川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2013年04月

競売物件の検討1

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先日、付き合いのある業者さんから、ちょっと面白い

物件を紹介されました。


物件情報の詳細は、都合により差し控えさせて頂き

ますが、概要は以下の通りです。



横須賀市某所、駅徒歩、平地。

築20年以上の、3点ユニット極狭物件。

入居率30%以下。



普通なら、私が門前払いする物件です。

ただ、この物件は、ちょっとクセがありまして・・・。


「競売物件」


なんですね。



売却基準価格で落札できれば、利回り36%!!


場所は私が良く知る所で、リフォームして適性家賃

にすれば、埋める自信があります。


将来更地にすれば、確実に売却可能でしょう。



普段は毛嫌いしている3点ユニット物件ですが、

圧倒的な高利回り+出口の目途が立てば、話は

別です。


門前払いをするのは、モッタイナイ。

久しぶりに物件の検討をしてみました。



実は、検討をした理由がもう一つあります。



この物件、以前に一般市場で任意売却物件として

売りに出されていたそうです。


その際に、売買仲介に入ったのが、今回私に話を

持ちかけて来た業者さんです。



通常の競売物件であれば、室内の内見ができません。

物件の情報も、裁判所が用意をしている3点セット

のみです。


ちなみに3点セットとは、


・物件明細書

・現況調査報告書

・評価書


の事です。


競売の場合には裁判所資料として、これらが公開されています。

ネットでも確認することができます。


BIT(不動産物件情報サイト)



物件の内部写真、債務者、居住者等、関係者への聞き取り

調査、調査官による見解などが記載されております。


見るだけでも面白いですよ。




で、今回は、業者さんが過去に仲介に入っていたため、

それ以上の詳しい資料があったのです。


物件内部写真、外壁工事の見積もり等々。

担当者も実際に内見をしたことがあるそうです。


通常の競売物件に比べ、検討材料が豊富にあるわけです。



という訳で、ちょっとした「縁」を感じ、

ひとまず物件の検討を行う事にしました。



長くなりますので、次回に続きます。


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不動産でセミリタイヤするには その8

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投資の有名な格言に、このようなものがあります。


『卵は一つのかごに乗せるな』


かごを落としたら、すべての卵を失います。

つまり、投資対象は一つに集中させず、

必ず分散しろという事です。


私は、そもそも、不動産一本でセミリタイアする

つもりがありません。


「危険だ」と考えているからです。



ありきたりの言葉ですが、

「複数の収入流れ」

を持ってセミリタイヤは行うべきです。


不動産事業は、「太い流れ」にはなるかも

しれませんが、それ一本では危険だと思います。



私は、


『月10~20万円程度の個人ビジネス』



『表面利回り15~17%で1億程度の不動産』


を両立を、セミリタイヤのポイントと考えています。



これまでの試算により、年収1000万円程度の

生活を継続できそうな事は、ご理解頂けると

思います。



ちなみに、現在の私の位置は。

物件規模5350万円で表面利回り18%程度です。

不動産の規模としては、あと3倍程度必要な計算

ですね。



一方の、個人ビジネスの方は・・・。

只今修行中です。


近々重大発表があるかもしれませんが(笑)。



ただ、どちらももう少し時間をかければ、

達成可能な目標であると考えています。

できれば3年以内に達成したいですね。



というわけで、この連載を終了いたします。

長々と8回にわたり、書いてしまいました。


ここまでお読み頂きありがとうございます。


今回の連載につきまして、ご意見、ご感想を

頂けましたら幸いです。



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不動産でセミリタイヤするには その7

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前回までの試算により、下記の事が分かりました。


表面利回り17%(実質利回り10%)のRC物件

を、2.4億円分所有し、稼働率8割で運営を行う。



そうすれば、


・年収1000万円(生活費)

・修繕積立金年間576万円

・物件入替え用貯蓄344万円


を達成できる事が分かりました。

(税金考慮なし)




でも、まだまだハードルは高いですね。

もう少し考えてみましょう。



そもそもの話ですが、不動産一本でセミリタイヤし

ても良いのでしょうか?


一つの事業に集中するのはキケンですよね。

「卵は一つの籠に乗せるな」

とは、有名な投資の格言です。



また、ハッキリ言って、『毎日チョ~暇』だと

思いませんか?


しばらくは、趣味に旅行に明け暮れるかも

しれませんが、長い人生それだけじゃ飽きるのでは?


やはり人間、「働く」事が必要ではないでしょうか。


「会社勤めしろ」というつもりはありません。

個人でできるビジネスを持つべきだと思います。


月10万円稼げるビジネスを持てれば、

それだけで年収360万円ですね。


サラリーマンと違い、時間は沢山あるのです。


それこそ、アフィリエイトでも達成可能ですよね?

輸入転売でも、セドリでも行けるでしょう。

もっと簡単にコチラの方法でも良いでしょう。



本格的なビジネスでも良いですね。

不動産の知識を生かして、セミナーや、出版も面白そうです。

教材を販売するのも良いでしょう。


もし、億を超える資産規模で、不動産事業がしっかり

できているならば、それはもう立派な「スキル」のはずです。


貴方だけの特技です。


世の中に公開し、次なる不動産事業家を育てる事ができる

資格があると思っています。



年収360万円のビジネスを持てば、

不動産からの収入は640万円で良いことに

なります。



これなら、1.5億円規模の物件で達成可能です。


1.5億円の物件を表面利回り17%

(実質利回り10%)。

稼働率80%で運営。

物件の大きさは、これまで通り

1億円につき1000平米とします。


修繕積立金もこれまで同様、平米あたり月に200円。


試算結果は以下の通りです。



年間家賃:1200万円。

修繕積立金:360万円


1200万円-360万円=840万円


ここから生活費の640万円を引いても、

年間200万円の貯蓄が可能です。



物件の規模が小さくなったので、入れ替え対象の

物件を、5000万円規模とします。


9割融資で必要な自己資金は、1000万円程度

です。

5年に一度の入れ替えとすると、年間200万円

貯蓄で、自己資金の準備が可能ですね。



ちなみに、表面利回り15%に下げると、

2億円相当の物件規模が必要です。



実は、私が狙っている「セミリタイヤライン」は

このあたりです。


このお話については、次回の完結編にて

してみたいと思います。


続く。



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不動産でセミリタイヤするには その6

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これまでの試算では、5億円相当の物件を

表面利回り13%で運用すれば、下記の項目を同時に

満たすことができる事がわかりました。


・年収1000万円(生活費)

・修繕費用

・5年に一度1億円の物件入替え用自己資金の準備

(1800万円)



では、利回りが17%の物件であれば、

どの程度の資産規模が必要になるでしょうか?

実は、2.4億円規模で達成可能です。



表面利回り17%ですから、実質利回りは10%程

度とします。

稼働率は8割とします。

2.4億円規模の物件の年間家賃収入は

1920万円ですね。


次に、修繕積立金を考えます。

これまでの試算と同様に、1億円で1000平米の

物件を基準とすると、修繕積立金は年間576万円

となります。


(国土交通省のガイドラインより、平米×200円想定)

http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf



1920万円-576万円=1344万円

生活費相当の1000万円を差し引くと344万円。


5年間の貯蓄で1720万円になりますので、

物件入替えの自己資金も、ほぼまかなえる計算です。



5年に一度、資産規模の半分近くの物件を

入れ替える事が可能ですから、家賃の下落や、

物件の劣化に対しても、強い運営ができますね。



いかがでしょうか?

2.4億円規模なら、現実味がありませんか?



ただ、



表面利回り17%のRCを、2.4億円分

購入することができるのか?



という、大きな問題が残っています。

しかし、決して不可能な値ではないはずです。



それを達成する一つの方法としては、

コチラがありますね。





次回に続きます。


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不動産でセミリタイヤするには その5

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方法1:年収の水準を見直す


そもそも、年収1000万円が本当に必要か?

という話です。


「田舎でのんびり半農生活」

ならば、年収は1/3で良いかもしれませんね。

それなら、1億程度の物件規模でも、

達成可能でしょう。



どのようなセミリタイヤ生活を送りたいのか?

実は一番重要なポイントだったりします。


ココをよく考え、年収の水準を現実的なラインに

見直しましょう。



2.物件利回りを上げる


試算では、「表面利回り13%」を水準としました。

もし、表面利回り15%で考えたら

どうなるでしょう?

たった2%、利回りを高くしただけです。



表面利回り13%の物件を、稼働率80%として

運営し、家賃収入1000万円を得るためには、

2億円の規模が必要でした。

これは、前回までの試算の通りです。



表面利回り15%の物件だと、実質利回りは8%で

すね。

すると、稼働率80%で家賃収入1000万円を

得るためには、1.8億円規模が必要な事が

分かります。


必要な資産規模が1割少なくなりました。



さらに利回りを2%上げ、表面利回り17%と

します。

すると、1.3億円規模で、家賃収入1000万円

が達成できます。


必要な資産規模が4割程度少なくなりました。



ホンの数%の高い利回りの物件を購入するだけで、

結果が大きく変わる事をご理解頂けたと思います。



実は、高利回り物件を購入することのメリットは

これだけではありません。


物件の規模が小さくなれば、修繕積立金も削減でき

ますね?


これにより、さらに全体の資産規模を小さくする

ことができます。


では、利回り17%の物件の試算は

どうなるでしょうか?

次回に続きます。



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