川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2013年03月

コツコツ×100回

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先週末、フルマラソンの大会に出場しました。


以前、ある先輩大家さんに言われた事があります。


「マラソンが好きな人は、不動産に向いている」


どういう事かと言うと、どちらも

「コツコツ地道な努力が必要」

だからだそうです。



フルマラソンは、完走するためにある程度の

トレーニング量と期間が必要です。

自分の実力を冷静に見きわめ、レースペースを

検討することも必要です。


レースが始まれば、体調、天候と相談しながら、

臨機応変にペースを考えなければなりません。


終盤は、まさに自分との戦い。

どんなに苦しくても、折れない精神力が必要です。


それに耐えて、初めて「完走」や「記録更新」と

言った、結果を得ることができます。


コツコツ、コツコツ、地道な努力の積み重ねが

大事です。



これって、不動産事業にも通じる所がありますね。



毎日あきらめずにコツコツ物件探し。

自己資金をコツコツためる。

自分の力量(財力&経験値)にあった物件の見極め。

空室やクレームにも折れない心。

etc。


コツコツ、コツコツ。

不動産は、地道な努力が必要です。


株やFXのように、ラッキーで稼げる事は

ほぼ無いと思っています。



ちなみに、マラソンの記録ですが。

3時間46分で完走しました。


自身2回目の完走で、4年前の記録を10分以上

更新しました。



実は、フルマラソンは3回目の出場です。

2年前に走った前回は、25キロ付近でリタイヤ。

調子に乗って飛ばし過ぎ、失敗しました。



初マラソンは慎重になって成功。

2回目は調子に乗って失敗。

3回目は前回の失敗を生かし、記録更新。



なんだか、私の購入してきた3棟の物件達と

似ています。



やはり、マラソンと不動産事業は似ているかも。


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不動産知識のアップデート

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そういえば最近、不動産関連の書籍をあまり

購入していません。


本屋さんに行き、本をパラパラ~と見ても、

「あぁ、なんか知っているかも・・・」

と思い、購入する気がなくなってしまいます。


でも、これは危険な考え方です。


「私の知ってる知識」

自体が時代遅れになっている可能性

もあります。


「木造築古=スルガ銀行融資」

なんて、今ではカビの生えたノウハウですよね。



当たり前の事ですが、知識は、常に最新のもの

を得る必要があります。


2~3年前の本に書いてあるノウハウが、

今も使えると思ったら大間違いです。



だからこそ、常に最新の知識を仕入れる必要が

あります。


そんなわけで、強制的に知識を得る仕組みを

作りました。

それは・・・。


「家主と地主の定期購読」



「家主と地主」は、(株)全国賃貸住宅新聞社

が発刊している雑誌です。

発刊は2か月に一度。

値段は600円です。


毎号特集記事があり、過去には以下のような

記事がありました。


・凄腕家主の行動パターン50

・不動産投資家が見た天国と地獄

・悪条件物件の入居者獲得法



本屋さんでも売っているので、

気になる方は立ち読みしてみてください。


たかが雑誌ですが、されど雑誌です。

記事からヒントをもらい、気になれば自ら深く研究。


そんな”とっかかり”になればと考えています。


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正しいブスのほめ方

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ちょっと面白い本を読みました。

タイトルは少々過激ですが、意外に真面目な内容です。


どんなにマイナスな事でも、それをプラスに変える努力を

すれば、意外に人生前向きになれるのかも。


分かっちゃいるけど、なかなかできません。


この本では、そんな事を一見おかしく、

しかし、実は真面目に読者へ語りかけてくれています。


多少強引なネタもありますが、すぐに使えるネタもあります。

さらっと使えると、カッコいいですね。


ご一読あれ。








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1号物件の収支

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今日は、気分が良いので、特別にメルマガ限定記事を

ブログで配信したいと思います。

それでは、どうぞ!!

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公式メルマガ限定配信、

私の収支報告をお知らせします。


遅くなりましたが、2月分の収支をお送りします。



【1号物件2月収支】


(1号物件スペック)


・物件情報:埼玉県入間郡 築23年 

            木造 2K×4戸

・購入金額:680万円

・借入金:ゼロ(現金購入)


(収入)

家賃&共益費 164000円




(支出)


管理費:8610円

振込み手数料:500円

共用部電気代:2250円

共用部清掃代:10000円(月4回)

カーペット設置&菓子折り:10500円


(月間キャッシュフロー)


+132140円



(2月の動き)

年度変わり(3月)の退去連絡はありません。

どうやら、新年度は満室でスタートとなりそうです。


騒音問題についても、その後連絡なし。


便りが無いのは元気な印?

それとも、マグマが溜まっているだけか?


ちょっと不気味な静けさではありますね。



さて、騒音元の入居者さんの未納問題ですが・・・。

2月分はしっかりお支払い頂きました。

(というか、1月分の支払いなんですけどね)


よしよし、やればできるじゃないか。

しかし、まだ一か月分残っているぞよ!!

ちゃんと払ってね。


支出欄にある、「カーペット設置&菓子折り」は、

防音カーペット敷き詰め作業の手間賃と、

お詫びのための菓子折り代です。


大家が菓子折りを用意して、騒音元の方にお詫びをして

頂きました。



はぁ。

不動産って手間がかかりますね。

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公式メルマガでは、この後、2号、3号物件についての記事を、

続けて配信しています。


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私がアホでした

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不動産取得税をてこに、新規融資先を開拓すると

いう記事を以前配信いたしました。

その結果についてお知らせします。


まぁ、自分のアホさをさらすようで、

ちょっとハズカシイですが・・・。



結論から言って、

「不動産取得税」

の融資は厳しいです。

保証協会の審査もほぼ通りません。


WHY?


それは、不動産取得税が、

「物件取得時の経費」

だからです。




そもそも銀行は、「事業」に対して融資を行います。

事業とは、利益を得る行為ですね。


銀行が事業に対して投資を行う。

経営者はその事業により利益を生む。

利益が生まれるので、銀行への返済ができる。


このような考えのもと、融資は実行されます。



新規事業にはお金がかかりますし、事業継続には

設備投資等の運転資金も必要ですよね。


不動産賃貸業の場合、「リフォーム」などは「設備投資」

に当たるので、銀行は融資を行います。



では、不動産取得税はどうか?

これは、不動産を購入したときに発生する税金です。

つまり、「不動産取得」の際に発生する、

登記費用や仲介手数料と同等の、単なる取得経費です。



だから、物件購入時の融資金額に、

これらの取得経費も盛り込まれていると考えるわけです。



「あなたは、経費を考えて融資を受けたんでしょ?」

という事ですね。


それを後になって、

「不動産取得税を融資してくれよ」

と言うのは、無計画さをさらすようなものです。


アホ経営者という事ですね。

そんなアホには、どこの銀行も貸してはくれません。



これは、保証協会の立場としても同じです。

だから、審査を通る事は極めて難しいですね。



複数の銀行の担当者にも言われました。

「不動産取得税では、融資の理由が作れません」

と。



実際には、想定外のリフォーム等で、

不動産取得税が払えない人もいるでしょう。


そんな時は、物件取得時に融資を受けた銀行へ

相談するのが現実的です。


追加融資として、面倒を見てくれる可能性が

あります。



実際、銀行の担当者にも、融資元への相談を

勧められました。


無計画ダメ大家と思われちゃったかな?

次回の融資相談に響かなければいいけど・・・。



というわけで、今回は素直にキャッシュで

税金を払います。




以上、実際に行動して分かった事ですが・・・。


実は、石渡浩さんのブログに、

すべて書いてありました。



もっと調べておけば良かった(涙)。

俺ってまだまだアホだなぁ・・・。



こんなアホな私ですが、行動だけは欠かしません。

行動により、得られるものが大きいからです。

そんな私のシークレットセミナー音声ですが、

聞いてやって頂ければ幸いです。


→ シークレットセミナー音声



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