDDが、同時に壊れる可能性は低いと思う

ので、これもよい方法です。


ただ、持ち運びの際に落としたら

OUTですが・・・。




バックアップを取っていない方。

今からでも遅くありません。

すぐにバックアップを取得してくださいね。


「もしもの時」は突然訪れます。


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先日、楽待の取材を受けました。

楽待





不動産投資に係る、資金調達に関するレビュー記事です。

電話にて40分程度のインタビューを受けました。



今回は、私が現金で購入を行った、一棟目について

詳しく話を聞かれました。


「これから始めるにはどうすれば良いか?」という

事を意図した上でのインタビューだったようです。



取材を受けるたびに思うのですが、ライターさんは

すごいですね。

私のまとまりのないお話を、キチンと記事にまとめ

ています。


私にはできない芸当です。



記事には、私を含め3名の不動産投資家の

インタビューが掲載されいます。

他2名は、トーマスさん、大長伸吉さん。


私と違い、大物です。

一緒の記事に載せて頂けるとは、

恐れおおい感じです。



ちなみに、記事には私の後姿の写真も

掲載されています。

恥ずかしがり屋さんなので、

後姿で勘弁してね(笑)。


記事中の総投資額は、5350万円と

記載されております。

これは、3棟の購入価格の合計です。


そして、年間家賃収入は940万円と

記載されています。

これは、現状(満室)が1年間続いた場合の

想定値です。


あらかじめご了承ください。


というか、こういう情報は、書かれていないん

ですよねぇ・・・。


基準が分からないと、記事に誤解を招くと

思うのですが?


なお、他2名の方の数値基準については、

知りません。



記事にご興味がありましたら、

下記のリンクからどうぞ。



不動産投資を始めるには、『現金』は最低いくら必要?




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前回に続き、FPに見極め方について書きたいと思います。

それは、「提案する投資信託による見極め」です。


投資信託には大きく2種類あります。

アクティブ運用と、パッシブ運用。


アクティブ運用とは、特定のテーマ(例えばIT企業専門等)に沿った銘柄を、

運用会社がセレクトして運用するもの。

TOPIXなどの、市場平均を上回る成果を目指して運用を行います。


銘柄の選定には、運用会社の様々なノウハウが必要となるので、手数料は高く

なります。



パッシブ運用とは、TOPIXや日経平均等の、指標に合わせて自動的に

銘柄をセレクトして運用を行います。

銘柄選択に対して、一切の検討はありませんので、手数料は安くなります。




ここで問題です。


アクティブ運用とインデックス運用、儲かるのはどっち??


プロが選んだアクティブ運用?

残念ながらそうでもありません。


アクティブ運用が市場平均に勝てるなら、パッシブ運用は無くなっているはずです。

昨日まで市場を上回る運用を続けた投資信託も、明日以降も勝てるとは限りません。



そもそも、なぜ株で運用を行う必要があるのか?

それは、これまでの長い歴史において、市場平均が物価を上回る成長を遂げてきたから

です。


だから、市場平均でも十分に物価に勝てる(資産が増える)わけです。



当たるか外れるかわからないが、手数料の高いアクティブ運用と、そこそこ実績があり

手数料の安いパッシブ運用。


ライフプランという長期的な視野に立った場合、どちらが適した運用方法でしょうか?



しかし、アクティブ運用を薦めるFPは多いです。

なぜか?

「手数料が高い」のです。

FPが儲かるんですよね。



「この投資信託は、過去5年間TOPIXを20%上回る運用をしています」

よくこんな商品を薦められます。


では、今後の5年間もTOPIXを上回り続けられるのでしょうか?

それはわかりません。



「パッシブ運用を薦めるなんて、プロのFPじゃない」とあるFPに言われた事があり

ます。

このFPは、今後も市場を上回り続ける投資信託を選ぶ目を持っているのでしょうか?

そんな、スーパーFPなら、トレーダーになったほうが良いと思いますが・・・。


昨日までの実績が、未来の実績を保障するわけではありません。



アクティブ運用の商品ばかり薦めるFP。

パッシブ運用を馬鹿にするFP。


こんなFPは注意が必要です。



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FPと一口に言っても、いろいろな形態があります。


保険屋のおばちゃんも、最近はFP資格所有者が多いですよね?

「あなたの保険をトータルサポート」なんて聞こえは良いですが、

要は、自社の保険を売るために、FP資格を看板に掲げているだけです。


その他、銀行、証券会社、最近は不動産屋さんにもFP所有者がいますね。

特定の企業に属するFPは、結局は自社の商品の中から、物を売りつけようと

します。


まぁ、わかりやすい構図なので、「バイアスがかかっているかも」とこちらが

構えていれば済む話です。

もちろん、納得できる内容であれば、そのまま受け入れることも問題ありません。


一方で、羊の皮をかぶったオオカミもいます。

「独立系FP」と呼ばれる方々をご存知でしょうか。


どこの会社にも属さない個人経営のFPで、第三者的立場から、お客様にあった

提案を行うのがウリです。


しかし、「企業に属さない=本当に最適なものを提案する」

というわけではありません。



ライフプランを作る上で、どうしても「資産運用」についてのお話が出てきます。

そして、運用方法として、投資信託の提案を受けるでしょう。

投資信託は、株、債券などに投資を行う、元本保証のない投資商品であり、銀行や

証券会社で販売が許可されています。


しかし、「証券外務員2種」という資格を取ることにより、証券会社の代行販売

が可能となります。


FPは、この資格を取得することにより、自らが提案した商品の代行販売を行い、

売買価格の一部を、証券会社から手数料としてもらいます。


通常、代理営業をする証券会社は1社となりますので、FPがくっついている証券会社

が扱う商品のみが提案されます。



と、ここまで書けばわかりますよね?


「手数料の高い商品を提案したほうが儲かる」わけです。


お客様にとっての最適と、FPにとっての最適は異なる可能性がありますね。



最近は、同じ投資信託であっても、購入する証券会社によって、手数料が異なる

事がよくあります。

FP経由で購入すると、手数料が高くなる事もあるので注意が必要です。


「資産管理が一括でできるので、私から購入してください」

と言われる事もありますが・・・。


それくらい、自分でできますし、たいした手間もかからないので、情報弱者への

単なる脅しだと思っています。



保険にしてもそうです。

本来であれば、県民共済で十分な所を、わざわざ保険会社の医療保険を薦められる

ケースもあります。



もちろん、ほとんどのFPは、お客様の利益になるような提案を行っています。

しかし、盲信は注意が必要です。


もしFPにライフプランニングの相談に行く場合には、複数のFPと面談を行う事を

お勧めします。

初回相談は無料の所が多いですから、相手を研究するために利用するとよいでしょう。


その際に、こんな事を聞いてみると良いと思います。


・あなたはどんな保険に入っていますか?

・どのような商品で運用してますか?

・その理由は?



「お客様とライフプランも職業も違い、誤解を招く恐れがありお答えできません」

と、うまく逃げられる事もあります。

丁寧に教えてくれる人もいるでしょう。


信用できそうな人を見極めるため、参考にしてみてください。


もう一つ、FPに見極め方があるのですが、長くなったので次回に続きます。



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前回の最後に、

「FPの知識があると、無駄なお金を使わなくなる」

という事を書きました。


具体的にどういう事でしょうか?


例えば、貴方は保障額がいくらの生命保険に入っていますか?

なぜその保障額にしたのでしょうか?

保険屋のおばちゃんが、「3000万円が一般的」と言ったから?


生命保険とは、貴方に万が一の事があった時、残された家族の生活を

助けるために入る物です。


では、残された家族は、貴方亡き後どのような生活をする予定ですか??

その生活を行うために必要な金額は??

生命保険の必要保障額=残された家族に不足する生活費」となるのです。


この、「残された家族に不足する生活費」を算出するときに、FPの知識を

使う事ができるのです。



生命保険を例にしましたが、医療保険なども同じです。

高額療養費ってご存知ですか?

全国健康保険協会




このように、FPの知識を使うと、自分が入るべき、必要最低限の保険が分かります。

つまり、無駄なお金を使わなくなります。




資産運用についても同じですね。


FPは、ライフプラン表というものを作成します。

これは、将来の人生計画を行うものです。

マイホーム購入、進学、退職、子供の結婚等、人生のイベントを書き込みます。

次に、給与、退職金、毎月の生活費、イベント費用等、お金の出入りを書き込みます。


すると、貴方のライフプランに関する、金銭面から見た問題点がわかります。


もし、金額が足らない場合、以下3つの選択肢があります。


・収入を増やす

・イベントをあきらめる

・資産を運用して増やす


例えば、資産を増やすにしても、どの程度のペースで増やせば良いかが分かります。

年利1%で良いのか、それとも5%か?

そのペースになるような資産運用行えば、無駄なリスクを抱える事はありません。


例えば、年利3%程度の資産運用を行えば、ライフプランが実行可能である人が、

すべての資産を株に投資し、よりリスクの高い年利5%の運用を目指す必要はないの

です。


これって、自分が購入すべき不動産にも当てはまりませんか?

地方の高利回りが良いのか、都心の高資産価値物件が良いのか・・・。



自分は将来どのような人生を歩みたいのか?

それにかかる金額は?

どの程度の資産運用を行えばよいか?

どの程度収入を増やせば良いか?


到達点がハッキリすれば、回り道も減り、無駄なお金を使わなくなります。


人生設計ができることも、FP資格の良いところですね。



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