川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2013年10月

太陽光発電を検討中

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先日、太陽光発電のセミナーに行ってきました。


屋根乗せソーラーパネルは、最近の新築では

よく見かけますね。


なぜみんな載せているかと言えば、余った電力を

電気会社に買い取ってもらえるからです。


「余剰電力買取制度」という国が定めた決まりがあ

り、電力会社は10年間、1KWあたり38円で買取

が義務付けられています。

(10KW以下の規模)


アパートで言えば、共有設備の電力を太陽光で賄い、

余った分を余剰電力として買い取ってもらう事にな

りまね。


買い取り額が固定ですから、太陽がある限り

必ず収益が発生します。


空室の心配はありません。


初期コストは10年程度で回収可能。

パネルの寿命は20年程度あるので

(パワーコンディショナーの交換は必要ですが)

初期コスト回収後は、丸々収益になります。



一見魅力的ですね。


よし、早速我が物件にもと思いましたが・・・。


果たして、築20超えの物件で元が取れるのか?


回収が終わる頃には築30年超え。

メンテナンスをしていれば、建物として使えると思

いますが、微妙なお年頃の物件です。


また、途中で売却を考えた場合、太陽光発電

システムの部分を、プレミア価格として上乗せ

できるのか?


私だったら、他人がつけた太陽光システムがある物

件はちょっと嫌かもしれません。


どのような工事がされているか、

わかりませんから・・・。



と、いろいろと考え始めると、簡単には踏み切る事

ができない代物である事がわかります。


「10年で回収、意外と短いじゃん」

と安易に考えますが、10年は意外と長いです。


10年以上物件を売却しない自信があるか?

10年後も物件を使い続けるか?


築年数が古い物件ほど、難しい選択だと思います。



しかし、築10年程度までの物件なら、太陽光発電

を設置するのもアリかもしれませんね。


我が3号物件ならば可能かな。


でも、折角の洋瓦のきれいな屋根に、武骨なパネル

が乗るのは美しくないかも・・・。


もう少し考えてみます。


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ゴミ屋敷

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4棟目の物件について、衝撃の事実が明らかになり

ました。

先日の契約の際に、売主様にゴミの捨て方について

聞いてみました。


6戸のアパートなので、近所の集積場に捨てるのか

なと軽く考えていましたがそうではありません。


なんと、物件独自にゴミ捨て場を用意している

との事。


ん?

でも、物件にゴミ箱なんて無かったぞ?

入り口にゴミが置いてあり、マナーの悪い物件だな

と思っていましたが、まさかあの場所が?



残念ながら、その「まさか」でした。



現状ゴミは、アパート入り口付近に捨てる事になっ

ているそうです(涙)。

もちろんダストピットの設置は無し。

ポリ袋が無造作に置かれている状況です。



「それじゃ駄目だよ~」


入り口ですよ。

物件の顔ですよ!

そこにポリ袋が野ざらしって!!



ありえませんね。



というわけで、早速ダストピットの購入を

検討しております。


90cm幅のスチール製で5~6万。

アルミの高いやつで10万弱といった所。

こんな感じで売ってますね


いや~、改善のし甲斐がある物件だ。


草を刈って、ダストピットを置いたら

それだけでかなり印象が変わるのでは?



物件君まってろよ。

もうすぐ俺が命を吹き込んでやる。


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一皮むける

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先日のアンケートには、お陰さまで沢山の方から

コメントを頂きました。


予想以上に多くの方からご回答を頂き、

大変うれしく思っております。

ありがとうございました。


なお、プレゼントの音声セミナーにつきましては

準備が整い次第ご連絡をいたしますので、

今しばらくお待ち下さい。


さて、最近の私は明らかに行動を変えています。


・平日午後半休を取り、太陽光セミナー出席

・某有名大家さんとの会食


これまで、私があまりしてこなかった事を

あえてしています。


WHY?


それは、「一皮剥けたいな」と思っているからです。


これまで、あまり他者との交流をもたず、

どちらかと言えば一人でやってきました。


大家さんのSNS上での情報交換はありましたが、

「繋がり」という程の人脈はあまりありません。


そのため、金融機関の開拓も、物件情報の開拓も

一人でやっています。


自分でやってみることは、とても重要な事ですが

然るべき人脈からの「御紹介」があれば、もっと

効率的に事が運びます。


分かりやすいのが、「融資」です。


サラリーマンが銀行に


「アパートの融資を・・・」と言っても、

門前払いが関の山ですね。


私もいつもされています(涙)。



しかし、不動産業者さんを通すと、いきなり

支店長さんが出てきたりします。


これこそまさに「然るべき人脈からの御紹介」

ですね。


あ、誤解が無いように言っておきますが、

有名大家さんに擦り寄って、

「情報クレクレ君になれ」

と言っているわけではありません。


私も、情報が欲しくて、有名な大家さんとの会食を

しているわけではありません。


そこは、あくまでも情報交換や議論の場です。


互いの経験談などを話す中で、

「実はこんな事があってね」

という具合に、思いもよらない面白いお話が

出てくる事があるだけです。


何と言うか、自然な流れと言うのでしょうか。


コチラが全く意図していなくても、自然と自分の弱い

面の話に話題が流れ、ふとした質問に対して

とんでもない答えが返ってくるというか・・・。


うまく言葉にできませんが、とにかく刺激を受ける

事が沢山あります。


やはり、経験値の差は、情報量の差になっていることを

あらためて感じますね。


実績のある大家さんは、やっぱりすごいです。


「よし、俺もやったるぞ」

といつもパワーをもらって帰ってきます。


私の様に経験値が低い方でも、

「自分なんてまだまだ話すことも無いし」

なんて思わず、どんどん声をかけたら

良いと思います。


誘って相手が乗れば、それは相手があなたを求めて

いるわけですから、堂々と逢えば良いのです。


そもそも有名な大家さんは忙しいので、嫌なら遠慮

なく断ってくれるので大丈夫です(笑)。


きっと、一皮剥けられると思いますよ。


ここ数ヶ月、自分の行動を変えた事で、

入ってい来る情報量が明らかに増えました。

その結果、若干の路線変更を考えるように

なりました。


一皮剥けて、サラリーマンを卒業する日も

近くなったかな?


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4棟目の資金計画

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4棟目物件は、今までよりも強引に購入をして

おります。


今回の資金計画を簡単に言うと


「高利融資+3割の自己資金」


です。


今回の物件は、築18年木造+現況3割入居。

築古+低入居率というダブルパンチですね。

積算評価でも、収益還元評価でも、どちらも低評価。


こんな駄目物件に融資をする、金融機関は

限られます。


そのため、セゾンファンデックスさんに

お世話になったわけですが、

それでも2割以上の自己資金が必要でした。

諸経費を考えれば3割必要です。


しかも金利は4.8%(変動)

おまけに、1部屋埋めるまで持ち出しが続きます(涙)。


そこまでして何故買うか?

話は簡単


「利益が出ると思ったから」


です。


「今はダメでも、良くする事ができそうだ」


そんな目処が立ったので、少々強引に購入して

みました。



「今はダメでも、良くする事ができそうだ」


この見立ては、ただの思い上がりかもしれません。

実際、やってみなければわかりません。


でも、3棟の運営をしている知識と経験から、

「いける」

と判断したわけです。



物件を持っていなかった頃の私とは違います。


昔の自分なら、ココまで強引に物件を購入すること

は無かったでしょう。


でも、知識と経験が増えれば、「他人が躊躇する」

物件であってもあえて踏み出し、

利益につなげる事が出来るはずです。



今回の物件が、吉と出るか、凶とでるか。

自分の「大家力」を知る意味でも、楽しみです。


大家力を短期でつけたい方。

コチラの資料を確認することを、お勧めします。



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オシエテクダサイ

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この記事をお読みの方、

ご購読ありがとうございます。


読者の方に対して、常日頃より私が思っている事

がございます。


それは


「一方通行」


という事。


折角ご縁があって、私の発信する情報を受け取って

頂いているのに、一方通行なのはもったいないよう

な気がしているのです。


私の真意も本当に伝わっているのだろうか?と・・・。


「読者様と交流を図るべく、何か行動を起したいな」

と考え、幾つか企画を考えてみました。


ただ、私が勝手に考えたことなので、果たして

読者様にとってのニーズがあるのか否かが

わかりません。


そこで、お願いなのですが、

下記の企画に対してアンケートのご協力を

お願いできますでしょうか。


アンケートにご協力を頂いた方には、

私の音声セミナー5本パックを差し上げます。


【企画】

1.リフォーム業者商談会見学

 新規購入した4号物件リフォームのため、

 複数の業者さんを呼んで見積り大会を

 考えております。

 それを後ろから見ているという企画です。


2.スカイプセミナー

 スカイプを使った1時間程度のグループセミナー


3.大家を独り占め

 スカイプor直接お会いして、1対1のご相談会


4.大家の暴露大会

 ただの飲み会です(笑)。

 川崎市周辺で4~5人程度のオフ会です。



アンケートにつきましては、下記のフォームより

お願いいたします。


⇒アンケートフォーム





どうか、皆様の声をお聞かせください。


「こんな企画をやって欲しい」

という物があれば、是非とも教えてください。


皆様の声をお待ちしています。

よろしくお願いいたします。


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