川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2013年08月

銀行さんに軽くひねられた

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前回の記事で、

「絶対に下請けはやらない」

というポリシーを持った工務店さんのお話をしました。



その点私の本業(SE)は、もろに下請け。

「そんな工数じゃ無理ですよ」

とは言えず、自らの時間を使って今日も残業の日々

でございます(涙)。



銀行さんもどちらかと言えば、元請けに近いような

気がします。


某銀行に、物件のリフォームローンについて相談に

行った時の事です。


新規融資先開拓のためと思い、少額な

リフォームローンからお付き合いを

始めさせて頂こうと考えておりました。


ターゲットは某地銀さん。

融資希望額は約35万円。



事前の電話確認の時には、

「10万円以上よりお引き受けできるので、

多分大丈夫」

というお話でした。


面談のアポを取りイザ銀行へ。



窓口に通され、リフォームの見積もり資料を

見せたところ、担当者から開口一番


「当行ではお引き受けは難しいかと・・・」



理由を聞くと、

「融資額が低すぎるから」

だそうです。



たかが35万の融資で来るなよ!

そんなゴミ融資、手間の割に儲からないから嫌だ!



という事を、丁寧な言葉でご説明頂きました。



10万円以上からOKと、説明書にあるけど?

電話で融資額を伝えた時OKと言ったけど?



なんて反論をしても無駄でした。


悔しかったので、

「どの程度の額ならば融資可能か」

聞いてみました。



最低でも50万円以上。

通常は100万円以上でなければ、

応じないとのご回答。




だったら、電話の時点で断って欲しかった・・・。

わざわざ半休取って行ったのに(涙)。



そういえば、他の銀行で融資相談をした時も、

こんな事がありました。


「面倒だから、とりあえずお前が窓口に来い」


という事なのかな。



元請けは強いなぁ。


銀行さんにひねられないように、知識武装も大事ですね。




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サラリーマン最高

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サラリーマンって最高!!


もちろん、私の言葉ではありません(笑)。

お世話になっている工務店さんのお言葉です。


この方は、元サラリーマンから家業を継いだ、

2代目社長です。


だから、サラリーマンと自営業、両方の経験からの

言葉です。


なぜ、サラリーマンが良いのか、聞いてみました。



【自営業のメリット】

時間の自由がある

仕事の自由がある


【自営業のデメリット】

明日も仕事がある保障が無い

入金管理が大変



サラリーマンは、明日の仕事の心配を

する必要がありません。


よほどの事がなければ、急にリストラされる事も

ありません。

まぁ、昨今は終身雇用も崩れつつありますが・・・。


それでも自営業に比べれば、はるかに安定してい

ます。


「時間の自由」と「安定」。

秤にかけると、やはり「安定」は他に代えがたい

ものがあるそうです。



「漠然とした不安が、常に付きまとう生活」

それも微妙ですね。



この社長さん、

「下請けは絶対にやらない」

というポリシーをお持ちだそうです。


下請けに手を出すと、比較的安定して仕事が

得られるそうです。


しかし、安く買いたたかれたり、難しい

スケジュールを要求されるので、

仕事の自由は無くなります。


これでは、「自由の無い自営業」という

最悪の状態ですね。




安定を取れば自由がなくなる。

自由を取れば安定が無くなる。



まぁ、頭ではわかっている事ですが、社長さんと

話をする中で、改めて考えさせられました。



「不動産+αの収入で、サラリーマン独立だ!!」


と、威勢の事を言っている私ですが、

イザ独立したら、また見えてくるものが

あるのかもしれませんね。


まぁ、それでも独立はしたいんですけどね(笑)。


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スピード満室回復法

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横須賀の3号物件は、今回敷礼金ゼロで募集を

行った事で、早期入居に繋がりました。


競合物件には、まだ敷/礼ゼロで募集をする物件が

無いため、大きなインパクトになったようです。


ただ、敷/礼ゼロが武器になる時代も、いつまで

続くか分かりません。


1K、1Rの競合が激しい物件では、

既に敷/礼ゼロも珍しくはありません。



2DK等の広い物件でさえ、エリアによっては

敷/礼ゼロが広がり始めています。


ホームズで土浦周辺の2DKを見てください。

敷/礼ゼロはおろか、フリーレント一ヶ月の

物件も結構ありますよね。


こういうエリアでは、買いたくないなぁ・・・。


せめて購入時点では、敷/礼ゼロが、常態化して

いない地域を選びたいと考えております。


まぁ、物件の利回り次第ですが(笑)。


「敷/礼をゼロにすると、属性の悪い人が増える」


そんな話も聞きますが、個人的にはあまり

感じておりません。


所有物件は、全て敷/礼ゼロにしておりますが

これまで特に問題は発生しておりません。


保障会社をつける等で、一定のリスクヘッジ

が可能であるとも考えております。



そもそも、敷1と敷ゼロの物件で、

滞納率やクレーム発生件数を調査した

比較データなど有るのでしょうか?



そんな調査できないですよね?

物件ごとに、間取りも、管理会社も、審査方法も

違うわけですから。


属性が悪くなるという話も、単なる都市伝説

かもしれません。



ただ、初期費用を低くすると、短期退去につながる

可能性は、高まると思います。


実際、私の物件でも半年以内で退去される

ケースがありました。



退去理由として、

「更新料を払うなら引っ越そう」

という話はよくありますね。



同様に、

「敷金を払ったから2年間は住もう」

という感情も当然あるはずです。


これが初期費用ゼロなら、いつ退去をしても

おなじですから、短期退去につながる可能性は

高まりますね。



短期退去のリスクヘッジとして

「半年以内の退去の際は、違約金として

3か月分の家賃を支払う」

という趣旨の覚え書きを取り交わす大家さんも

いらっしゃるそうです。


うまい方法ですね。


法的根拠は微妙なようですが・・・。


個人的には、今後も敷/礼ゼロを入居促進の

武器として使って行きたいと考えています。


ただ、一つの武器に頼りすぎるのも考え物。

他の武器も磨くべく、こちらで勉強しています。



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満室回復スピード記録

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横須賀の3号物件。

6月と7月に一戸づつ、退去が発生しましたが、

8月から満室となりました。


6月に空いた部屋は、私のミスにより

リフォーム工事が遅延。


しかし、工事終了後すぐに決まりました。

もっと早く工事を終えていれば・・・。

一ヶ月無駄にしました。



7月に空いた部屋は、退去とほぼ同時に

お申し込みを頂きました。

今度は退去後一週間で工事完了。

その翌週にご入居を頂き、実質空室期間2週間

という、自己新記録を達成する事ができました。


一般的に決まり難いと言われる7月に、立て続け

に2戸がスピード決定。


物件と管理会社さんに力があれば、入居者なんて

何時でも決まるものですね。



この物件は、6万円半ばの家賃が取れる物件なので、

今回は原状回復以上のリフォームを行いました。


具体的には、モニタホン、温水便座、

LEDシーリングライトの追加。

水栓金具をシングルレバーに変更。

インパクトクロス等。


新築に勝とうとは思いませんが、新築と同等の設備を

そろえる事を目標としました。


「築は古いが新築同等の設備で安い部屋」


そんな感じです。


今回は、2室共家賃の3000円UPに成功

しました。


その代わり、敷/礼ゼロで募集をしております。

2年住んでいただければ、差額をペイできる

計算です。


家賃を上げた事で、物件の表面利回りが

若干向上しております。


収益還元法で物件の評価をする際に、銀行への

受けが良くなります。


3号物件は、購入後初めての入居付けでした。

少し心配していましたが、物件と管理会社の

力強さを見せて頂いた思います。


そして、私の眼にも狂いは無かったと、少し自信

にもなりました。


「満室経営」


う~ん、甘美な響きです。



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もったいないリフォーム

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前回の記事で書いた物件。

空き室がリフォーム済みの物件でした。


「オーナーさんがしっかりリフォームされました」

との触れ込みだったので、どんな部屋かと楽しみに

していましたが・・・。


私には、「中途半端」に見えました。



クロスは新品。

CFは幅広の白木のフローリング調で今風の柄。

和室は洋室に変更(押入れはそのままですが)。

木部は茶系で塗装され、全体にしまったイメージ。

電源工事までして温水便座を設置。


なのに・・・。


黄ばんだスイッチプレート。

小汚いキッチン。

古臭い水栓金具。

汚れて端が黒い鏡。

ガムテープで補修されたボロい電灯。

カビのしみが目立つ押入れ内部。

ピンポンチャイム。


等々、雑な部分が目に付きます。


和室を洋室に変更するなど、オーナーのやる気が

見えますが、そこまでの気合があるなら、

もう少し細部を詰めるべきだと思います。



そのせいか、一見綺麗ながらもなんだか

古臭いイメージ。


壁の白さだけが異様に目立つ、

つまらない部屋でした。


業者に言われるがまま、リフォームしたのかな?

考えてないのかな?


せめて、スイッチプレートは交換しようよ・・・。



金をかけるならかける。

金をかけないならかけない。



このあたり、しっかり考えておかないと、

中途半端な部屋が出来上がってしまいます。



リフォームについての考え方は人それぞれ。

「使える物は極力使う」

この姿勢は重要です。


私も、基本的には賛成です。


でも、「他のアイテムとのバランス」だと

思っています。


全体が汚いと目立ちませんが、一部を綺麗にすると

汚いものが浮き出してきます。


すると、バランスが崩れ、部屋の印象が

悪くなります。


「使える=そのまま残す」


ではないと思います。



綺麗にした部屋に、ガムテープで補修した電灯など

つけたままにしますか??

残置物かもしれませんが、印象が悪すぎです。


キッチンも確かに使えますが、5万円もあれば新品

にできます。

築20年ならそろそろ壊れる時期です。

新品にしてしまえば、部屋全体の印象がぐっと良く

なるのになぁ・・・。


これでも見て、勉強すればいいのに。




惜しいリフォーム部屋でした。


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