川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2013年05月

入居者さんと対峙

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当日は少し早めに現地入り。

まずは、管理会社さんの事務所で、最終の作戦会議

を開きました。


その席上、担当営業の上長の方に言われた言葉が、

とても印象深かったです。


(上長様のお言葉)


今日は、入居者さんと大家さんが話をする

セッティングまでを行います。

現地では大家さんが主体となって、

入居者さんとのお話をお願いします。


なぜなら、管理会社にとって、入居者さんも、

大家さんも、どちらも大切なお客様だからです。


基本的に我々は、どちらかに肩入れする事は

できません。

本日は、大家さん主体でお願いします。




との事でした。

「あぁ、俺は責任者なんだな」

大家としての責任が、両肩にズシリと重く響きます。



時刻は夜8時ちょっと前。

雨の降る中、いよいよ物件に出発です。


物件に到着し、2階の窓明かりを確認。

幸い、2階の方はいらっしゃるようです。

もし留守だったら、絶対に音はしませんからね。

無駄足にならず一安心。



1Fの入居者さん宅のチャイムを押します。

室内に通されご挨拶。


今回は、録音のためICレコーダを持参しました。


ひとつは騒音の録音。

もうひとつは、入居者さんとの会話を

録音しておくためです。

何があるか分かりませんし・・・。



録音の許可を頂き、騒音調査を開始。

テレビの音量を下げ、じっと耳を済ませること

しばし。


ドスン、ギャー、ウェ~ン。

時々2Fの子供の声や足音が聞こえます。

しかし、気になるほどではありません。



そのまま、20分近く。

直立不動のまま耳を済ませました。



残念ながら、騒音が大きくなることは

ありませんでした。


「いや~、今日は静かだなぁ」

と入居者さん。


「ノイローゼになるほど、いつもうるさい」

との事でしたが、当日の状況からは

確認できませんでした。


まぁ、この日は特別静かだったのかもしれませんね。



その後、入居者さんとのトーク。

体調面のお話を入り口に水を向け、

思いのたけを吐き出してもらいました。


30分くらいお話を伺ったでしょうか。

ころあいを見計らって、こちらからの提案を。


私の所有物件の他の入居者さんの例として、

耳栓やイヤホンによる、

騒音の自己防衛策のお話をしてみました。


あくまでも、

「こんな事をしている方がいましたよ」

という事例紹介のトーンで。


すると

「そうだねぇ、自己防衛するしかないか」

と何だか妙に納得していただいたご様子。


どうやらうまくいったかな。



それから一ヶ月。

管理会社さんに確認したところ、追加の

クレームは頂いておらず、物件は平穏だそうです。

なんとか、丸く収まったのかな?


この本を読み返しておいて、良かったです。



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入居者様宅へ殴りこみ

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以前お話をした、騒音問題について

進展がありました。

年初より、ある物件で騒音問題が発生している

ことは、時々記事として配信しておりました。


・2Fの方に注意

・防音カーペットを敷く

・被害者の方に直接電話してお話を伺う

・管理会社の定期フォロー


など、これまでいくつかの対応を行ってきました。


その後、しばらくは1Fの方からのご連絡もなく、

安心をしておりました。


しかし、入居者さんとの電話会談から一ヶ月程度

たった頃、管理会社さんから

「泣きの連絡」

が来ました。


なんと入居者さんから、


「どれだけウルサイか、一度聞きに来て下さい」


と、猛烈なクレームを頂戴してしまったとの事。

しかも店頭で直に、ものすごい剣幕で・・・。



なんと、入居者様ご指定の訪問時刻は、

夜の8時。

騒音MAXの状態を聞いて欲しいそうです。



はぁ・・・。

私、物件まで片道2時間かかるんですけど・・・。

帰りはいったい何時だ?



物件をお持ちの方ならば、騒音問題について悩まさ

れる方も多いと思います。

でも、実際に自分の物件が、どの程度音が響くのか

確認する機会もなかなか無いですよね。


これも良い機会だと思い直し、一度きりのお約束で

訪問をお引き受けしました。



で、クレーム処理に行くことが決まったら、

まずは作戦検討です。


・相手の望みは?

・それに対するこちらの対応は?


ここを明確にして、管理会社さんと連携を

とっておかなければ、

思わぬ反撃を受ける可能性があります。



今回で言えば


「とにかく一度騒音を確認して欲しい」


というのが、今見えている、入居者さんの

ご要望です。



では、確認した後私にどうして欲しいのか?


私が実際に騒音を確認しても、それだけでは、

何も状況が変わりませんからね。



・同情が欲しいのか?


誰かに大変さを理解してもらう事で、

少しは気が済む事もあります。


当日は、とにかく入居者さんの話を聞こうと

思っています。


思いのたけを吐き出してもらうことが、

最も重要なミッションと考えています。



・解決して欲しいのか?


大家に騒音を実際に聞かせることで、

より積極的な解決に動くことを期待して

いるのかもしれません。


しかし、これ以上の対策が難しい事は、

電話などでも伝えています。


解決の要望をされた場合には、キッパリと

無理な事を伝えるつもりです。



・他の要望があるのか?


面と向かって大家に文句が言いたい

お金の話がしたい

など、その他の要望があるのかもしれません。


私への文句はお聞きします。

しかし、謝罪は絶対にしません。

騒音に対する私の責任は無いからです。


ファミリーの入居を許可したのは私ですが、

賃貸契約書に「子供不可」とは書いておらず

違反ではありません。


音が響くのも、築古木造物件の宿命であり、

私に落ち度はありません。


お金の話は絶対にNO。

「嫌なら出て行って下さい」

のスタンスで望みます。



想定される要求に対し、どのような態度で答えるか。

どこで要求に対して線を引くのか。



私のスタンスを管理会社さんにお話し、

認識を共有させました。



大家である私の心の準備も必要ですね。

人との交渉事が必要な場合には、

この本がお勧めです。


入居者様宅突撃の前に、読み返しておきました。



さて、準備は整いました。

入居者様宅に突撃です。


次回に続く。



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不動産で独立した人のセミナー

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自衛隊大家さんこと佐藤さんが、6月1日に出版記念セミナーを開きます。

この方、前職はなんと海上自衛隊。

お国を守るお仕事から、家族と入居者を守る大家さんへ

見事な転身をされた方です。

最近独立をされたばかりですので、ホットなお話が聞けそうです。


ちなみに、私もこのセミナーに参加いたします。


詳細は以下の通りです。


■1【スケジュール】

1330 開場
1400 セミナー開始
1630 セミナー終了
1630 名刺交換
1700 交流会開始(場所移動後)
1900 交流会終了

■2【場 所】

○セミナー

TKP東京駅京橋ビジネスセンター
4F セミナールーム

→ http://tkptokyo.net/access.shtml

○交流会

はなの舞 京橋店

地下鉄銀座線京橋駅 6番出口 徒歩1分
(東京駅からも近いです!)

→ http://locoplace.jp/t000187290/access/

■3【料 金】

○セミナー

5,000円

◎無料特典:自衛隊大家のサイン付きの本、

後日セミナーの音声または動画

○交流会

4,000円

○セミナー&交流会両方

9,000円

※当日お支払い願います。

■4【その他】

今は言えませんが、

ゆうゆう自適なリタイヤ生活を

送られている著名な大家さん、

また、出版者さんなどなど、

著名な方が数多く参加されます。

+‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥+

参加枠の残りは5名だそうです。

お申し込みはコチラまで。

→ http://fudokazu.xsrv.jp/tantan/Xl5WGI/




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水戸大家さんの面談に行ってきた

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先日、水戸大家さんの面談に行ってきました。



水戸大家さんのお名前で有名な、峯島さんが、

無料で1時間、不動産に関する相談に乗っていただ

けるというもの。


今回は、「今後の物件の買い進め方」について

ご相談をして来ました。


六本木のオフィスに到着し、待つこと数分。

ついに、峯島さん登場!!


黒のシャツに、黒のズボン。

ブログで見た写真のままの本物だ!!


とミーハー気分丸出しの私。


相当鍛えているようで、胸板が厚く、写真の印象よ

りもかなりゴツイ感じで、オーラがありました。

その他、不動産売買の営業さんが2名同席。

早速ご相談開始です。


・築古木造を買い進める弊害は?

・県外物件への融資動向は?

・木造でも融資期間30年取れる方法?

・売却(入替)のご相談

・新築という方法

etc


具体的なお話を色々とさせて頂き、あっという間の

1時間でした。


投資物件の売買に特化した、数多くの事例をお持ち

であり、具体的なお話が聞けて大変参考になりま

した。


また、これまで私が思いもしなかった、物件を買い

進める為の方法についても、気づきを頂きました。


水戸大家さんは、単なる売買業者ではなく、

融資面についても、強みがあるそうです。

某銀行の優遇金利が使えるとか、いないとか・・・。


詳細につきましては、水戸大家さんまで直接

お問合せください。


面談終了後、持参した水戸大家さんの著書

30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法

に、サインをお願いしてしまいました。


ミーハー根性丸出しですね(笑)。


そんな私のお願いにも、快く応じて頂き、

直筆サインを頂戴しました。



無料にするのはもったいないほど、非常に有意義な

面談でしたね。


業者さんですが、シツコイ売込みもありません。


面談後は、より特化した、非公開情報の配信も頂け

るそうです。


ご興味のある方は、是非一度、無料面談を受けられ

る事をお勧めします。



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競売物件の検討5

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いよいよ落札価格の検討です。

ココまでをまとめます。


洗濯機室内化工事を含むリフォーム費用として、

1室40万円。

空室が13室ありますので、520万円程度かかる

想定。

外壁の不具合に関する工事見積りが360万円。

購入後の物件修繕費用として、合計900万円程度。


物件は、築25年の木造。

元レ○パレス物件であり、グレードは低め。

1Kの3点ユニット。


築古+3点ユニット+現況低稼働率を考えれば、

満室想定利回りで20%程度は欲しい所です。


全戸の家賃を相場よりチョイ下の2.5万円と

仮定すると、年間540万円。

利回り20%の場合、買値は2700万円。

そこから、リフォーム代金の900万円を差し引く

と、入札価格は1800万円以下。


物件の落札基準価格は1500万円代なので、

それは上回っていますが、はっきり言って、

1800万円では落札できないでしょう。


なぜか?

土地の実勢価格が3000万円程度だからです。


入居中の5室に、1室100万円程度で立ち退きを

してもらっても、更地にした瞬間に含み益が出ます。


1800万円の落札価格では、どう考えても安すぎ

ますね。


戸建を分譲したい業者さんにさらわれて、終わりで

しょう。



また、融資もかなり厳しいはずです。

落札価格1800万円+リフォーム代900万円。

総額2700万円の物件を私が購入するためには、

2500万円程度の融資が必要でした。


土地値は路線価ベースで2500万円程度。

実勢価格で3000万円程度のはず。

現況低稼働率な上に、建物価格が見込めないので、

収益還元評価は厳しいでしょう。


土地値で考えても、路線価の8割である

2000万円程度が融資の限界かと思います。

ちょっと足らないですね。


融資面も、落札面もかなり分が悪く、

勝ち目が無いと判断し、入札はあきらめました。


残念・・・。



後日、開札結果を確認してみました。

入札が25本も入り、落札価格は3470万円。

法人が落札していました。


単純にアパートとして考えると、利回り15%相当。

リフォーム費用を加味すれば、13.5%程度?

なんか、フツーなアパートです(笑)。


法人落札なので、更地にして分譲するつもりかもし

れませんね。

実勢価格程度で仕入れても儲かるのだろうか??


よくわからん世界です。


ただ、今回の一件で、競売でも融資の芽があること

が分かりました。


最近は競売をお休みしておりましたが、また真面目

に探してみようかな。


もう一度コチラを見直して見ようっと。



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