川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2013年09月

週末こそ仕事です

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週末は1号物件の管理会社さんを訪問してきました。

10月半ばに退去が発生するので打合せと、

ご挨拶を兼ねて行ってきました。


実は、管理会社さんの担当者が、

今年の夏に代わっています。

前任者からある程度の引継ぎはされていると

思いますが、関係作りはまた一からやり直しと

思っています。


まずは、私の顔を覚えて頂く。

その上で、考え方を覚えて頂く。


そのためには、直接お会いするのが一番だと

思います。



とは言え、お忙しい土曜日の午後を、私のために

長時間使っていただくわけにも行きません。


短時間で中身の濃い話をする必要があります。

そのためには準備が重要です。


といっても、サラリーマンであれば普段の業務で

行っている事をするだけで、特別なことは何も

ありません。



・当日の議題について、予めメールで送付

・当日のアジェンダ資料を作成

・名刺の準備

・手土産の準備



ちなみに、帰ってから議事録をメールで送付します。

普通の会議と変わりませんね?


話をした内容が残るので、「言った」「言わない」

にもならず、業者さんからも好評です。


でも、こんな準備をする大家は珍しいそうです。

地主系大家さんだと、こんな事しないのかな?


サラリーマンである事が強みになる事も

あるのですね。



金曜夜に帰宅後、深夜まで会議用資料の準備。

土曜日は、風呂掃除、洗濯をこなした後に

子供のプールの送り迎え。

午後は片道2時間かけて越生の管理会社さん訪問。


と、週末も休み無しです(笑)。


平日が使えないサラリーマンは、土日に働くしか

ないですな。


土日ボ~っとしていては、

生活の変化は生まれません。



というわけで、週末こそ仕事です!!



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妻に土下座

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今回の4号物件購入に対し、SBJ銀行も視野に入

れ動いております。


SBJ銀行は、築古物件にも30年程度の融資をし

ていただける等、大変心強い銀行さんです。

しかし、融資条件に一つだけ大きなハードルがあり

ます。


それは・・・。


「配偶者を連帯保証人とする」


つまり、奥様(旦那様)にもリスクを負って頂く

必要があるのです。


不動産事業について理解を頂き、

その上で連帯保証人を引き受けてもらうのです。



「連帯保証人にだけはなったらいかんよ!」


小さな頃から、両親にこんな教えを受けた人も

多いと思います。


・借金=悪

・連帯保証人=身ぐるみ剥がされる

・不動産事業=ヤ○ザな商売


こんなイメージが刷り込まれている相手を説得する

などほぼ不可能ですね。

土下座をしても、OKは出ないでしょう。


その点で、SBJ銀行は使用者が限られる金融機関

かなと感じております。


で、我が家の場合ですが・・・。


日頃の教育、家事への貢献、投資での成果が認めら

れているのか、奥様から連帯保証人について

ご快諾を頂きました。


もちろん、土下座なし(笑)。


ありがたや、ありがたや。


ただ、我が家の場合、奥様は

「住宅ローン担当」

なので、連帯保証人として、過大な債務を抱えるこ

とはできません。


連帯保証人として、あまりにも多くの債務を抱えて

いると、住宅ローンの審査でマイナスに働きます。

これでは、マイホームが購入できません。


私は既に「けがれた体」なので、住宅ローンをあま

り引くことができません、


我が家では、その分奥様に住宅ローンをお願いする

事にしています。


今回は物件は小額なので、影響は少ないと判断し、

奥様を連帯保証人として差し出す事にしました。


物件を購入する際には、

「借りれる所から借りる」

事は重要だと思います。


だからといって、無計画に借りることはダメですね。


不動産事業という視点だけではなく、家計全体を考

えた上で

「誰の名義で、どこからいくら借りるのか」

を検討する必要がありますね。



ちなみSBJ銀行の場合、独身の方は連帯保証人不

要です。

こころおぎなく借りちゃってください(笑)。



どうしても連帯保証人を使えない方

こんな方法もあるので参考にしてみてください。



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退去連絡を受けて大家がする事

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1号物件で退去の連絡がありました。

ご入居から1年経たずの退去。


まぁ、いろいろと問題があったところなので、

前向きにとらえていきたいと思います。


で、退去連絡があったら何をするか?


・退去日の確認

・募集条件の確認

・ポータルへの掲載依頼

・近隣業者への募集依頼

・募集に向けての挨拶まわり&打合せ


など、退去日を迎える前に準備すべき事があります。


経験が浅いうちは、何もせずに退去日を向かえる事

もありましたが、それでは募集スタートが遅れ

機会損失につながります。


所有物件の入退去を何度も繰り返す中で、

手順が徐々に仕組み化され、最近は自然に体が

動くようになってきました。


やはり、経験は宝です。


今回は、「ペット可」への変更を考えています。



1号物件のある越生町は、とてものどかな場所で

あり、はっきり言って入居付けに苦労します。


おまけに、今回は強力なライバル物件も登場してい

ました。


そこをどう乗り切るか?

大家の腕の見せ所ですね。

なんだかワクワクしてきました。

私ってドMですかね(笑)。


ペット可以外にも、幾つかの作戦を考えています。


実現性と有効度について管理会社さん等と話し合い、

これから作戦を選択する予定です。

このあたりのお話は、何れシェアしたいと思います。


不動産事業で成功する人。

不動産事業が向いているか否か?


これは、退去などの困難を、楽しめるかどうかにか

かっていると思います。


自分で考え、作戦を立て、実行。

駄目ならまた考え、結果が出るよう改善。


メチャメチャ楽しいじゃないですか!!

私はそう思っています。


これが楽しめれば、不動産事業に向いているのかも

しれませんね。



ちなみに私の場合、本業だとぜんぜん楽しくないん

ですけどね・・・。

コントロール出来る部分が少ないからかな?


どうやら本業は私に向いていないようです(笑)。


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4棟目買い付け通る

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ほぼ1年ぶりに、新規物件の購入に動いています。

既に買い付けが通り、融資もほぼ通りそうな見込み。

ただ、契約はまだです。


この物件、色々とわけあり物件です。

昔の私なら、躊躇していたかもしれませんね。

どんなわけがあるかというと・・・。


・低入居率&築古

現在の入居率は30%、おまけに築古木造。

普通に金融機関を当たっても、融資がおりることは

ないでしょう。

今回はノンバンク&SBJ銀行で強行突破して

みました。

あまり期待はしていませんでしたが、低入居率でも、

意外と評価が出たのでびっくりです。


融資動向についても、最新の情報を仕入れることは

重要ですね。


この辺のお話も、購入後にシェアしたいと思います。


また、30%という低入居率ですが・・・。

物件は草ボーボー&ゴミまで捨ててありました。

こんな状況ですから、そりゃ募集をしても埋まりま

せん。


近隣の不動産業者さんヒアリングしても、

「もったいない物件ですよね」

との事で、綺麗にすれば入居付けは問題ない様子。



他にも低入居率の理由は幾つかあるのですが、

自己解決可能な問題と判断できたので、

購入に踏み切りました。


・白蟻被害履歴あり

数年前にやられており、一部食われています。

仲介業者さんから説明を受けましたが心配だったの

で、自分の知っている業者さんに追加調査を行って

頂きました。


防蟻の薬剤散布は必要ですが、現状大きな問題は

無し。

これなら大丈夫そうです。



と、昔の私なら判断に迷う問題も、今の私なら解決

できる範囲が広がったような気がします。

その結果、購入対象物件の範囲も広がってきます。


物件を所有することで得られる「実務経験」と、

セミナーなどの「座学」があいまって、私の

不動産事業スキルも向上しているのでしょう。


やはり、経験は宝ですね。


とは言え、初めて物件を購入する方は怖いでしょう。

でも、買わなければ分からない事が沢山あります。


生きた教材で学び、言われた通りに実行すれば、

大きな失敗は少なくなります。



株やFXと違い、他人の経験を流用できるのが

不動産事業のすばらしい所ですね。


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賃貸併用も分相応に

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賃貸併用住宅は、住宅ローンが使える所がメリット

です。

「低利」・「長期」・「基準が甘い」

と3拍子揃った素晴らしいローンが使えるのです。


しかし、忘れて欲しくないのは、あくまでも

「借金」であるという事です。


住宅ローンの限度額いっぱいまで借りて本当に

大丈夫か?

5000万円を30年 金利2%で借りても、

月に18万円の支払いですよ!!



前回の記事でもお話しましたが、賃貸併用住宅の

収益性は低いです。


確かに満室であれば、ローン支払いを上回る

家賃収入が生み出されます。


しかし、空室、利回り上昇に伴い、それもいつまで

続くかわかりません。


賃貸経営の能力も必要です。

退去があれば、リフォーム費用も掛かります。

当たり前ですが、一般の住宅に比べ経費は高くなり

ます。


賃貸併用住宅は、

「無料で住める、夢の住宅プラン」

では無いのです。


そこには当然リスクがあり、そのリスクへの備えが

必要であると考えます。



また、賃貸併用住宅は売却が難しいです。

万が一の時、すぐに現金化できないリスク。

このことも考えておく必要があります。



賃貸併用住宅の場合には、建築費用を住宅ローン

の範囲内でおさめ、自己資金をプールし、

万が一に備える方が良いと考えます。



ギリギリ一杯背伸びして、自己資金まで使って購入

するのは、危険だと思います。


何事も「分相応」ですね。



私は、賃貸併用住宅を否定しているわけでは

ありません。

プランによっては、素晴らしいものもあるでしょう。


たまたま、我が家の場合には、希望エリアでは

建築の条件(価格、収益性)が合わなかった

だけの事です。



高級なエリアに賃貸併用住宅を建てて、

ローン負担を低くして住む。


そんな価値観もアリだと思います。


ただ、我が家の価値観とは合わないだけです。



結局は、各家庭の「ライフプランに合うか否か」

なのだと思います。


どんな家に住みたいか。

どう住みたいか。


ライフプランを考える事が重要です。


最後に。


賃貸併用住宅にご興味のある方。

コチラの会社をお勧めします。


併用住宅.jp


今回私も、面談を行って頂き、いろいろとご相談を

させて頂きました。


売り込みは一切なく、むしろ我が家の場合には

「止めたほうが良い」

という結論を頂きました。


ご興味がございましたら、HPをご覧ください。


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