川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2013年06月

インパクトクロス

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3号物件のリフォームでは、初めてインパクト

クロスを取り入れてみました。

インパクトクロスとは、壁の一部に他とは違う

クロスを張って、部屋に変化をもたらす事を

目的にした作戦です。



「部屋は全面白いクロスじゃなとおかしい」


という、固定概念を覆す、最近の流行ですね。



で、インパクトさえ与えれば何でも良いかというと、

そうでもありません。


そこには「センス」が必要です。


「ショッキングピンク」のクロスを張れば、

確かにインパクトはありますが、その部屋を

受け入れる入居者さんは少ないでしょう。


まぁ、一部の入居者さんには、大いにウケる

可能性はありますが。




一方で、万人受けを狙うと、今度は無難なクロスを

選んでしまい、インパクトがなくなります。

これでは、本末転倒ですね。



今回、初めてインパクトクロスの導入を決断したものの、

分厚いクロスの見本を前に、何を選べば良いのか

分からなくなってきます。



「インパクトがありつつ、インパクトがありすぎない」


う~ん、悩ましい。



こんな時に頼りになるのは、我が妻。


私が小一時間かけて選んだクロスの候補と、

部屋の写真を見せて評価を聞いてみます。



「なんか地味」

「対面がクローゼットなのに、反対も同じような色は変」

「インパクトが無い」


など、ごもっともなご意見を頂戴しました。

そんな中、一つのクロスが高評価でした。


「薄いグリーンのストライプ」


ちょっと意外でした。

「少し、やりすぎかな?」

と思っていたクロスでしたが、奥様はこれが良いと

仰います。


入居者のターゲットは私や妻と同年代。

同年代の女性が良いというなら、間違いは無いかな?



というわけで、奥様のご意見を尊重し、

今回はグリーンストライプに決定!!



確かに、インパクトはあるはずです。

後は、入居者さんにもウケるかどうか。


楽しみな反面、怖さもありますね。



まずは、出来上がりを待ちたいと思います。


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反応が悪い

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4棟目購入に向けて、最近は積極的に情報収集を

しています。


基本は、ネットからの物件情報収集。


建美家、アットホーム、ホームズ、

不動産投資連合体、楽待などから、高利回り物件

(利回り15%)をピックアップし資料請求。


この、資料請求自体はほんのキッカケで、

高利回り物件を扱う業者さんを探す事が、

真の目的です。


資料を送って頂いたら、その返信で、こちらの

希望条件をお知らせし、以降は直接情報をもらう

算段です。


で、これまでもこの方法で情報を集めてきたの

ですが・・・。


どうも最近は反応が悪い。



資料請求 ⇒ 業者さんから資料送付

⇒こちらの希望条件送付 ⇒ 業者さんの了解メール


ココまでの流れは良いのですが

その後が来ない。


これまでは、何らかの物件情報が、追加で送られて

きたものです。


大概はくだらない物件ですが、それでも顔見世のため

現地調査に行って、「本気」と「買える度」を

アピールする場にするのがいつもの作戦でしたが・・・。


どうも今回は反応が悪いです。


私の希望条件は、これまでと同じ。

3000万円以下の物件に対し、自己資金500万

ですから購入者としては現実的なはずです。


3棟所有実績、年収、自己資金、保有資産等の

属性情報ももちろんアピール。


情報提示はこれまでと同じですが、

相手の反応はなんだかイマイチですね。



たしかに、GWを過ぎると物件情報が枯れます。

特に、6~8月は少なくなる印象です。


私の感覚としては、9月~11月、1~2月頃が

ホットな時期ですね。



業者さんの反応の悪さは、単に季節的な影響か?


スルガ銀行の撤退で、築古木造を真面目に

取り組む業者さんが減ったのか?


それとも私の条件が悪いのか?



まぁ、焦らずじっくり探したいと思います。



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無駄か有益か?

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自衛隊大家こと、佐藤一彦さんの本に刺激を受け、

入居者リテンションの一環として、

「お誕生日プレゼント」をお送りしてみました。


「年収500万円以上」の人が豊かなまま早期リタイアを果たす実践マニュアル




これは、入居者さんのお誕生日に、大家から

ささやかなプレゼントを送り、

よい関係を築こうというもの。



今回は、佐藤さんに習い、リンベル

カタログギフトにしました。



リンベルは、ネットから商品の予約ができます。

ANAカードをお持ちの方であれば、

ANAマイレージモール経由で購入をすると、

100円につき2マイル加算されてお得です。


さらに、カード支払いのポイントが付与されるので、

ポイントダブル取りです。



都民共済にご加入の方であれば、池袋の

サンシャインにある、都民共済ブライダルプラザ

から、2割引程度でリンベルのカタログギフトが

購入できます。



ちなみに、都民共済ブライダルプラザは、

結婚式以外の用途でも、もちろん利用可能です。



リンベルのカタログギフトは、

オリジナルメッセージカードの作成が

ネット上からでき、商品に同封することが可能

です。


商品の購入、メッセージカード、発送が、

全てネット上でできるので、時間の無い

サラリーマン大家には、非常にありがたいです。



早速6月に誕生日を迎えられる入居者から、

お誕生日ギフト作戦を開始。


その結果は・・・?




「一室退去」




えぇ~~??

意味ないじゃん!!



まぁ、偶然だとは思いますが、ギフト発送直後に

退去のご連絡がありました。

退去するなら、先に言って欲しかった・・・。



2号物件の時にも、入居者リテンションとして、

エアコン設置をプレゼントした直後に

退去という事がありました。



私が余計な事をすると、退去が発生するジンクス

がありますね。



あ、佐藤さんの誕生日プレゼントを批判している

わけじゃありませんよ。


入居者リテンションは、やった方が良いとは

思います。


少なくても、悪い気持ちにはなりませんから。



でも、過大な期待を抱くべきでは無いという事です。



6月から始めた誕生日ギフト作戦。

もちろん今後も続けます。


その前に、暑中見舞い作戦かなぁ。


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痛い出費

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ある平日の昼下がり。

携帯に入居者さんから電話がありました。


「ウォシュレットの水がでないので何とかして」


話をお聞きすると、ウォシュレットのノズルから、

水が出なくなったそうです。


とりあえず現場確認をするため、

管理会社さんに電話。


状況を説明し、入居者さんに連絡を取ってもらう

事にしました。


入居者さんクレームを受けて、業者さんに振る。

う~ん、なんだか自主管理っぽい。



それから数日後、管理会社さんより連絡が

ありました。


「ウォシュレットは直りました」


よしよし、早く直ってよかった。



「現地工事、基盤交換費用合わせて、2.5万円で~す」


はぁ??????

高け~~~~~!!



2.5万って、ホームセンターで「新品+設置費用」

が出る金額ですよ。


だったら、新品買ったほうがよかったかも。

ちょっと後悔です。


管理会社さんに丸投げとは言え、予想以上に

高かったです。


ちなみに、今回壊れたウォシュレット。

パナソニック製で、使用期間は3年程度。

壊れるには早いですね。



我が家は8年、実家は10年以上使っていますが、

いまだトラブル知らず。

ちなみに、TOTO製。



ウォシュレットは初期費用が安いので、

リフォームの都度設置を増やしています。


しかし、数年で壊れるものが多ければ、

今後意外な金食い虫になる可能性がありますね。



かといって、ヤマダ電気の長期保障に入るのも、

なんだかアホくさいし・・・。



他にも、設置している部屋が幾つかありますので、

今後の推移を見つつ、考えたいと思います。


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融資先開拓に四苦八苦

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「お前は事業者じゃない」

「ただの個人だ!!」


保障協会付融資をお願いした信金さんに、

冷たくあしらわれたお話は、前回の通りです。


ちょっと悔しかったので、何とかならないかと、

石渡さんに聞いてみました。



不動産投資家 石渡浩のブログ(東京・神奈川)

http://blog.fudosan-toshi.org/



融資といえば石渡さん。

特に、神奈川県を中心にご活躍されています。

今なら、無料でメール相談を受け付けて

いらっしゃいます。



保証協会付融資について聞いて見ると、

意外な事がわかりました。



私のように、給与収入が主となる、

「エセ個人事業者」の場合、

神奈川県保障協会はOUTだそうです。


その代わり、川崎市、横浜市の保障協会ならセーフ。


保障協会によっても、考え方に差があるようで、

一筋縄ではいかないそうです。


また、30万円以下の融資は、信金以外は厳しい

だろうとの事でした。



流石は石渡さん。

知識の深さには脱帽です。


ちなみに、石渡さんのこちらの本もお勧めです。

たった4年!学生大家から純資産6億円を築いた私(わたし)の投資法



で、今回のケースを考えると。

横須賀市の信金に話を持ち込んだため、担当者は

「神奈川県保障協会」のルールに則り、

エセ個人事業主の私に、駄目出しをしたと

思われます。



ならば・・・。


「川崎市、横浜市の銀行に話をすれば良いのでは?」

早速行動開始です。



近所の信用金庫に電話で質問をします。


まずは、地元川崎信用金庫。

一応口座も持っています。

営業エリアに横須賀市が含まれる事も、

HPで確認しました。


が、しかし・・・。


「横須賀市はエリア外なので、ご融資できません」


毎度おなじみの、エリア問題です。



「HPに横須賀市は営業エリアと出ていましたが」

と食い下がるも。


「支店が無いので、ご融資できません」

との事。


「じゃぁ、書いてんじゃねえよ!!」

と心の奥で叫びつつ、


「ですよねぇ(笑)、ありがとうございました」

と笑顔で電話を切りました。



その後、横浜信金には

「川崎市のお客様は駄目」と冷たくあしらわれ。


城南信金は、そもそも横須賀市は営業エリア外。

湘南信金にも冷たくあしらわれ・・・。


何だかんだで全滅(涙)。



最後の頼み、神奈川銀行にTEL。

ココは、融資担当者を知っています。


すると・・・。


「あっ、リフォームローンで良いですよ」

との事。


それって、居住している自宅用だと思うけど?

ホントに良いの?



とりあえず、見積りが出来たら、

もっていく事になりました。


もし、これが通れば、神奈川銀行から初の融資です。

実績として、どれほどプラスになるかは

知りませんが・・・。

ゼロよりましかな?



融資先の新規開拓は難しいですね。

今回は、額が小規模すぎた事も、

敗因かもしれません。


「外壁塗装で100万円」


程度のボリュームで、開拓を行わないと、

厳しいのかもしれませんね。


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