川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2013年07月

資産家の買い方

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先日、某不動産仲介業者さんと面談をした際に、

こんなお話をお聞きしました。


お客さんの収益物件に対する希望条件は、

「手のかかる物件」と「手のかからない物件」の

大きく二つに分かれる。



何を言っているかと言うと、購入者の目的、

資産背景により、購入対象の物件が変わる

という話です。



資産家には、新築が人気だそうです。

理由は「手間がかからない」から。


修繕無し、入居付けも楽。

家賃保証でもつければ、ほぼ何もやる事が

ありません。


物件利回りが低くても、有利な金で借りられるので

関係なし。

そもそも、十分なキャッシュがあるので問題なし。


まさに、「不労所得」というヤツです。


資産家ですから、そんな手間隙をかけてまで、

物件を運営する必要がないのです。



物件を探しに来て、あっという間に1億クラスの

物件を、ポンポンと買って行くとか。


なんとも羨ましいお話です。



では、「手のかかる物件」を希望するのは

どんな人か?


私を含め、貧乏な人です(笑)。


言い方を変えると、

「資産形成を行う過程にある人」

です。



資産を形成する段階なので、とにかくCFが

出る物件を狙う必要があります。


・平成築のRCで長期融資

・木造ボロ物件を現金購入



アプローチは全く違いますが、要するにCFを多く

とれるような物件を購入するという意味では、

どちらも一緒だと思います。


ただ、CFが多く取れるような物件は、ボロくて

手間がかかります。


結局、自らの知識と労働力を引き換えに、CFを

得ているようなものですね。



でも、このあたりを理解しておかないと、

ろくな資産もないうちから、都内駅近、低利回り物

件を狙ったりしてしまいます。



そりゃ、都内、駅近、築浅の方が、運営は楽そうで

すし、融資も出やすい。


そんな物件を持っていると、なんだか気分が良くて、

所有欲も満たされます。


まぁ、安全性が高いかどうかは、別問題だと

思いますが・・・。



結局のところ、


「不動産経営で何を求めるのか?」


これをハッキリさせた上で、それを満たす物件を購

入しなければ、単に購入する事が目的になって

しまいますね。


「資産性が高いから」

という理由で物件を購入される方がいますが、

それってどうなのでしょう?


転売で利益確定する所まで、ストーリーが描けて

いれば良いですが、


「資産性が高い=安全」

「資産性が高い=購入できる」


と言うだけでは、少し違うような気がします。



私はどうかって?

もちろん「手間がかかる物件」希望です(笑)。



資産形成段階で、どのような物件購入を行うべきか?

考えるための一助として、こちらがお勧めです。



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営業マンは財産です

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1号物件でお世話になっていた営業マンの方が

退職されるという連絡がありました。


また、3号物件の仲介でお世話になった売買

営業の方も、最近退職されました。


退職にはならなくても、異動や昇進によって、

お付き合いが無くなってしまう事も、過去に

ありました。



時間をかけて賃貸や仲介の営業マンと関係を

作っても、ご本人が退職や異動をしてしまうと、

その関係はプッツリと切れてしまいます。


これは、大家にとって、とても大きな損失です。



自分の物件を覚えてもらう。

自分自身を覚えてもらう。



この大変さ、そして重要さについて、大家ならよく

お分かりになると思います。


しかし、営業マンにも生活があり、人生があります。

退職はご本人の意思ですので、止めることは

できません。


異動や昇進も会社の方針ですから、大家には

どうする事もできません。



賃貸にしろ、売買にしろ、一人の営業マンに依存

することは、リスクだと思っています。


確かに、優秀な営業マンとつながりが出来ると、

どうしても集中させてしまうのですが・・・。


ある日突然いなくなったら、それまでです。



大家のできることは、「数多くの営業マンと

つながりを持つ」事ですね。


何事も、一極集中は危ないです。

常に新しい業者さん、人の開拓が必要ですね。



もっとも、「独立開業」するほど、超優秀

営業マンであれば、今度はその会社と

お付き合いを続けることができますね。


残念ながら私は、そこまで優秀な方に

まだめぐり合っていません。


4棟目取得を機会に、そのようなエースに

めぐり合えると良いけどなぁ・・・。



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融資姿勢が甘くなっている

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今月の「家主と地主」に、オリックス銀行の

広告がありました。



「築24年木造に16年融資」

「100%フルローン」



ホンマかいな??

なんだか、融資基準が大幅に緩和されてないか?



私の知っているオリックス銀行の融資基準と言えば、

こんな感じでした。


「木造の法定耐用年数は30年」

「融資は9割まで」


これは、1年前に3号物件の融資相談に行った際、

担当者から言われた話です。



しかし、最近は融資姿勢にも変化があるようです。



実は、オリックス銀行の融資姿勢の変化について、

別の所からも話を聞いておりました。


つい先日、某不動産仲介さんと、面談をする機会が

あり、最近のオリックス銀行は、かなり強気の融資

を行っているという、お話を聞きました。


木造築古物件についても、


「融資期間15年程度でよければ、

可能性はありますよ」


と、仲介業者さんは仰っていました。



その時は、話半分で聞いておりましたが、

雑誌広告にも同じ話が出ている事から、

まんざら嘘でも無いようです。



また、最近はりそな銀行の融資も熱いとか・・・。


仲介業者さん曰く


「アベノミクス効果で金融機関は、

融資がかなり甘くなってきた」


との事です。


縁遠いと思っていたアベノミクスも、不動産事業を

行う上では身近だったようです。


スルガ銀行の、築古木造撤退ショックから1年。


「木造築古への融資」は貸し手がポッカリ空いた

状態でした。


しかし、空いた市場には、他の誰かが参入してくる

ようですね。


オリックス銀行しかり、SBJしかり・・・。


融資姿勢は常に変わる物だと言う事を、

改めて学びました。


常に最新の情報をつかみ、物件の選択に生かす

必要がありますね。


融資情報の鮮度など、ホンの数ヶ月で陳腐化して

しまうのかもしれませんね。


まさに、情報は生ものだ。



ps.私が定期購読をしている「家主と地主
  
   価格の割に情報が濃いのでなかなかお勧めです。

   特に、リフォーム事例は参考になります。



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お申込みの嵐

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3号物件ですが、お申し込みが凄いです。


リフォーム終了を管理会社さんに伝えに行くと、

既にお申込みが入っているとの事。


7月の閑散期なのに・・・。


残念ながら、その方は諸事情により成約に

至りませんでしたが、すぐに次のお申し込み

がありました。



また、7月にも別の部屋に退去が発生するの

ですが、そちらにも既にお申し込みが

入っています。


おかげで、管理会社さんからリフォームを

早く終えるよう突っつかれており、

うれしい悲鳴です。


そのため、週末に慌てて施主支給品をオーダーしました。

もちろん、マイルを貯めるために楽天で・・・。

どうせ買うなら、マイルGETでしょ



物件に力があるのか?

管理会社さんに力があるのか?



いつもは、数か月空室が続くものですが、

3棟目にして初めての経験であり、

私自身も驚いております。



退去前からお申込みを頂く。

こんなに気分の良いことはありませんね。



でも、人間とは欲深いもの。

冷静になって考えてみると、こんな事が

頭をよぎります。



「もっと家賃を上げても良いのでは?」



今は7月の閑散期。

1年の中でも、かなり動きの悪い時期です。

それでも、お申込みが立て続けに入るという事は、

家賃が安すぎる可能性があります。



実は今回、敷金/礼金をゼロにする代わり、

家賃を少し上げています。

2年ご入居頂ければ、取り返せる程度にしています。


もう少し上乗せできたかも・・・。



まぁ、この物件は、購入後初の募集でしたので、

堅めに行くのがセオリーだと考えていました。


今回は、早めに空室を埋める事ができれば、

それで良しとします。



初回の募集ですから、管理会社さんに


「物件に金をかける大家だ」

「やる気がある大家だ」


という所を見せる事が重要な場面です。


もちろん「決めやすい物件だ」と思って頂く事も

重要です。



様子を見ながら、次回以降、家賃の値上げを

考えていきたいと思っています。


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工事費削減効果事例

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3号物件の空室に行っていた、リフォーム工事が

完了しました。

築10年という事もあり、まだまだ綺麗な

お部屋ですが、やはり手直しが必要な個所も

ちらほら。


久しぶりに気合をいれて、真面目にリフォーム

してみました。


今回のリフォーム内容はこちら。



・LEDシーリングライト取付

・温水便座設置

・カラードアホン設置

・台所をシングルレバー水栓に変更

・風呂場をサーモ付シャワー水栓に変更

・スイッチをワイドスイッチに変更

・クロス張替

・風呂鏡交換

・台所、トイレ、居間換気扇交換

・エアコンクリーニング

・ルームクリーニング



ちなみに、クロスは6帖と7帖の2室と廊下を

全面張替し、合計面積は62㎡。

うち、10㎡は1000番台のクロスを

使用しました。




上記の工事を、管理会社に丸投げして取った

見積もり費用は、約39万円。



一方、施主支給+工務店さんへの直接発注を

行った結果は、約29万円。


約25%OFFで工事が完了した事になります。



ちなみに、直接発注を行うために、

余計にかかった私の労働時間は半日程度。


内容は、施主支給品の調達(ネットで購入)と、

業者さんとのやり取りメール、

現地見積もり立ち合いです。


まぁ、横須賀のなじみの業者さんなので、

この程度の追加労働で済んでいますが、

一から業者さんを探すとなると、もう少し

時間がかかるでしょう。



ちなみに最初は丸一日かけて、複数の業者さんと

順に面談を行う「現地見積もり会」を

行ったりします。



物件の立地をある程度絞ると、同じ業者さんに

仕事の依頼ができる様になるので楽ですね。



不動産賃貸業は、リフォーム費用との戦いです。


自己資金でがんばるか。

安く融資で調達するか?



何れにしても、安く済ませば、その分収益が上がります。


かといって、セルフリフォームをして、

自分の時間を使ってしまうのも、違うような

気がします。

(本業大家ならそれもアリだと思いますが)



自分がかけられる労働時間と、それに対する

収益を考え、最適なバランスを見つけるように

したいですね。


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