川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

2013年11月

濡れ衣

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「川崎大家さん!! 何やってるんですか!!」


土曜日の昼下がり、4棟目の管理会社さんから

突然の電話がありました。


話を聞けば、近隣住民の方からのクレームが入った

との事。

塗装工事のペンキが飛んで困っているそうな・・・。


塗装工事と聞いて、私にも思い当たる節が

ありました。


外壁のアパート名の看板を外し、その後を少し塗装

する工事を行う予定があったためです。


早速、リフォーム業者さんへ電話。

事情を伝えると、予想外の答えが返ってきました。


「外壁工事はまだやっていませんよ」


へ?



我が物件は、外壁に関する工事をまだ行っておらず、

当然ペンキが飛ぶはずもなかったのです。


じゃぁ、下手人は誰さ?



業者さんのお話では、数日前まで別のアパートで

塗装工事を行っていたとの事でした。


そのアパートの名前が、佐藤ハイツ2(仮称)。

私のアパートは佐藤ハイツ3(仮称)。


知らない人が見れば、同じオーナーの物件です。

そして運悪く、私のアパートだけに管理会社の看板

がありその番号にクレームが来てしまったと

いうわけです。


状況を管理会社さんにお伝えし、後の処理は任せる

事にしました。



それにしても、物件名は重要ですね。


佐藤ハイツ1、2、3とあれば、普通はすべて

同じオーナーだと思いますよね。


そして、1,2が汚いアパートだと、関係ない我が

物件の印象まで悪くなります。


1,2、のオーナーの行動が、私の物件にまで影響

を与える事は、大きなリスクと考えます。


続き物の番号がついている物件は、

注意が必要ですね。



ちなみに我が物件は、名称を変更する予定なので、

今後は他の物件との縁が切れそうです。


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ボッタクリ

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先日、

「リフォームを行う時の相見積もりは必須だなぁ」

と、改めて感じることがありました。


4棟目リフォームにて、「モニタホンの設置」と

「エアコンルーバーの修理」を行う必要が

ありました。



電池式のチャイムだったので、モニタホン設置と

共に電源工事が必要です。


モニタホンの電源は、近くを通る宅内の電気配線

から壁の中を通してもって来る必要があります。

コンセント付近から持ってくる事が多いですね。


今回はこんな見積りが出てきました。


(業者A)

取り付け工事費+電源工事で2.5万円のお見積り。


(業者B)

同じ工事が0.8万円のお見積り。


その差額1.7万円。

今回は4室に設置するため、合計6.8万円の

差になります。


大きいですね。



また、2台のエアコンのルーバーが動かないという

問題がありました。

症状を伝え見積りをして頂くと・・・。


(業者A)

ルーバー部分のモーターユニット交換で2万円。

(業者B)

ルーバーのみ購入し1000円程度で自分施工可能。



その差額1.9万円。

対象は2台なので、合計3.8万円の差額ですね。


モニタホンとあわせると、10万円程度の差額に

なります。


大きいですね。

やはり、相見積りは重要です。


ちなみに、ルーバー故障の原因判断は、根元を見れ

ばわかります。


殆どの場合、ルーバーの根元が折れていることが

原因です。

ルーバーを外し電源を入れてみてください。


根元の金属の棒みたいなものが動いていれば、

ルーバーを動かすモーターは正常です。


ルーバーは電気屋さんで注文すれば、

1000円程度で購入できます。


業者Aの方はこんな簡単なチェックも行わずに

私が言った症状だけから、モーターユニットごと

交換する2万円の見積りを出してきました。



見積りの際に立ち会っていましたが、

その時点では私自身にも知識がなかったので、

なんとも思いませんでした。


しかし、その後見積りを頂いた別の業者さんに

ルーバーの事を指摘され、チェック方法を教えて

頂き気がつきました。


あ~良かった。


大家側の知識武装も必要ですね。


知識武装のために、こちらをお勧めします。



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なぜ不動産なんですか?

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来年にセミナー講演の予定があり、担当者さんと

打合せをしてきました。


今回は、初心者向けセミナーという事で、

色々とテーマを話し合いました。


その中で、

「なぜ不動産事業を始めたのか?」

という事を是非とも話して欲しいと

言われました。



何故不動産なのか?


確かにそうですね。



結局、投資なり事業なりを行うのは、

「お金が欲しい」

からです。


それならば、株でも、FXでも良いわけで、

不動産にしなければならない理由は

ありません。


数ある投資・事業の中で、あえて不動産を

選んだ理由。


初心者の方は、特にそんな情報を

知りたがっているそうです。



ちなみに、なぜ私が不動産を

選んだかといえば・・・。


「再現性の高さ」と「歪みのつかみやすさ」

だと思っています。



【再現性の高さ】


不動産は、他人のノウハウがそのまま使える

ケースががとても多いです。


・物件情報の集め方
・物件の見方。
・不動産業者への聞き込み内容。
・相場の確認方法。
・管理会社の見付かた。
・融資の引き方。

など、必要な知識は全て体系化されています。


そのまま使えば、同じ結果を得る可能性は

非常に高いです。


これなんか、そのまま使えますよね。



一方、株やFXも、基本的な知識は体系化されて

います。

でも、チャートの見方を学び、同じチャート

パターンが出現したからと言って、同じ結果が

得られるとは限りません。


ほとんどの場合、「だまし」に終わります。


決算情報から企業の状況を見る方法も、

知識として公開されていますね。

でも、たとえ純資産が株価を下回るような

「割安」企業でも、市場全体の流れが下向きならば、

株価は上がりません。


個々の知識は、体系化された時点では正しいものの、

市場の流れであっというまにルールが変わってしま

い、すぐに陳腐化してしまいます。


結果、再現性が低くなります。



再現性が低くなる前に新たなルールを見つけ、

それを続けら得れば収益を得ることができますが、

私には無理でした。

これ、結構難しいですよ。


まぁ、不動産も、いまの知識が未来永劫続くかどう

かは分かりませんが、株やFXに比べれば、

変化はかなり緩やかです。


だからこそ、「再現性が高い」のです。



【歪みのつかみやすさ】

私が不動産を選ぶ二つ目の理由です。

不動産は売主との相対取引なので、

価格は取引毎に決まります。

相手に事情があれば、大幅に安い価格で購入する

事が可能なわけです。


自分だけ安く購入ができれば、その時点で勝ったも

同然です。


極端な話、

「市場価格の土地値以下」

で購入できた場合、そのまま

「市場価格」

で売却すれば儲かります。


これって、売買の不動産業者さんがやっている

事ですね。


ところが株やFXは市場取引なので、

そうはいきません。


「自分だけ有利な状況」にはならないのです。


と、こんな所が、私が不動産を選んだ理由です。


他に理由は色々あるのですが、

それはまた別の機会に。



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物件名を考える

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新規購入した4棟目の物件名には、

前オーナーの名前が入っています。

しかもシリーズ物で、○○Ⅰ、○○Ⅱの様に、

周辺には同じような名前の物件が多く並んで

おります。


ちょっと、嫌な感じ。


それでも現在の名前が、

「評判の良い物件」

として、周辺の業者さんに知ていれば良いのですが、

残念ながらその逆。


「手入れしていない物件」


として知れ渡ってしまっております(涙)。



なので、ここは心機一転。

オーナーチェンジと共に、物件の名前を変更する事

にしました。


私が物件の名前を決める時には、

地域の名産、立地の特徴等、何かゆかりのある物

から考えます。


今回は「海」をテーマにしました。


物件が海まで2分の立地であり、もうこれは「海」

しかないと思ったからです。


海岸、なぎさ、潮風、波音、等々。


海に関する単語を、翻訳サイトに入れて確認します。


イタリア語、スペイン語、フランス語にすると、

カッコいい名前になりますね。


また、今回購入した物件は「湘南」エリアに属します。


普段は地名をつけない私ですが、「湘南」という

名前はブランドになると思い、あえて付ける事を

考えました。


そして考えた名前が


「リバージュ湘南」


リバージュとは、フランス語で「海岸」という

意味です。


う~ん、中々良い響き。

嫁の意見も好評です。


最後に、同じ名前のお店や物件が無いか、

google検索で確認したのですが・・・。



「中古車販売店がヒット!!」



まったく同じ名前でした(涙)

まぁ、イカガワシイお店では無いので、使っても

良いのですが、丸カブリの名前はチョットネね。


仕方がないので再度検討し、結局別の名前をつける

事にしました。



と、ここで一つ問題が。

物件の2Fの高さにある、現在の名称の看板撤去。


前オーナー様は、2F部分の高さのところに、

物件名の看板をつけているのです。


一文字ずつ文字が貼ってあるタイプで

しかも字数が多いため、横幅が2mくらいあります。


名称を変えても、看板が残っていては

意味がありません。


でも、看板を外すには、

「足場をかける」「外した後を塗装」など

何かとお金がかかりそう。


新しい名前の看板を貼り付けて、剥がし後を隠そう

にも、幅が広すぎて収まりません。


う~ん、困った。


業者さんに見積りを取ったところ、

撤去費用は3万円程度のとの事。


仕方がないので、お願いする事にしました。


ちょっと余計な出費ですが、生まれ変わるには

仕方がありませんね。


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セゾンファンデックスの特徴

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今回購入した4棟目は、セゾンファンデックスで

融資を受けました。

初めてのお付き合いですが、他の金融機関には無い

特徴が面白かったので、ご紹介をしたいと思います。


まずは、セゾンファンクスの概要から。


セゾンファンデックスは、セゾンカードでおなじみ

のクレディセゾンが親会社のノンバンクです。


ノンバンクのため審査は若干ゆるめ。

法定耐用年数超え融資も出やすいです。


今回は、築18年の木造に対し、融資期間25年を

出して頂きました。


しかし、金利は高めの4.8%。


2013年9月までは固定金利でしたが、

現在は変動金利となっています。


融資上限とは1億円とも言われておりますが、

そこまで出ることは稀なようです。


その代わり、2000万円以下の融資であれば、

本部決済が不要であるため、比較的容易に融資

がでます。


1000万円代の築古木造に対しては、

現在最も融資の出やすい金融機関であると

思います。


なお、融資対象エリアは全国です。

(地方は評価が低めですが・・・)



で、ここからがちょっと変わった特徴です。


【特徴1、金利上昇時の対応】

通常の金融機関では、貸し出し金利が上昇すると、

毎月の返済額も上昇します。


しかし、セゾンファンデックスの場合には、

返済期間が最長30年まで延び、

毎月の返済金額は変わりません。


毎月の返済金額のUPを、期間で吸収してくれます。


返済期間を30年まで延ばしても、足らない場合に

初めて毎月の返済金額が上がります。


変動金利とは言え、毎月の返済金額が上昇しない

ことは、安定経営の為には強い味方になりますね。


まぁ、ツケを後に回しているとも言えますが・・・。



【特徴2.部分返済の手数料無料】

毎月の返済額+10万円単位で、何度でも繰上げ返

済が可能です。

しかも、返済に対する手数料は無料。


返済金額は元本の相殺にあてられますが、

毎月の返済額は変わりません。

その代わり、返済期間が短くなります。


全額一括で繰上げ返済を行った場合には、

返済金額に対して2%のペナルティがかかります。


極端な話、元本を1円残す状態まで繰上げ返済を

行い、最終回の返済を残しておけば、ペナルティは

ゼロと言うわけです。


計画的な繰り上げ返済を行えば、手数料は実質無料

になりますね。


その他にも、

融資審査のスピードが速い(数日程度)

火災保険の質権設定が要らない
(融資期間一杯の火災保険に入る必要が無い)

などの特徴があります。


火災保険については、初期費用に関わるところです

ので、大きなメリットです。


保証額にもよりますが、25年間の火災保険に入ると、

数十万円の出費ですからね。



金利は高いですが、物件によっては使い勝手の良い

金融機関です。


高利回りの築古木造をご検討の方。

是非とも選択肢の一つとして、考えてみてください。


それでも、どうしてもノンバンクが嫌な方。

公庫を使う事になると思います。

公庫と言えば、これですね



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